一、小產(chǎn)權開發(fā)商受誰約束

主要有：土地、規(guī)劃、建委、發(fā)改委、環(huán)保、地震局、人防辦、城市管理局、城市執(zhí)法局、物價等還有一般公司都要面對的工商、稅務、審計、當?shù)亟值擂k事處等是可以管住他們的。辦理房產(chǎn)開發(fā)手續(xù)需要經(jīng)過前面說的幾個單位，而且資質年審什么的，也需要他們審查。

一、買房子開發(fā)商跑了怎么辦

1、按照《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》，只要交了全款，就可以得到房屋。但是，如果房屋沒有完工，不符合交房條件的話，就得以通過訴訟來解決。

2、首先主張商品房買賣合同履行過程中，開發(fā)商存在嚴重違約，達到了解除合同的條件，解除《商品房買賣合同》，要求支付逾期交房違約金。同時，要求解除與銀行間的按揭貸款協(xié)議。根據(jù)最高人民法院關于審理商品房買賣合同的司法解釋的規(guī)定，《商品房買賣合同》被解除導致按揭貸款合同的目的不能實現(xiàn)的，可以解除按揭貸款合同。就不用還貸款了。

3、同時，要獲得賠償?shù)脑?，必須憑借購房合同要求法院盡快查封所購房產(chǎn)。通常這種開發(fā)商拖欠的錢款會非常多，而施工單位享有強大的優(yōu)先受償權，購房者一定要趕在施工方行使這項權利之前將房屋查封。如果沒有購房合同，簽訂的購房協(xié)議上也沒有明確具體的房號，這就很麻煩，很難保障自己對房屋的所有權。

二、開發(fā)商跑路，業(yè)主該怎么維權

1、弄清產(chǎn)權歸屬

一般而言，爛尾樓同樣也是貸款銀行及各地政府的一塊心病，過去幾年也有過續(xù)建、復建、盤活爛尾樓的案例。不過，萬一購房者真的遭遇了爛尾樓，首先要做的還是學會自救，通過法律等手段盡可能保障自身的權益。

按照規(guī)定，若房企破產(chǎn)宣告時房屋尚未建成，或人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人決定不再繼續(xù)修建未建成的房屋，就會造成破產(chǎn)企業(yè)對購房人債務履行事實不能的情況。根據(jù)房屋的買受方式不同，可以區(qū)分為兩種情況：按揭貸款買房和對賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時，房屋的權利歸屬產(chǎn)生不同影響。因此，購房者首先應咨詢專業(yè)的法律意見，弄清自己的權利問題?？傊?，有產(chǎn)權在手，總比什么都得不到強。

同時，業(yè)內人士指出，開發(fā)商破產(chǎn)后，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請辦理房產(chǎn)證：

1、購房者應到工商行政部門，查詢商品房開發(fā)企業(yè)是否按照法定程序進行了注銷；

2、如已合法注銷，購房者可憑工商部門出具的開發(fā)商合法注銷證明，以及商品房買賣合同原件、個人身份證等在辦證過程中需由購房者出具的資料，到房管部門申請辦理房產(chǎn)證。房管部門經(jīng)核實后，應當予以辦理。

《民法典》第二百零九條【不動產(chǎn)物權登記的效力】不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

2、分布交涉維權

在搞清楚產(chǎn)權歸屬后，購房者則應盡量與其他業(yè)主一起，獲得最大限度的法律支持。

首先，如果所購買的樓盤只是存在爛尾可能，可以嘗試給開發(fā)商一點時間，如果其能在短時間內籌措到資金，完成后續(xù)工程，購房者的損失便可降到最少。

其次，若是開發(fā)商因為資不抵債而破產(chǎn)，遭遇爛尾危機，則不可將房子退給發(fā)展商。因為退房以后，購房者拿不到購房款，只能拿到收據(jù)或欠條。購房者和發(fā)展商之間的關系，將由買賣關系變?yōu)閭鶛鄠鶆贞P系。假如發(fā)展商最后因資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)，其資產(chǎn)被法院拍賣，而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，消費者比一般債主更容易得到發(fā)展商的補償款（特別是消費者已經(jīng)通過預購、獲得了房屋產(chǎn)權的）。

另外，若決定要起訴發(fā)展商時，業(yè)主也必須齊心一致。如果其他業(yè)主打了官司，并且獲得勝訴、得到賠償，而有的業(yè)主因為等待開發(fā)商完工沒有及時起訴，可能最終就得不到賠償。

二、小產(chǎn)權房合同能否對開發(fā)商產(chǎn)生法律效力？

小產(chǎn)權房和開發(fā)商簽訂的購房合同是否有效，關鍵在于合同主體意思真實、具備民事行為能力，內容符合法律規(guī)定，形式符合要求。購買小產(chǎn)權的風險包括合同無效、拆遷補償?shù)?、維權困難、監(jiān)管薄弱和市場整頓風險。鄉(xiāng)產(chǎn)權房不具備普通商品房的法律性質，且宅基地上的住房不能向城市居民出售，缺乏明確的處置和管理辦法。

法律分析

一、小產(chǎn)權房和開發(fā)商簽訂的購房合同是否有效

1、小產(chǎn)權房和開發(fā)商簽訂的購房合同符合下列要求就是有效的：合同主體意思表示真實;合同主體具有相應的民事行為能力;合同的內容符合法律規(guī)定和行政法規(guī)的強制性規(guī)定;合同形式符合法律相關要求;法定其他有效條件等。

2、法律依據(jù)：《民法典》

第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：

(一)行為人具有相應的民事行為能力;

(二)意思表示真實;

(三)不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。

第二百一十五條

當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

二、購買小產(chǎn)權的風險有哪些

1、鄉(xiāng)產(chǎn)權房只具備普通商品房的使用性質，不具備普通商品房的法律性質。所以購房者的購房合同在法律看，屬于無效合同。

2、如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人實際只擁有房屋的永久使用權，所以其拆遷補償要比普通商品房低很多。

3、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有在房管部門備案，不在政府機構對商品房的統(tǒng)一管理范圍內，這樣在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，無法有效維護權利。

4、開發(fā)資金和建筑質量一般是需要銀行和政府進行監(jiān)管的，而鄉(xiāng)產(chǎn)權房在這方面比較薄弱，幾乎沒有得力的監(jiān)管機構，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設。

5、房地產(chǎn)市場整頓風險。因為鄉(xiāng)產(chǎn)權房不屬于商品房，而農(nóng)村宅基地按照法律規(guī)定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權，村民享有使用權、繼承權，但是不能轉賣。以新農(nóng)村名義建設的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分還沒有明確的處置和管理辦法。

結語

購買小產(chǎn)權房存在一定的法律風險。小產(chǎn)權房和開發(fā)商簽訂的購房合同在一定條件下是有效的，但其使用性質和法律性質存在差異，可能導致合同無效。此外，小產(chǎn)權房在國家征地拆遷、房屋質量問題、監(jiān)管機構等方面存在風險和問題。購買前需充分了解相關法律規(guī)定，謹慎決策。

法律依據(jù)

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十五條 商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十二條規(guī)定的辦理不動產(chǎn)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理不動產(chǎn)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十四條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產(chǎn)權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產(chǎn)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

商品房銷售管理辦法：第四章 銷售代理 第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務機構。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

三、開發(fā)商小產(chǎn)權能買嗎

小產(chǎn)權房在房地產(chǎn)市場具有價格低廉的優(yōu)勢，但不具備一系列辦證手續(xù)，沒有產(chǎn)權證，不要買。沒有在國家相關部門的審批許可之下，私自租用、變賣，就會被判定為違法建筑

一、什么是小產(chǎn)權房？

看房屋性質主要是看房子建設的土地性質，小產(chǎn)權房的土地一般都是集體土地，歸村里的集體成員，理論上小產(chǎn)權房只能以成本價賣給集體成員，也就是村民；其他人購買，理論上不是集體成員，不能享受后續(xù)的一些政策和服務。

其實從定義中我們可以看出，小產(chǎn)權理論上是可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產(chǎn)權。但是小產(chǎn)權房存在很大的風險，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。

二、購買小產(chǎn)權房的風險有哪些

1、不能貸款不能過戶

由于土地性質的原因，小產(chǎn)權只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。其實因為土地的原因，一切和官方有關的金融功能幾乎為零，也就是如果購房者買了小產(chǎn)權房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒有房產(chǎn)證。

2、易出問題維權難

如果購房者選購了小產(chǎn)權房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權房，那么可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

就算項目順利建成交工，購房者也有可能面臨其它問題。這是因為小產(chǎn)權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監(jiān)管范圍內。一些小產(chǎn)權房開發(fā)商為了賺錢會偷工減料，存在質量平安隱患。在使用房屋的過程中，如果購房者遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，維權途徑非常有限。

3、物業(yè)和其它權益得不到保障

一般而言，小產(chǎn)權的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務得不到保障。除此之外，購房者在購得小產(chǎn)權房后，一旦遇到政府征地拆遷，由于小產(chǎn)權房并沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證，因此，購房者也就并非合法的產(chǎn)權人，也就無法獲得相應的拆遷補償。

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內容審核：苗佳律師

來源：中國法院網(wǎng)-小產(chǎn)權開發(fā)商受誰約束，