一、泰州市城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估技術(shù)細(xì)則

(一)、關(guān)于我市《細(xì)則》的修訂背景

住建部新的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-)已經(jīng)從1日開始實(shí)施，原《細(xì)則》主要制定依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)現(xiàn)已廢止。為進(jìn)一步規(guī)范房屋征收評估行為，維護(hù)房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，推進(jìn)房屋征收評估機(jī)構(gòu)工作水平進(jìn)一步提升，我局根據(jù)國家和省有關(guān)文件精神，在原《細(xì)則》實(shí)施十多年來的基礎(chǔ)上，結(jié)合市區(qū)具體工作實(shí)際，修訂完善該細(xì)則。

(二)、《細(xì)則》的修訂依據(jù)

1、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國務(wù)院令第590號);

2、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號);

3、住建部《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-)。

4、《泰州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》(泰政規(guī)〔2011〕16號)。

(三)、《細(xì)則》修訂的主要內(nèi)容

《細(xì)則》全文共分十章四十五條和附件一至附件十。

第一、六、七、十、十三、十四條依據(jù)新《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對相關(guān)術(shù)語進(jìn)行修改。

規(guī)定對從事房屋征收評估專業(yè)人員條件進(jìn)行了明確。

第十五、十六條也是依據(jù)新《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對相關(guān)術(shù)語進(jìn)行修改，并明確了建筑物折舊額的具體計(jì)算公式。

規(guī)定依據(jù)新《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對非住宅營業(yè)房屋征收評估方法進(jìn)行重新表述。

規(guī)定將“設(shè)定典型商鋪類營業(yè)用房為樣本房”修改為“設(shè)定典型營業(yè)房屋為樣本房”。

規(guī)定結(jié)合新的規(guī)范，將“用途修正”、“實(shí)體因素修正”改為“進(jìn)深修正”、“樓層因素修正”，使其更加科學(xué)合理。同時(shí)對附件八進(jìn)行對應(yīng)調(diào)整完善。

第二十、二十一條依據(jù)新《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對在建工程的評估方法和假設(shè)開發(fā)法評估技術(shù)路線重新表述。

規(guī)定對“地大于房”區(qū)位單價(jià)的計(jì)算公式優(yōu)化調(diào)整，解決了重置價(jià)不需要再乘分類基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)，更科學(xué)合理。

規(guī)定將直管公房、自管公房為住宅房補(bǔ)償給使用人(承租人)的部分計(jì)算公式優(yōu)化調(diào)整，解決了承租多層頂樓公房補(bǔ)償價(jià)格不合理偏低的問題。

規(guī)定劃撥土地評估：(1)征收評估時(shí)涉及的被征收非住宅非營業(yè)房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時(shí)，其土地補(bǔ)償金額“按土地基準(zhǔn)地價(jià)的60%進(jìn)行計(jì)算”改為“應(yīng)扣除土地基準(zhǔn)地價(jià)的40%”，修改后更加合理。(2)對非住宅營業(yè)房屋補(bǔ)償金額具體公式優(yōu)化調(diào)整，考慮了非住宅營業(yè)房屋商業(yè)街道路線修正。

規(guī)定貫徹省政府文件精神增加了“1日《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行前用于經(jīng)營”的內(nèi)容，防止非改非企業(yè)鉆政策空子。

第三十、三十一條按新《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和行政訴訟過程中法院的一些工作要求，對估價(jià)師和估價(jià)報(bào)告提出要求。

第三十三至四十條規(guī)定了征收部門、征收評估機(jī)構(gòu)及相關(guān)工作人員的征收評估工作準(zhǔn)則和要求。

規(guī)定根據(jù)新的《資產(chǎn)評估法》要求，征收評估檔案的保存期限修改為“不少于三十年”。

第四十四、四十五條明確了市區(qū)國有土地范圍外的房屋評估和新細(xì)則實(shí)施時(shí)間。

附件一對“高檔住宅房屋”重新定義，避免引發(fā)歧義。

附件二、三、四、五依據(jù)新《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對相關(guān)術(shù)語、詞句進(jìn)行修改規(guī)范。

附件六對依據(jù)新《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對相關(guān)術(shù)語、詞句進(jìn)行修改規(guī)范;對“土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵”進(jìn)一步明確，增加了投資利息和相關(guān)管理費(fèi)用等，使其更加合理和可操作。

附件八對營業(yè)房屋評估歷來是征收拆遷過程中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)和焦點(diǎn)，結(jié)合細(xì)則實(shí)施十多年來遇到的問題和大量科學(xué)的試算，對本附件進(jìn)行了認(rèn)真修訂調(diào)整，使之更為合理更具可操作性。

附件九對沿街“住改非”房屋權(quán)重系數(shù)表和非沿街“住改非”房屋定額補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)表中經(jīng)營年限“15-18年”改為“15年以上”，解決了被征收人提出的超出18年要求多補(bǔ)償?shù)膯栴}。

附件十對區(qū)位劃分體系進(jìn)行調(diào)整，新的《泰州市區(qū)國有土地上房屋征收區(qū)位劃分》新增加姜堰區(qū)，我們就此分別征求了海陵區(qū)、姜堰區(qū)、高港區(qū)及醫(yī)藥高新區(qū)房屋征收部門的意見，相應(yīng)地進(jìn)行了重新調(diào)整修訂。

二、城市房屋拆遷評估價(jià)格是如何定義的

城市房屋拆遷評估價(jià)格是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，被拆遷房屋在無任何權(quán)利限制條件下的公開市場價(jià)格，即不考慮抵押權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利限制條件的市場價(jià)格。

為了提高拆遷評估的效率，有關(guān)文件規(guī)定，被拆遷房屋的市場評估價(jià)格不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆除非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)助費(fèi)，被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修、自置防盜門窗的補(bǔ)償費(fèi)，獨(dú)立水表、電表、電話、電視、網(wǎng)線、空調(diào)移位的補(bǔ)償費(fèi)。也就是說，我們所說的城市房屋拆遷評估價(jià)格是指產(chǎn)權(quán)清晰，不存在抵押權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利限制，不考慮搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等因素影響的房地產(chǎn)價(jià)格。在實(shí)際進(jìn)行房屋拆遷價(jià)格評估活動(dòng)中，抵押權(quán)、租賃權(quán)以及搬遷補(bǔ)助費(fèi)等將按政府有關(guān)規(guī)定另作處理。

對于一宗具體的被拆遷房屋而言，其市場評估價(jià)格包括單價(jià)和總價(jià)。單價(jià)一般指每平方米建筑面積的價(jià)格，總價(jià)一般指被拆遷房屋的單價(jià)與其建筑面積的乘積。被拆遷房屋的市場評估單價(jià)，由具有相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、成新、層高、樓層、權(quán)益狀況等因素評估確定。

被拆遷房屋的區(qū)位，指被拆遷房屋所處的區(qū)域位置。包括交通通達(dá)度、周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套程度、周邊環(huán)境等。用途、實(shí)物、權(quán)益相同，區(qū)位優(yōu)越房屋的價(jià)格明顯高于區(qū)位較差房屋的價(jià)格

被拆遷房屋的用途，指被拆遷房屋的房屋所有權(quán)證、國有土地使用證上標(biāo)明的用途。

按照建筑物承重構(gòu)件所用材料的不同，被拆遷房屋的建筑結(jié)構(gòu)分為鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)四類十等。不同類別、等級房屋的建安造價(jià)不同。

房屋成新，指建筑物的新舊程度。

住宅類房屋的層高、樓層等因素對房屋評估價(jià)格也有影響。

房屋權(quán)益狀況主要指被拆遷房屋占用土地的權(quán)益狀況。被拆遷房屋占用土地的權(quán)益分為出讓土地、劃撥土地兩種

另外，還要考慮被拆遷房屋占用土地的容積率、建筑密度等因素。

城市房屋拆遷評估價(jià)格是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，被拆遷房屋在無任何權(quán)利限制條件下的公開市場價(jià)格，即不考慮抵押權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利限制條件的市場價(jià)格。

以上知識(shí)就是小編對“泰州市城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估技術(shù)細(xì)則”問題進(jìn)行的解答，在泰州市進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，對被拆遷房屋的價(jià)值評估，可遵循新出臺(tái)的評估技術(shù)細(xì)則。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到北京圣運(yùn)律師網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。

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內(nèi)容審核：羅娟律師

來源：臨律-泰州市城市房屋拆遷補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則，