南京市住宅物業(yè)管理條例2025全文, 南京市住宅物業(yè)管理條例2025全文 (2016年1月21日南京市第十五屆人民代表大會第四次會議制定 2016年3月30日江蘇省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十二次會議批準(zhǔn) 根據(jù)2024年6月27
(2016年1月21日南京市第十五屆人民代表大會第四次會議制定 2016年3月30日江蘇省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十二次會議批準(zhǔn) 根據(jù)2024年6月27日南京市第十七屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過，2024年7月31日江蘇省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十次會議批準(zhǔn)的《南京市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈南京市住宅物業(yè)管理條例〉的決定》修正)
目 錄
第一章 總 則
第二章 業(yè)主自治
第一節(jié) 業(yè)主大會
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第三節(jié) 其他規(guī)定
第三章 前期物業(yè)管理
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第六章 公共收益與維修資金
第七章 監(jiān)督檢查與矛盾化解
第八章 法律責(zé)任
第九章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 物業(yè)管理堅持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府組織、部門協(xié)同、屬地管理、業(yè)主自治、行業(yè)自律、專業(yè)服務(wù)、科技支撐的原則。
建立健全社區(qū)(村)黨組織領(lǐng)導(dǎo)的居(村)民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的協(xié)商共治機(jī)制，發(fā)揮社區(qū)(村)黨組織的黨建引領(lǐng)作用。
第四條 市、區(qū)人民政府和江北新區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，將物業(yè)管理工作納入基層治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制;建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制;制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策;鼓勵采用新技術(shù)提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
發(fā)展和改革、公安、民政、規(guī)劃和自然資源、生態(tài)環(huán)境、城鄉(xiāng)建設(shè)、水務(wù)、城市管理、綠化園林、數(shù)據(jù)、市場監(jiān)督管理、人民防空、消防救援機(jī)構(gòu)等行政主管部門和單位按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督工作。
居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理工作。
第六條 物業(yè)行業(yè)協(xié)會依法制定和組織實施自律性規(guī)范，加強自律管理，調(diào)解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)意識和服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。
鼓勵和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)行業(yè)協(xié)會。
第七條 加強物業(yè)管理信息化建設(shè)，完善物業(yè)管理信息平臺，為業(yè)主議事決策、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)信息公開公示、物業(yè)管理電子檔案查詢、矛盾糾紛投訴處理等提供支撐，推動物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平全面提升。
第八條 建立健全物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解機(jī)制，綜合運用調(diào)解、和解、仲裁、公證等非訴訟方式化解物業(yè)管理矛盾糾紛，發(fā)揮人民調(diào)解、行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解的作用，推動源頭預(yù)防、前端化解、實質(zhì)解紛，提高基層治理能力。
第二章 業(yè)主自治
第一節(jié) 業(yè)主大會
第九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則等，實名參加業(yè)主自治活動，行使權(quán)利、履行義務(wù)。
臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主參加自治活動的方式、違反共同約定的責(zé)任、自治活動爭議處理辦法作出約定。
第十條 業(yè)主大會根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，依法履行職責(zé)。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議審議通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則之日起成立。
業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會會議。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。
第十一條 符合業(yè)主大會成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交至街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。
首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第十二條 符合業(yè)主大會成立條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組。
籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)?；I備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、建設(shè)單位、居(村)民委員會等派員組成?；I備組組長由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔(dān)任。業(yè)主成員由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦、社區(qū)(村)黨組織推薦、居(村)民委員會推薦等方式產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定，并事先告知全體業(yè)主?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
籌備組正式開展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)對籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識的培訓(xùn)。
第十三條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)本人、配偶及其他直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職;
(二)無索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬等的不當(dāng)行為;
(三)無不宜擔(dān)任的其他情形。
籌備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十一條第一款規(guī)定的條件。
第十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作，并召開首次業(yè)主大會會議：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式;
(二)擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設(shè)立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);
(四)擬定首屆業(yè)主委員會成員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)確定首次業(yè)主大會會議的召開方案、表決議案;
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于七日。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)。
籌備組未在九十日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面公告籌備組解散?；I備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復(fù)議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。
業(yè)主大會會議召開后，籌備組應(yīng)當(dāng)將會議表決統(tǒng)計結(jié)果、表決清單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公示，公示時間不少于七日。表決清單內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括參加表決的業(yè)主具體房號、表決票權(quán)數(shù)和具體表決意見。業(yè)主大會依法成立后，籌備組自動解散。
第十五條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將會議內(nèi)容函告街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)參與指導(dǎo)，對業(yè)主大會會議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)及時告知居(村)民委員會。
業(yè)主委員會或者其他業(yè)主大會召集人未能按照業(yè)主大會議事規(guī)則要求召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改。未整改的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)相關(guān)業(yè)主召開業(yè)主大會臨時會議。
第十六條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
成立業(yè)主小組的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項。
第十七條 業(yè)主小組范圍內(nèi)的全體業(yè)主推選本小組出席業(yè)主大會會議的業(yè)主代表。業(yè)主小組議事由該小組推選產(chǎn)生的業(yè)主代表主持，共同討論決定本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造等事項。
業(yè)主小組作出的決定應(yīng)當(dāng)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定，并在作出決定后七日內(nèi)告知業(yè)主委員會。
第十八條 業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)本小組參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主，其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會成員設(shè)置條件，在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第十九條 業(yè)主代表履行下列職責(zé)：
(一)在業(yè)主大會會議召開前就會議議題征集本小組業(yè)主意見，出席業(yè)主大會會議;
(二)組織開展本條例第十七條規(guī)定的業(yè)主小組議事權(quán)限所確定的活動，并將結(jié)果告知業(yè)主委員會;
(三)告知業(yè)主委員會本小組業(yè)主的有關(guān)意見和建議;
(四)建立本小組工作檔案;
(五)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第二十條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會的職責(zé)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)依法向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案;不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由業(yè)主大會向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。
備案材料齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在五個工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個工作日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及公安機(jī)關(guān)、居(村)民委員會;備案材料不齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)不予備案，并書面告知須補齊的材料。
管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則修改，或者業(yè)主委員會成員更換的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)向原備案機(jī)關(guān)辦理變更備案。
第二十一條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力;
(三)遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)本人、配偶及其他直系親屬與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無直接的利益關(guān)系;
(五)書面承諾及時、全面履行工作職責(zé);
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
業(yè)主委員會成員候選人通過業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦、社區(qū)(村)黨組織推薦、居(村)民委員會推薦等方式產(chǎn)生。鼓勵符合條件的居(村)民委員會成員、社區(qū)(村)黨組織成員、中國共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員依法參選業(yè)主委員會成員。
籌備組確定業(yè)主委員會成員候選人名單，并報社區(qū)(村)黨組織。業(yè)主委員會成員候選人名單和基本信息，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，可以同時依法產(chǎn)生候補成員，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)成員組成，每屆任期三至五年，成員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會設(shè)主任一名。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者增補業(yè)主委員會成員。
第二十二條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議，定期書面向業(yè)主大會報告工作并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢;
(三)根據(jù)業(yè)主大會決定代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題;
(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(六)組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用;
(七)根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用并公布經(jīng)營所得收益情況;
(八)配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會、公安機(jī)關(guān)等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會治安等工作;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第二十三條 業(yè)主委員會成員不得有下列行為：
(一)阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)，或者拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定;
(二)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料;
(三)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章;
(四)打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人;
(五)泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動;
(六)未經(jīng)業(yè)主依法共同決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同;
(七)挪用或者侵占住宅專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn);
(八)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系的單位、個人提供的利益或者報酬;
(九)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)費;
(十)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
第二十四條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。
業(yè)主委員會逾期未能換屆改選的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)所在地的居(村)民委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
第二十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主名冊、會議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時提供。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會不按時移交的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和物業(yè)所在地的區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交;拒不移交的，轄區(qū)內(nèi)的公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。
第二十六條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主人數(shù)等因素，在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預(yù)算。該經(jīng)費由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)，或者由業(yè)主大會在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會，聘請業(yè)主委員會秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、所需經(jīng)費在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預(yù)算及使用情況，至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
第三節(jié) 其他規(guī)定
第二十七條 除本條例第二十條第二款規(guī)定的情形外，住宅小區(qū)無業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未完成換屆選舉，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)多次指導(dǎo)后仍未能產(chǎn)生業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)。
第二十八條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安機(jī)關(guān)、居(村)民委員會、建設(shè)單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會人數(shù)應(yīng)當(dāng)為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于百分之六十，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十一條的規(guī)定。
物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
第二十九條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，就住宅小區(qū)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。
物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會成立之日起停止履行職責(zé)，并在七日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后解散。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。
物業(yè)管理區(qū)域需要分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)形成區(qū)域調(diào)整方案，對調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定。
需要分立的，應(yīng)當(dāng)分別由擬新設(shè)立的物業(yè)管理區(qū)域的專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意;需要合并的，應(yīng)當(dāng)分別由原物業(yè)管理區(qū)域的專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，應(yīng)當(dāng)重新辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。
第三十一條 劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)項目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會成立法定條件的，可以成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會成員的辦法。
第三十二條 業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事表決可以采用電子投票、紙質(zhì)投票等方式實名投票。業(yè)主大會會議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。
業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會成員出席業(yè)主委員會會議不得委托他人。
一個獨立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個或者二個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用物業(yè)管理信息平臺進(jìn)行電子投票表決。
第三十三條 業(yè)主委員會成員、物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員、業(yè)主代表有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止，并應(yīng)當(dāng)自終止之日起七日內(nèi)移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物：
(一)不再具有本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主身份的;
(二)以書面形式提出辭職的;
(三)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形的。
業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會決定暫停執(zhí)行職務(wù)，并提請下次業(yè)主大會會議決定罷免或者恢復(fù)執(zhí)行職務(wù)：
(一)拒不履行業(yè)主義務(wù)且拒不改正的;
(二)不履行業(yè)主委員會成員職責(zé)和義務(wù)的;
(三)其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會成員的情形。
業(yè)主委員會成員、物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員、業(yè)主代表職務(wù)自行終止、暫停執(zhí)行、被罷免或者恢復(fù)執(zhí)行的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于七日。
第三十四條 業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面提出撤銷申請;認(rèn)為物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門書面提出撤銷申請。
區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在十五個工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請人;業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十五條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
第三十六條 建設(shè)單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過招標(biāo)、投標(biāo)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。
前期物業(yè)服務(wù)合同中一般包括下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費價格和委托代收費事項;
(二)各分項服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)(含人員配置)和費用分項測算;
(三)分項費用和主要成本變動聯(lián)動調(diào)整的約定;
(四)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評估方式;
(五)物業(yè)服務(wù)用房(含業(yè)主委員會議事活動用房)的面積和位置;
(六)生活垃圾分類投放和收集管理規(guī)范;
(七)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清冊以及人防設(shè)施設(shè)備維護(hù)內(nèi)容;
(八)業(yè)主共有資金專用賬戶的設(shè)立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的核算及分配辦法;
(九)違約責(zé)任、合同解除的條件和爭議解決方式;
(十)與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項。
第三十七條 臨時管理規(guī)約由建設(shè)單位按照市物業(yè)管理行政主管部門制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定，物業(yè)買受人在購房時簽署。臨時管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)載明下列事項：
(一)業(yè)主定期交納物業(yè)費的義務(wù);
(二)業(yè)主對房屋使用以及出租等規(guī)定;
(三)建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù);
(四)建設(shè)單位對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評估標(biāo)準(zhǔn)和評估辦法等;
(五)建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件;
(六)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分?jǐn)偡绞?
(七)與住宅物業(yè)管理有關(guān)的其他事項。
臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶。
第三十九條 已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)評估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機(jī)構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評估。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理行政主管部門隨機(jī)抽取第三方評估機(jī)構(gòu)。評估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時告知物業(yè)管理行政主管部門。
經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改;逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理行政主管部門報告，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會公示。
第四十條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。需要對前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會計師事務(wù)所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況進(jìn)行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會、區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門;
(三)調(diào)價方案應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，決定結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于七日。
業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)投訴。
第四十一條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照合同約定共同對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、人防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗收，并邀請物業(yè)所在地的區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)參加。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設(shè)施設(shè)備、人防設(shè)施設(shè)備、生活垃圾分類投放和收集設(shè)施的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)業(yè)主名冊;
(五)物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補交的具體期限，最長不超過十日。
承接查驗后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出約定。
物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
第四十二條 物業(yè)承接查驗的費用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
業(yè)主大會成立、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會備存承接查驗相關(guān)資料并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十三條 本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。
提倡業(yè)主大會通過統(tǒng)一的招標(biāo)投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十四條 業(yè)主大會或者經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，一般包括下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費價格和委托代收費事項;
(二)各分項服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)(含人員配置)和費用分項測算;
(三)分項費用和主要成本變動聯(lián)動調(diào)整的約定;
(四)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評估方式;
(五)利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的核算和分配辦法;
(六)物業(yè)移交時承接查驗的費用承擔(dān);
(七)消防安全責(zé)任和防范服務(wù)內(nèi)容;
(八)生活垃圾分類投放和收集管理規(guī)范;
(九)違約責(zé)任、履約保證措施、合同解除的條件和爭議解決方式;
(十)與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項。
業(yè)主大會可以委托第三方評估機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評估，并向全體業(yè)主公布評估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評估活動。
業(yè)主依法享有的正當(dāng)權(quán)益和根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同享有的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者損害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟;經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本信息、項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話;
(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式，以及物業(yè)費、公共收益收支情況、公共水電分?jǐn)傎M情況;
(三)電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;
(四)住宅專項維修資金使用情況;
(五)房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項;
(六)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
前款第一項至第四項應(yīng)當(dāng)長期公開。上述信息有變更的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自信息變更之日起七日內(nèi)重新公開。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并不得有下列行為：
(一)違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(二)未經(jīng)業(yè)主大會同意提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn);
(三)未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn);
(四)未經(jīng)業(yè)主大會同意將物業(yè)費、公共水電分?jǐn)傎M、汽車停放費等捆綁收費;
(五)挪用住宅專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn);
(六)未履行生活垃圾分類投放管理責(zé)任，或者未按照規(guī)定建立并落實生活垃圾分類投放日常管理制度;
(七)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，并移交下列資料：
(一)建設(shè)單位按照本條例第四十一條規(guī)定移交的資料;
(二)電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊、維護(hù)保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料;
(三)物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場地和設(shè)施設(shè)備資料;
(四)物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護(hù)資料;
(六)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料，預(yù)收的物業(yè)費，公共水電分?jǐn)傎M交納記錄等資料;
(七)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)費等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)場服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。
新物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。
發(fā)生矛盾糾紛不能順利交接的，經(jīng)相關(guān)主體請求，轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助并依法處理。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)邀請物業(yè)所在地的區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)參加，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會可以聘請第三方評估機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場查驗。
電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第四十九條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評價體系，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人實行動態(tài)管理，定期對物業(yè)服務(wù)項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結(jié)果。
區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人信用信息的征集、核查工作。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，二年內(nèi)不得在本市申報各類物業(yè)服務(wù)示范項目;失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明：
(一)在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的;
(二)物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)的;
(三)未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的;
(四)出售、泄露或者非法提供、使用業(yè)主信息的;
(五)對業(yè)主、業(yè)主委員會成員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復(fù)的;
(六)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有前款第一項情形的，物業(yè)管理行政主管部門一年內(nèi)不將其納入物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)項目實行項目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。
物業(yè)項目負(fù)責(zé)人有下列嚴(yán)重失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)錄入項目負(fù)責(zé)人信用檔案，同時錄入其所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案：
(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;
(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的;
(三)擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的;
(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的;
(五)因管理失職造成人員傷害、財產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;
(六)被市場監(jiān)督管理行政主管部門認(rèn)定亂收費或者收費不規(guī)范且未改正的;
(七)其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴(yán)重的。
有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查，并書面告知業(yè)主核查結(jié)果。
第五十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。
業(yè)主欠交物業(yè)費、公共水電分?jǐn)傎M的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止或者限制供水、供電、供氣、供熱、通訊以及利用電梯、門禁控制系統(tǒng)限制車輛、人員出入等方式催交物業(yè)費。
第五十三條 物業(yè)費可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)資金管理應(yīng)當(dāng)堅持公開、透明、質(zhì)價相符的原則。
物業(yè)費實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出費用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。除了合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的酬金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書面質(zhì)詢之日起七日內(nèi)書面答復(fù)。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對其從業(yè)人員的培訓(xùn)，規(guī)范服務(wù)行為，不得干擾業(yè)主自治活動。未經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會書面委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得就業(yè)主共同管理事項擅自向業(yè)主征求意見。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和維護(hù)業(yè)主自治活動中的正常秩序，出現(xiàn)破壞業(yè)主自治活動議事秩序情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時勸阻當(dāng)事人，并保留證據(jù)，向有關(guān)機(jī)關(guān)舉報。
第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。
臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約對公共水電費用分?jǐn)偡绞接屑s定的，專業(yè)經(jīng)營單位可以按照其約定將公共水電費用分?jǐn)偟矫恳粦魳I(yè)主。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納公共水電分?jǐn)傎M。
專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務(wù)停止已交費用戶和共用部位的服務(wù)。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十六條 禁止下列影響物業(yè)管理區(qū)域公共安全的行為：
(一)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，超荷載存放物品;
(二)違反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;
(三)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;
(四)擅自架設(shè)電線、電纜等;
(五)擅自占用通風(fēng)采光井、電纜井、管道井等豎向管井以及樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品;
(六)攜帶電動自行車或者其蓄電池進(jìn)入住宅電梯或者戶內(nèi);
(七)違反用電安全要求私拉電線和插座為電動自行車充電;
(八)在住宅公共門廳、疏散通道、樓梯間、安全出口、不符合消防安全要求的架空層、消防車通道及其兩側(cè)影響通行的區(qū)域停放電動自行車或者為電動自行車充電;
(九)從建筑物中拋擲物品;
(十)法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第五十七條 禁止下列影響物業(yè)管理秩序的行為：
(一)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;
(二)違反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定;
(三)違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌、車位用途;
(四)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益;
(五)損毀樹木、綠地;
(六)未按照規(guī)定分類投放垃圾，或者隨意排放污水、棄置雜物、露天焚燒雜物;
(七)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動;
(八)在規(guī)定區(qū)域外停放車輛;
(九)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(十)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;
(十一)法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第五十八條 有本條例第五十六條、第五十七條所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會報告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政主管部門投訴和舉報，對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第五十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)費的結(jié)算作出明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。
業(yè)主在處分本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人出具交納物業(yè)費的證明。
第六章 公共收益與維修資金
第六十條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財務(wù)管理制度，住宅專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費應(yīng)當(dāng)按照財務(wù)要求建賬、入賬并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管財務(wù)原始憑證及相關(guān)會計資料。
物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主大會成立前，應(yīng)當(dāng)將收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，但業(yè)主依法共同決定的除外。
探索建立電梯、消防等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項維修保險制度。
第六十一條 業(yè)主對住宅專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況有異議的，可以要求查詢有關(guān)財務(wù)賬簿;經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則，委托會計師事務(wù)所進(jìn)行審計并將審計報告通報全體業(yè)主。業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料。
對任期和離任的業(yè)主委員會成員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
第六十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用時向業(yè)主收取。
受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前交存電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專項維修資金，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理。
第六十三條 住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循安全可靠、方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
需要動用住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)提出維修實施方案，組織征詢業(yè)主意見，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，由物業(yè)管理行政主管部門劃轉(zhuǎn)核準(zhǔn)的資金。僅涉及部分共用部位的，可提交涉及共用部位的業(yè)主依法共同決定使用。
超過一定額度的維修資金使用項目，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)、審價、監(jiān)理等方式，保障資金安全。
第六十四條 住宅專項維修資金的增值收益，除去業(yè)主房屋分戶滾存資金(利息)和必要管理費用外，剩余部分納入相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金統(tǒng)籌分賬。符合下列情形的可以優(yōu)先使用：
(一)受益人為全體業(yè)主的維修項目;
(二)無法界定受益人的維修項目;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的項目。
由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以授權(quán)業(yè)主委員會將住宅專項維修資金統(tǒng)籌分賬在規(guī)定的額度內(nèi)，統(tǒng)籌用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。
住宅專項維修資金統(tǒng)籌分賬的使用額度，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中明確。
第六十五條 發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會可以向區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出資金使用申請：
(一)電梯故障;
(二)消防設(shè)施存在重大火災(zāi)隱患;
(三)屋面、外墻滲漏，嚴(yán)重影響房屋使用;
(四)二次供水水泵運行中斷，但專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外;
(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;
(六)樓頂、樓體外立面存在脫落危險;
(七)其他危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。
區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請之日起二個工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項，并加強監(jiān)督管理，保障資金安全，對維修項目的方案制定、預(yù)算編制、工程實施、竣工驗收、決算造價審核等環(huán)節(jié)實施全過程監(jiān)管。前述事項可以委托第三方評估機(jī)構(gòu)開展評估。
對本條第一款規(guī)定的應(yīng)急維修情形相關(guān)主體未及時提出申請的，區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主和業(yè)主委員會或者相關(guān)責(zé)任人限期維修，也可以組織代為維修。代為維修費用經(jīng)審核后，向業(yè)主公示并依法列支。
第七章 監(jiān)督檢查與矛盾化解
第六十六條 本市建立物業(yè)管理活動市、區(qū)、江北新區(qū)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)三級管理體系，按照屬地管理原則開展相關(guān)工作。
第六十七條 有關(guān)行政主管部門和單位，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和本條例規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全面落實監(jiān)督管理職責(zé)。建立違法行為投訴登記制度，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告有關(guān)部門的具體職責(zé)范圍、聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對實名投訴、舉報實行限時回復(fù)，依法處理違法行為。具體辦法由市人民政府另行制定。
第六十八條 市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責(zé)：
(一)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的相關(guān)政策研究，建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化、法治化的物業(yè)管理機(jī)制;
(二)制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗協(xié)議、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議示范文本，會同專業(yè)經(jīng)營單位制定相關(guān)委托協(xié)議示范文本;
(三)統(tǒng)籌全市住宅專項維修資金監(jiān)管工作;
(四)建立完善分級培訓(xùn)輔導(dǎo)體系，促進(jìn)業(yè)主自治和物業(yè)行業(yè)技術(shù)進(jìn)步;
(五)指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督各區(qū)開展物業(yè)管理行政監(jiān)管工作;
(六)組建全市物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解專家?guī)?，指?dǎo)物業(yè)行業(yè)協(xié)會成立行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解組織;
(七)建立并完善全市物業(yè)管理信息平臺;
(八)制定業(yè)主大會指導(dǎo)規(guī)則、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費管理、統(tǒng)一招標(biāo)投標(biāo)、業(yè)主議事決策、信息公開公示、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目負(fù)責(zé)人信用管理等配套實施辦法;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第六十九條 區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責(zé)：
(一)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的劃分、物業(yè)管理項目的區(qū)域備案、前期物業(yè)承接查驗備案和物業(yè)服務(wù)合同備案;
(二)負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理項目招標(biāo)投標(biāo)管理和住宅專項維修資金使用監(jiān)管;
(三)定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項檢查，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息征集、核查和監(jiān)管工作，并接受查詢;
(四)組織開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目調(diào)查，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案;
(五)指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛;
(六)責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會的違法決定;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七十條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)配備專門的管理人員，并履行下列職責(zé)：
(一)負(fù)責(zé)業(yè)主委員會備案;
(二)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛;
(三)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主組織開展業(yè)主大會籌備、業(yè)主委員會選舉、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等自治活動，組織成立物業(yè)管理委員會;
(四)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管工作;
(五)責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違法決定;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七十一條 市、區(qū)、江北新區(qū)相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)下列事項的管理工作：
(一)城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)房屋建筑工程質(zhì)量保修、燃?xì)獾缺O(jiān)督檢查;
(二)規(guī)劃和自然資源行政主管部門負(fù)責(zé)對建設(shè)工程實施規(guī)劃管理;
(三)城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)違法建設(shè)、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木，焚燒樹葉和生活垃圾分類投放等監(jiān)督檢查;
(四)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響治安管理、公共秩序的違法行為，依法對消防、監(jiān)控安防、養(yǎng)犬等開展監(jiān)督檢查，并協(xié)助開展房屋租賃、車輛停放監(jiān)督管理工作;
(五)市場監(jiān)督管理行政主管部門負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備安全、物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督檢查;
(六)發(fā)展和改革行政主管部門負(fù)責(zé)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費的政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)的制定;
(七)人民防空行政主管部門負(fù)責(zé)對影響人防工程使用或者降低人防工程防護(hù)能力等行為的監(jiān)督檢查;
(八)生態(tài)環(huán)境行政主管部門負(fù)責(zé)飲食服務(wù)業(yè)油煙污染超標(biāo)排放等行為的監(jiān)督檢查;
(九)水務(wù)行政主管部門負(fù)責(zé)供水、排水等監(jiān)督檢查;
(十)消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督住宅物業(yè)消防安全工作。
第七十二條 物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)維護(hù)并完善物業(yè)管理信息平臺，指導(dǎo)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會等向平臺歸集、更新相關(guān)信息資料，并每半年公告一次平臺使用情況。相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時共享脫敏后的業(yè)主名冊等信息。
相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)對知悉的信息資料保密，不得非法采集、使用、出售、泄露業(yè)主和物業(yè)使用人個人信息。
第七十三條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理電子檔案，并將其納入物業(yè)管理信息平臺。物業(yè)管理電子檔案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)管理區(qū)域基本情況以及建設(shè)單位情況;
(二)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、承接查驗、業(yè)主自治組織、物業(yè)服務(wù)合同等的備案情況;
(三)住宅專項維修資金等的交存、使用、收益情況;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他內(nèi)容。
業(yè)主、物業(yè)使用人經(jīng)實名認(rèn)證后，可以免費查詢物業(yè)管理電子檔案相關(guān)信息。
第七十四條 司法行政主管部門依法負(fù)責(zé)或者指導(dǎo)物業(yè)管理矛盾糾紛人民調(diào)解、行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解和行政調(diào)解工作，會同有關(guān)行政主管部門開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)開展物業(yè)管理矛盾糾紛的行政調(diào)解，可以委托人民調(diào)解組織、社會組織、專門第三方機(jī)構(gòu)等參與調(diào)解。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助相關(guān)調(diào)解組織開展調(diào)解工作。
人民法院應(yīng)當(dāng)健全訴訟與非訴訟銜接的解紛機(jī)制，加強對人民調(diào)解等渠道的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，發(fā)揮司法訴訟的示范、引領(lǐng)功能，完善與相關(guān)調(diào)解組織的工作銜接。
鼓勵物業(yè)行業(yè)協(xié)會等社會組織設(shè)立行業(yè)性專業(yè)性物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解組織。
物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解機(jī)制的具體規(guī)定，由市中級人民法院會同市人民政府有關(guān)行政主管部門和單位另行制定。
第七十五條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立工作協(xié)作機(jī)制，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會、公安機(jī)關(guān)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理中的有關(guān)事項：
(一)前期物業(yè)管理階段的突出問題;
(二)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的問題;
(三)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的突出問題;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;
(五)需要協(xié)調(diào)解決的其他突出問題。
第八章 法律責(zé)任
第七十六條 物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)違反本條例規(guī)定，出具的評估報告具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，處三萬元以上五萬元以下罰款，并予以公示;造成當(dāng)事人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七十七條 業(yè)主委員會成員違反本條例第二十三條規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：
(一)違反第一項規(guī)定，阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)，或者拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定的，責(zé)令限期改正。
(二)違反第二項、第六項規(guī)定，弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料，或者未經(jīng)業(yè)主依法共同決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，給予警告或者通報批評，可以并處一千元以上三千元以下罰款。
(三)違反第七項規(guī)定，挪用或者侵占住宅專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)的，責(zé)令退還，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占金額二倍以下罰款。
第七十八條 業(yè)主委員會成員、物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員、業(yè)主代表資格終止后，違反本條例第三十三條規(guī)定，拒不移交其所使用、保管的文書、財務(wù)、印章等檔案、資料的，由區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，給予警告或者通報批評，可以并處一千元以上三千元以下罰款;造成其他業(yè)主損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。
第七十九條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，予以通報，并按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：
(一)違反本條例第十一條第一款、第四十一條規(guī)定，未按照要求報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料或者未移交物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料的，處一萬元以上十萬元以下罰款;
(二)違反本條例第十一條第二款規(guī)定，未按照要求交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，處五萬元以上十萬元以下罰款;
(三)違反本條例第三十九條規(guī)定，未按照要求委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估的，處五萬元以上十萬元以下罰款;
(四)違反本條例第六十二條規(guī)定，未按照要求交納住宅專項維修資金的，處應(yīng)交納資金百分之十以上百分之三十以下的罰款。
第八十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：
(一)違反第四十五條第一款第一項、第三項、第四項、第五項規(guī)定，未按照要求公示相關(guān)信息的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
(二)違反第四十六條第二項、第四項規(guī)定，擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)或者將物業(yè)費、公共水電分?jǐn)傎M、汽車停放費等捆綁收費的，責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處一萬元以上十萬元以下罰款。
(三)違反第四十六條第五項規(guī)定，挪用住宅專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)的，責(zé)令退還，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用金額二倍以下罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第八十一條 專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例第五十五條第三款規(guī)定，停止已交費用戶和共用部位的服務(wù)的，由其行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告;情節(jié)嚴(yán)重的，對有關(guān)主管人員和直接責(zé)任人員給予處分;造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八十二條 違反本條例第五十六條規(guī)定，有下列影響物業(yè)管理區(qū)域公共安全行為之一，拒不聽從勸阻、制止的，由消防救援機(jī)構(gòu)或者其委托的符合法定條件的組織按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;造成他人人身、財產(chǎn)損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：
(一)違反第六項規(guī)定，攜帶電動自行車或者其蓄電池進(jìn)入住宅電梯的，處二百元以上一千元以下罰款;
(二)違反第七項規(guī)定，未按照用電安全要求私拉電線和插座為電動自行車充電的，責(zé)令改正，處警告或者五百元以下罰款;
(三)違反第八項規(guī)定，在禁止區(qū)域停放電動自行車或者為電動自行車充電的，責(zé)令改正，對單位處五千元以上五萬元以下罰款，對個人處警告或者五百元以下罰款。
第八十三條 物業(yè)管理行政主管部門、政府相關(guān)職能部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)相關(guān)工作人員違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)違法實施行政許可或者行政處罰的;
(二)未按照規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的;
(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第九章 附 則
第八十四條 本條例中下列用語的含義是指：
(一)物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地;
(二)業(yè)主，是指登記在不動產(chǎn)登記簿中的權(quán)利人或者房屋買賣合同上記載的物業(yè)買受人;
(三)物業(yè)使用人，是指實際使用物業(yè)的人;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
第八十五條 對交付時間長、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因未實施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，市、區(qū)人民政府和江北新區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和年度實施計劃，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實施物業(yè)管理。
老舊住宅小區(qū)的范圍由市、區(qū)人民政府和江北新區(qū)管理機(jī)構(gòu)確定。
第八十六條 本條例規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布、公示、公告的事項，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開張貼，并同時在物業(yè)管理信息平臺發(fā)布。除已有規(guī)定的以外，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布、公示、公告時間不得少于七日。
第八十七條 本條例適用范圍之外的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動參照本條例執(zhí)行。
第八十八條 市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例制定實施細(xì)則，就物業(yè)服務(wù)第三方評估、住宅專項維修資金管理等事項作出具體規(guī)定，并報市人民代表大會常務(wù)委員會備案。
第八十九條 本條例自2016年7月1日起施行。南京市人民政府2005年12月26日發(fā)布的《南京市物業(yè)管理辦法》同時廢止。
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來源：臨律-南京市住宅物業(yè)管理條例2025全文，南京市物業(yè)管理條例實施細(xì)則全文
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