一、買爛尾房重建項目的注意事項有哪些

法律分析：

買爛尾房重建項目的注意事項：一，一定要讀懂，誰是法律主體，誰是投資主體；二，五證是否齊全；三，盡可能了解一下其過去。因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞，用地單位和個人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)復(fù)墾；沒有條件復(fù)墾或者復(fù)墾不符合要求的，應(yīng)當(dāng)繳納土地復(fù)墾費(fèi)，專項用于土地復(fù)墾。復(fù)墾的土地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)。

法律依據(jù)：

《土地管理法》 第四十三條 因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞，用地單位和個人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)復(fù)墾;沒有條件復(fù)墾或者復(fù)墾不符合要求的，應(yīng)當(dāng)繳納土地復(fù)墾費(fèi)，專項用于土地復(fù)墾。復(fù)墾的土地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)。

二、買到爛尾房怎么辦如何避免買的爛尾房

一、買到爛尾房該怎么辦。

1、在開發(fā)商因資金緊張無法按期交房時，購房人可以按照雙方合同的約定，要求開發(fā)商支付違約金。

2、如果開發(fā)商逾期交房嚴(yán)重超期，并符合合同約定的合同解除條件時，購房人可以以開發(fā)商逾期交房為理由，要求解除與開發(fā)商簽訂的購房合同，并要求開發(fā)商退還購房款并承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。

不過，開發(fā)商逾期交房時一般都會伴隨資金緊張的情況，某些開發(fā)商甚至已經(jīng)資不抵債，而開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)上一般均設(shè)有銀行的抵押權(quán)。也就是說，購房人即使解除合同，開發(fā)商也很可能無力返還購房款，而作為抵押權(quán)人的銀行則可以要求變賣房產(chǎn)并優(yōu)先受償，購房人權(quán)利反而無法得到保護(hù)。

因此，建議購房者不要輕易解除購房合同，而是等待開發(fā)商交房。根據(jù)我國法律規(guī)定，消費(fèi)者在交付全部或者大部分款項后，其有權(quán)要求開發(fā)商交房，抵押權(quán)人和施工人的權(quán)利均不得對抗消費(fèi)者的該項權(quán)利。若消費(fèi)者不解除購房合同，當(dāng)該房屋符合交付條件，消費(fèi)者可以要求開發(fā)商將房屋交付給自己。

3、如果開發(fā)商因資不抵債而停止工地施工，導(dǎo)致房屋一直無法交付的，購房者可以自發(fā)組織向法院申請開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序，一旦進(jìn)入公司破產(chǎn)程序，就可以由法院組織成立由相關(guān)部門參與的破產(chǎn)清算小組，由破產(chǎn)清算小組組織對開發(fā)商進(jìn)行破產(chǎn)重組，通過第三方注資的方式使得項目重新開工。

二、如何避免買到爛尾房

1、綜合考察開發(fā)商實力

開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)等級是從注冊資金、開發(fā)資歷等綜合來評判的。資質(zhì)等級分為四個等級，一級為最高，四級為最低，如果開發(fā)商的資質(zhì)是一級和二級，說明開發(fā)商的實力還是比較強(qiáng)的，選擇這樣的開發(fā)商，樓盤出現(xiàn)爛尾的幾率是最低的。這一點是最關(guān)鍵的，但也是一般買房者最容易忽略的地方。

2、考察開發(fā)商的信譽(yù)

那么有些本土的的開發(fā)商，實力差一點，開發(fā)資質(zhì)等級可能是三級或四級，那么是不是就一定不能買呢？也不一定！特別是地級市和縣城這種地方，多數(shù)的開發(fā)商都是本土開發(fā)商，如果不買他們的，那么買房的選擇余地就很小了。此時就要考察開發(fā)商的信譽(yù)。

3、了解項目樓盤的手續(xù)

可以合法出售的房子，其項目應(yīng)該“五證”齊全?！拔遄C”包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

購買“五證”齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。如果“五證”不齊全，意味著房屋手續(xù)不全，那么辦理產(chǎn)權(quán)證也就不會順利，甚至?xí)仙显S久。

4、把握合適的購房時機(jī)

據(jù)統(tǒng)計，房屋主體工程已經(jīng)完成2/3的時候，出現(xiàn)爛尾的幾率可一般較低。有些買房朋友，受到內(nèi)部認(rèn)購、單位團(tuán)購的低價誘惑，在項目工程還沒有打地基就倉促交錢。殊不知，沒有動工意味著手續(xù)沒到位，規(guī)劃能否通過還是個未知數(shù)。特別是城中村改造的項目，無法料到的風(fēng)險則更多。

三、怎么做才能避免買到爛尾房

一、如何避免買到爛尾房

1、綜合考察開發(fā)商實力

開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)等級是從注冊資金、開發(fā)資歷等綜合來評判的。資質(zhì)等級分為四個等級，一級為最高，四級為最低，如果開發(fā)商的資質(zhì)是一級和二級，說明開發(fā)商的實力還是比較強(qiáng)的，選擇這樣的開發(fā)商，樓盤出現(xiàn)爛尾的幾率是最低的。這一點是最關(guān)鍵的，但也是一般買房者最容易忽略的地方。

2、考察開發(fā)商的信譽(yù)

那么有些本土的的開發(fā)商，實力差一點，開發(fā)資質(zhì)等級可能是三級或四級，那么是不是就一定不能買呢？也不一定！特別是地級市和縣城這種地方，多數(shù)的開發(fā)商都是本土開發(fā)商，如果不買他們的，那么買房的選擇余地就很小了。此時就要考察開發(fā)商的信譽(yù)。

3、了解項目樓盤的手續(xù)

可以合法出售的房子，其項目應(yīng)該“五證”齊全?！拔遄C”包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

購買“五證”齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。如果“五證”不齊全，意味著房屋手續(xù)不全，那么辦理產(chǎn)權(quán)證也就不會順利，甚至?xí)仙显S久。

4、把握合適的購房時機(jī)

據(jù)統(tǒng)計，房屋主體工程已經(jīng)完成2/3的時候，出現(xiàn)爛尾的幾率可一般較低。有些買房朋友，受到內(nèi)部認(rèn)購、單位團(tuán)購的低價誘惑，在項目工程還沒有打地基就倉促交錢。殊不知，沒有動工意味著手續(xù)沒到位，規(guī)劃能否通過還是個未知數(shù)。特別是城中村改造的項目，無法料到的風(fēng)險則更多。

二、買到爛尾房怎么辦

1、在開發(fā)商因資金緊張無法按期交房時，購房人可以按照雙方合同的約定，要求開發(fā)商支付違約金。

2、如果開發(fā)商逾期交房嚴(yán)重超期，并符合合同約定的合同解除條件時，購房人可以以開發(fā)商逾期交房為理由，要求解除與開發(fā)商簽訂的購房合同，并要求開發(fā)商退還購房款并承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。

不過，開發(fā)商逾期交房時一般都會伴隨資金緊張的情況，某些開發(fā)商甚至已經(jīng)資不抵債，而開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)上一般均設(shè)有銀行的抵押權(quán)。也就是說，購房人即使解除合同，開發(fā)商也很可能無力返還購房款，而作為抵押權(quán)人的銀行則可以要求變賣房產(chǎn)并優(yōu)先受償，購房人權(quán)利反而無法得到保護(hù)。

因此，建議購房者不要輕易解除購房合同，而是等待開發(fā)商交房。根據(jù)我國法律規(guī)定，消費(fèi)者在交付全部或者大部分款項后，其有權(quán)要求開發(fā)商交房，抵押權(quán)人和施工人的權(quán)利均不得對抗消費(fèi)者的該項權(quán)利。若消費(fèi)者不解除購房合同，當(dāng)該房屋符合交付條件，消費(fèi)者可以要求開發(fā)商將房屋交付給自己。

3、如果開發(fā)商因資不抵債而停止工地施工，導(dǎo)致房屋一直無法交付的，購房者可以自發(fā)組織向法院申請開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序，一旦進(jìn)入公司破產(chǎn)程序，就可以由法院組織成立由相關(guān)部門參與的破產(chǎn)清算小組，由破產(chǎn)清算小組組織對開發(fā)商進(jìn)行破產(chǎn)重組，通過第三方注資的方式使得項目重新開工。

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內(nèi)容審核：王有銀律師

來源：頭條-買爛尾房重建項目的注意事項有哪些，