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吉林市物業(yè)管理?xiàng)l例2025全文:今日政策法律更新

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2025-05-07 08:54:34
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吉林市物業(yè)管理?xiàng)l例2025全文,　吉林市物業(yè)管理?xiàng)l例2025全文　　　　(2008年9月27日吉林市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過 2008年11月28日吉林省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議批準(zhǔn))　　第一章總則　　

吉林市物業(yè)管理?xiàng)l例2025全文:今日政策法律更新

　吉林市物業(yè)管理?xiàng)l例2025全文

　　(2008年9月27日吉林市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過 2008年11月28日吉林省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議批準(zhǔn))

　　第一章總則

　　第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第三條物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)督的原則。

　　第四條市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的管理工作。其主要職責(zé)是：

　　(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)，執(zhí)行國家物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)管理的相關(guān)制度;

　　(二)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)維修保證金、物業(yè)服務(wù)保證金的監(jiān)督管理工作;

　　(三)負(fù)責(zé)招投標(biāo)或者協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案工作;

　　(四)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)物業(yè)交付使用的資料查驗(yàn)工作;

　　(五)負(fù)責(zé)受理物業(yè)管理信訪,調(diào)解處理糾紛，查處物業(yè)管理違法行為;

　　(六)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)縣(市)區(qū)政府、市政府相關(guān)部門的物業(yè)管理工作。

　　其下設(shè)的物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)日常工作。

　　第五條市、縣(市)區(qū)建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、公安、環(huán)境保護(hù)、城市管理行政執(zhí)法等相關(guān)部門在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)保修期限和保修范圍內(nèi)的質(zhì)量保修責(zé)任、物業(yè)質(zhì)量及其配套設(shè)施是否完善的監(jiān)督管理。

　　規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)核定、驗(yàn)收物業(yè)服務(wù)用房等配套設(shè)施是否按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)配建的監(jiān)督管理。

　　市政公用行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供熱、燃?xì)?、綠化、環(huán)衛(wèi)等配套設(shè)施的移交、運(yùn)行及維修、安全服務(wù)的監(jiān)督管理。

　　公安部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分停車位及確定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)合理的行車路線，對(duì)停放大型客車、貨車和危險(xiǎn)品運(yùn)輸?shù)溶囕v的行為進(jìn)行管理;對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道、消防設(shè)施和消防安全工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)。

　　價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，定期公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格，查處價(jià)格違法行為。

　　工商行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊(cè)，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，依法對(duì)企業(yè)經(jīng)營行為進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營場(chǎng)所排放油煙污染，生產(chǎn)、建筑噪聲擾民等行為的監(jiān)督管理。

　　城市管理行政執(zhí)法部門負(fù)責(zé)違法建(構(gòu))筑物、棚、亭、廈、棄置垃圾、破壞市政公用設(shè)施及飼養(yǎng)畜禽、圈地、耕種等行為的監(jiān)督管理。

　　人民防空主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地下人防工程的監(jiān)督管理。

　　教育、勞動(dòng)和社會(huì)保障、衛(wèi)生、藥品監(jiān)督、文化、公安等行政主管部門審批物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營場(chǎng)所時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)相鄰業(yè)主同意改變住宅、車庫用途的書面意見及有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件。

　　第六條縣(市)、區(qū)人民政府(含各類直接管轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處的開發(fā)區(qū)管委會(huì))全面負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作?？h(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門在本級(jí)人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。其主要職責(zé)是：

　　(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章;

　　(二)負(fù)責(zé)指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街開展物業(yè)監(jiān)督管理工作;

　　(三)負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域;

　　(四)負(fù)責(zé)批準(zhǔn)協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和前期物業(yè)招投標(biāo)的監(jiān)督管理;

　　(五)負(fù)責(zé)物業(yè)交付使用資料查驗(yàn)和物業(yè)承接驗(yàn)收;

　　(六)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作，接受業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng);

　　(七)負(fù)責(zé)受理物業(yè)管理投訴，查處物業(yè)管理違法行為。

　　縣(市)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)維修保證金、物業(yè)服務(wù)保證金的監(jiān)督管理工作。

　　區(qū)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)維修保證金、物業(yè)服務(wù)保證金使用的監(jiān)督管理工作。

　　第七條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)負(fù)有全面管理的責(zé)任。應(yīng)當(dāng)明確專門機(jī)構(gòu)，配備專職人員，負(fù)責(zé)下列物業(yè)管理工作：

　　(一)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)換屆工作;

　　(二)監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)(村民委員會(huì))的物業(yè)管理工作;

　　(三)對(duì)違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為向有關(guān)部門報(bào)告;

　　(四)調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)糾紛。

　　第八條社區(qū)居民委員會(huì)(村民委員會(huì))在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，履行下列物業(yè)管理義務(wù)：

　　(一)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主物業(yè)自行管理活動(dòng);

　　(二)配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)換屆工作;

　　(三)調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)糾紛;

　　(四)勸阻違法拆改房屋和私自搭建建(構(gòu))筑物、損壞公共設(shè)施等行為，并向有關(guān)部門報(bào)告。

　　社區(qū)居民委員會(huì)設(shè)置專職人員，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，并接受物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)。

　　第九條市物業(yè)管理協(xié)會(huì)是物業(yè)管理行業(yè)自律組織，接受市物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)。主要工作是：

　　(一)制定物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為準(zhǔn)則;

　　(二)反映物業(yè)服務(wù)行業(yè)的意見、建議和要求，維護(hù)其合法權(quán)益;

　　(三)調(diào)解物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)部的糾紛;

　　(四)開展物業(yè)服務(wù)行業(yè)質(zhì)量評(píng)比活動(dòng);

　　(五)培育物業(yè)服務(wù)企業(yè)文化。

　　第十條新建住宅物業(yè)和向兩個(gè)以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)必須實(shí)行物業(yè)管理。

　　原有住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、自行管理或者委托他人管理的方式實(shí)行物業(yè)管理。

　　原有非住宅物業(yè)逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　第十一條房屋的所有權(quán)人及物業(yè)買受人為業(yè)主;一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)按照《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。

　　業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　第十二條業(yè)主入住達(dá)到50%以上時(shí)，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　分期建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，首期入住的業(yè)主達(dá)到50%以上時(shí)，可以成立業(yè)主大會(huì)。后期業(yè)主入住達(dá)到前款規(guī)定的條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第十三條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由五至七名成員組成，包括街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會(huì)(村民委員會(huì))負(fù)責(zé)人、開發(fā)建設(shè)單位代表、業(yè)主代表?；I備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的負(fù)責(zé)人擔(dān)任。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十四條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)和《管理規(guī)約》(草案)、確認(rèn)業(yè)主身份、確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)、確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單后，在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織下，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第十五條新建物業(yè)的業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　已建成的住宅物業(yè)的業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由市、縣(市)人民政府從城市維護(hù)費(fèi)中列支。

　　第十六條業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定事項(xiàng)可以采用集體討論，也可以采用書面征求意見的方式，并實(shí)行投票表決;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　住宅物業(yè)的業(yè)主(物業(yè)買受人)投票權(quán)按套計(jì)算，每套住宅計(jì)一票。

　　非住宅物業(yè)的業(yè)主(物業(yè)買受人)投票權(quán)按建筑面積計(jì)算，100平方米以下(含本數(shù))的有一票投票權(quán)，每超過100平方米再計(jì)一票。

　　第十七條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和任期等事項(xiàng)依法作出約定。

　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

　　第十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的決定，業(yè)主委員會(huì)和全體業(yè)主必須履行。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第十九條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)一般由15人以下的單數(shù)組成。根據(jù)工作需要，可以聘請(qǐng)1名執(zhí)行秘書。執(zhí)行秘書可以不是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。

　　第二十條經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主行使權(quán)利，并履行下列職責(zé)：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定;

　　(二)召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議;

　　(三)按照業(yè)主大會(huì)的決定定期以書面形式，向業(yè)主、業(yè)主大會(huì)通報(bào)物業(yè)服務(wù)情況和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)使用情況;

　　(四)受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)委托，通過招投標(biāo)或者其他方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(六)組織實(shí)施業(yè)主自行管理物業(yè)工作;

　　(七)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

　　(八)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)履行前款第(二)項(xiàng)規(guī)定的職責(zé)時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面通知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居民委員會(huì)(村民委員會(huì))。

　　業(yè)主委員會(huì)不得從事與物業(yè)管理活動(dòng)無關(guān)的行為。

　　第二十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料到縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

　　(一)業(yè)主大會(huì)成立情況材料;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域基本情況材料;

　　(三)業(yè)主委員會(huì)選舉辦法，業(yè)主委員會(huì)組成人員情況材料及身份證明;

　　(四)管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

　　業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)在變更后30日內(nèi)，向原備案部門辦理備案變更手續(xù)。

　　第二十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立檔案。內(nèi)容包括：

　　(一)各種會(huì)議的書面材料;

　　(二)業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、備案材料;

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)業(yè)務(wù)往來材料;

　　(五)維修資金使用情況材料;

　　(六)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為需要存檔的其他材料。

　　業(yè)主委員會(huì)檔案應(yīng)當(dāng)由專人保管，不得損毀、遺失。業(yè)主委員會(huì)換屆改選時(shí)，應(yīng)當(dāng)將檔案資料移交至下一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，按期進(jìn)行換屆改選。因故未能按期換屆改選的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行換屆。在此期間，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生。

　　第二十四條業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)所需經(jīng)費(fèi)、必要的日常辦公費(fèi)用、有關(guān)人員津貼等，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定或者物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支。

　　第二十五條　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等損害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失，也可以向有關(guān)管理部門報(bào)告，請(qǐng)求處理。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

　　第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在營業(yè)執(zhí)照變更后15日內(nèi)辦理資質(zhì)變更手續(xù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書必須在物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公場(chǎng)所明示。任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

　　第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)管理人員，應(yīng)當(dāng)取得國家或者行業(yè)相應(yīng)的職業(yè)資格證書后，方可從事物業(yè)管理活動(dòng)。

　　職業(yè)資格證書不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓。

　　第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市、縣(市)物業(yè)行政主管部門交納物業(yè)服務(wù)保證金。標(biāo)準(zhǔn)為物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目二個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)保證金后，市、縣(市)物業(yè)行政主管部門向物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具物業(yè)服務(wù)保證金交納證明。

　　第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，違反物業(yè)服務(wù)合同，有下列行為之一的，由業(yè)主申請(qǐng)，經(jīng)市、縣(市)物業(yè)行政主管部門審查核實(shí)后，扣減物業(yè)服務(wù)保證金，并依法對(duì)受侵害的業(yè)主給予補(bǔ)償。

　　(一)未返還向業(yè)主收取的服務(wù)期限以外的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的;

　　(二)未按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)的;

　　(三)擅自撤出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的;

　　(四)違反規(guī)定向業(yè)主收取不應(yīng)該收取的費(fèi)用的;

　　(五)損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的。

　　第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，業(yè)主委員會(huì)同意后，經(jīng)縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門確認(rèn)，返還物業(yè)服務(wù)保證金本息。有異議的，可通過仲裁或者訴訟方式解決。

　　第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

　　(二)接受業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，并向接受服務(wù)的業(yè)主收取約定的費(fèi)用;

　　(三)選聘專營企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)。

　　(四)對(duì)損害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的,代表業(yè)主要求其停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失等。

　　第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)使用專用發(fā)票;

　　(二)被開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)選聘后，及時(shí)備案，并交納物業(yè)服務(wù)保證金;

　　(三)每半年公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況明細(xì);

　　(四)聽取業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的意見和建議，并接受監(jiān)督;

　　(五)制止違反治安、消防、環(huán)保、裝飾裝修等方面規(guī)定的行為，并向相關(guān)部門報(bào)告;

　　(六)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、突發(fā)事件處理等方面的規(guī)章制度。

　　第四章前期物業(yè)管理

　　第三十三條前期物業(yè)管理是指新建住宅物業(yè)及向兩個(gè)以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)尚未召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。

　　開發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，承諾的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用必須明確告知業(yè)主(物業(yè)買受人)。在承諾的期限內(nèi)不得擅自降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第三十四條新建住宅物業(yè)及向兩個(gè)以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：

　　(一)建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最小不得低于五十平方米;

　　(二)建筑面積超過十萬平方米(含本數(shù))的，超過部分按照千分之二配置。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)設(shè)置在物業(yè)管理區(qū)域中心位置或者主出入口附近，并且是具有獨(dú)立使用功能的地面以上的一層及毗連房屋。具體位置以及建筑面積應(yīng)在規(guī)劃圖和規(guī)劃項(xiàng)目一覽表中標(biāo)注。

　　物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公室、門衛(wèi)室、監(jiān)控室、儲(chǔ)藏間等。

　　物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主。未經(jīng)占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

　　改變物業(yè)服務(wù)用房使用用途有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定使用。

　　第三十五條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列要求建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房：

　　(一)上下水、供電、供暖、衛(wèi)生等設(shè)施齊備，具備正常使用功能;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)用房內(nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。

　　第三十六條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約不得違反法律法規(guī)的規(guī)定，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　開發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，須向物業(yè)買受人明示臨時(shí)管理規(guī)約。

　　臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。臨時(shí)管理規(guī)約在管理規(guī)約生效后，即行失效。

　　第三十七條住宅物業(yè)及向兩個(gè)以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)向縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)物業(yè)服務(wù)用房，劃分物業(yè)管理區(qū)域后，通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的市、縣(市)人民政府物業(yè)行政主管部門備案：

　　(一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件;

　　(二)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書;

　　(三)招標(biāo)文件;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　物業(yè)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)行為有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。

　　第三十八條開發(fā)建設(shè)單位確定中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)在與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后30日內(nèi)，持下列資料到市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門備案：

　　(一)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告;

　　(二)中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料;

　　(三)前期物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)臨時(shí)管理規(guī)約;

　　(五)招標(biāo)代理委托合同;

　　(六)物業(yè)服務(wù)保證金交納證明;

　　(七)物業(yè)專項(xiàng)維修資金代交代收保證書;

　　(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　市、縣(市)物業(yè)行政主管部門備案后，向開發(fā)建設(shè)單位出具《實(shí)施物業(yè)管理證明》。

　　開發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，須向買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第三十九條通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位從市物業(yè)行政主管部門建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽取確定評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)由開發(fā)建設(shè)單位代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上的單數(shù)，其中開發(fā)建設(shè)單位代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

　　第四十條下列物業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)所在地的縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　(一)投標(biāo)截止之日，投標(biāo)人少于3個(gè)的;

　　(二)建筑面積小于4萬平方米(含本數(shù))多層住宅物業(yè);

　　(三)建筑面積小于2萬平方米(含本數(shù))的高層住宅物業(yè)。

　　第四十一條開發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)向縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)物業(yè)服務(wù)用房，劃分物業(yè)管理區(qū)域后，持下列資料到縣(市)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理審批手續(xù)：

　　(一)規(guī)劃圖紙;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證明;

　　(三)《臨時(shí)管理規(guī)約》;

　　(四)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和要求;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　符合條件的，縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門向建設(shè)單位核發(fā)《協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)批準(zhǔn)書》。

　　第四十二條開發(fā)建設(shè)單位確定中標(biāo)或者協(xié)議選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)持下列資料到縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門辦理實(shí)施物業(yè)管理證明。

　　(一)《協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)批準(zhǔn)書》;

　　(二)前期物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)物業(yè)服務(wù)保證金交納證明;

　　(四)物業(yè)專項(xiàng)維修資金代交代收保證書。

　　符合條件的，縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門向開發(fā)建設(shè)單位核發(fā)《實(shí)施物業(yè)管理證明》。

　　第四十三條新建住宅物業(yè)及向兩個(gè)以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)交付使用前，縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列資料進(jìn)行查驗(yàn)：

　　(一)質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、水、電、氣、暖、通訊、有線電視、電梯等配套設(shè)施及驗(yàn)收合格文件;

　　(二)水、電、氣、暖、通訊、有線電視等專業(yè)管理單位移交協(xié)議;

　　(三)物業(yè)專項(xiàng)維修資金全額交存證明;

　　(四)物業(yè)維修保證金交存證明。

　　第四十四條開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接驗(yàn)收后，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域的竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)開發(fā)建設(shè)單位代收的專項(xiàng)維修資金的明細(xì)資料。

　　開發(fā)建設(shè)單位在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接驗(yàn)收協(xié)議之日起30日內(nèi)，向縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。

　　第四十五條開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)厣弦荒甓冉ㄔO(shè)部門核準(zhǔn)的物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價(jià)2%的標(biāo)準(zhǔn)，向市、縣(市)物業(yè)行政主管部門交納物業(yè)維修保證金，存入指定銀行，作為保修期內(nèi)屬于建設(shè)單位物業(yè)質(zhì)量責(zé)任的維修費(fèi)用保證，保修期滿后按規(guī)定返還本息。

　　第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前30日告知開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)建設(shè)單位必須選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。前期物業(yè)管理期間，開發(fā)建設(shè)單位不得放棄物業(yè)服務(wù)。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目前，應(yīng)當(dāng)向開發(fā)建設(shè)單位移交本條例第四十四條規(guī)定的資料。

　　第五章物業(yè)服務(wù)管理

　　第四十七條物業(yè)管理區(qū)域由縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門按下列原則劃分：

　　(一)配套設(shè)施設(shè)備共用的;

　　(二)位于同一社區(qū)或者位置靠近的;

　　(三)原有住宅物業(yè)界線已經(jīng)自然形成，且無爭(zhēng)議的;

　　(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并且能夠封閉管理的;

　　(五)縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門認(rèn)為有必要?jiǎng)澐譃橐粋€(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

　　第四十八條物業(yè)服務(wù)合同期限終止90日前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜，續(xù)約的應(yīng)當(dāng)續(xù)簽合同。不續(xù)約的，按照下列規(guī)定執(zhí)行：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)服務(wù)至合同終止之日，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用至合同終止之日;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出服務(wù)項(xiàng)目30日前，公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，并將已經(jīng)收取的超出服務(wù)期限部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用退還業(yè)主;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出服務(wù)項(xiàng)目前10日內(nèi)，向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等技術(shù)資料。

　　第四十九條物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方提出解除合同的，應(yīng)當(dāng)提前30日書面通知對(duì)方。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在此期間組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有物業(yè)服務(wù)糾紛的，雙方可以協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。協(xié)商、仲裁或者訴訟期間，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按物業(yè)服務(wù)合同約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得終止物業(yè)服務(wù)。

　　第五十條業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)共同決定自行管理物業(yè)項(xiàng)目的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好下列工作：

　　(一)組織物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)(含樓道)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔工作;

　　(二)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境秩序和綠化養(yǎng)護(hù);

　　(三)負(fù)責(zé)房屋及自行管理區(qū)域內(nèi)道路、方磚等共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修;

　　(四)負(fù)責(zé)接待業(yè)主、物業(yè)使用人報(bào)修，受理業(yè)主投訴和服務(wù)費(fèi)用的收繳、管理、使用。

　　第五十一條實(shí)施自行管理的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的組織、監(jiān)督、指導(dǎo)下，制定自行管理規(guī)約，并報(bào)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　自行管理規(guī)約包括管理事項(xiàng)(房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)等)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金的使用、業(yè)主委員會(huì)相關(guān)人員津貼、違約責(zé)任等內(nèi)容。

　　第五十二條業(yè)主大會(huì)未能成立或者無法確定管理方式的，經(jīng)業(yè)主同意，縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門可以為其選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。

　　曾實(shí)施物業(yè)管理的，物業(yè)行政主管部門選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按原物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照原物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　未曾實(shí)施物業(yè)管理的，縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為其服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照綜合服務(wù)最低等級(jí)提供服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照該等級(jí)最低政府指導(dǎo)價(jià)格繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第五十三條未封閉物業(yè)管理區(qū)域及單體樓的售房單位或者其委托管理的單位，在向業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)承接驗(yàn)收前，必須對(duì)房屋本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，達(dá)到房屋完好，并移交相關(guān)資料。

　　售房單位改制、兼并、破產(chǎn)等的，在完成物業(yè)承接驗(yàn)收前，由承受其權(quán)利義務(wù)的單位承擔(dān)該物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)管理責(zé)任。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)同意進(jìn)行物業(yè)承接的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　第五十四條業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)不同意進(jìn)行物業(yè)承接的，售房單位應(yīng)當(dāng)委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)或者其他專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。鑒定后符合承接條件的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)承接;業(yè)主仍拒絕承接的，當(dāng)事人可以向人民法院提起訴訟。

　　第五十五條業(yè)主決定采取其他方式委托其他組織管理物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托的事項(xiàng)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　第五十六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

　　住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);非住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　市價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)成本等因素，制定相應(yīng)的政府指導(dǎo)價(jià)格并定期公布。

　　第五十七條物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取具體標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同中約定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置或者收費(fèi)地點(diǎn)予以公示。

　　通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的，以中標(biāo)文件確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)。

　　其他方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用具體標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以協(xié)商確定的，由雙方提出書面申請(qǐng)，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門，由價(jià)格行政主管部門與物業(yè)行政主管部門核定。

　　第五十八條物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成，主要包括：

　　(一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

　　(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、治安秩序維護(hù)費(fèi)用;

　　(四)辦公費(fèi)用;

　　(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

　　(七)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　業(yè)主因?yàn)榉课葑杂貌课粨p壞、房屋質(zhì)量等問題或者違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)(村民委員會(huì))應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法通過仲裁或訴訟方式解決。

　　物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在與業(yè)主簽訂的物業(yè)租賃合同中，約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的方式、主體。

　　第六十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位交納。

　　物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第六章物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第六十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列共用場(chǎng)所、共用設(shè)施設(shè)備屬于全體業(yè)主共同所有，不得擅自處分：

　　(一)物業(yè)服務(wù)用房;

　　(二)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫;

　　(三)綠地、道路(含停車位)、場(chǎng)地、水景、文體設(shè)施等;

　　(四)地面架空層、共用走廊;

　　(五)公共場(chǎng)所和其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

　　第六十二條利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意后，按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域公共管理制度。

　　前期物業(yè)管理期間，任何單位和個(gè)人不得利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營。

　　利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第六十三條物業(yè)使用禁止下列行為：

　　(一)改變?cè)ㄖO(shè)計(jì)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);

　　(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(三)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;

　　(四)油煙無組織排放;

　　(五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第六十四條保修期內(nèi)，業(yè)主物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)。

　　保修期滿后，業(yè)主專有部位、設(shè)施由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。全體業(yè)主共有的部位、設(shè)施設(shè)備的日常維修費(fèi)用，從業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。

　　全體業(yè)主共有的部位、設(shè)施設(shè)備大中修和更新改造的，從業(yè)主交納的物業(yè)專項(xiàng)維修資金中支付。

　　人為損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由責(zé)任人自行承擔(dān)維修、賠償責(zé)任。

　　第六十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途使用住宅和車庫，不得擅自改變住宅或者車庫的使用用途。

　　業(yè)主確需改變使用用途的，須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第六十六條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　(一)供水設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。業(yè)主戶外的供水設(shè)施由供水單位管理維護(hù);

　　(二)排水設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。住宅業(yè)主戶外的排水設(shè)施由城市排水養(yǎng)護(hù)單位管理維護(hù);非住宅物業(yè)排水設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)按照有關(guān)規(guī)定或者依據(jù)合同約定執(zhí)行;

　　(三)供氣設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。用戶燃?xì)獗?含燃?xì)獗?以外的燃?xì)庠O(shè)施由燃?xì)夤?yīng)單位管理維護(hù);

　　(四)供熱設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。業(yè)主進(jìn)、出戶閥門(含閥門)以外的供熱設(shè)施由供熱單位管理維護(hù);

　　(五)供電設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。公用供電設(shè)施及電表由供電單位管理維護(hù);

　　(六)通訊設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。通訊設(shè)施至用戶終端由通訊單位管理維護(hù);

　　(七)有線電視設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。有線電視設(shè)施至用戶終端由有線電視管理單位管理維護(hù)。

　　第六十七條物業(yè)管理區(qū)域或者原有住宅物業(yè)(單體棟號(hào))規(guī)劃紅線以外的道路(含方磚)、綠地及通過物業(yè)管理區(qū)域或者原有住宅物業(yè)(單體棟號(hào))的市政道路(含方磚)、綠化，由設(shè)施管理單位按職責(zé)分工進(jìn)行管理維護(hù)。非住宅物業(yè)相關(guān)事項(xiàng)的管理維護(hù)按照有關(guān)規(guī)定或者依據(jù)合同約定執(zhí)行。

　　第六十八條產(chǎn)權(quán)屬于環(huán)境衛(wèi)生保潔單位的環(huán)衛(wèi)設(shè)施，由環(huán)境衛(wèi)生保潔單位維護(hù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的生活垃圾，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)管理區(qū)域運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站或者環(huán)境衛(wèi)生保潔單位指定的地點(diǎn)后，由環(huán)境衛(wèi)生保潔單位運(yùn)至垃圾處理廠。

　　第七章　物業(yè)專項(xiàng)維修資金

　　第六十九條物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行“專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存范圍按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第七十條商品房的物業(yè)專項(xiàng)維修資金由開發(fā)建設(shè)單位代為交存，開發(fā)建設(shè)單位在辦理物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)前或者協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案前，必須與市、縣(市)物業(yè)行政主管部門簽訂物業(yè)專項(xiàng)維修資金代交代收責(zé)任書，并且在房屋初始登記前，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)足額交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　第七十一條商品房買受人應(yīng)按當(dāng)?shù)厣弦荒甓冉ㄔO(shè)部門核準(zhǔn)的物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價(jià)一定比例交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。標(biāo)準(zhǔn)為：多層物業(yè)項(xiàng)目6%，小高層物業(yè)項(xiàng)目7%，高層物業(yè)項(xiàng)目8%。

　　商品房未售出的，由開發(fā)建設(shè)單位按照本條例第七十條規(guī)定的時(shí)限和本條前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)足額交存。

　　第七十二條物業(yè)專項(xiàng)維修資金收繳單位或者代交單位必須向商品房買受人出具物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。收繳單位或者代交單位不向商品房購買人出具物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的，商品房買受人有權(quán)拒繳。

　　第七十三條業(yè)主大會(huì)成立前，業(yè)主的物業(yè)專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地市、縣(市)物業(yè)行政主管部門代管。

　　市、縣(市)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

　　業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)行政主管部門應(yīng)將物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至由物業(yè)行政主管部門和業(yè)主大會(huì)共同設(shè)立的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶。

　　第七十四條公有住房售房單位須將收取和提取的物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存至市、縣(市)物業(yè)行政主管部門設(shè)立的專用賬戶，交存標(biāo)準(zhǔn)為：

　　(一)購房人應(yīng)當(dāng)按房改成本價(jià)格2%的比例繳存物業(yè)專項(xiàng)維修資金;

　　(二)售房單位應(yīng)當(dāng)按多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款30%的比例，一次性從售房款中提取物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　第七十五條市、縣(市)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)預(yù)決算、使用計(jì)劃報(bào)批、審計(jì)監(jiān)督、業(yè)主查詢及對(duì)帳等制度，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，按戶設(shè)置明細(xì)帳，按單元、幢、物業(yè)管理區(qū)域核算。

　　房改售房單位交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬。

　　第七十六條物業(yè)專項(xiàng)維修資金過戶、結(jié)算、續(xù)籌，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

　　(一)業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余的物業(yè)專項(xiàng)維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶;

　　(二)房屋滅失的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶帳面余額返還業(yè)主;

　　(三)物業(yè)專項(xiàng)維修資金帳面余額低于首次交存額30%的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定，商品房業(yè)主按本條例第七十一條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)續(xù)籌，房改房業(yè)主按本條例第七十四條第(一)項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)續(xù)籌。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)籌的具體管理辦法由市物業(yè)行政主管部門會(huì)同財(cái)政部門制定。

　　第七十七條使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金時(shí)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)提出使用計(jì)劃，并制定維修、更新改造方案，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)和專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，并報(bào)市、縣(市)物業(yè)行政主管部門備案后方可使用。

　　第七十八條商品房物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用以物業(yè)管理區(qū)域、幢、單元為決算單位，工程費(fèi)用按業(yè)主所擁有的建筑面積比例分?jǐn)偟綉?，在受益業(yè)主物業(yè)專項(xiàng)維修資金帳戶中核減。

　　房改房物業(yè)專項(xiàng)維修資金按幢為決算單位，在售房單位幢帳中核減。

　　物業(yè)使用人繳納分?jǐn)偟拇笾行薷脑熨M(fèi)用后，可以向業(yè)主或者公有住房屋產(chǎn)權(quán)人追索，也可以沖抵向業(yè)主或者公有住房屋產(chǎn)權(quán)人繳納的房屋租金。

　　第七十九條已劃入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的獨(dú)立使用的非住宅物業(yè)業(yè)主應(yīng)按擁有房屋的建筑面積，承擔(dān)相應(yīng)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新改造費(fèi)用。

　　第八十條未按照規(guī)定建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，發(fā)生大中修、更新改造時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)(村民委員會(huì))組織實(shí)施，所需費(fèi)用按照受益業(yè)主專有部分建筑面積的比例承擔(dān)。

　　第八十一條下列費(fèi)用不得從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支：

　　(一)依法應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用;

　　(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

　　(三)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用;

　　(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

　　第八章物業(yè)管理投訴

　　第八十二條市、縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主、物業(yè)使用人有關(guān)物業(yè)管理的投訴。業(yè)主委員會(huì)不能解決或者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)向物業(yè)行政主管部門投訴的，向所在地縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門投訴。

　　第八十三條受理物業(yè)管理投訴實(shí)行分部門、分級(jí)負(fù)責(zé)，逐級(jí)受理。投訴由縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門直接受理。

　　投訴人對(duì)縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門處理不服的，可以向市物業(yè)行政主管部門投訴。

　　第八十四條市、縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門對(duì)下列投訴不予受理：

　　(一)投訴要求不明確的;

　　(二)投訴人與被投訴人已達(dá)成調(diào)解協(xié)議并已執(zhí)行的;

　　(三)依法屬于其他部門處理范圍的事項(xiàng);

　　(四)投訴人要求財(cái)產(chǎn)和人身損害賠償?shù)?

　　(五)未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的;

　　(六)不符合法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的。

　　第九章法律責(zé)任

　　第八十五條違反本條例的，由市、縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門依據(jù)職責(zé)分工按照下列規(guī)定予以處罰，其他違法行為按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行;責(zé)任人給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償：

　　(一)違反第二十六條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的，沒收違法所得，并處以50000元至200000元的罰款;未在核定的資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事物業(yè)管理的，給予警告，責(zé)令限期改正，并處以10000元至30000元的罰款;

　　(二)違反第二十六條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，予以警告，責(zé)令限期改正;逾期仍不改正的，未辦理經(jīng)營項(xiàng)目變更的處以1000元以下的罰款，未辦理辦公地址變更地的處以1000元至3000元的罰款，未辦理企業(yè)名稱變更的3000元至10000元的罰款，未辦理法人代表變更的，處以10000元至20000元的罰款;

　　(三)違反第二十六條第三款規(guī)定，偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的，予以警告，責(zé)令限期改正，出租、出借資質(zhì)證書的處以10000元的罰款，轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的處以10000元至20000元的罰款，偽造、涂改資質(zhì)證書的處以20000元至30000元的罰款;

　　(四)違反第二十八條規(guī)定第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不交納物業(yè)服務(wù)保證金的，予以警告，責(zé)令限期改正;

　　(五)違反第四十五條規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)維修保證金的，予以警告，責(zé)令限期改正。

　　違反第三十三條第三款規(guī)定，擅自降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由價(jià)格行政主管部門按照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定依法予以處理。

　　第八十六條當(dāng)事人對(duì)行政處罰不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提請(qǐng)行政訴訟，當(dāng)事人拒不履行行政處罰決定的，物業(yè)行政主管部門可依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。行政復(fù)議和行政訴訟期間具體行政行為不停止執(zhí)行。

　　第八十七條物業(yè)管理工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第十章附則

　　第八十八條本條例所稱共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由單幢內(nèi)業(yè)主或者單幢內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性停車場(chǎng)、車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　第八十九條市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時(shí)管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、《自行管理規(guī)約》、《物業(yè)承接驗(yàn)收協(xié)議》等示范文本。

　　第九十條本條例由吉林市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

　　第九十一條本條例自2009年1月1日起施行。2006年1月1日起施行的《吉林市物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。