一、拆遷估價的方法主要有哪些

《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法進行評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，應(yīng)當(dāng)選用收益法進行評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法進行評估?？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法進行評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行核驗和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

二、房屋拆遷評估依據(jù)1、因拆遷造成停業(yè)損失：補償拆遷款的5%

因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，按被征收房屋價值的5%進行補償，如果被征收人認為損失超過5%的，可由選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估，并按照評估結(jié)果予以補償。而以前關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)的損失補償，是按被拆遷人上年度的平均工資水平，對被拆遷范圍內(nèi)直接從事生產(chǎn)經(jīng)營的在冊人員，補償6個月費用。

承租人補償標(biāo)準提高10%

征收直管公房、自管公房的補助款，支付給承租人，承租人選擇貨幣補償?shù)?，給予承租人90%補償，給予被征收人10%補償。原拆遷政策是補償承租人80%,補償產(chǎn)權(quán)人10%.

2、被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置：

（1）可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

（2）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。

（3）被拆除房屋評估如選用重置法的，按重置單價結(jié)合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標(biāo)準，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實際情況制定并公布。

3、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：

（1）對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補償安置：

（2）具備易地建房條件的區(qū)域，可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償；

（3）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（4）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。其原則應(yīng)當(dāng)是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。

4、房屋拆遷補償及安置費計算標(biāo)準：

房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額（或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）；

房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格；

（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。

法律依據(jù)：

拆遷補償管理條例第四十一條：被拆遷房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋需要估價的，應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)的房地產(chǎn)估價資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)進行。涉案被拆遷房屋依法需要另行估價的，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。同一拆遷項目的被拆遷房屋的估價與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的估價應(yīng)當(dāng)委托同一估價機構(gòu)進行。

第四十二條：拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取拆遷當(dāng)事人投票或者抽簽等方式確定，由市、縣（市）房屋拆遷主管部門監(jiān)督實施。拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)與確定的拆遷估價機構(gòu)簽訂拆遷估價委托合同，并自合同簽訂之日起10日內(nèi)將合同報房屋拆遷主管部門備案。拆遷估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受委托的估價業(yè)務(wù)。

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