一、拆遷已經(jīng)開始，租賃合同到期，房東起訴我合同到期，要求按照合同騰空房屋和土地，拆除自建房屋，怎么辦?

　　租賃合同約定的租賃期限已過，承租人仍實際使用房屋的，按不定期租賃關(guān)系處理，也就是出租人通知的可以解除合同要求騰房。雖然租賃合同已到期，承租人有騰空租屋的義務(wù)，但是因承租人也是拆遷當事人，理應(yīng)獲得相應(yīng)的拆遷補償。如果出租人起訴要求承租人騰房，承租人應(yīng)該通過訴訟的方式主張應(yīng)得的拆遷補償，也可以要求分割拆遷補償款。

　　承租人在租賃土地上自建房的，自建房的拆遷補償款歸承租人。

　　

二、法律規(guī)定承租人有哪些補償項目，怎么計算?

　　承租房屋經(jīng)營的企業(yè)在拆遷中可以獲得的補償項目大概有以下幾類：

　　1、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償;

　　2、設(shè)備拆卸安裝的補償(主要針對于大型或者精密生產(chǎn)設(shè)備);

　　3、搬遷費(設(shè)備、生產(chǎn)原料、基礎(chǔ)設(shè)施、可拆卸地上附屬物等);

　　4、解聘員工的安置補償費;

　　5、關(guān)于因拆遷導(dǎo)致的其他無形損失(導(dǎo)致不能完成訂單等造成的違約金承擔等);

　　6、獎勵和補助;

　　7、自建房的重置成新補償;

　　8、剩余租賃年限的租金差價的補償;

　　9、其他。

　　關(guān)于補償?shù)挠嬎阈枰Y(jié)合拆遷項目的拆遷安置補償政策，通常情況下，計算方式如下：

　　(一)、承租房屋企業(yè)，補償金額計算公式為：

　　補償金額=租金差價【(重新租賃租金-原租金)×剩余租賃時間】+設(shè)備搬遷安裝費+解聘員工的安置補償費+停產(chǎn)停業(yè)損失(營業(yè)面積×每平米補償標準)+獎勵和補助+其他無形資產(chǎn)損失;

　　(二)、承租土地上自建房屋企業(yè)，補償金額計算公式為：

　　補償金額=租賃土地差價【(重新租賃租金-原租金)×剩余租賃時間】+房屋面積×房屋重置成新價+附屬物及設(shè)備損失及重置成新費+設(shè)備搬遷安裝費+解聘員工的安置補償費+停產(chǎn)停業(yè)損失(營業(yè)面積×每平米補償標準)+獎勵和補助+其他無形資產(chǎn)損失。

　　三、承租人在承租的土地上有自建房，但卻不給拆遷補償，可不可以爭取?

　　關(guān)于企業(yè)承租土地自建房的情況分為兩類：第一類是取得合法規(guī)劃、建設(shè)審批手續(xù)的自建房;第二類是未取得規(guī)劃、建設(shè)審批手續(xù)的自建房。

　　第一類自建房實質(zhì)上是合法建設(shè)的房屋，承租企業(yè)對該房屋有所有權(quán)，但是對于該房屋坐落的土地卻是基于承租取得的土地使用權(quán)，雖然突破"房地一體"原則，但并不影響承租人取得拆遷補償?shù)臋?quán)利。

　　第二類自建房需要結(jié)合建房年限、歷史原因、當時的政策綜合確定是否被認定違法建筑。該自建房被認定為違法建筑的情況下，依據(jù)《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《行政強制法》等法律規(guī)定可能被強制拆除。盡管國有土地上的房屋征收或集體土地上的征地拆遷，都規(guī)定對違法建筑不予認定，但是對違法建筑的認定與處理要按法定程序處理，這時候要在專業(yè)人士幫助或指導(dǎo)下爭取合理的補償。

　　四、實際承租人沒有和產(chǎn)權(quán)人(房東、村委會、經(jīng)濟合作社等)簽訂租賃合同，但是一直繳納租金，會影響拆遷補償?shù)娜〉脝?

　　關(guān)于租賃關(guān)系的確定，是通過租賃合同確定的。若是沒有形式上的租賃合同，但是承租人一直在履行交納房租的義務(wù)，并實際使用房屋，事實上形成了不定期租賃關(guān)系。

　　對于不定期租賃合同的解除，法律規(guī)定是出租人解除需要提前一定的合理期間書面告知，一般是一個月。承租人隨時可以提出，滿足解除的條件之后，租賃合同即解除。

　　解除的后果就是租賃合同不存在了，承租方需要騰房搬遷。結(jié)合拆遷的情況，在拆遷中，出租人(房屋的所有權(quán)人)作為被拆遷人，容易和拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議。該協(xié)議簽訂即生效，雙方應(yīng)當履行，履行的結(jié)果就是出租人領(lǐng)取補償款并將該房屋(承租人的經(jīng)營場所)交予拆遷人拆除。因此，沒有租賃合同的狀態(tài)使承租人主張損失補償存在很大的風險。如果你是沒有簽定租賃合同的承租人，應(yīng)當?shù)弥疬w時就咨詢專業(yè)律師，請專業(yè)律師幫助爭取應(yīng)得的拆遷補償。

　　五、合同正常履行，還有剩余租賃年限，遇到拆遷時可以獲得哪些補償?

　　關(guān)于承租土地自建房屋經(jīng)營和承租房屋經(jīng)營(沒有自建房)兩種情況，拆遷補償中可以取得的補償項目略有差異。

　　承租房屋經(jīng)營的企業(yè)在拆遷中可以獲得的補償項目大概有以下幾類：

　　1、剩余租賃年限的租金差價的補償;

　　2、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償;

　　3、設(shè)備拆卸安裝的補償(主要針對于大型或者精密生產(chǎn)設(shè)備);

　　4、搬遷費(設(shè)備、生產(chǎn)原料、基礎(chǔ)設(shè)施、可拆卸地上附屬物等);

　　5、解聘員工的安置補償費;

　　6、關(guān)于因拆遷導(dǎo)致的其他無形損失(導(dǎo)致不能完成訂單等造成的違約金承擔等);

　　7、獎勵和補助;

　　8、自建房的重置成新補償;

　　9、其他

　　涉及到承租土地自建房屋的，較上述而言，多了關(guān)于房屋的補償部分。該房屋補償?shù)挠嬎?，需要分情況討論，以國有土地上自建為例：一是取得合法審批手續(xù)建設(shè)的;二是沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的房屋(可能被認定為違法建筑)。實踐中，關(guān)于該房屋的補償主要是房屋的重置成新價。

　　六、合同未到期，現(xiàn)在房東不收租金了，還要交納租金嗎?不交有什么風險?房東不收了怎么辦?

　　房屋租賃合同還未到期，需要核實該租賃合同在事實上還能否履行。在租賃合同沒有解除的情況下，承租人的義務(wù)是按照合同約定交納租金，若因出租人原因拒收租金，仍不能免除承租人交納租金的義務(wù)。也就是說，承租人在使用租賃房屋進行經(jīng)營的同時必須按照合同約定交納租金，出租人拒收不是不交租金的抗辯事由，在上述情況下，承租人仍應(yīng)當交納租金。

　　若承租人不交納租金，出租人可能會按照租賃合同的約定要求承租人承擔違約責任，甚至趁機解除合同。

　　在出租人拒收的情況下，承租人可以發(fā)函說明積極履行合同義務(wù)的事實，也可以采取公證、提存的方式交納租金。

　　拆遷過程中，以上方式都需要注意留存證據(jù)，以便在主張損失時有證據(jù)支撐。

　　七、租賃合同未到期，因為拆遷了房東起訴我合同解除，法院能支持嗎?

　　關(guān)于合同的解除分為法定解除和約定解除。

　　合同法第94條規(guī)定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;

　　(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

　　(三)當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

　　(四)當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;

　　(五)法律規(guī)定的其他情形。

　　如果合同中約定了遇到拆遷就解除合同，則法院依據(jù)租賃合同的約定條款判決，如果沒有約定則法院不能依據(jù)合同判決解除。判決解除合同的，承租人應(yīng)當及時主張拆遷補償。

　　八、如何讓拆遷辦認可主體資格?拆遷辦不和我談，說我沒有資格，怎么辦?

　　我們國家的拆遷，具體可以細分為以下幾類拆遷項目：國有土地上的房屋征收、集體土地上的房屋拆遷、集體土地上的征地拆遷、騰退項目等;上述拆遷項目的拆遷依據(jù)和拆遷流程不同。

　　國有土地上的房屋征收項目依據(jù)的是《國有土地上房屋征收與補償條例》等法規(guī)，集體土地上的征地拆遷項目依據(jù)的是《土地管理法》等法律，集體土地上的房屋拆遷項目依據(jù)的是各省市的相關(guān)規(guī)定。騰退項目依據(jù)的是該項目的騰退政策。

　　根據(jù)不同的法律法規(guī)的依據(jù)實施的拆遷項目，關(guān)于被拆遷人的資格認定是不同的。因此，是否可以作為被拆遷人，需要結(jié)合拆遷項目的依據(jù)和政策規(guī)定。

　　在拆遷辦無視承租人獲得補償?shù)臋?quán)利的情況下，需要承租人保留在被拆遷房屋正常經(jīng)營的相關(guān)證據(jù)，如錄像、照片;向相關(guān)責任單位主動發(fā)函說明現(xiàn)狀;對因拆遷遭受的損失進行預(yù)算，并通過訴訟等方式主張拆遷補償利益。

　　九、拆遷過程中房東說沒有我的補償，通知我限期搬離怎么辦?

　　通知承租人限期搬離的前提是租賃合同解除，在租賃合同沒有解除的情況下，承租人可以拒絕搬遷。

　　在拆遷中承租人是實際經(jīng)營人，具有取得補償?shù)馁Y格。出租人說沒有承租人的補償，目的是獨自獲得拆遷補償款。因此承租人應(yīng)實實關(guān)注出租人是否已經(jīng)簽訂了拆遷補償協(xié)議。如果還沒有簽定協(xié)議，承租人不能停止向拆遷人主張拆遷補償款。若出租人已簽訂了協(xié)議，就應(yīng)及時起訴分割拆遷補償款。

　　在拆遷過程中，承租人應(yīng)及時與拆遷辦反映該問題和拆遷導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營性損失的事實，具體事項的處理建議咨詢專業(yè)律師，根據(jù)具體情況出具法律意見。

　　十、拆遷后，拆遷辦讓我找房東要拆遷補償，房東說沒有我的補償，要補償?shù)谜也疬w辦，該找誰要補償?

　　此種情況屬于拆遷辦和出租人相互推卸責任。應(yīng)當先確定是否有針對企業(yè)的拆遷補償、補償數(shù)額以及該補償是否已經(jīng)被出租人領(lǐng)取了。

　　出租人領(lǐng)取的情況下，意味著補償安置協(xié)議已經(jīng)簽訂，并且該協(xié)議正在履行，接下來出租人會將房屋(企業(yè)營業(yè)場所)交予拆遷人拆除，此時房屋存在被強制拆除的風險，那么承租人應(yīng)當立即直接向出租人主張分害該補償款。若對該補償不足以彌補企業(yè)的損失。

　　十一、租賃合同有"遇到拆遷，補償與承租人無關(guān)"等類似約定，是不是就沒有拆遷補償了?

　　租賃合同中關(guān)于"遇到拆遷，補償與承租人無關(guān)"的約定本意并非是與承租人徹底沒有關(guān)系，在實踐中，拆遷補償中的補償項目比較多，具體如下：

　　1、土地區(qū)位補償;

　　2、房屋重置成新補償(承租企業(yè)有自建房也享有);

　　3、剩余租賃年限的租金差價的補償;

　　4、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償;

　　5、設(shè)備拆卸安裝的補償(主要針對于大型或者精密生產(chǎn)設(shè)備);

　　6、搬遷費(設(shè)備、生產(chǎn)原料、基礎(chǔ)設(shè)施、可拆卸地上附屬物等);

　　7、解聘員工的安置補償費;

　　8、關(guān)于因拆遷導(dǎo)致的其他無形損失(導(dǎo)致不能完成訂單等造成的違約金承擔等);

　　9、獎勵和補助;

　　10、其他

　　根據(jù)以上補償項目，可知其中的部分補償是應(yīng)當給與承租經(jīng)營企業(yè)的，因此，根據(jù)實際情況是有權(quán)主張補償?shù)?，承租人如果以該約定為由不給承租人補償，承租人應(yīng)當通過訴訟向出租人主張分割拆遷補償款。

　　十二、房東簽完拆遷補償協(xié)議，拿了補償款，承租人怎么辦?

　　如果出租人已簽了拆遷補償協(xié)議領(lǐng)取拆遷補償款，出租人會將房屋(企業(yè)營業(yè)場所)交予拆遷人拆除，房屋存在被強制拆除的風險，承租人應(yīng)立即起訴承租人，要求自己做為實際經(jīng)營人應(yīng)獲得的那部分補償。

　　十三、(被拆遷人)承租人在拆遷過程中如何維權(quán)?

　　地位不平等，信息不對稱，承租人在拆遷中要爭取合理補償，必須解決這兩大問題。

　　1、通過法律途徑順利的切入和拆遷辦談補償，就屬于承租人的補償項目自己談，自己簽署協(xié)議，自己領(lǐng)取補償款。

　　2、了解拆遷項目的政策，熟悉拆遷流程和相關(guān)法律規(guī)定，懂得如何和拆遷辦周旋，提高談判地位，獲取談判籌碼，必要時提起行政訴訟搭建談判平臺。

　　十四、(被拆遷人)承租人如何和拆遷辦談判?

　　在拆遷中，承租人不是被認可的談判對象，承租人應(yīng)先解決談判地位問題。取得地位之后，和拆遷辦談判前，做到知己知彼。以行政調(diào)查為基礎(chǔ)，行政訴訟搭建談判平臺為手段，掌握有效的談判技巧才能立于不敗之地。

　　十五、(被拆遷人)承租人如何和房東談判?

　　承租人和房東是拆遷中被補償?shù)膶ο螅浅凶馊嗽诓疬w中的地位不被拆遷辦認可。很多企業(yè)拆遷客戶，都是房東簽完協(xié)議之后，承租人另行起訴找房東索要補償。在和房東談判時，先要熟悉項目的補償政策，了解哪些補償是和承租人有關(guān)，補償是多少;其次，依照租賃合同，是否對拆遷補償款有約定。

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內(nèi)容審核：楊建峰律師

來源：頭條-承租房屋企業(yè)拆遷有沒有補償?補償怎么算，