一、土地性質(zhì)的分類

一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。

商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。

綜合用地的概念是指不同用途的土地(如商業(yè)、工業(yè)、住宅等)所構(gòu)成的土地。

二、五證兩書：

根據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定，房屋上市銷售必須持有“五證兩書”?！拔遄C”是指：《預(yù)(銷)售許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》;“兩書’是指：《房屋質(zhì)量說明書》和《房屋使用說明書》。

四、土地使用年限從何時(shí)算起?

商品房的土地使用年限是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國土部門簽署《土地使用權(quán)出讓合同》，支付全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取土地使用證后開始計(jì)算。從房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)律來說，樓盤開發(fā)要經(jīng)過規(guī)劃、報(bào)建、施工、裝修、綠化、配套設(shè)施等一系列系統(tǒng)而復(fù)雜的程序。一般房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)展順利的話開發(fā)周期為2~3年，因此，購房者實(shí)際能居住的年限往往小于真正的土地使用權(quán)期限，土地使用年限縮水情況普遍存在。

對(duì)于第一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續(xù);

對(duì)于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權(quán)益，一般應(yīng)當(dāng)按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。例如商業(yè)、居住綜合用地，應(yīng)當(dāng)明確其中商業(yè)用地和居住用地各自分?jǐn)偟耐恋孛娣e，并明確商業(yè)用地部分出讓年期為40年、居住用地部分為70年。如統(tǒng)一按50年計(jì)，就會(huì)出現(xiàn)商業(yè)部分實(shí)際出讓年限超過40年，而居民購買的住宅土地使用年限又明顯小于70年。

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三、土地的使用年限是多少年

1、居住用地70年;

2、工業(yè)用地50年;

3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

5、綜合或其他用地50年。

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內(nèi)容投稿：杜雨菲

內(nèi)容審核：張小華律師

來源：臨律-土地的使用年限是多少年，土地的使用權(quán)年限