吉安市住宅物業(yè)管理條例2025全文, 吉安市住宅物業(yè)管理條例2025全文 (2019年10月12日吉安市第四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議通過 2019年11月27日江西省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議批準(zhǔn) 2024
(2019年10月12日吉安市第四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議通過 2019年11月27日江西省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議批準(zhǔn) 2024年4月22日吉安市第五屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十四次會議修正 2024年5月30日江西省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議批準(zhǔn))
目 錄
第一章 總 則
第二章 物業(yè)服務(wù)區(qū)域及配套設(shè)施設(shè)備
第三章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第四章 前期物業(yè)管理
第五章 物業(yè)管理與服務(wù)
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第七章 法律責(zé)任
第八章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《江西省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，為業(yè)主提供服務(wù)，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。業(yè)主身份的確認(rèn)，以不動產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。
本條例所稱物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。
第三條 將物業(yè)管理納入城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系，鼓勵符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會成立基層黨組織，構(gòu)建黨建引領(lǐng)下的居(村)民委員會、業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的治理機(jī)制。
第四條 市、縣(市、區(qū))人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)本行政區(qū)域物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，建立健全物業(yè)管理工作聯(lián)席會議等綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，督促有關(guān)部門依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的重大問題，將物業(yè)管理工作納入政府目標(biāo)管理考核，并對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督的工作經(jīng)費給予保障。
具有行政管理職能的井岡山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、廬陵新區(qū)管委會根據(jù)市人民政府的規(guī)定，承擔(dān)前款規(guī)定的職責(zé)。
第五條 市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
城市管理、自然資源、發(fā)展改革、公安、人民防空、應(yīng)急管理、消防救援、市場監(jiān)管等部門按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，確定工作機(jī)構(gòu)，落實工作人員，并會同縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門具體指導(dǎo)、監(jiān)督所轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。
居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第六條 市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)建立并逐步推廣使用物業(yè)管理信息服務(wù)平臺，用于業(yè)主決策電子投票、物業(yè)管理相關(guān)信息公開和物業(yè)管理糾紛投訴處理等，引導(dǎo)業(yè)主參與公共事務(wù)、開展協(xié)商活動，推動物業(yè)管理主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會采用信息化、智能化技術(shù)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和監(jiān)督管理水平。
第七條 市、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立培訓(xùn)制度，定期組織街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位的相關(guān)人員進(jìn)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。
市、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)政策的宣傳和教育活動，增強(qiáng)業(yè)主實施自我管理的意識和能力。
物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，依法制定和組織實施物業(yè)服務(wù)企業(yè)自律性經(jīng)營行為規(guī)范，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，提升物業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展。
第二章 物業(yè)服務(wù)區(qū)域及配套設(shè)施設(shè)備
第八條 建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證或者房屋現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)依法向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門提出劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域申請，縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門按照國家、省有關(guān)規(guī)定核定物業(yè)服務(wù)區(qū)域，出具核定意見，并將核定意見抄送物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域核定后，建設(shè)單位在出售房屋時，應(yīng)當(dāng)將下列內(nèi)容向買受人明示，并作為房屋買賣合同的附件：
(一)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的范圍;
(二)公共場所、公共綠地的面積和位置;
(三)地下室、底層架空層等共用部位的名稱、位置、面積及權(quán)屬;
(四)共用設(shè)施設(shè)備名稱、用途及權(quán)屬;
(五)物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置;
(六)規(guī)劃用于停放機(jī)動車、非機(jī)動車的車位、車庫數(shù)量、位置以及電動自行車充電場所;
(七)其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。
第九條 新建住宅區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施設(shè)備，建設(shè)單位交付時應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
(一)供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視等設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃要求建成且達(dá)到國家、本省有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供水、供電、供氣已安裝獨立計量表具;
(二)按照規(guī)劃要求配建的生活購物場所、幼兒園、養(yǎng)老服務(wù)、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已建成;
(三)道路、綠地、車位、車庫和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施已按照規(guī)劃要求建成，并滿足使用功能要求;
(四)電梯、二次供水、高壓供電、消防、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備依照法律、法規(guī)規(guī)定取得合法使用手續(xù)，需要進(jìn)行檢測的，還應(yīng)當(dāng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)檢測合格;
(五)按照規(guī)劃要求配置的非機(jī)動車停車場、電動自行車充電場所已建成;
(六)建筑物及其配套設(shè)施標(biāo)志標(biāo)識完整、清晰，消防車道、消防車登高操作場地、人防工程、安全出口、應(yīng)急通道已設(shè)置顯著標(biāo)志;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十條 住宅物業(yè)建設(shè)項目土地使用權(quán)出讓前，市、縣(市、區(qū))人民政府自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)對列入規(guī)劃的車位、車庫等配套設(shè)施的數(shù)量、位置、首次權(quán)屬登記等事項在規(guī)劃條件中予以明確，并作為住宅物業(yè)建設(shè)項目國有土地使用權(quán)出讓合同的約定內(nèi)容。
自然資源主管部門在住宅物業(yè)建設(shè)項目規(guī)劃許可過程中，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件和相關(guān)規(guī)范對住宅物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的設(shè)計指標(biāo)及其具體部位進(jìn)行審查。
第十一條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的下列部分屬于業(yè)主共有：
(一)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人以外的其他綠地;
(二)共用部位，即房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面，門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位;
(三)共用設(shè)施設(shè)備，即電梯、天線、照明、消防設(shè)施、路燈、溝渠、池、湖、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備;
(四)建設(shè)單位以房屋買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主共有的物業(yè);
(五)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施設(shè)備;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。
第十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)配置并移交物業(yè)服務(wù)用房：
(一)按照物業(yè)總建筑面積千分之二的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于一百二十平方米;其中，業(yè)主委員會辦公用房面積最低不少于二十平方米。
(二)具備通風(fēng)、采光條件和水、電使用功能，且為地面以上的獨立成套裝修房屋。
(三)沒有配置電梯的住宅物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得超過四層。
分期開發(fā)的新建住宅物業(yè)尚未建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房的，應(yīng)當(dāng)在本期住宅物業(yè)交付使用前提供不低于規(guī)劃用于物業(yè)服務(wù)用房面積的房屋作為物業(yè)服務(wù)臨時用房。在后期建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房交付前，臨時用房不得出售。
物業(yè)服務(wù)用房無償專用于物業(yè)管理、服務(wù)工作，未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得擅自變更用途，也不得分割、租賃、轉(zhuǎn)讓和抵押。物業(yè)交付時，物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證、辦理竣工驗收備案時，應(yīng)當(dāng)審查此項內(nèi)容落實情況。建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房及其占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，在辦理房屋所有權(quán)首次登記時由登記申請人一并申請登記為業(yè)主共有。
第十三條 建設(shè)單位按照規(guī)劃條件和配置標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的用于停放機(jī)動車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
采用出售、出租方式處置的，應(yīng)當(dāng)在預(yù)(銷)售時約定出售價格或者出租方式、出租價格、出租期限等內(nèi)容。
第三章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第十四條 一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起設(shè)立，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依法履行相應(yīng)職責(zé)。
下列事項由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;
(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
業(yè)主大會會議表決通過的業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序以及業(yè)主委員會的組成、補(bǔ)選、任期、換屆、資格終止等事項作出規(guī)定。
業(yè)主大會會議表決通過的管理規(guī)約可以授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)限制違規(guī)裝飾裝修施工人員和施工機(jī)具、車輛進(jìn)入，根據(jù)管理規(guī)約約定的方式對違規(guī)停放車輛采取臨時管理措施。
第十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑總面積達(dá)到百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面報告。建設(shè)單位未及時書面報告以及未成立業(yè)主大會的原有住宅小區(qū)，十名以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到書面報告或者書面要求后的六十日內(nèi)，會同縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門依法組織成立業(yè)主大會會議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
建設(shè)單位或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備成立首次業(yè)主大會會議必要的資料。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法報送或者建設(shè)單位注銷的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請查詢，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)無償提供。
召開首次業(yè)主大會會議所需籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)，具體標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)管理主管部門會同發(fā)展改革主管部門制定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理不動產(chǎn)權(quán)屬首次登記前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交存至縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門設(shè)立的專用賬戶，供首次業(yè)主大會會議籌備組使用。老舊住宅小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議所需籌備經(jīng)費由業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以給予適當(dāng)補(bǔ)助。
第十六條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)將會議時間、表決事項、投票權(quán)數(shù)計算規(guī)則和法律后果(含業(yè)主未參與表決情形)等情況于會議召開十五日前予以公示，并于會議召開七日前書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會。業(yè)主不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議，委托書應(yīng)當(dāng)載明委托事項、權(quán)限及期限。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者通過物業(yè)管理信息服務(wù)平臺、移動通訊等電子信息形式召開。討論的事項需要表決的，按照有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的程序、方式和辦法執(zhí)行。在確保業(yè)主意思表示真實、有效的前提下，可以通過物業(yè)管理信息服務(wù)平臺、手機(jī)短信、電子郵件以及QQ、微信等電子信息方式進(jìn)行實名投票表決。
業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定本條例第十四條第二款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定本條例第十四條第二款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十七條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn)生，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會會議決定的事項，由五至十一人的單數(shù)組成，每屆任期五年，成員可以連選連任，并履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的使用;
(五)督促業(yè)主按時支付物業(yè)服務(wù)費用;
(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(七)調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(八)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會成立之日起三十日內(nèi)，就業(yè)主大會成立事項向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，備案證明應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會名稱，業(yè)主委員會名稱、屆別、任期、負(fù)責(zé)人和辦公地址。業(yè)主委員會符合非營利法人登記條件的，可以向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府民政部門申請登記。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章，業(yè)主委員會印章印文中應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主委員會名稱以及屆別。業(yè)主大會印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會的決定使用，業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意方可使用。
第十八條 業(yè)主委員會按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開七日前將會議議程予以公示，聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意，并形成書面記錄。
業(yè)主委員會會議作出的決定事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席會議的業(yè)主委員會成員簽名后加蓋業(yè)主委員會印章，并自作出決定之日起三日內(nèi)將決定事項予以公示。
第十九條 業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：
(一)阻撓業(yè)主大會行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定;
(二)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料;
(三)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會印章;
(四)打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人;
(五)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，未經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(六)騙取、挪用、侵占建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金或者公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn);
(七)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
業(yè)主委員會有前款規(guī)定情形之一的，由縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正;拒不改正的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會，調(diào)整或者重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第二十條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由具有完全民事行為能力，奉公守法、品行良好、熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)，有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力，具備與履行職責(zé)相適應(yīng)的時間的本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會成員候選人的選舉材料應(yīng)當(dāng)載明候選人是否受到過刑事處罰，是否違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的情況等信息，并向業(yè)主公開。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會成員候選人任職條件、提名進(jìn)行審查。
鼓勵黨員業(yè)主和符合業(yè)主條件的居(村)民委員會成員通過法定程序參與業(yè)主委員會成員選舉。
第二十一條 業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會成員：
(一)本人及其配偶、直系親屬與本物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)有利害關(guān)系的;
(二)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用行為且未改正的;
(三)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財物或者其他利益的;
(四)有不良信用記錄情節(jié)嚴(yán)重的;
(五)有違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，或者其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會成員情形的。
業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會成員不符合規(guī)定條件的，可以向業(yè)主大會、業(yè)主委員會提出異議，也可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出異議，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時向業(yè)主公示下列信息：
(一)業(yè)主委員會成員姓名、職責(zé)分工和聯(lián)系方式;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同;
(三)業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定;
(四)經(jīng)業(yè)主大會決定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的機(jī)動車停車位及其處分情況;
(五)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況;
(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益及其分配與使用詳細(xì)情況;
(七)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會成員工作補(bǔ)貼詳細(xì)情況;
(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
前款第一項至第四項規(guī)定的事項應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示;第五項至第七項規(guī)定的事項，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期限不少于十五日。
業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)查詢、復(fù)制本條第一款規(guī)定的信息及相關(guān)原始資料，有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)當(dāng)配合，并予以解釋、答復(fù)。
業(yè)主委員會未按照本條規(guī)定進(jìn)行公示的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期公示，并通告全體業(yè)主。
第二十三條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財務(wù)管理制度。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照財務(wù)要求對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費分別建賬管理，并對原始憑證及相關(guān)會計資料妥善保管。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定，并報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
有條件的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，業(yè)主大會可以決定給予業(yè)主委員會成員一定的補(bǔ)貼，也可以決定聘請業(yè)主委員會專職工作人員。
第二十四條 業(yè)主委員會成員不再具備業(yè)主身份，不具備完全民事行為能力或者因疾病等原因喪失履行職務(wù)能力，以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職并獲批準(zhǔn)，以及符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他資格終止條件的，其成員資格自行終止。
業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)決定中止其成員資格，并予以公示，提請下一次業(yè)主大會會議終止其成員資格：
(一)違反本條例第十九條第一款規(guī)定，侵害業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的;
(二)利用業(yè)主委員會成員身份牟取不正當(dāng)利益，損害業(yè)主合法權(quán)益的;
(三)不履行業(yè)主委員會成員職責(zé)，無故連續(xù)缺席業(yè)主委員會會議三次以上的;
(四)故意誘導(dǎo)、唆使業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費用;
(五)泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動;
(六)法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定中止相關(guān)成員資格或者相關(guān)成員具有本條例第二十一條第一款情形的，物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實后，應(yīng)當(dāng)責(zé)令該成員暫停履行職務(wù)，并按照業(yè)主大會確定的規(guī)則終止其成員資格。
業(yè)主委員會成員資格終止的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以公示，通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)自終止資格之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主共有的其他財物移交業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、業(yè)主或者居(村)民委員會可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交。必要時，由公安機(jī)關(guān)依法予以協(xié)助。
第二十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于任期屆滿六十日前籌備召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。無正當(dāng)理由逾期未換屆的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其限期換屆選舉或者組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。
換屆期間業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金進(jìn)行維護(hù)、更新、改造的除外。
新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)，將其保管的印章、檔案資料、財務(wù)資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并做好交接工作。新一屆業(yè)主委員會未產(chǎn)生的，移交給居(村)民委員會代管。拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其移交，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助。
新一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對上一屆業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和經(jīng)營性收益等情況進(jìn)行審核，審核時可以邀請街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居(村)民委員會進(jìn)行核查，也可以委托第三方進(jìn)行審計。審核結(jié)果應(yīng)當(dāng)予以公示，公示期限不少于十五日。
第二十六條 住宅小區(qū)不具備成立業(yè)主大會條件的，或者具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時組織成立物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。
物業(yè)管理委員會人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會、公安機(jī)關(guān)等派員組成，其中業(yè)主成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)超過總?cè)藬?shù)的百分之五十，并符合本條例規(guī)定的業(yè)主委員會成員的任職要求。
物業(yè)管理委員會成立之日起三十日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將成立情況書面告知縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門。物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。
符合業(yè)主大會成立條件的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會自業(yè)主大會成立之日起停止履行職責(zé)，并在七日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面公告解散。
第二十七條 業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處書面提出撤銷申請;認(rèn)為物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門書面提出撤銷申請。
縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到申請之日起十五個工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請人。業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地市、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并及時向全體業(yè)主通告。
第四章 前期物業(yè)管理
第二十八條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，實施前期物業(yè)管理服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)合同期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，一般不超過三年。
前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)服務(wù)事項、標(biāo)準(zhǔn)、收費價格和委托代收費事項;
(二)各分項服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)(含人員配置)和費用分項測算;
(三)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費的約定;
(四)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評估方式;
(五)物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置;
(六)共用設(shè)施設(shè)備清冊;
(七)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動的主體、所得收益的核算及分配辦法;
(八)違約責(zé)任及合同解除的條件;
(九)合同期限;
(十)與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，建設(shè)單位未續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面告知另一方當(dāng)事人和物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第二十九條 市人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)制定、公布前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約示范文本。建設(shè)單位出售新建住宅物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照示范文本制定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約;建設(shè)單位修改示范文本的，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。
建設(shè)單位出售新建住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約作為房屋買賣合同的附件，向物業(yè)買受人明示并予以說明。物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)對前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認(rèn)，并受其約束。
第三十條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和制定臨時管理規(guī)約之日起十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的市、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門備案：
(一)中標(biāo)通知書或者物業(yè)管理主管部門同意采取協(xié)議方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的文件;
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約;
(三)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
第三十一條 前期住宅物業(yè)服務(wù)合同雙方可以約定履約保證金，專項用于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出后的臨時接管以及影響居民正常生活的重大突發(fā)事件應(yīng)急處置等情況。
第三十二條 新建住宅物業(yè)交付十五日前，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行首次承接查驗，可以邀請業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會參加，必要時可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。
物業(yè)承接查驗的費用由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。無約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
建設(shè)單位不得將未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)。
第三十三條 在辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料，并將復(fù)印件或者電子文檔交物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門存檔：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、綜合管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設(shè)施設(shè)備清單和買賣合同復(fù)印件以及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)業(yè)主名冊;
(五)房屋測繪報告;
(六)園林綠化施工圖紙及樹種清單;
(七)物業(yè)管理所需要的其他資料。
未能移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，書面承諾補(bǔ)交的具體時限，最長不超過十日。
第三十四條 住宅物業(yè)承接查驗時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備與竣工圖及其規(guī)劃設(shè)計審批文件不符或者存在質(zhì)量安全隱患的，應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，并向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告有關(guān)情況，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時整修并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。
承接查驗結(jié)果須形成書面記錄，并經(jīng)參與承接查驗的各方代表簽字確認(rèn)。承接查驗結(jié)果經(jīng)各方代表簽字確認(rèn)合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
住宅物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十五條 自住宅物業(yè)交接后三十日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗情況和建設(shè)單位整修情況予以公示，并持下列資料向物業(yè)所在地市、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門辦理備案手續(xù)：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約;
(二)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(三)建設(shè)單位移交資料清單;
(四)物業(yè)承接查驗記錄;
(五)物業(yè)交接記錄;
(六)其他與物業(yè)承接查驗有關(guān)的資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后十五日內(nèi)將承接查驗情況和建設(shè)單位整修情況以及備案情況予以公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下，向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案，或者向業(yè)主委員會移交。
第五章 物業(yè)管理與服務(wù)
第三十六條 業(yè)主大會可以決定采用招投標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。鼓勵業(yè)主大會采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會決定采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可以依照招標(biāo)投標(biāo)法律、法規(guī)的規(guī)定，通過本市統(tǒng)一建立的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺或者其他公開招投標(biāo)的方式組織招標(biāo)。
業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況(含信用狀況、專業(yè)人員的配備、管理實績等)、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容(包括物業(yè)服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、合同期限和違約責(zé)任等)予以公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容確需調(diào)整的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將調(diào)整的內(nèi)容予以公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認(rèn)調(diào)整合同。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)?？h(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)提供參與選聘或者投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息。
第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)服務(wù)區(qū)域范圍、基本情況和項目負(fù)責(zé)人;
(二)物業(yè)服務(wù)合同期限、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費價格和收取辦法;
(三)各分項服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)(含人員配置)和費用分項測算;
(四)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評估方式;
(五)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費的約定;
(六)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù);
(七)利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的核算和分配辦法;
(八)物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會辦公室用房的分配比例;
(九)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理;
(十)物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施;
(十一)違約責(zé)任、履約保證措施和合同解除的條件;
(十二)與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。業(yè)主、物業(yè)使用人就人身、財產(chǎn)安全防范方面有特殊要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同備案后七日內(nèi)將備案情況抄送物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般提供下列基本服務(wù)項目：
(一)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)以及車位、車庫、電梯、變配電房、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、防雷裝置、消防設(shè)施和器材的日常安全管理;
(二)公共綠地、林木以及綠化設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、管理;
(三)公共衛(wèi)生維護(hù);
(四)進(jìn)出人員和車輛登記、定期巡邏，以及管理視頻監(jiān)控裝置等維護(hù)公共秩序、安全防范事項;
(五)車輛行駛和停放秩序的服務(wù)、管理;
(六)物業(yè)裝飾裝修管理，對物業(yè)使用糾紛進(jìn)行調(diào)解;
(七)物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造、檢測、檢驗和養(yǎng)護(hù)費用的賬務(wù)管理;
(八)物業(yè)服務(wù)、財務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將前款規(guī)定的基本服務(wù)項目中的專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人。
電梯、消防、視頻監(jiān)控系統(tǒng)等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中享有下列權(quán)利：
(一)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)及物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序進(jìn)行管理;
(二)依照物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費用;
(三)勸阻、制止損害物業(yè)、妨礙物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序和其他損害業(yè)主利益的行為;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定以及業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)規(guī)范提供物業(yè)管理服務(wù)，履行下列義務(wù)：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同和國家、省、市有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范提供物業(yè)服務(wù);
(二)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，定期對物業(yè)的共用部位和電梯、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、防雷裝置、消防設(shè)施和器材等共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修，并將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項等在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)醒目位置予以公示;
(三)做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費用收支記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供免費查詢服務(wù);
(四)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，落實消防、安防人員和措施，確保消防、安防監(jiān)控設(shè)施正常使用，并協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;
(五)負(fù)責(zé)業(yè)主共有道路及其他公共場地的清掃保潔，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的垃圾清運，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生;
(六)實行二十四小時值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件及其他日常糾紛;
(七)聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù);
(八)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展服務(wù)范圍，滿足業(yè)主日益增長的多元化生活服務(wù)需求，為業(yè)主提供專有部分專項服務(wù)或者特約服務(wù)工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以通知、聲明、告示等方式作出對業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù)，造成公共綠地、林木、電梯等業(yè)主共有物業(yè)損毀，損害業(yè)主共同利益的，業(yè)主、業(yè)主委員會可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任;物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不承擔(dān)的，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟。
第四十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿三個月前組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是物業(yè)服務(wù)合同對通知期限另有約定的除外。
業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是物業(yè)服務(wù)合同對通知期限另有約定的除外;解除物業(yè)服務(wù)合同造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者解除之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)項目，但與業(yè)主委員會另有約定的除外;被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在約定的退出時間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。
物業(yè)服務(wù)合同屆滿后，業(yè)主大會未作出續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面告知對方。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，履行下列交接義務(wù)：
(一)物業(yè)承接查驗資料;
(二)物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備運行、保養(yǎng)、維修、改造、更新的有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)檔案;
(三)物業(yè)服務(wù)用房等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設(shè)施設(shè)備;
(四)移交清算預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據(jù);
(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)移交的其他資料和財物。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接時，交接各方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀進(jìn)行確認(rèn)。業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將交接情況報送物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域或者不辦理移交手續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其退出或者辦理移交手續(xù)，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助。
第四十三條 已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位支付。建設(shè)單位具備交付使用條件，并通過符合法律規(guī)定的方式通知買受人收房的，買受人逾期不辦理接房手續(xù)所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費用由買受人承擔(dān)。因建設(shè)單位房屋質(zhì)量問題造成買受人在規(guī)定的收房時限內(nèi)不能辦理接房手續(xù)的，所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān)。
建設(shè)單位出售住宅物業(yè)時，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費用;已作出物業(yè)服務(wù)費用減免承諾的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，及時足額支付物業(yè)服務(wù)費用，不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付;逾期不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用、不配合管理等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費用。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，由建設(shè)單位或者業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及其信用評價情況，根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和水平、人力成本、物價成本等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
市人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展改革主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費參考價格，定期向社會公布。市、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查;市場監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)的明碼標(biāo)價等價格行為的監(jiān)督檢查。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)本行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平和成本變動情況，定期發(fā)布各類物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及參考價格。
電梯、轉(zhuǎn)供電和二次供水等設(shè)施運行費用未納入物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨列賬，按照實際費用和合同約定的方式向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在物業(yè)服務(wù)合同履行期限內(nèi)擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示擬調(diào)價方案、擬調(diào)價理由、成本變動情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意;沒有成立業(yè)主大會的，需經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主有權(quán)拒絕。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息予以公示，并及時更新：
(一)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話等;
(三)電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;
(四)業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費用和公共水電費用每月分?jǐn)偳闆r以及物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益和使用情況;
(五)房屋修繕、裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項;
(六)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
前款第一項至第三項規(guī)定的事項應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示;第四項、第五項規(guī)定的事項，物業(yè)服務(wù)企業(yè)每半年公示一次，公示期限不少于十五日。
業(yè)主、物業(yè)使用人對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)，并根據(jù)業(yè)主、物業(yè)使用人要求提供合同、賬務(wù)、票據(jù)等資料查詢。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：
(一)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，減少專業(yè)人員數(shù)量和物業(yè)服務(wù)面積，降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn);
(二)擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn);
(三)將一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人;
(四)擅自改變物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途的;
(五)擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益;
(六)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營;
(七)未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途;
(八)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第四十八條 市人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人從事物業(yè)服務(wù)活動實施動態(tài)監(jiān)督管理，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人開展信用評價，定期向社會公布評價結(jié)果，并提供查詢。評價結(jié)果可以作為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費的重要參考。
縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，聽取業(yè)主和業(yè)主委員會的評價意見，將評價意見作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核的內(nèi)容，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況進(jìn)行綜合評價，并向社會公布考核結(jié)果。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)管理主管部門開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核有關(guān)工作，定期向物業(yè)管理主管部門報送信用檔案信息資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人信用管理具體辦法，由市人民政府物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)制定。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第四十九條 住宅物業(yè)交付時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記業(yè)主本人相關(guān)信息，并留存緊急狀況聯(lián)系人的聯(lián)系方式。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或者承租人。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起三十日內(nèi)采取書面報告、手機(jī)短信、電子郵件等有效方式將轉(zhuǎn)讓事項(包括受讓人、聯(lián)系方式等相關(guān)信息)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)出租的，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后十日內(nèi)將承租人及其聯(lián)系方式、租賃期限、物業(yè)服務(wù)費交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
除有關(guān)國家機(jī)關(guān)依法調(diào)取外，未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人書面同意，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向其他單位和個人出售或者提供業(yè)主、物業(yè)使用人的個人信息。
第五十條 住宅物業(yè)交付后，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約外，影響相鄰人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理有關(guān)手續(xù)，同時告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，違法挖掘地下空間，破壞或者擅自改變房屋外觀;
(三)改變設(shè)計圖紙確定的衛(wèi)生間、廚房位置，將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方;
(四)擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公用設(shè)施設(shè)備用途;
(五)擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益;
(六)擅自利用物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營;
(七)高空拋物，堆放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害、異味物質(zhì)等;
(八)夜間(晚20時至晨8時)和午間(12時至14時)在交付使用的住宅樓進(jìn)行產(chǎn)生噪聲污染的裝飾裝修活動，或者發(fā)出嚴(yán)重干擾周圍居民生活的環(huán)境噪聲;
(九)損壞或者擅自停用消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉安全出口、消防通道、消防登高場地等消防場地;
(十)侵占公共綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施，或者在共用場地擅自種植;
(十一)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物，焚燒垃圾;
(十二)違規(guī)飼養(yǎng)動物和家禽家畜，影響物業(yè)服務(wù)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和業(yè)主正常生活;
(十三)法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)勸阻并通知業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè);業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時制止。制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告物業(yè)管理主管部門或者有關(guān)部門。
第五十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行住宅物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修工程開工前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。
裝飾裝修管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)對房屋裝飾裝修的時間、垃圾處理、噪音揚(yáng)塵控制、外立面管控、防盜網(wǎng)和空調(diào)外機(jī)安裝以及電梯等共用設(shè)施設(shè)備的保護(hù)管理等事項和違約責(zé)任進(jìn)行約定，明確禁止行為和注意事項。業(yè)主、物業(yè)使用人拒不簽訂裝飾裝修管理協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約的規(guī)定禁止裝飾裝修施工人員和施工機(jī)具、車輛進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修的時間、地點等情況在其所在樓棟顯著位置公示，并加強(qiáng)對裝飾裝修活動的現(xiàn)場巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。
房屋裝飾裝修損壞共用設(shè)施設(shè)備、污染共用部位的，由業(yè)主或者物業(yè)使用人負(fù)責(zé)修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀;業(yè)主或者物業(yè)使用人不修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀，所需費用由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)。
第五十三條 出租規(guī)劃用于停放機(jī)動車的車位、車庫的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租尚未處置且空置的規(guī)劃用于停放機(jī)動車的車位、車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。
在滿足本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余規(guī)劃車位、車庫出租給其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，在符合法律、法規(guī)的情況下，可以利用共用部位或者場地劃定共有車位、停放車輛并收取合理費用。自然資源、消防救援、公安機(jī)關(guān)交通管理等部門應(yīng)當(dāng)對消防通道劃定、警示標(biāo)志設(shè)置等予以指導(dǎo)。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)行駛、停放車輛等行為，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約或者相關(guān)管理規(guī)定，不得占用、堵塞、封閉消防通道、公共出入口等，不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)巡查，及時督促違反規(guī)定停放的車輛駛離;督促無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門;屬于公安機(jī)關(guān)交通管理部門執(zhí)法范圍的，公安機(jī)關(guān)交通管理部門應(yīng)當(dāng)依法及時處理。
第五十四條 建設(shè)單位所有的機(jī)動車停車位向業(yè)主、物業(yè)使用人出租的，其收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)合同中予以約定。業(yè)主大會成立前，收費標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整;業(yè)主大會成立后，需要調(diào)整的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會按照公平、合理的原則協(xié)商后確定。
對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有車位的收費事項，在業(yè)主大會成立前，由前期物業(yè)服務(wù)合同約定;業(yè)主大會成立后，收費事項由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同擬定，由業(yè)主大會決定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有車位提供管理和服務(wù)需要增加服務(wù)費用的，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人開放，不得將停車位出售、附贈，每次出租的租賃期限不得超過五年。
人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，保障人民防空工程的日常維護(hù)管理和停車管理的必要支出。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)人民防空工程平時可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)管理，受委托單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)維護(hù)管理規(guī)定，確保人民防空工程處于良好狀態(tài)。
人民防空主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)日常監(jiān)督管理，依法監(jiān)督檢查人民防空工程的平時使用和維護(hù)管理情況。
第五十六條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，因物業(yè)維修或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，施工單位應(yīng)當(dāng)在施工前征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，就施工時間、施工范圍、恢復(fù)方式、違約責(zé)任等事項簽訂協(xié)議，并在施工現(xiàn)場做好安全防護(hù)后，方可施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對施工情況進(jìn)行監(jiān)督。因施工導(dǎo)致停水、停電、停氣等情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并可以通過物業(yè)管理信息服務(wù)平臺、移動通信等方式告知全體業(yè)主。
第五十七條 縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理、城市管理、自然資源、發(fā)展改革、公安、人民防空、應(yīng)急管理、消防救援、市場監(jiān)管等部門，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共秩序、物業(yè)服務(wù)收費、房屋使用、治安秩序、消防、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等方面的監(jiān)督管理，并由物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一制作公示牌在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布工作職責(zé)、舉報投訴方式。
前款規(guī)定的部門應(yīng)當(dāng)及時受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴，依法對舉報投訴的違法行為進(jìn)行調(diào)查處理，并自收到舉報、投訴之日起十五個工作日之內(nèi)將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)舉報、投訴人。
第五十八條 利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共道路、公共場地等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備收取的停車費、租賃費、廣告費等經(jīng)營所得收益扣除成本和約定的報酬后屬于公共收益，歸全體業(yè)主共有。公共收益應(yīng)當(dāng)專戶存儲，單獨列賬，不得擅自挪用。
前期物業(yè)服務(wù)期間，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，公共收益的使用管理由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務(wù)合同或者臨時管理規(guī)約中約定。業(yè)主大會成立后，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制定本物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共收益具體使用管理辦法并經(jīng)業(yè)主大會表決通過。
經(jīng)業(yè)主大會決定，公共收益可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管或者業(yè)主委員會自行管理。業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，支付管理報酬。
在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年公示物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用、收益情況。前期物業(yè)結(jié)束時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對公共收益收支情況進(jìn)行審計，并將審計結(jié)果予以公示，公示期限不少于十五天。
第五十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和合同約定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實保修責(zé)任。
物業(yè)保修期屆滿后的維修、更新、改造責(zé)任和費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
(一)業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔(dān)。
(二)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由共用業(yè)主負(fù)責(zé)，費用從建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金中支付;不足部分，由相關(guān)業(yè)主按照專有部分建筑面積分?jǐn)?屬于人為損壞的，費用由責(zé)任人承擔(dān)。
(三)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備部分，業(yè)主專有部分的，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)費用;業(yè)主專有部分之外的，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)費用。
業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益以及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)。相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。
第六十條 住宅物業(yè)、住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交存建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。業(yè)主交存的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。
首期建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，由物業(yè)買受人在辦理房屋入住手續(xù)前交存至建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金專戶。
物業(yè)保修期滿后，出現(xiàn)下列影響房屋安全使用等緊急情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)立即組織應(yīng)急維修或者采取應(yīng)急防范措施：
(一)電梯故障危及人身安全的;
(二)二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、影響使用的;
(三)共用消防設(shè)施中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或者發(fā)生故障的;
(四)屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用的;
(五)房屋外墻存在脫落、剝落等隱患的;
(六)房屋發(fā)生嚴(yán)重沉降、傾斜、開裂，嚴(yán)重危及房屋安全的;
(七)發(fā)生其他緊急情況，影響房屋安全使用的。
以上情況經(jīng)縣(市、區(qū))物業(yè)管理主管部門核查屬實，確需使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修，可以由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法申請使用。
建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的具體管理辦法，由市人民政府另行制定。
第七章 法律責(zé)任
第六十一條 對違反本條例規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)和本省的地方性法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第六十二條 建設(shè)單位有下列行為之一的，由縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)主管部門依照下列規(guī)定處罰：
(一)違反本條例第十二條第一款規(guī)定，未按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務(wù)用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。
(二)違反本條例第十五條第一款、第三款規(guī)定，未將物業(yè)服務(wù)區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處兩千元以上一萬元以下罰款。
(三)違反本條例第十五條第四款規(guī)定，未按照規(guī)定交存首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費的，責(zé)令限期改正;逾期不交存的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
第六十三條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十三條、第三十五條規(guī)定，未履行承接查驗義務(wù)的，由縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)承接查驗過程中惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益的，由縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門處五萬元以上二十萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十四條 建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十條、第三十五條第一款、第三十七條第三款、第四十二條第二款規(guī)定，未按照規(guī)定將相關(guān)資料報送備案的，由縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十六條第一款第一項規(guī)定，未持續(xù)公示收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的，由市場監(jiān)督管理部門依法予以查處。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十六條第一款第二項、第四項和第五項規(guī)定，未履行相關(guān)公示義務(wù)或者公示信息失實的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第五十一條第一款規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。有下列情形之一的，由相關(guān)行政主管部門按照下列規(guī)定進(jìn)行查處：
(一)違反第一項、第二項、第三項、第五項、第十項、第十一項、第十二項規(guī)定的，由城市管理主管部門依法查處;
(二)違反第四項、第六項規(guī)定的，由物業(yè)管理主管部門依法查處;
(三)違反第七項、第八項規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依法查處;
(四)違反第九項規(guī)定的，由消防救援機(jī)構(gòu)依法查處。
第六十七條 物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者相關(guān)部門及其工作人員以及其他受委托從事公務(wù)的人員違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由相應(yīng)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對負(fù)有責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
(一)未依法指導(dǎo)籌備、組織成立業(yè)主大會，或者干預(yù)、阻撓業(yè)主委員會選舉的;
(二)未按照規(guī)定公布舉報、投訴受理方式，或者對物業(yè)管理活動中的舉報、投訴不及時受理、辦理的;
(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的;
(四)違法實施行政處罰的;
(五)其他玩忽職守、徇私舞弊和濫用職權(quán)的行為。
第八章 附 則
第六十八條 業(yè)主自行管理的住宅物業(yè)的管理活動可以參照本條例執(zhí)行。
第六十九條 本條例自2020年6月1日起施行。
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來源：中國法院網(wǎng)-吉安市住宅物業(yè)管理條例2025全文，吉安市物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)
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