一、宅基地拆遷開發(fā)商承租人如何確權(quán)

拆遷房產(chǎn)管理部門的直管公房或者單位管理的公有住房時，原則上承租人需按房改成本價購買后，再與拆遷人簽訂補償安置協(xié)議。如果承租人不能執(zhí)行本條第二款的內(nèi)容，按下列規(guī)定執(zhí)行：實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的直管公房，原房建面積加8平方米后套靠相應室型，原房建面積部分，拆1還

1，不找差價，產(chǎn)權(quán)歸原產(chǎn)權(quán)人所有；8平方米部分，按建安裝工程造價結(jié)算，形成不可分割面積部分，按綜合造價結(jié)算，由承租人購置，擁有產(chǎn)權(quán)。實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的單位自管公房，原房建面積加8平方米后套靠相應室型，原房建面積部分按重置價結(jié)合成新，調(diào)換房與原房建面積相等部分按建安裝工程造價，由產(chǎn)權(quán)人結(jié)算差價，擁有產(chǎn)權(quán)；8平方米部分，按建安裝工程造價結(jié)算，形成不可分割面積部分按綜合造價結(jié)算，由承租人購置，擁有產(chǎn)權(quán)。第三十二條被拆遷房屋和安置房屋的用途，依照《房屋所有權(quán)證》所登記的用途或依照城市規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的用途確定。被拆除房屋的建面積，根據(jù)《房屋所有權(quán)證》或其它合法房產(chǎn)證件載明的建面積確定。第三十三條拆遷非住宅直管公房，可實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可實行貨幣補償。實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按拆1還1的比例進行安置，不找差價，由被拆遷人用于安置房屋承租人，并重新訂立房屋租賃合同。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模a償金額由評估機構(gòu)進行評估。第三十四條拆遷落實策已確權(quán)的私有房屋，如房屋所有權(quán)人尚未取得使用權(quán)，對房屋所有權(quán)人和使用權(quán)人同時予以安置。第三十五條拆遷公益事業(yè)用房，拆遷人應當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以還建，不找差價，或者給予貨幣補償。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，補償金額由評估機構(gòu)進行評估。第三十六條拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報城市房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。第三十七條拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。抵押權(quán)人和抵押人在城市房屋拆遷管理部門規(guī)定期限內(nèi)達不成抵押協(xié)議的，由拆遷人參照本辦法第三十八條實施拆遷。拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋實行貨幣補償?shù)?，由抵押?quán)人和抵押人清償債務后方可給予補償。第三十八條拆遷有糾紛的房屋，在城市房屋拆遷管理部門規(guī)定的期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出補償安置方案，城市房屋拆遷管理部門批準后實施拆遷。拆遷前，城市房屋拆遷管理部門應當組織當事人對被拆遷房屋作勘查記錄，并由公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。第三十九條實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的平房或筒子樓改造的住宅房，原房建面積加8平方米后套靠相應室型，原房建面積部分，拆1還

1，互找差價；8平方米部分，按建安裝工程造價結(jié)算；形成不可分割面積部分，按綜合造價結(jié)算，擁有產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的室型及建面積如下：兩室一廳A型不低于50平方米兩室一廳B型不低于58平方米兩室一廳C型不低于65平方米三室一廳不低于80平方米被拆遷人可以在套靠室型基礎(chǔ)上要求增加面積，按市場價購置。原房建面積不足10平方米或套靠室型后剩余面積不足10平方米的，不單獨進行安置，應與主房合并安置或給予貨幣補償。第四十條實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的單元式樓房，按原室型結(jié)合現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范安置，不予分戶，原房建面積部分，拆1還

1，不找差價，形成的不可分割面積部分，按綜合造價結(jié)算，擁有產(chǎn)權(quán)。

二、宅基地確權(quán)后拆遷怎么分配

法律分析：農(nóng)村宅基地房屋的動遷補償一般分為房屋補償和宅基地使用權(quán)補償。地上物的補償,應當歸屬房屋權(quán)利人。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第三百六十二條 宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第三百六十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

第三百六十四條 宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應當依法重新分配宅基地。

第三百六十五條 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

三、宅基地確權(quán)如果拆遷歸誰

宅基地確權(quán)如果拆遷歸宅基地的持證人。

宅基地使用權(quán)的取得具有無償性、福利性。權(quán)利人取得宅基地使用權(quán)后，應積極予以利用。對于權(quán)利人取得宅基地使用權(quán)后長期閑置不用的，應視為其對權(quán)利的放棄。為有效利用土地，應由集體經(jīng)濟組織無償收回。對于收回的宅基地，如已經(jīng)辦理過確權(quán)登記，應當由集體經(jīng)濟組織報縣人民政府批準，注銷其土地登記。農(nóng)戶再申請宅基地建房時，重新依照審批程序批準，待房屋建成并實地檢查合格后，按照有關(guān)規(guī)定登記發(fā)證。但對其所建造的房屋原則上是不可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的，其他人只能通過繼承房屋的方式間接取得房屋存續(xù)期間的宅基地使用權(quán)。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)的享有是與集體經(jīng)濟組織成員的資格聯(lián)系在一起的，在一定程度上具有福利性質(zhì)和社會保障的功能。因此，宅基地使用權(quán)具有以下幾個特點：

1、宅基地使用權(quán)的主體為集體經(jīng)濟組織成員；

2、宅基地使用權(quán)的用途具有限制性；

3、宅基地使用權(quán)具有福利性和無期限性。

【法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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內(nèi)容審核：羅思章律師

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