一、城中村改造是拆遷上樓嗎,小產(chǎn)權房的類型有哪些

1、集體建設土地上建造的房屋：此類房屋大多是解決農(nóng)民集中上樓或動遷安置等名義立項建設時，超建形成的。

2、宅基地上建成的房子：此類房屋只屬于該農(nóng)村的集體經(jīng)濟組織成員居住，非集體經(jīng)濟組織成員不能夠購買。

3、這類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅：這類房屋一旦發(fā)生糾紛，購房者無法得到賠償，因為買賣合同是無效的。

4、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

一、有土地證的小產(chǎn)權房可以買嗎

不可以，我國的小產(chǎn)權房屋買賣不受法律保護。小產(chǎn)權房指的是在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，沒有繳納土地出讓金等相關費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以也稱之為鄉(xiāng)產(chǎn)權房。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十三條規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉讓、置換。

二、小產(chǎn)權房的弊端有哪些

1、缺少五證

五證是消費者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項目，如果沒有五證是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管小產(chǎn)權房一片熱銷，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認為，小產(chǎn)權房存在諸多風險，最大的問題就是沒有產(chǎn)權，不受法律的保護。

2、質(zhì)量難保證

房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。小產(chǎn)權房一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

3、拆遷難補償

小產(chǎn)權房實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

4、配套不完善

小產(chǎn)權房不能保證社區(qū)內(nèi)的相關配套設置建設，甚至暖氣天然氣等基礎配套都不能保證。

5、50遺贈麻煩、不能買賣

由于缺乏產(chǎn)權，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩，也不能進行房屋買賣。

二、小產(chǎn)權房有幾種形式?

小產(chǎn)權房一般有四種形式：①開發(fā)商或單位直接在鄉(xiāng)村購買的農(nóng)村集體土地上開發(fā)的房屋;②鄉(xiāng)或村自行在其所屬區(qū)域的農(nóng)村集體土地上開發(fā)建設的房屋;③農(nóng)村鄉(xiāng)或村一方出土地，開發(fā)商出資金聯(lián)合開發(fā)建設的房屋;④100-300平米不等的二層小樓加塑料大棚、獨門獨院的“生態(tài)山莊”、“科技園”類的房屋。鑒于農(nóng)村宅基地屬于集體所有，因此，在宅基地上興建的房屋只能在集體成員內(nèi)部流轉，不能賣給城市居民。同樣，城市居民也無權購買集體所有制土地上的建筑，何況集體所有制土地上的建筑不是商品房，即便購買也無法獲得《房屋所有權證》、《土地使用權證》等合法手續(xù)。

一、購買了小產(chǎn)權房該怎么辦

購買了小產(chǎn)權房的處理方式：

1、若已簽了合同但尚未取得產(chǎn)權證明，且該房屋系在集體土地上建設，購房者非當?shù)鼐用?，可以請求解除合同并退回已支付的購房款?/p>

2、如果已經(jīng)購買了集體土地上建造的房屋并取得了當?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權證明或土地使用證明的，可以居住或者出租，或者出售給有當?shù)貞艨诘木用瘛?/p>

一、購買小產(chǎn)權房的流程如下：

1、看房。買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項，一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費用都歸買方支付；

2、查檔。買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價到檔案大廈國土部門查房檔案；

3、簽合同。買賣雙方協(xié)商房屋價格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責任，確定這幾大要點后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫入合同，支付定金給中介公司；

4、公證。賣方同擔保公司到公證處進行公證，賣方委托擔保公司辦理相關事務；

5、資金監(jiān)管及貸款申請。買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號，買方及擔保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關文件，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方，約7個工作日左右。

6、贖樓。買方向擔保公司支付擔保費用后，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔保公司向銀行出具贖樓擔保，進行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個工作日左右；

7、房屋過戶。買方同擔保公司去深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權登記中心三樓簽訂小產(chǎn)權房買賣合同，遞交房產(chǎn)過戶申請，擔保公司領取回執(zhí)，需5個工作日；

8、繳費。買方同擔保公司到領證窗口簽署回執(zhí)繳費領取房產(chǎn)證，擔保公司領出新房產(chǎn)證同按揭銀行在深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個工作日左右；

9、交房。買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領鑰匙。

二、小產(chǎn)區(qū)房和商品房的區(qū)別如下：

1、產(chǎn)權劃分的不同。小產(chǎn)權房只有部分產(chǎn)權，而普通商品房則擁有全部產(chǎn)權。部分產(chǎn)權是強調(diào)永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。其實小產(chǎn)權房只是一個狹義概念，通過政府批準有正規(guī)建設手續(xù)的新民居是合法的，可以長久擁有居住，而對沒有合法建設手續(xù)的房屋，不要去買。這個才是真正的小產(chǎn)權，其不合法且隨時會被強制拆除；

2、產(chǎn)權性質(zhì)的區(qū)別。國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權房，國家不發(fā)產(chǎn)權證的叫小產(chǎn)權房。小產(chǎn)權房、鄉(xiāng)產(chǎn)權房有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。與一般意義上的商品房相比，小產(chǎn)權房沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，小產(chǎn)權房的價格一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低，這也是小產(chǎn)權房價格低廉的主要原因。

二、無證房拆遷有補償嗎

無證的房屋并不一定就沒有拆遷補償?shù)?，例如有些農(nóng)村的房屋就沒有房產(chǎn)證的，但是屬于合法的建筑，就能獲得拆遷補償。以下無證的房屋可能獲得拆遷補償：

1.代代流傳下來的祖宅

現(xiàn)在很多地區(qū)都存在祖宅這一類的房屋，有的被征收房屋干脆是建于民國時期的。在當時那個年代，許多房屋都是一代一代繼承下來的，并沒有房產(chǎn)證一類的房契類證明存在。無論如何，我們不能要求那些和故宮、皇城相府幾乎同齡的建筑擁有所謂的“合法證件”。

2.農(nóng)村宅基地范圍內(nèi)自行建造的房屋

在上個世紀80年代之前，國家對農(nóng)村建房的要求并不是十分嚴格，建房辦理手續(xù)也比較簡單寬松，對房屋、土地確權方面很多都沒有做到位。因此，農(nóng)村還存在很多的無證房，只要是依法建造，獲得村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府某種形式批準的房屋，即使沒有產(chǎn)權證明，在征地拆遷時也應當給予合理的補償。

3.在合理范圍內(nèi)加蓋出來的農(nóng)村房屋

只要是在自家的宅基地上，沒有“出圈兒”“越界”，農(nóng)民經(jīng)向“村長”打招呼就自行加蓋二層、三層的情況是非常普遍的。毫無疑問，這類房屋并不構成土地違法，也未直接影響鄉(xiāng)村規(guī)劃，那么在面臨征收時是應當給予一定的補償?shù)?。實踐中一些地方存在只認一層，二層以上加出來的一律按違建論處的做法，實際上是沒有什么法律依據(jù)的。但需要注意的是，如果加蓋部分是違反消防安全法規(guī)的彩鋼板、泡沫填充房屋，那么被認定為違建是很難避免的事情。

4.棚戶區(qū)改造項目中的一些簡陋的房屋

這類房屋在建造時就是當事人為了生活所迫所建，改造項目的目的就是要提升其居住條件和生活質(zhì)量。對這類“棚戶”類房屋簡單的按違建認定，無疑是與其行政目的不相符合的。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《中華人民共和國土地管理法》第九條第二款農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。第六十四條集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的用途使用土地。

三、什么類型的房子屬于小產(chǎn)權房

所謂“小產(chǎn)權房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“小產(chǎn)權房”，又叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”?！靶‘a(chǎn)權房”不是法律上的概念，只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產(chǎn)權房的類型：第一類小產(chǎn)權房：占用集體用地或耕地違法建設，將農(nóng)民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。第二類小產(chǎn)權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權糾紛隱患的不完全產(chǎn)權房。第三類小產(chǎn)權房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。小產(chǎn)權房有哪些特點小產(chǎn)權房是相對于具備完整產(chǎn)權的大產(chǎn)權房而言的。作為小產(chǎn)權房，其特點也是相當明顯。而這些特點，也在一定程度上對小產(chǎn)權房的擁有者或者購買者產(chǎn)生特定的影響。小產(chǎn)權房主要有以下幾個特點：

1、價格優(yōu)勢明顯小產(chǎn)權房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位于城市郊區(qū)甚至遠郊區(qū)，本身土地價值比較低。再加上不必繳納國有土地出讓金和相關稅費，因而小產(chǎn)權房建設的土地成本極低。

2、產(chǎn)權不完整小產(chǎn)權房并不是真正意義上的商品房，不能上市交易，而且國家也不承認并不予辦理過戶登記手續(xù)。此外依照相關法律政策規(guī)定，小產(chǎn)權房買賣合同屬于無效合同，農(nóng)民將房屋賣給城鎮(zhèn)居民的買賣行為不能得到法律認可和保護，不能辦理土地使用權證、房屋產(chǎn)權證、契稅證等合法手續(xù)。沒有“二證”，既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來講，小產(chǎn)權本質(zhì)上是無產(chǎn)權。

3、不合法性小產(chǎn)權房建設在農(nóng)村集體土地之上，不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。農(nóng)村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，與農(nóng)民特定身份相聯(lián)系，是不能出讓、轉讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的。小產(chǎn)權房買賣合同本身是無效的，小產(chǎn)權房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權證或村集體組織相關證明文件并不具有法律效力。閱讀延伸小產(chǎn)權房與大產(chǎn)權房的區(qū)別

1、對發(fā)展商的產(chǎn)權而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權叫大產(chǎn)權，購房人的產(chǎn)權叫小產(chǎn)權，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權是由發(fā)展商一個產(chǎn)權分割來的。

2、按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權房。

3、按產(chǎn)權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權，國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權，鄉(xiāng)產(chǎn)權并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。第一種和第二種的小產(chǎn)權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種小產(chǎn)權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權證。

四、小產(chǎn)權房是什么意思

法律分析：小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱\"鄉(xiāng)產(chǎn)權房\"。\"小產(chǎn)權房\"不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》

第十二條 土地的所有權和使用權的登記，依照有關不動產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。

依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第十四條 土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。

五、房子大產(chǎn)權和小產(chǎn)權有什么區(qū)別

法律分析：小產(chǎn)權房和大產(chǎn)權房區(qū)別如下：小產(chǎn)權房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)，大產(chǎn)權房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)；轉讓小產(chǎn)權房必須在購買滿五年之后才能夠進行，大產(chǎn)權房可以自由轉讓沒有時間上的限制；小產(chǎn)權房的建設用地歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有，大產(chǎn)權房的建設用地由國家劃撥或者轉讓的。

法律依據(jù)：《中華人民共和國不動產(chǎn)登記暫行條例》第四條國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)登記遵循嚴格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。不動產(chǎn)權利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。根據(jù)2021年1月1日生效的《民法典》第二百零九條不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

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投稿：唐冬光

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