一、被拆遷人應(yīng)當了解的，三改一拆應(yīng)對方法

隨著征收拆遷的持續(xù)深入，拆遷方越來越多的開始探索“打包”“整合”式拆遷，即人為的將棚戶區(qū)改造、城中村整治、拆除違法建筑與征地拆遷結(jié)合起來一起搞，從而實現(xiàn)其所追求的“大干快上”的運動式治理效果。

從另一個方面而言，這種做法加大了所涉法律問題的復(fù)雜性，為其通過政策解讀問題提供了注腳。

那么，普通群眾究竟該如何有效應(yīng)對這樣的新型拆遷呢?

“三改一拆”，究其出發(fā)點和目的而言，無疑是具有積極性的。

然而實踐中地方政府的粗放操作卻導(dǎo)致了各種各種的矛盾、糾紛，令好的政策在落實中面臨“變味”的窘境。

在應(yīng)對過程中，普通群眾應(yīng)注意以下幾點：

其一，對于“改”，要嚴格依據(jù)590號令程序規(guī)定依法維權(quán)。

無論是“三改”中的哪一改，其前提都是涉案建筑是合法的，只是存在使用條件差、安全隱患等問題。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第9條和《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》的規(guī)定，“改造”項目必須“依法拆遷”，即安置補償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，采取多種方式征詢?nèi)罕娨庖姡诘玫浇^大多數(shù)群眾支持的基礎(chǔ)上組織實施，做到公開、公平、公正。

嚴格執(zhí)行城市房屋拆遷等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定……

換言之，實踐中突擊性、運動性的強迫改造行為，是嚴重違反法律和背離政策的，被征收人可依據(jù)通常應(yīng)對違法強拆、逼遷的策略來加以應(yīng)對，這里就不再贅述了。

其二，對于“拆”，要牢牢鎖住程序違法點加以應(yīng)對，同時注意提供自己房屋存在的依據(jù)。

相較于要走一個比較完整程序的“改”，拆除違建的最大特點就是快。

如果當事人反應(yīng)不夠及時，應(yīng)對稍有拖延、猶豫，房屋就會毀于一旦。

因此，在拆遷方出招后第一時間跟進應(yīng)對，及時聘請專業(yè)律師介入，精準制定維權(quán)策略和復(fù)議、訴訟打擊目標，便是維權(quán)的重中之重。

通常而言，地方政府在實施此類拆違行為時很難做到嚴格遵守《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《土地管理法》及其他法律法規(guī)對違建調(diào)查、認定、處置所規(guī)定的程序步驟，在《責令限期拆除通知書》、催告、《強制執(zhí)行決定書》的內(nèi)容、送達等層面上都極有可能存在各種法律漏洞。

根據(jù)涉案項目的具體詳細情況，有經(jīng)驗的律師能夠充分運用邏輯的力量，抽絲剝繭般的把握住看似雜亂無章的線團中的那根“線頭”，只要將其抽出來加以利用，那么整個線團就有可能因此而土崩瓦解、化為烏有。

需要指出的是，實踐中從名為“責令”什么什么的文書下發(fā)，到強拆機械開到家門口，通常不會間隔太長的時間，當事人如確信自己的房屋、建筑是合法的，不應(yīng)被認定為違建進而遭到強拆，必須當斷則斷，盡早啟動最直接有效的法律程序，一旦房屋建筑被推平，維權(quán)的條件將基本喪失。

而另一方面，當事人要積極搜集證據(jù)，提供自己的房屋、建筑建造時所獲得的相關(guān)憑證、許可、文件，哪怕這些東西并非法定的規(guī)劃許可，但如果來自于村委會等基層群眾自治性組織，在訴訟中也是有一定說服力的。

“歷史遺留問題”所引發(fā)的無證、缺證現(xiàn)象在“拆”的過程中必須得到重視，拋棄歷史條件所造成的客觀現(xiàn)實而實施的“拆”，無疑就是違法的拆。

在律師想最后明提示廣大當事人的是，“三改一拆”的背后往往有“保護環(huán)境，惠及民生”的強有力政策背景支持，在當前及今后的一個階段里，無疑將層出不窮。

但無論怎么改、怎么拆，依法行政都是這一政策本身的應(yīng)有之義，不應(yīng)也不得在實踐中被打上一絲一毫的折扣。

由于這類項目的背后有時不會緊密銜接某個重大建設(shè)項目，其所涉的利益相對受限，因而在存在補償、安置問題的情況下，當事人也需要客觀、理性的設(shè)定補償訴求期待，避免超出實際的過高訴求甚至是傳說中的“漫天要價”。

更為重要的是，就現(xiàn)階段而言，通過迂回路徑制約其推進的有效方法并不是很多，維權(quán)仍以正面的“法律交鋒”為主。

這一現(xiàn)狀，也是需要大家接受并思考、面對的。

一、房屋拆遷糾紛的特點有哪些？

1、涉及的法律關(guān)系比較復(fù)雜。就目前的法律規(guī)定而言，同一拆遷行為可能既有行政法律關(guān)系，又有民事法律關(guān)系。

2、房屋拆遷工作政策性強。從法理角度分析，房屋拆遷涉及公民財產(chǎn)保護和公共福利改進的關(guān)系，涉及國家公共政策和私權(quán)保護沖突的價值選擇，是一個包容了國家政策、應(yīng)用法學、理論法學、社會學等各門類學科在內(nèi)的復(fù)雜的系統(tǒng)工程。就目前而言，解決此類問題，各地政府自擬的政策性文件起了更大的作用。可以說，政府機關(guān)既當裁判員又當運動員的政令式治理方式是拆遷矛盾愈演愈烈的一個重要方面。

二、三改一拆是指什么

三改一拆就是指在城區(qū)中開展的舊住宅區(qū)、舊廠區(qū)、城中村改造和拆除違法建筑，簡稱三改一拆。通過三年努力，舊住宅區(qū)、舊廠區(qū)和城中村改造全面推進，違法建筑拆除大見成效，違法建筑行為得到全面遏制。三改一拆也是加快推進物質(zhì)富裕、精神富有現(xiàn)代化浙江建設(shè)的重要舉措。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條

在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細規(guī)劃的建設(shè)項目，還應(yīng)當提交修建性詳細規(guī)劃。對符合控制性詳細規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當依法將經(jīng)審定的修建性詳細規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖予以公布。

三改一拆的任務(wù)是什么

1、第一階段：制訂方案、明確目標。2013年3月份前，各市、縣（市、區(qū)）政府對本行政區(qū)域內(nèi)的城市規(guī)劃區(qū)舊住宅區(qū)、舊廠區(qū)、城中村情況和各類違法建筑進行全面調(diào)查摸底，由各市政府核實匯總后上報省政府。省政府根據(jù)摸底情況制定全省“三改一拆”行動總體目標和工作方案，向各市政府下達年度任務(wù)指標。各市、縣（市、區(qū)）政府同步研究制訂“三改一拆”行動具體工作方案；

2、第二階段：落實措施、全面推進。2013年4月至2015年底，各市、縣（市、區(qū)）政府全面開展“三改一拆”行動，建立健全“三改一拆”行動項目臺賬，分階段、分區(qū)域、分子項列出重點項目和制定政策措施，省政府定期進行督查與通報。省級有關(guān)單位根據(jù)職責分別制定出臺支持“三改一拆”行動的政策意見，建立工作推進機制；

3、第三階段：總結(jié)表彰、鞏固成果。2016年上半年，省政府對全省“三改一拆”三年行動進行總結(jié)表彰，并建立健全長效機制，鞏固擴大“三改一拆”行動成果。

三、面對三改一拆，你應(yīng)該如何應(yīng)對？

隨著征收拆遷的持續(xù)深入，拆遷方越來越多的開始探索“打包”“整合”式拆遷，即人為的將棚戶區(qū)改造、城中村整治、拆除違法建筑與征地拆遷結(jié)合起來一起搞，從而實現(xiàn)其所追求的“大干快上”的運動式治理效果。

從另一個方面而言，這種做法加大了所涉法律問題的復(fù)雜性，為其通過政策解讀問題提供了注腳。

那么，普通群眾究竟該如何有效應(yīng)對這樣的新型拆遷呢？

“三改一拆”，究其出發(fā)點和目的而言，無疑是具有積極性的。

然而實踐中地方政府的粗放操作卻導(dǎo)致了各種各種的矛盾、糾紛，令好的政策在落實中面臨“變味”的窘境。

在應(yīng)對過程中，普通群眾應(yīng)注意以下幾點：

其一，對于“改”，要嚴格依據(jù)590號令程序規(guī)定依法維權(quán)。

無論是“三改”中的哪一改，其前提都是涉案建筑是合法的，只是存在使用條件差、安全隱患等問題。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條和《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》的規(guī)定，“改造”項目必須“依法拆遷”，即安置補償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，采取多種方式征詢?nèi)罕娨庖?，在得到絕大多數(shù)群眾支持的基礎(chǔ)上組織實施，做到公開、公平、公正。

嚴格執(zhí)行城市房屋拆遷等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定……

換言之，實踐中突擊性、運動性的強迫改造行為，是嚴重違反法律和背離政策的，被征收人可依據(jù)通常應(yīng)對違法強拆、逼遷的策略來加以應(yīng)對，這里就不再贅述了。

其二，對于“拆”，要牢牢鎖住程序違法點加以應(yīng)對，同時注意提供自己房屋存在的依據(jù)。

相較于要走一個比較完整程序的“改”，拆除違建的最大特點就是快。

如果當事人反應(yīng)不夠及時，應(yīng)對稍有拖延、猶豫，房屋就會毀于一旦。

因此，在拆遷方出招后第一時間跟進應(yīng)對，及時聘請專業(yè)律師介入，精準制定維權(quán)策略和復(fù)議、訴訟打擊目標，便是維權(quán)的重中之重。

通常而言，地方政府在實施此類拆違行為時很難做到嚴格遵守《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《土地管理法》及其他法律法規(guī)對違建調(diào)查、認定、處置所規(guī)定的程序步驟，在《責令限期拆除通知書》、催告、《強制執(zhí)行決定書》的內(nèi)容、送達等層面上都極有可能存在各種法律漏洞。

根據(jù)涉案項目的具體詳細情況，有經(jīng)驗的律師能夠充分運用邏輯的力量，抽絲剝繭般的把握住看似雜亂無章的線團中的那根“線頭”，只要將其抽出來加以利用，那么整個線團就有可能因此而土崩瓦解、化為烏有。

需要指出的是，實踐中從名為“責令”什么什么的文書下發(fā)，到強拆機械開到家門口，通常不會間隔太長的時間，當事人如確信自己的房屋、建筑是合法的，不應(yīng)被認定為違建進而遭到強拆，必須當斷則斷，盡早啟動最直接有效的法律程序，一旦房屋建筑被推平，維權(quán)的條件將基本喪失。

而另一方面，當事人要積極搜集證據(jù)，提供自己的房屋、建筑建造時所獲得的相關(guān)憑證、許可、文件，哪怕這些東西并非法定的規(guī)劃許可，但如果來自于村委會等基層群眾自治性組織，在訴訟中也是有一定說服力的。

“歷史遺留問題”所引發(fā)的無證、缺證現(xiàn)象在“拆”的過程中必須得到重視，拋棄歷史條件所造成的客觀現(xiàn)實而實施的“拆”，無疑就是違法的拆。

在律師想最后明提示廣大當事人的是，“三改一拆”的背后往往有“保護環(huán)境，惠及民生”的強有力政策背景支持，在當前及今后的一個階段里，無疑將層出不窮。

但無論怎么改、怎么拆，依法行政都是這一政策本身的應(yīng)有之義，不應(yīng)也不得在實踐中被打上一絲一毫的折扣。

由于這類項目的背后有時不會緊密銜接某個重大建設(shè)項目，其所涉的利益相對受限，因而在存在補償、安置問題的情況下，當事人也需要客觀、理性的設(shè)定補償訴求期待，避免超出實際的過高訴求甚至是傳說中的“漫天要價”。

更為重要的是，就現(xiàn)階段而言，通過迂回路徑制約其推進的有效方法并不是很多，維權(quán)仍以正面的“法律交鋒”為主。

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內(nèi)容審核：王蘭律師

來源：臨律-被拆遷人應(yīng)當了解的，三改一拆應(yīng)對方法，