一、農(nóng)村拆遷對安置房不滿意，能否進(jìn)行置換？2021年農(nóng)村拆遷新規(guī)解讀

近日，“十四五”推進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化規(guī)劃審議通過，明確了農(nóng)村發(fā)展與改革的目標(biāo)任務(wù)。而為了全面實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興，目前實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)、深化農(nóng)村改革等行動都在有序推進(jìn)當(dāng)中，并取得了良好的進(jìn)展。但發(fā)展建設(shè)，自然會面臨到許多拆遷的問題，就比如補(bǔ)償及安置等相關(guān)權(quán)益。很多時候，在安排安置房后，一些農(nóng)民朋友對于地段、樓層不滿，或者出于質(zhì)量問題的考究，想要進(jìn)行置換，那么是否可行呢?關(guān)于農(nóng)村拆遷的種種疑問，下面一起來看看有關(guān)2021年農(nóng)村拆遷的最新規(guī)定。

農(nóng)村拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么?

      農(nóng)村拆遷安置補(bǔ)償主要包括有:

      1、搬遷安置費(fèi);

      2、臨時安置補(bǔ)助費(fèi);

      3、超過過渡期限的臨時安置補(bǔ)助費(fèi);

      4、非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。

      不同地區(qū)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一，具體數(shù)額及計(jì)算方式詳見各地出具標(biāo)準(zhǔn)。而至于能獲得多大面積的安置房，目前法律沒有硬性規(guī)定，主要看地方政策，總的來說有三種類型:

      1、按戶籍人口數(shù)量

      戶籍人口數(shù)量中排除已經(jīng)享受拆遷安置補(bǔ)償政策的人口后，乘以人均安置面積即為總的安置面積。

      2、按房屋面積或宅基地面積

      有的地方按照房屋面積乘以一定系數(shù)確定，有的地方則按宅基地面積的一定百分比確定。

      3、混合模式

      即可以根據(jù)具體情況來選擇按戶籍人口數(shù)量，還是按建筑面積來確定安置面積。

對于安置房不滿意，可以進(jìn)行置換嗎?

      是可以的。產(chǎn)權(quán)置換本來就是被拆遷戶所享有的權(quán)利，不過需要在簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議之前就要協(xié)商好，比如安置房的樓層、地段等等。但如果已經(jīng)選好了房而且也簽好了字，一般就不能進(jìn)行更換了。

      而對于安置房質(zhì)量有爭議的，拿出質(zhì)量問題的相關(guān)憑證，可要求維修或更換。注意質(zhì)量保證期限，一般是兩年，防水等是五年，超過保修期限的需要收費(fèi)維修。另外，還有像實(shí)測面積與合同面積不符、開發(fā)商逾期交房等常見行為，這些情況下是可以申請退房的。

農(nóng)村拆遷安置房能辦理房產(chǎn)證嗎?

      如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時辦理，如果有拆遷協(xié)議書，是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的。房產(chǎn)證辦理流程如下:房地產(chǎn)評估→交營業(yè)稅→房產(chǎn)證過戶→交易費(fèi)(按房屋3元/平方米收，簽完字后，還需要到當(dāng)?shù)刎斦纸黄醵?→領(lǐng)取房產(chǎn)證。

      而進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證的安置房，就可以上市交易了。交易情況也分為三種:

      1、村里統(tǒng)一規(guī)劃建房

      這種屬于小產(chǎn)權(quán)房，只供農(nóng)業(yè)人口居住。因此，不可以上市交易，只允許在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員中內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

      2、政府劃撥土地建房

      這類房屋土地產(chǎn)權(quán)不完整，需要等五年后才能上市交易，但需要補(bǔ)繳土地出讓金。

      3、完全產(chǎn)權(quán)的商品房

      農(nóng)村拆遷時，政府提供商品房房源，對農(nóng)民直接進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，由農(nóng)民自主選擇購買住房。這類房屋具有全完產(chǎn)權(quán)，可以自由進(jìn)行交易。

農(nóng)村拆遷其他補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)

      除了拆遷安置補(bǔ)償之外，農(nóng)村拆遷涉及到的房和地的補(bǔ)償才是大頭。具體如下:

      1、農(nóng)房拆遷補(bǔ)償

      農(nóng)村草房補(bǔ)償1900元/平米;磚瓦房補(bǔ)償2400元/平米;磚砼結(jié)構(gòu)房屋補(bǔ)償2800元/平米;二層及及以上樓房補(bǔ)償3300元/平米。另外，還有房屋附屬物等給予等價的補(bǔ)償。

      2、宅基地征收補(bǔ)償

      包括有土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)地上附屬物以及青苗費(fèi)等等。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。注意宅基地屬于集體所以資產(chǎn)，該費(fèi)用會撥付到村集體。

      3、獎勵性補(bǔ)償費(fèi)

      自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房的，還會給予一定的獎勵補(bǔ)償。標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況而定。

      4、其他補(bǔ)償

      電話移機(jī)補(bǔ)助費(fèi)每戶200元;有線電視遷移補(bǔ)助費(fèi)每戶300元;墳每座補(bǔ)償5000元;排水管(塑料管、鑄鐵)每延長米補(bǔ)償80-150元;異地安置補(bǔ)助費(fèi)每戶2萬元等。

      總的來說，目前國家正在加強(qiáng)新農(nóng)村建設(shè)，很多地區(qū)也都會涉及到拆遷安置等情況。而安置房其實(shí)在我們生活中并不陌生，不過安置協(xié)議一定要提前明確好，還有各項(xiàng)安置費(fèi)用，避免日后產(chǎn)生矛盾。當(dāng)然，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，被拆遷人有自由選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利，若嫌安置房太麻煩，畢竟還要辦房產(chǎn)證什么的，也可以不要直接選擇進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。具體數(shù)額按當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)來就行，至于補(bǔ)償時存在的一些不合理的行為，大家也可以提起訴訟或復(fù)議，來維護(hù)自身合法權(quán)益。

二、農(nóng)村安置房搬遷政策 法律問題

法律分析:

對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。 在最新的拆遷政策中，以下幾類沒有證書的房屋也將得到全額的賠償，第一種：祖上流傳下來的房屋，由于這些房屋基本都有歷史的背景，只要是在當(dāng)時是按照規(guī)定建設(shè)的，就可以獲取賠償。

法律依據(jù):

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

三、農(nóng)村拆遷沒有安置房合理嗎

法律分析：1.農(nóng)村有房無戶口的，拆遷的應(yīng)只給予房屋的補(bǔ)償，而沒有安置補(bǔ)助。

2.農(nóng)村有房無戶口，應(yīng)認(rèn)定沒有該村的村民資格，因此不能享受村民待遇，即不能享受到只有該村村民才能享受到的待遇。只有該村村民才能享受到的待遇，比如家庭承包土地分配待遇、房屋拆遷時的安置補(bǔ)助待遇，等。

3.農(nóng)村房屋拆遷，是集體土地上房屋拆遷，適用《土地管理法》的規(guī)定。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，集體土地上的房屋拆遷，依附于土地征收，房屋被當(dāng)作地上附著物對待。在集體土地上房屋拆遷時，對被拆遷房屋的，既有房屋的補(bǔ)償，也有人口的安置補(bǔ)助。對房屋的補(bǔ)償以評估價為標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合房屋成新，給予貨幣補(bǔ)償；對人口的安置補(bǔ)助，即對具有村民資格的人給予安置補(bǔ)助，往往表現(xiàn)為人均給予若干安置房面積，也可能是每戶給予若干宅基地面積。

4.綜上，在農(nóng)村有房無戶口的，因房屋系合法財產(chǎn)，所以在拆遷時應(yīng)當(dāng)給予房屋的貨幣補(bǔ)償，但因沒有該的村民資格，因而不能享受到安置補(bǔ)助待遇，即不能得到安置房面積或者宅基地面積。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

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內(nèi)容審核：張小華律師

來源：中國法院網(wǎng)-農(nóng)村拆遷對安置房不滿意，能否進(jìn)行置換？2021年農(nóng)村拆遷新規(guī)解讀，