廣東省湛江市人民政府關(guān)于印發(fā)湛江市城市更新(“三舊”改造)管理暫行辦法的通知

　　湛府規(guī)〔2021〕5號(hào)

　　各縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))，市府直屬各單位：

　　現(xiàn)將《湛江市城市更新(“三舊”改造)管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請(qǐng)徑向市城市更新局反映。

　　湛江市人民政府

　　2021年9月16日

廣東省湛江市城市更新(“三舊”改造)管理暫行辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 目的意義

　　為規(guī)范城市更新活動(dòng)，深入貫徹落實(shí)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》(廣東省政府令第279號(hào))、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》(粵府〔2019〕71號(hào))等文件精神，貫徹新發(fā)展理念，深入推進(jìn)我市城市更新(“三舊”改造)工作，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展，結(jié)合我市實(shí)際，制定《湛江市城市更新(“三舊”改造)管理暫行辦法》。

　　第二條 總體目標(biāo)

　　盤活存量建設(shè)用地，促進(jìn)節(jié)約集約用地，優(yōu)化城市空間布局，完善城市功能，改善人居環(huán)境，傳承歷史文化，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，提升城市品質(zhì)和城市發(fā)展質(zhì)量，建設(shè)宜居宜業(yè)城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市。

　　第三條 基本原則

　　(一)堅(jiān)持政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、尊重歷史、分類施策、統(tǒng)籌規(guī)劃、共建共享。

　　(二)優(yōu)先保障公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施等用地需求，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展。

　　(三)鼓勵(lì)舊城鎮(zhèn)、舊村莊成片連片更新改造及“工改工”、“工改MO”(新型產(chǎn)業(yè)用地)，支持“工改商”、“工改公服”，嚴(yán)控“工改居”。

　　(四)保護(hù)城市文化，傳承城市文脈，加強(qiáng)對(duì)歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護(hù)與活化利用。

　　第四條 適用范圍

　　《湛江市城市更新(“三舊”改造)管理暫行辦法》適用于市轄區(qū)范圍內(nèi)的城市更新(“三舊”改造)活動(dòng)，除本辦法有明確規(guī)定以外，各縣(市)城市更新(“三舊”改造)參照?qǐng)?zhí)行。

　　第五條 基本流程

　　項(xiàng)目改造的基本流程包括前期準(zhǔn)備、申報(bào)主體確定、年度實(shí)施計(jì)劃制定、項(xiàng)目單元規(guī)劃編制審批、用地規(guī)劃條件下達(dá)、改造主體確定、改造方案編制審批、用地手續(xù)辦理、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理、工程建設(shè)項(xiàng)目審批及竣工驗(yàn)收等。

　　第六條 改造面積

　　(一)鼓勵(lì)成片連片改造。

　　(二)對(duì)于改造地塊不在歷史文化街區(qū)范圍內(nèi)，確實(shí)不能與周邊地塊整合且滿足用地規(guī)劃條件規(guī)定的，可以進(jìn)行城市更新(“三舊”改造);全面改造為居住用地的，湛江市城區(qū)改造地塊面積應(yīng)不低于10000平方米、縣(市)城區(qū)改造地塊面積應(yīng)不低于5000平方米、鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造地塊面積應(yīng)不低于2500平方米，且滿足配建足夠數(shù)量的停車位等配套設(shè)施硬性指標(biāo)要求才能改造?；旌嫌玫刂猩虡I(yè)和公服設(shè)施建筑面積占比不小于60%、住宅建筑面積占比不大于40%的可按以上面積規(guī)定的一半執(zhí)行。

　　(三)微改造和改造為其他功能用地不受面積限制。

　　第二章 計(jì)劃管理

　　第七條 申報(bào)主體確定

　　(一)單一權(quán)利主體的項(xiàng)目，可以由權(quán)利主體直接作為申報(bào)主體，或委托單一主體作為申報(bào)主體。

　　(二)多個(gè)權(quán)利主體的舊城鎮(zhèn)、舊廠房項(xiàng)目可聯(lián)合作為申報(bào)主體或共同委托單一主體作為申報(bào)主體;舊村莊項(xiàng)目涉及兩個(gè)及以上村集體經(jīng)濟(jì)組織的，由各村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)合作為申報(bào)主體或共同委托單一主體作為申報(bào)主體。

　　(三)政府主導(dǎo)的成片連片改造項(xiàng)目，由市直部門或縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))指定城市更新等部門作為申報(bào)主體，或通過公開方式確定申報(bào)主體。

　　第八條 標(biāo)圖建庫

　　(一)申報(bào)入庫圖斑應(yīng)符合《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》(廣東省政府令第279號(hào))、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》(粵府〔2019〕71號(hào))、《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于深化工業(yè)用地市場化配置改革若干措施的通知》(粵辦函〔2021〕226號(hào))、《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》(粵國土資規(guī)字〔2018〕3號(hào))、《廣東省國土資源廳關(guān)于進(jìn)一步做好“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫管理工作的通知》(粵國土資三舊發(fā)〔2018〕99號(hào))等文件規(guī)定。

　　(二)成片連片改造中，將相鄰多宗地整體入庫的，可以整體核算上蓋物占地比例，但不得包含已認(rèn)定為閑置土地的地塊。相鄰多宗地是指除了上蓋物條件不滿足以外，其他條件均滿足標(biāo)圖建庫要求的相鄰地塊。宗地之間以道路、河流隔開，并屬于同一改造主體的，可認(rèn)定為相鄰多宗地。

　　(三)申報(bào)主體向縣(市、區(qū))城市更新主管部門申請(qǐng)?jiān)鲅a(bǔ)入庫，縣(市、區(qū))城市更新主管部門審查并出具上蓋物基底面積確認(rèn)函后組卷相關(guān)材料報(bào)市城市更新主管部門批復(fù)，報(bào)省自然資源廳備案。

　　(四)縣(市、區(qū))城市更新主管部門可根據(jù)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查及規(guī)劃調(diào)整變化，合理調(diào)整城市更新范圍與改造地塊數(shù)據(jù)庫，將符合改造條件但未標(biāo)圖建庫的地塊增補(bǔ)入庫;對(duì)已入庫但存在四至范圍不準(zhǔn)確或相關(guān)屬性內(nèi)容填寫錯(cuò)誤的地塊進(jìn)行修正;將已入庫但已明確無法實(shí)施改造的地塊進(jìn)行刪減。已刪減的地塊如需重新入庫，應(yīng)重新申請(qǐng)審核。

　　第九條 年度實(shí)施計(jì)劃

　　(一)縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))應(yīng)加強(qiáng)城市更新(“三舊”改造)項(xiàng)目的計(jì)劃管理，將改造項(xiàng)目納入縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))年度實(shí)施計(jì)劃。

　　縣(市、區(qū))城市更新主管部門每年對(duì)轄區(qū)內(nèi)擬改造的項(xiàng)目進(jìn)行梳理，制定年度實(shí)施計(jì)劃，明確城市更新(“三舊”改造)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和時(shí)序等內(nèi)容，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

　　(二)申報(bào)主體向縣(市、區(qū))城市更新主管部門申報(bào)項(xiàng)目納入年度實(shí)施計(jì)劃，提交項(xiàng)目申請(qǐng)書(含單元內(nèi)的具體項(xiàng)目信息、申報(bào)理由與原因、開發(fā)用地功能、開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、更新意愿證明材料、土地及地上建筑物權(quán)屬、單元規(guī)劃初步方案等材料)，由縣(市、區(qū))城市更新主管部門審核，報(bào)縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))審批納入年度計(jì)劃。縣(市、區(qū))城市更新主管部門在10個(gè)工作日內(nèi)對(duì)批準(zhǔn)的年度實(shí)施計(jì)劃進(jìn)行公告，并報(bào)市城市更新主管部門備案。

　　(三)縣(市、區(qū))城市更新主管部門可根據(jù)城市更新發(fā)展需要和項(xiàng)目實(shí)施情況，合理調(diào)整年度實(shí)施計(jì)劃，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

　　第三章 單元規(guī)劃

　　第十條 規(guī)劃原則

　　城市更新(“三舊”改造)規(guī)劃管理體系由城市更新(“三舊”改造)專項(xiàng)規(guī)劃、單元規(guī)劃(片區(qū)單元規(guī)劃、項(xiàng)目單元規(guī)劃)構(gòu)成，城市更新(“三舊”改造)專項(xiàng)規(guī)劃以國土空間規(guī)劃為依據(jù)，指導(dǎo)單元規(guī)劃編制實(shí)施。

　　城市更新主管部門應(yīng)以國土空間規(guī)劃為依據(jù)，組織編制城市更新(“三舊”改造)專項(xiàng)規(guī)劃，不得違背國土空間規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容。城市更新(“三舊”改造)專項(xiàng)規(guī)劃報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，納入同級(jí)國土空間基礎(chǔ)信息平臺(tái)，形成國土空間規(guī)劃“一張圖”，并將主要內(nèi)容按照規(guī)定程序納入國土空間詳細(xì)規(guī)劃組織實(shí)施。

　　城市更新主管部門可以按照國土空間詳細(xì)規(guī)劃(控制性詳細(xì)規(guī)劃)要求，并根據(jù)城市更新(“三舊”改造)需要?jiǎng)澏ǔ善B片改造地區(qū)(以下簡稱片區(qū)單元)或項(xiàng)目城市更新單元(以下簡稱項(xiàng)目單元)，按規(guī)定組織編制片區(qū)單元規(guī)劃或項(xiàng)目單元規(guī)劃，對(duì)片區(qū)范圍內(nèi)的國土空間詳細(xì)規(guī)劃(控制性詳細(xì)規(guī)劃)進(jìn)行修改或者調(diào)整，并對(duì)改造目標(biāo)、改造模式、公共設(shè)施、利益平衡等方面提出具體要求，按照規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

　　一個(gè)片區(qū)單元可以包括一個(gè)或者一個(gè)以上的項(xiàng)目。

　　已標(biāo)圖建庫的城市更新(“三舊”改造)項(xiàng)目，地塊已覆蓋國土空間詳細(xì)規(guī)劃(控制性詳細(xì)規(guī)劃)或已編制單元規(guī)劃的視為已納入城市更新(“三舊”改造)專項(xiàng)規(guī)劃。

　　第十一條 開發(fā)建設(shè)要求

　　改造項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度及建設(shè)要求具體按《開發(fā)強(qiáng)度及建設(shè)要求實(shí)施細(xì)則》(附件1)執(zhí)行。

　　第十二條 規(guī)劃編制

　　(一)片區(qū)單元規(guī)劃的編制。市區(qū)城市更新(“三舊”改造)片區(qū)單元規(guī)劃由市城市更新主管部門編制。

　　(二)項(xiàng)目單元規(guī)劃的編制。項(xiàng)目地塊所在片區(qū)已編制片區(qū)單元規(guī)劃的，按片區(qū)單元規(guī)劃的要求實(shí)施。項(xiàng)目地塊所在片區(qū)尚未編制片區(qū)單元規(guī)劃的，按以下情形申請(qǐng)編制項(xiàng)目單元規(guī)劃：

　　1.控制性詳細(xì)規(guī)劃未覆蓋的區(qū)域或項(xiàng)目所在地塊的國土空間詳細(xì)規(guī)劃(控制性詳細(xì)規(guī)劃)屬于2012年1月1日之前批準(zhǔn)的，可由區(qū)城市更新主管部門直接組織編制城市更新(“三舊”改造)項(xiàng)目單元規(guī)劃。

　　2.項(xiàng)目所在地塊的國土空間詳細(xì)規(guī)劃(控制性詳細(xì)規(guī)劃)屬于2012年1月1日之后批準(zhǔn)的，應(yīng)按批準(zhǔn)的國土空間詳細(xì)規(guī)劃(控制性詳細(xì)規(guī)劃)要求及現(xiàn)行《湛江市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求執(zhí)行。為滿足城市更新發(fā)展要求，確需調(diào)整規(guī)劃用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度及相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)的，須經(jīng)市人民政府同意后方可編制項(xiàng)目單元規(guī)劃和實(shí)施城市更新(“三舊”改造)。

　　3.項(xiàng)目單元規(guī)劃由區(qū)城市更新主管部門組織編制并做好項(xiàng)目單元規(guī)劃報(bào)批工作。編制項(xiàng)目單元規(guī)劃，必須優(yōu)先保障公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施用地，原則上須符合國土空間詳細(xì)規(guī)劃(控制性詳細(xì)規(guī)劃)要求和達(dá)到修建性詳細(xì)規(guī)劃的深度。

　　第十三條 利益測算

　　屬政府主導(dǎo)的城市更新(“三舊”改造)項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行利益測算。由市、縣(市)城市更新主管部門委托具有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬進(jìn)行城市更新(“三舊”改造)的項(xiàng)目進(jìn)行利益測算。

　　第十四條 規(guī)劃審批

　　片區(qū)單元規(guī)劃由市城市更新主管部門按程序報(bào)市人民政府審批，其中城市重要地段用地規(guī)模在25公頃以下、非城市重要地段用地規(guī)模在50公頃以下的片區(qū)單元規(guī)劃由市城市更新(“三舊”改造)項(xiàng)目單元規(guī)劃評(píng)審會(huì)審議通過后報(bào)市人民政府審批。審批后的片區(qū)單元規(guī)劃作為國土空間詳細(xì)規(guī)劃(控制性詳細(xì)規(guī)劃)實(shí)施。

　　項(xiàng)目單元規(guī)劃的審批。區(qū)城市更新主管部門對(duì)項(xiàng)目單元規(guī)劃審核表內(nèi)容進(jìn)行審查后直接報(bào)送市城市更新主管部門，經(jīng)市城市更新(“三舊”改造)項(xiàng)目單元規(guī)劃評(píng)審會(huì)審議通過后，10公頃以下的項(xiàng)目單元規(guī)劃由市城市更新主管部門審批，經(jīng)審批的項(xiàng)目單元規(guī)劃報(bào)市自然資源主管部門備案。屬政府主導(dǎo)的或10公頃及以上的項(xiàng)目單元規(guī)劃由市城市更新主管部門審核后報(bào)市人民政府審批。

　　國土空間詳細(xì)規(guī)劃(控制性詳細(xì)規(guī)劃)的編制或調(diào)整要與經(jīng)批準(zhǔn)的城市更新(“三舊”改造)單元規(guī)劃做好銜接。

　　城市更新主管部門可以委托第三方機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)片區(qū)(項(xiàng)目)單元規(guī)劃的技術(shù)審查工作。

　　第十五條 配建管理

　　改造項(xiàng)目在編制單元規(guī)劃或下達(dá)用地規(guī)劃條件時(shí)，須按規(guī)劃住宅總計(jì)容建筑面積的5%配建保障性住房，該部分面積不納入容積率計(jì)算。配建的保障性住房，其配建方案在項(xiàng)目單元規(guī)劃審批前，須經(jīng)市住房保障管理部門同意，并與所在項(xiàng)目同步規(guī)劃設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步竣工驗(yàn)收并交付使用、同步確權(quán)辦證。保障性住房須按規(guī)定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，并將產(chǎn)權(quán)無償移交市住房保障管理部門。若有特殊原因無法在本項(xiàng)目配建的，需市人民政府審批確定配建方式。

　　項(xiàng)目單元規(guī)劃涉及出資建設(shè)獨(dú)立用地公共服務(wù)設(shè)施及市政基礎(chǔ)設(shè)施無償移交政府的，項(xiàng)目方需在單元規(guī)劃批復(fù)前與相關(guān)職能部門簽訂監(jiān)管協(xié)議。

　　項(xiàng)目單元規(guī)劃根據(jù)要求配建非獨(dú)立用地公共服務(wù)設(shè)施及市政基礎(chǔ)設(shè)施按現(xiàn)行《湛江市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求執(zhí)行。

　　第四章 改造方案

　　第十六條 改造主體確定

　　單一權(quán)利主體的舊城鎮(zhèn)、舊廠房項(xiàng)目可以以權(quán)利主體或委托單一主體作為改造主體;單一權(quán)利主體的舊村莊項(xiàng)目可以以村集體經(jīng)濟(jì)組織(或村集體經(jīng)濟(jì)組織的全資子公司)直接作為改造主體或公開選取合作改造主體。

　　涉及多個(gè)權(quán)利主體的舊城鎮(zhèn)、舊廠房項(xiàng)目可通過以房地產(chǎn)作價(jià)入股、簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)營、收購歸宗等方式確定改造主體;舊村莊項(xiàng)目涉及兩條及以上村莊改造的，各村集體經(jīng)濟(jì)組織可以聯(lián)合作為股東成立合作公司，也可以公開選取合作改造主體。

　　涉及使用以公有經(jīng)濟(jì)成分占主導(dǎo)地位的企業(yè)以及行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的國有建設(shè)用地需要轉(zhuǎn)讓或合作改造的，必須通過公開方式確定項(xiàng)目改造主體。

　　政府主導(dǎo)的“三舊”改造項(xiàng)目，政府將拆遷及擬改造土地使用權(quán)一并公開出讓的，公開確定改造主體。

　　第十七條 改造方案編制

　　改造方案編制由縣(市、區(qū))城市更新主管部門組織，應(yīng)明確改造地塊基本情況、改造意愿及補(bǔ)償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)、資金籌措、開發(fā)時(shí)序、實(shí)施監(jiān)管等內(nèi)容。

　　統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施的150畝及以上成片連片改造項(xiàng)目，且每期改造面積不少于50畝的，可按規(guī)劃要求分期編制改造方案。改造方案須明確每期實(shí)施的公益性設(shè)施基本建設(shè)內(nèi)容和每期的開、竣工時(shí)間，公益性設(shè)施應(yīng)與同期項(xiàng)目、教育設(shè)施應(yīng)與首期項(xiàng)目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步投入使用。

　　第十八條 改造方案審批

　　改造方案由項(xiàng)目用地所在縣(市、區(qū))城市更新主管部門審核后，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。其中屬市區(qū)范圍內(nèi)的項(xiàng)目用地改造方案，經(jīng)批準(zhǔn)后須報(bào)市自然資源主管部門和市城市更新主管部門備案。改造方案有效期為兩年。

　　第十九條 用地審批

　　(一)涉及下列用地審批類型的，改造方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由縣(市、區(qū))自然資源主管部門組織報(bào)批材料，經(jīng)本級(jí)人民政府同意后，報(bào)市人民政府根據(jù)省人民政府委托權(quán)限審批：

　　1.集體土地完善轉(zhuǎn)用、征收審批;

　　2.舊村莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地審批;

　　3.國有土地完善轉(zhuǎn)用審批;

　　4.“三地”及其他用地辦理轉(zhuǎn)用、征收審批;

　　5.供地審批。

　　(二)涉及集體土地完善轉(zhuǎn)用、征收審批的，按照用地行為發(fā)生時(shí)間分類處理：

　　1.用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前的集體建設(shè)用地及已辦理的集體建設(shè)用地審批手續(xù)的，因改造需要必須征收為國有建設(shè)用地的，按照舊村莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地方式審批。

　　2.用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，依照1988年修訂的《土地管理法》相關(guān)規(guī)定落實(shí)處理(處罰)后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。

　　3.用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的，依照1998年修訂的《土地管理法》相關(guān)規(guī)定落實(shí)處理(處罰)后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。

　　(三)涉及“三地”的報(bào)批。“三地”辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收手續(xù)的，由各縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))納入批次用地依法報(bào)市人民政府根據(jù)省人民政府委托權(quán)限進(jìn)行審批，批準(zhǔn)后報(bào)省自然資源廳備案。

　　“三舊”改造涉及超標(biāo)“三地”，按個(gè)案處理原則審批。經(jīng)縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))同意后，報(bào)市人民政府審批。市人民政府同意超標(biāo)“三地”按個(gè)案處理的，由縣(市、區(qū))自然資源主管部門組織“三地”報(bào)批材料，納入城市(鎮(zhèn))批次用地依法報(bào)批。報(bào)批材料經(jīng)所在縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))審核同意后，連同超標(biāo)“三地”情況說明、市人民政府同意按個(gè)案處理的批準(zhǔn)文件報(bào)市自然資源主管部門審查，并報(bào)市人民政府根據(jù)省人民政府委托進(jìn)行審批。批準(zhǔn)后報(bào)省自然資源廳備案。

　　超標(biāo)“三地”屬于國有建設(shè)用地，且主體地塊的改造方案已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或城市更新部門批準(zhǔn)的，市人民政府可根據(jù)個(gè)案處理原則進(jìn)行審批。

　　對(duì)于成片改造中不符合國土空間規(guī)劃(土地利用總體規(guī)劃)的“三地”(不含超標(biāo)“三地”)，在不突破城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農(nóng)田的前提下，可憑“三舊”改造項(xiàng)目確認(rèn)文件、自然資源主管部門出具的零星土地難以獨(dú)立開發(fā)的函件申請(qǐng)修改土地利用總體規(guī)劃，按照《廣東省土地利用總體規(guī)劃修改管理規(guī)定》(粵國土資規(guī)劃發(fā)〔2013〕23號(hào))有關(guān)要求辦理(中心城區(qū)除外)。

　　(四)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過城市更新(“三舊”改造)政策完善相關(guān)用地手續(xù)后由政府組織實(shí)施改造的，在辦理報(bào)批手續(xù)前需經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，并明確具體補(bǔ)償安置途徑;在確定開發(fā)建設(shè)條件的前提下，政府可通過招拍掛等公開方式出讓土地，由競得人實(shí)施拆遷工作。

　　(五)改造方案的變更。已批準(zhǔn)的方案，因改造主體發(fā)生變更，或根據(jù)國土空間規(guī)劃的需要改變用地規(guī)劃條件等原因的，按照改造方案的報(bào)批程序申請(qǐng)變更。

　　第五章 供地方式

　　第二十條 公開方式出讓

　　屬政府收購儲(chǔ)備后供地的，必須以招拍掛方式出讓。屬政府統(tǒng)一組織實(shí)施的，可在拆遷階段通過招標(biāo)的方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤可以作為收(征)地(拆遷)補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付;也可在確定開發(fā)建設(shè)條件的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過招標(biāo)等公開方式確定土地使用權(quán)人。

　　第二十一條 協(xié)議方式出讓

　　“三舊”用地、“三地”和其他用地，除政府收儲(chǔ)后按照規(guī)定劃撥或者公開出讓的情形外，可以以協(xié)議方式出讓給符合條件的改造主體。土地使用年限可以按照改造后的土地用途重新確定。納入改造項(xiàng)目整體利用的其他用地，改造后只能用于復(fù)建安置和公共設(shè)施建設(shè)。

　　農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過“三舊”改造政策完善相關(guān)用地手續(xù)后，采用自行改造或與有關(guān)單位合作改造的，可以直接出讓給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或由其成立的全資子公司、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司、或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與公開選擇的合作主體約定作為開發(fā)建設(shè)單位的一方。

　　涉及劃撥土地使用權(quán)或改變土地使用條件的，可以將補(bǔ)辦出讓手續(xù)及轉(zhuǎn)讓手續(xù)、改變土地使用條件合并辦理，由受讓人補(bǔ)交土地出讓價(jià)款，簽訂土地出讓合同。屬于“三地”的，經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，可以協(xié)議轉(zhuǎn)讓。

　　政府主導(dǎo)的“三舊”改造項(xiàng)目通過公開方式確定改造主體的，在改造方案批復(fù)后可分期供地。

　　第六章 土地出讓價(jià)款計(jì)收方式

　　第二十二條 公開方式計(jì)收

　　(一)項(xiàng)目屬政府收購儲(chǔ)備后供地的，由市土地儲(chǔ)備中心做好出讓土地前期工作，包括落實(shí)出讓地塊位置、面積、土地評(píng)估、規(guī)劃條件、環(huán)保要求等，并向市自然資源主管部門提出供地申請(qǐng)。市自然資源主管部門集體決策通過出讓方案后報(bào)市人民政府召開供地會(huì)審會(huì)議，出讓底價(jià)由市人民政府確定。土地成交價(jià)為土地出讓價(jià)款。

　　(二)由政府統(tǒng)一組織實(shí)施的項(xiàng)目，政府將拆遷及擬改造土地使用權(quán)一并公開出讓的，由區(qū)人民政府(管委會(huì))做好拆遷及擬改造地塊出讓前期工作，包括拆遷及擬改造地塊位置、面積、土地評(píng)估、規(guī)劃條件、環(huán)保要求等，區(qū)人民政府(管委會(huì))集體決策確認(rèn)評(píng)估結(jié)果、向市自然資源主管部門提出供地申請(qǐng)。市自然資源主管部門集體決策通過出讓方案后，報(bào)市人民政府召開供地會(huì)審會(huì)議審議。出讓底價(jià)由市人民政府確定。土地成交價(jià)為土地出讓價(jià)款。

　　第二十三條 協(xié)議方式計(jì)收

　　項(xiàng)目涉及以協(xié)議方式出讓土地的，必須履行地價(jià)評(píng)估、集體決策、結(jié)果公示程序。由項(xiàng)目改造主體或土地儲(chǔ)備主管部門向自然資源主管部門提出申請(qǐng)，自然資源主管部門選取評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范〉的通知》(國土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào))、《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)〉的通知》(自然資辦函〔2019〕922號(hào))等規(guī)定進(jìn)行地價(jià)評(píng)估、召開專題會(huì)議集體會(huì)審確認(rèn)評(píng)估結(jié)果，評(píng)估結(jié)果在項(xiàng)目所在地人民政府或自然資源主管部門門戶網(wǎng)站公示5天。需要編制土地出讓方案的分別由土地儲(chǔ)備主管部門和自然資源主管部門負(fù)責(zé)，集體決策通過后報(bào)市人民政府召開供地會(huì)審會(huì)議。評(píng)估結(jié)果公示無異議和出讓方案經(jīng)市人民政府會(huì)審?fù)ㄟ^后，按規(guī)定計(jì)收土地出讓價(jià)款。

　　(一)地價(jià)評(píng)估方法。

　　1.改造項(xiàng)目用地為出讓土地的，應(yīng)辦理改變土地使用條件手續(xù)，按以下規(guī)定評(píng)估。

　　(1)調(diào)整容積率。增加容積率的，按規(guī)定評(píng)估新容積率規(guī)劃條件下估價(jià)期日的樓面地價(jià)，應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款為樓面地價(jià)乘以新增建筑面積。因調(diào)低容積率造成地價(jià)增值的，按規(guī)定評(píng)估新舊容積率規(guī)劃條件下估價(jià)期日的樓面地價(jià)，應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款為新舊容積率規(guī)劃條件下總地價(jià)差額。

　　(2)調(diào)整土地用途。調(diào)整用途的，按規(guī)定評(píng)估新、舊用途估價(jià)期日的樓面地價(jià)，應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款為新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以建筑面積。

　　用地結(jié)構(gòu)調(diào)整的，分別核算各用途建筑面積變化帶來的地價(jià)增減額，合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。各用途的樓面地價(jià)按調(diào)整結(jié)構(gòu)后確定。

　　工業(yè)用地調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新用途建筑面積，減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價(jià)格。

　　(3)多項(xiàng)用地條件同時(shí)調(diào)整的，應(yīng)分別核算各項(xiàng)條件調(diào)整帶來的地價(jià)增減額，合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。

　　容積率和土地用途同時(shí)調(diào)整的，按規(guī)定評(píng)估新用途樓面地價(jià)(新容積率、新用途規(guī)劃條件的正常市場樓面地價(jià))、舊用途樓面地價(jià)(原容積率規(guī)劃條件下的正常市場樓面地價(jià))，應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款為新用途樓面地價(jià)乘以新增建設(shè)面積，加上新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積。

　　2.改造項(xiàng)目用地為劃撥土地的，應(yīng)辦理劃撥土地補(bǔ)辦出讓和改變土地使用條件手續(xù)，按規(guī)定評(píng)估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價(jià)格，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

　　3.舊村莊改造集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，評(píng)估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價(jià)格與現(xiàn)狀使用條件下集體建設(shè)土地使用權(quán)價(jià)格差價(jià)。

　　4.舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊“三舊”用地完善手續(xù)的，評(píng)估新規(guī)劃建設(shè)條件下出讓土地使用權(quán)正常市場價(jià)。

　　5.“三地”完善征收手續(xù)的，評(píng)估新規(guī)劃建設(shè)條件下出讓土地使用權(quán)正常市場價(jià)。

　　6.儲(chǔ)備國有“無主三地”協(xié)議出讓的，評(píng)估新規(guī)劃建設(shè)條件下出讓土地使用權(quán)正常市場價(jià)。

　　7.改造地塊所在的控制性詳細(xì)規(guī)劃或單元規(guī)劃未提出預(yù)留公益性用地要求，或未達(dá)到該項(xiàng)目應(yīng)移交公益性用地要求的，或改造地塊面積較小，無法提供有效的公益性用地等情形，可按應(yīng)移交公益性用地用途統(tǒng)一設(shè)定為公共設(shè)施用地、容積率1.0進(jìn)行評(píng)估。

　　8.根據(jù)項(xiàng)目所在片區(qū)控規(guī)和單元規(guī)劃要求，項(xiàng)目方出資建設(shè)獨(dú)立用地的公共服務(wù)設(shè)施和市政公用設(shè)施，建成后無償移交政府，以及對(duì)歷史建筑或其他歷史場所等進(jìn)行實(shí)施修繕和整治，且承擔(dān)其修繕、整治費(fèi)用及責(zé)任的，按規(guī)定給予計(jì)容建筑面積補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)挠?jì)容建筑面積不收取土地出讓價(jià)款。

　　(二)土地出讓價(jià)款計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)。

　　1.舊廠房改造。

　　“工改工”項(xiàng)目增加容積率但不延長土地使用年限的，不再補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。延長土地使用年限的，按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。

　　“工改商”項(xiàng)目，土地出讓價(jià)款按評(píng)估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價(jià)格與現(xiàn)狀使用條件下土地使用權(quán)價(jià)格差價(jià)的25%計(jì)收。

　　“工改公服”項(xiàng)目，由項(xiàng)目方投資建設(shè)并無償移交給政府的，不收取土地出讓價(jià)款;不無償移交政府的，土地出讓價(jià)款按評(píng)估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價(jià)格與現(xiàn)狀使用條件下土地使用權(quán)價(jià)格差價(jià)的20%計(jì)收。

　　“工改居”項(xiàng)目，在赤坎區(qū)、霞山區(qū)、湛江經(jīng)開區(qū)(東海島除外)范圍內(nèi)的，土地出讓價(jià)款按評(píng)估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價(jià)格與現(xiàn)狀使用條件下土地使用權(quán)價(jià)格差價(jià)的65%計(jì)收;在麻章區(qū)、坡頭區(qū)、經(jīng)開區(qū)東海島范圍內(nèi)的，土地出讓價(jià)款按55%計(jì)收;縣(市)土地出讓價(jià)款按不低于50%計(jì)收。

　　舊廠房涉及劃撥土地補(bǔ)辦出讓、出讓土地改變土地使用條件為上述情形以外的，按評(píng)估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價(jià)格與現(xiàn)狀使用條件下土地使用權(quán)價(jià)格差價(jià)的40%計(jì)收。

　　2.舊城鎮(zhèn)改造。

　　舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目面積150畝及以下的，按評(píng)估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價(jià)格與現(xiàn)狀使用條件下土地使用權(quán)價(jià)格差價(jià)的15%計(jì)收;舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目面積150畝以上部分按10%計(jì)收。

　　3.舊村莊改造。

　　舊村莊改造項(xiàng)目面積150畝及以下的，按評(píng)估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價(jià)格與現(xiàn)狀使用條件下集體建設(shè)土地使用權(quán)價(jià)格差價(jià)的15%計(jì)收;舊村莊改造項(xiàng)目面積150畝以上部分按10%計(jì)收。

　　4.舊廠房“三舊”用地完善手續(xù)的，按評(píng)估市場價(jià)的40%計(jì)收。

　　5.“三地”完善征收手續(xù)的，按評(píng)估市場價(jià)的40%計(jì)收。

　　6.屬于儲(chǔ)備國有“無主三地”協(xié)議出讓的，按評(píng)估市場價(jià)的100%計(jì)收。

　　7.應(yīng)移交公益性用地但無法提供足夠公益性用地的，不足部分按應(yīng)移交公益性用地用途統(tǒng)一設(shè)定為公共設(shè)施用地、容積率1.0進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估市場價(jià)的100%計(jì)收土地出讓價(jià)款。

　　8.城市更新(“三舊”改造)項(xiàng)目涉及繳交土地出讓價(jià)款的，土地出讓合同應(yīng)當(dāng)明確約定土地出讓價(jià)款的總額、繳付時(shí)間和繳付方式，并落實(shí)以下有關(guān)要求：約定分期繳納的，首次繳交比例不低于繳交土地出讓價(jià)款總額的50%，且應(yīng)在土地出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)繳納完畢，全部土地出讓價(jià)款繳納的期限不超過一年。分期支付土地出讓價(jià)款的，受讓方在支付第二期及以后各期出讓價(jià)款時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照支付第一期土地出讓價(jià)款當(dāng)日中國人民銀行公布的貸款利率向出讓方支付利息。受讓方未按照土地出讓合同及時(shí)足額繳納土地出讓價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)按日加收違約金;出讓方催繳后仍不能支付土地出讓價(jià)款且延期付款超過合同約定交款日期60日的，出讓人有權(quán)解除合同。未按合同約定足額繳納土地出讓價(jià)款和提供有效繳款憑證的，不予核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明，不得按土地出讓價(jià)款繳納比例辦理土地使用權(quán)分期分割登記手續(xù)。

　　第七章 舊城鎮(zhèn)舊村莊成片連片改造

　　第二十四條 舊城鎮(zhèn)舊村莊整體改造

　　支持舊城鎮(zhèn)、舊村莊整體改造。對(duì)以全面改造方式實(shí)施的舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造項(xiàng)目，因用地和規(guī)劃條件限制無法實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的，可通過異地安置等方式進(jìn)行統(tǒng)籌平衡。經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，舊村莊改造項(xiàng)目可整合本村權(quán)屬范圍內(nèi)符合國土空間規(guī)劃(土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃)的其他用地或收購鄰近國有建設(shè)用地，納入舊村莊改造項(xiàng)目一并實(shí)施改造。納入的其他用地可參照邊角地、夾心地、插花地有關(guān)規(guī)定進(jìn)行用地報(bào)批，但只能用于復(fù)建安置或公益設(shè)施建設(shè)。

　　第二十五條 異地平衡

　　城市更新(“三舊”改造)項(xiàng)目因承擔(dān)文物、歷史風(fēng)貌街區(qū)、歷史建筑保護(hù)、修繕和活化利用，或者按規(guī)劃建設(shè)學(xué)校、道路等城市公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施的，補(bǔ)償?shù)娜莘e率可以在原改造地塊使用，也允許改造主體將補(bǔ)償容積率在異地項(xiàng)目實(shí)施，或者由改造主體與其他項(xiàng)目協(xié)商一致在異地項(xiàng)目實(shí)施。由改造主體向市自然資源主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)市自然資源主管部門核準(zhǔn)報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，按照等值的原則在異地項(xiàng)目實(shí)施，有效期3年。

　　第二十六條 多主體實(shí)施改造

　　城市更新(“三舊”改造)涉及多個(gè)土地使用權(quán)人，可通過法定程序選定單一改造主體，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、共同報(bào)建、聯(lián)合改造，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)無需將多個(gè)土地使用權(quán)證歸宗到單一改造主體。

　　第二十七條 集體和國有建設(shè)用地混合改造

　　支持集體和國有建設(shè)用地混合改造。對(duì)于納入城市更新(“三舊”改造)范圍、位置相鄰的集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地，可一并打包進(jìn)入土地市場，通過公開交易或協(xié)議方式(涉及國有資產(chǎn)的國有建設(shè)用地按有關(guān)規(guī)定辦理)確定使用權(quán)人，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一運(yùn)營，國有建設(shè)用地規(guī)模不超過75畝且比例不得超過50%。混合改造涉及國有資產(chǎn)的國有建設(shè)用地單宗地面積不超過3畝的，經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)后可以協(xié)議轉(zhuǎn)讓。集體建設(shè)用地不能用于房地產(chǎn)開發(fā)。

　　第二十八條 土地置換后連片改造

　　支持土地置換后連片改造。在符合國土空間規(guī)劃(土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃)、權(quán)屬清晰、雙方自愿、價(jià)值相當(dāng)?shù)那疤嵯?，允許“三舊”用地之間或“三舊”用地與其他存量建設(shè)用地進(jìn)行空間位置互換。若屬國有資產(chǎn)置換的，須按有關(guān)規(guī)定辦理。土地置換應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)移登記辦理。

　　“三舊”用地與其他存量建設(shè)用地進(jìn)行空間位置互換后，被置換的地塊可直接適用“三舊”改造優(yōu)惠政策，不需再納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫范圍，原“三舊”用地不再享受“三舊”改造優(yōu)惠政策。

　　以拆除重建方式實(shí)施的城市更新(“三舊”改造)項(xiàng)目，可將標(biāo)圖建庫范圍內(nèi)的“三舊”用地先進(jìn)行復(fù)墾，復(fù)墾產(chǎn)生的建設(shè)用地規(guī)模和指標(biāo)可用于本項(xiàng)目范圍內(nèi)的非建設(shè)用地，按規(guī)定辦理轉(zhuǎn)用手續(xù)后一并實(shí)施改造，也可有償轉(zhuǎn)讓給本市其他城市更新(“三舊”改造)項(xiàng)目使用。

　　第二十九條 土地增值收益分配

　　合理分配土地增值收益。城市更新(“三舊”改造)項(xiàng)目涉及政府征收、收回、收購?fù)恋丶胺课莸?，按照法律法?guī)和有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償安置。城市更新(“三舊”改造)用地由政府依法收回或征收后通過招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的，可按土地公開成交價(jià)款不高于55%的比例補(bǔ)償原土地權(quán)利人或采取物業(yè)返還等其他方式兌現(xiàn)補(bǔ)償(含職工安置費(fèi)用，政府征收、收回、收購?fù)恋丶胺课莸馁M(fèi)用等補(bǔ)償)。

　　第八章 工業(yè)用地改造

　　第三十條 “工改工”原則

　　工業(yè)用地保護(hù)線內(nèi)，嚴(yán)禁“工改居”，支持“工改工”。工業(yè)用地保護(hù)線外，嚴(yán)控“工改居”，鼓勵(lì)“工改工”、“工改MO”、“工改商”、“工改公服”。

　　要嚴(yán)格控制中心城區(qū)內(nèi)的工業(yè)園區(qū)用地性質(zhì)調(diào)整，對(duì)正常運(yùn)行中的工業(yè)企業(yè)，原則上不得安排搬遷，如因城市建設(shè)或生態(tài)環(huán)保需要搬遷的，需提出土地置換方案，報(bào)市政府常務(wù)會(huì)議審定。原址符合“三舊”改造政策規(guī)定的鼓勵(lì)由企業(yè)自行改造，按規(guī)定繳納地價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)。

　　“工改工”項(xiàng)目改造后增加容積率但不延長土地使用年限的，不需補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。

　　第三十一條 “工改工”過渡期

　　納入城市更新(“三舊”改造)范圍，具有合法用地手續(xù)的工業(yè)用地，改造后用于興辦先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)等國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)項(xiàng)目的，經(jīng)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)，可享受按原用途使用的5年過渡期政策。5年過渡期滿后，經(jīng)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)，可按新用途辦理用地手續(xù);若項(xiàng)目無法繼續(xù)經(jīng)營，原用地單位可按原用途保留使用土地。

　　第三十二條 出讓條件設(shè)定

　　利用“三舊”改造資源建設(shè)生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)，在符合國土空間規(guī)劃(土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃)的前提下，允許對(duì)“三舊”用地進(jìn)行調(diào)整使用，整合多宗土地，統(tǒng)籌開發(fā)。項(xiàng)目經(jīng)市、縣(市)有關(guān)管理部門認(rèn)定后可按以下要求辦理：

　　政府收購儲(chǔ)備“三舊”用地后再次供地建設(shè)生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式供地，生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營準(zhǔn)入資格可設(shè)定為出讓條件，生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)用地使用年期在法定土地出讓最高年限內(nèi)確定，實(shí)行彈性年期出讓。

　　第三十三條 分割轉(zhuǎn)讓

　　國有建設(shè)用地面積15畝、容積率2.0以上的“工改工”高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈項(xiàng)目，其中的工業(yè)用房可按幢、層等為基本單元進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓(現(xiàn)售)，滿足無獨(dú)立用地需求的中小微制造業(yè)企業(yè)發(fā)展的空間需要，最高分割轉(zhuǎn)讓比例為工業(yè)用房總計(jì)容建筑面積的70%，單層建筑面積最少為300平方米。

　　第三十四條 用地指標(biāo)保障

　　每年省“三舊”改造工作考核獎(jiǎng)勵(lì)的新增建設(shè)用地指標(biāo)優(yōu)先用于保障因城市建設(shè)或生態(tài)環(huán)保需要工業(yè)騰挪安置建設(shè)用地等需求。

　　第三十五條 配套設(shè)施跨宗地設(shè)置

　　75畝以上“工改工”項(xiàng)目在整體規(guī)劃前提下，配套設(shè)施(行政辦公及生活服務(wù))可跨宗地集中設(shè)置、整體核算，與工業(yè)用房同步設(shè)計(jì)、同步報(bào)批、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收。

　　第三十六條 簡易審批

　　按國土空間詳細(xì)規(guī)劃(控制性詳細(xì)規(guī)劃)實(shí)施的“工改工”項(xiàng)目實(shí)行容缺受理、簡易審批，標(biāo)圖建庫、改造方案等一次受理、合并審批。未有國土空間詳細(xì)規(guī)劃(控制性詳細(xì)規(guī)劃)覆蓋的連片“工改工”可直接編制地塊的單元規(guī)劃。

　　現(xiàn)狀工業(yè)用地若不符合國土空間詳細(xì)規(guī)劃(控制性詳細(xì)規(guī)劃)，但不涉及國土空間規(guī)劃(土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃)公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、歷史文化保護(hù)等強(qiáng)制性內(nèi)容調(diào)整的，可升級(jí)改造建設(shè)一類工業(yè)用地，并按一類工業(yè)用地直接申請(qǐng)用地規(guī)劃條件，由自然資源主管部門在國土空間詳細(xì)規(guī)劃(控制性詳細(xì)規(guī)劃)調(diào)整中落實(shí)該用地性質(zhì)。

　　第三十七條 擴(kuò)容增效

　　在符合規(guī)劃用地性質(zhì)和建筑安全要求的前提下，鼓勵(lì)土地使用者通過廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部用地整理等途徑提高土地利用率。除安全、消防等特殊規(guī)定或行業(yè)生產(chǎn)有特殊要求外，按生產(chǎn)需要申請(qǐng)調(diào)整容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率的，結(jié)合規(guī)劃許可直接辦理，不需要進(jìn)行國土空間詳細(xì)規(guī)劃(控制性詳細(xì)規(guī)劃)調(diào)整。

　　第三十八條 區(qū)域評(píng)估

　　支持“工改工”項(xiàng)目成片連片改造，在符合區(qū)域評(píng)估報(bào)告使用條件下，不再要求單個(gè)改造項(xiàng)目進(jìn)行壓覆重要礦產(chǎn)資源、節(jié)能、環(huán)境影響、地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性、地震安全性等相關(guān)評(píng)估。

　　第三十九條 支持“工改M0”

　　工業(yè)用地改造為新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)的按另行規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十條 支持“工改商”

　　“工改商”項(xiàng)目，由原土地權(quán)利人自行改造或合作改造的，除應(yīng)當(dāng)按規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)外，應(yīng)當(dāng)按照國土空間規(guī)劃要求，將不低于該項(xiàng)目工業(yè)用地總面積15%的土地?zé)o償移交政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)或者其他公益性項(xiàng)目建設(shè)，負(fù)責(zé)對(duì)移交范圍內(nèi)原有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行拆除和清理，并在簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí)明確公益性用地移交要求，且無償移交用地不納入項(xiàng)目容積率指標(biāo)計(jì)算。對(duì)于改造地塊所在的國土空間詳細(xì)規(guī)劃(控制性詳細(xì)規(guī)劃)或單元規(guī)劃未提出預(yù)留公益性用地要求，或改造地塊面積較小，無法提供有效的公益性用地等情形，可按公益用地用途評(píng)估后，補(bǔ)繳與應(yīng)移交用地等價(jià)的土地價(jià)款。

　　按照國土空間規(guī)劃要求，“工改商”項(xiàng)目移交政府用于公益性用地面積超過15%土地的，超出部分按公益性用途評(píng)估后在土地出讓價(jià)款核算中予以扣減。

　　第四十一條 嚴(yán)控“工改居”

　　舊工廠用地合法取得土地使用權(quán)或?qū)嶋H使用未滿20年的，不允許進(jìn)行“工改居”。

　　由原土地權(quán)利人自行改造或合作改造的，除應(yīng)當(dāng)按規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)外，應(yīng)當(dāng)按照國土空間規(guī)劃要求，“工改居”項(xiàng)目市轄區(qū)應(yīng)將不低于該項(xiàng)目工業(yè)用地總面積20%、縣(市)不低于15%的土地?zé)o償移交政府用于城市公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或者其他公益性項(xiàng)目建設(shè)，負(fù)責(zé)對(duì)移交范圍內(nèi)原有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行拆除和清理，并在簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí)明確公益性用地移交要求，且無償移交用地不納入項(xiàng)目容積率指標(biāo)計(jì)算。對(duì)于改造地塊所在的國土空間詳細(xì)規(guī)劃(控制性詳細(xì)規(guī)劃)或單元規(guī)劃未提出預(yù)留公益性用地要求，或改造地塊面積較小，無法提供有效的公益性用地等情形，可按公益性用地用途評(píng)估后，補(bǔ)繳與應(yīng)移交用地等價(jià)的土地價(jià)款。

　　按照國土空間規(guī)劃要求，“工改居”項(xiàng)目移交政府用于公益性用地面積市轄區(qū)超過20%、縣(市)超過15%的土地的，超出部分按公益性用途評(píng)估后在土地出讓價(jià)款核算中予以扣減。

　　第九章 城市微改造和歷史文化保護(hù)

　　第四十二條 保護(hù)歷史文化

　　城市更新(“三舊”改造)應(yīng)結(jié)合城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃(土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃)，多采用微改造方式，突出地方特色，注重文化傳承、根脈延續(xù)，注重人居環(huán)境改善、自然生態(tài)保護(hù)，精細(xì)化推進(jìn)城市更新(“三舊”改造)。

　　在城市更新(“三舊”改造)中切實(shí)加大歷史文化保護(hù)力度，推進(jìn)文物合理適度利用，使文物保護(hù)成果更多惠及人民群眾。對(duì)歷史文化遺產(chǎn)及其整體環(huán)境實(shí)施嚴(yán)格保護(hù)和管控，既要保護(hù)單體建筑，也要保護(hù)街巷街區(qū)、城鎮(zhèn)格局，還要保護(hù)好歷史地段、自然景觀、人文環(huán)境。強(qiáng)化城鄉(xiāng)歷史文化保護(hù)傳承中的主體責(zé)任，加強(qiáng)監(jiān)督檢查和問責(zé)問效。

　　加快推進(jìn)歷史文化街區(qū)劃定和歷史建筑確定專項(xiàng)工作，對(duì)城市更新(“三舊”改造)專項(xiàng)規(guī)劃、擬實(shí)施城市更新區(qū)域的單元規(guī)劃和改造方案的編制與審批，須開展歷史文化街區(qū)和歷史建筑等歷史文化資源調(diào)查評(píng)估工作。

　　第四十三條 簡化微改造審批

　　微改造設(shè)計(jì)方案由市、縣人民政府組織發(fā)展改革、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、人防、財(cái)政等有關(guān)部門及專業(yè)管線單位聯(lián)合審查。不涉及土地權(quán)屬或地價(jià)變動(dòng)、不涉及規(guī)劃條件調(diào)整的項(xiàng)目，無需再辦理用地規(guī)劃許可。微改造項(xiàng)目在不改變建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、以及滿足相關(guān)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，不影響建筑安全(含消防安全)的前提下，可免于辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可、環(huán)評(píng)、消防、人防等手續(xù)。不增加建筑面積的圍墻、布局地面停車設(shè)施和機(jī)械式立體停車設(shè)施，面積較小的可移動(dòng)保安亭等，可免于辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可。改造項(xiàng)目竣工后，由建設(shè)單位組織參建各方及相關(guān)部門、專業(yè)管線單位、居委會(huì)、業(yè)主代表等進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。

　　微改造項(xiàng)目因歷史原因缺乏建設(shè)工程規(guī)劃許可而未能辦理建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查和備案的，經(jīng)區(qū)人民政府(管委會(huì))召集相關(guān)部門研究協(xié)調(diào)并形成會(huì)議紀(jì)要，會(huì)議紀(jì)要作為辦理建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查或備案的依據(jù)。

　　第四十四條 鼓勵(lì)社會(huì)資本參與

　　構(gòu)建政府指導(dǎo)、居民、社會(huì)力量參與，合理共擔(dān)改造資金的工作機(jī)制，多種方式引入社會(huì)資本參與老舊小區(qū)微改造。

　　第十章 強(qiáng)化行政司法保障

　　第四十五條 行政裁決

　　實(shí)行政府裁決和司法裁判。對(duì)由市場主體實(shí)施且“三舊”改造方案已經(jīng)批準(zhǔn)的拆除重建類改造項(xiàng)目，原權(quán)利主體對(duì)搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議不能達(dá)成一致意見，符合以下分類情形的，原權(quán)利主體均可向項(xiàng)目所在地縣(市、區(qū))及以上人民政府申請(qǐng)裁決搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的合理性，并要求限期搬遷。

　　(一)土地或地上建筑物為多個(gè)權(quán)利主體按份共有的，占份額不少于四分之三的按份共有人已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

　　(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)的，專有部分占建筑物總面積不少于四分之三且占總?cè)藬?shù)不少于四分之三的權(quán)利主體已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

　　(三)拆除范圍內(nèi)用地包含多個(gè)地塊的，符合上述規(guī)定的地塊總用地面積應(yīng)當(dāng)不少于拆除范圍用地面積的80%。

　　(四)屬于舊村莊改造用地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以及不少于三分之二的村民或戶代表已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

　　對(duì)政府裁決不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟且不履行裁決的，由作出裁決的人民政府申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　縣(市、區(qū))及以上人民政府進(jìn)行裁決前，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行調(diào)解。

　　第十一章 強(qiáng)化項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管

　　第四十六條 備案制度

　　落實(shí)“三舊”改造項(xiàng)目備案制度。各縣(市、區(qū))城市更新主管部門應(yīng)對(duì)改造項(xiàng)目涉及的改造方案及用地批文、土地供應(yīng)結(jié)果、實(shí)施監(jiān)管協(xié)議、改造實(shí)施情況等，在相關(guān)法律文書或證明文件作出之日起30日內(nèi)通過省“三舊”改造項(xiàng)目監(jiān)管系統(tǒng)進(jìn)行備案。由市、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)的“三舊”用地，未經(jīng)系統(tǒng)備案的，應(yīng)依現(xiàn)行規(guī)定進(jìn)行處理。

　　第四十七條 監(jiān)管協(xié)議

　　在改造方案正式獲批之日起的3個(gè)月內(nèi)，按屬地原則由區(qū)人民政府(管委會(huì))與改造主體簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議，將其作為土地出讓合同附件，并組織有關(guān)部門按照合同及監(jiān)管協(xié)議約定，對(duì)城市更新(“三舊”改造)項(xiàng)目進(jìn)行績效評(píng)價(jià)與聯(lián)合監(jiān)管。涉及公益設(shè)施(含保障性住房)建設(shè)并移交的改造項(xiàng)目，相關(guān)職能部門須在簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議前與改造主體簽訂公益設(shè)施建設(shè)管理監(jiān)管協(xié)議，并作為土地出讓合同附件。

　　監(jiān)管協(xié)議重點(diǎn)對(duì)改造項(xiàng)目按照經(jīng)批準(zhǔn)的單元規(guī)劃、改造方案及相關(guān)規(guī)劃要求實(shí)施改造，無償移交公益性用地，履行改造范圍內(nèi)配套建設(shè)義務(wù)，落實(shí)對(duì)改造范圍內(nèi)原土地權(quán)利人的補(bǔ)償安置義務(wù)，實(shí)現(xiàn)改造項(xiàng)目的綜合效益等方面進(jìn)行監(jiān)管。

　　向政府無償移交公益性用地的，由改造主體作出承諾，明確無償移交土地的具體范圍、面積、位置、移交方式等應(yīng)納入“三舊”改造方案的內(nèi)容;應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí)明確同步完成公益性項(xiàng)目建設(shè)并無償移交政府，由改造主體按照工程建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)并實(shí)施建設(shè)。

　　建設(shè)項(xiàng)目不具備配建教育設(shè)施條件的，根據(jù)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域居住人口測算生源數(shù)量，在現(xiàn)行改造項(xiàng)目須繳交地塊土地出讓價(jià)款的基礎(chǔ)上，按4萬元/學(xué)位標(biāo)準(zhǔn)核算需增加繳交的土地出讓價(jià)款，納入改造項(xiàng)目土地出讓價(jià)款計(jì)算。增加繳交的地塊土地出讓價(jià)款統(tǒng)籌用于學(xué)位建設(shè)。

　　單元規(guī)劃或改造方案批準(zhǔn)后，市城市更新主管部門或區(qū)城市更新主管部門應(yīng)于7個(gè)工作日內(nèi)將改造項(xiàng)目配建保障性住房的情況函告市住房保障管理部門，項(xiàng)目配建的保障性住房按規(guī)定確權(quán)辦證至市住房保障管理部門名下。

　　第四十八條 信息公開

　　自然資源主管部門按規(guī)定將國土空間規(guī)劃(土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃)等信息在門戶網(wǎng)站上予以公開，接受公眾查詢。城市更新主管部門按規(guī)定將已入庫地塊的圖斑編號(hào)、用地面積、坐落位置等信息納入政府信息主動(dòng)公開范圍，在門戶網(wǎng)站上予以公開，接受公眾查詢。城市更新(“三舊”改造)用地或改造方案批準(zhǔn)后，批準(zhǔn)部門應(yīng)當(dāng)按規(guī)定發(fā)布公告。

　　第四十九條 倒逼機(jī)制

　　區(qū)人民政府(管委會(huì))根據(jù)項(xiàng)目用地規(guī)模、畝均產(chǎn)值、單位能耗、排污強(qiáng)度、勞動(dòng)生產(chǎn)率等指標(biāo)對(duì)用地效率進(jìn)行分等定級(jí)，并在用能、用電、用水、排污權(quán)等方面實(shí)行差別化配置，建立公安、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、稅務(wù)、應(yīng)急管理等多部門聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，運(yùn)用綜合手段提高低效用地項(xiàng)目運(yùn)營成本，倒逼低效用地主體主動(dòng)實(shí)施改造或退出用地。

　　第五十條 考核機(jī)制

　　市城市更新主管部門根據(jù)各縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))城市更新(“三舊”改造)年度改造計(jì)劃完成情況、節(jié)約集約用地情況等方面選取多項(xiàng)考核指標(biāo)，合理確定各指標(biāo)權(quán)重值，形成考核指標(biāo)體系，綜合考評(píng)各地城市更新(“三舊”改造)工作情況，考核結(jié)果將作為土地利用計(jì)劃指標(biāo)分配、年度績效考核、耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核及黨政領(lǐng)導(dǎo)離任審計(jì)的依據(jù)。

　　第五十一條 實(shí)施監(jiān)管

　　為推進(jìn)城市更新(“三舊”改造)領(lǐng)域“放管服”改革，加強(qiáng)行政職權(quán)實(shí)施情況的后續(xù)監(jiān)管，按照“雙隨機(jī)、一公開”原則，市城市更新主管部門牽頭每半年隨機(jī)選取部分縣(市、區(qū))城市更新主管部門開展督導(dǎo)調(diào)研，隨機(jī)抽取改造方案審批項(xiàng)目進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題發(fā)出整改通知書，限期整改。未能及時(shí)按要求整改到位的，將相關(guān)情況報(bào)市人民政府，全市通報(bào)批評(píng)。

　　第十二章 附 則

　　第五十二條 跨區(qū)報(bào)批

　　跨區(qū)域的城市更新(“三舊”改造)項(xiàng)目，由項(xiàng)目地塊所在區(qū)域面積相對(duì)較大的區(qū)人民政府(管委會(huì))城市更新主管部門受理，相關(guān)區(qū)人民政府(管委會(huì))城市更新主管部門給予積極配合。

　　第五十三條 過渡期政策

　　屬于下列情況之一的項(xiàng)目，可按照《湛江市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見》(湛府規(guī)〔2019〕9號(hào))的規(guī)定在2021年12月31日前辦理完畢。

　　(一)《湛江市城市更新(“三舊”改造)管理暫行辦法》出臺(tái)前，市人民政府同意開展編制項(xiàng)目單元規(guī)劃或改造方案的。

　　(二)《湛江市城市更新(“三舊”改造)管理暫行辦法》出臺(tái)前，市人民政府同意采用“三舊”改造方式解決歷史遺留問題的。

　　(三)《湛江市城市更新(“三舊”改造)管理暫行辦法》出臺(tái)前，區(qū)人民政府(管委會(huì))常務(wù)會(huì)議審議通過項(xiàng)目單元規(guī)劃或改造方案的。

　　第五十四條 實(shí)施時(shí)效

　　《湛江市城市更新(“三舊”改造)管理暫行辦法》自印發(fā)之日起施行，有效期3年，由市城市更新主管部門負(fù)責(zé)解釋。市人民政府此前制定出臺(tái)的相關(guān)政策文件與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。

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內(nèi)容審核：劉超律師

來源：中國法院網(wǎng)-廣東省《湛江市城市更新(“三舊”改造)管理暫行辦法》2021年正式施行，有效期3年，