#房屋拆遷協(xié)議可以改名嗎#

房屋拆遷協(xié)議一經(jīng)簽訂，即具有法律效力，合同具有相對性，不能隨意單方面更改。拆遷協(xié)議的法律特征：1、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是房屋拆遷雙方的法律行為協(xié)議關(guān)系主要有房屋拆遷雙方當(dāng)事人參加，僅有一方當(dāng)事人，協(xié)議關(guān)系便不能成立。2、房屋拆遷當(dāng)事人之間的法律地位平等一是無論當(dāng)事人雙方的經(jīng)濟(jì)實力、政治地位如何，不允許任何一方將自己的意志強(qiáng)加給另一方;二是體現(xiàn)房屋拆遷權(quán)利義務(wù)的對等性，即一方從對方獲得某項權(quán)利時，也承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。凡顯失公正的協(xié)議是可撤銷的。3、協(xié)議必須是房屋拆遷雙方的合法行為所謂合法行為，是指按照房屋拆遷法規(guī)規(guī)定的要求而實施的行為。如當(dāng)事人的資格，社會組織作為房屋拆遷協(xié)議當(dāng)事人要有法人資格;承辦人簽訂協(xié)議要有法人或法人代表的授權(quán)證明;委托代理訂立協(xié)議的要有合法手續(xù);被拆遷人簽訂協(xié)議時，應(yīng)當(dāng)出具產(chǎn)權(quán)證書、使用權(quán)證明等法律文件。凡違反法規(guī)規(guī)定，采取欺詐手段等所訂立的協(xié)議都是無效協(xié)議。4、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是具有法律效力的文件表現(xiàn)在其權(quán)利依法產(chǎn)生后受到法律的保護(hù);其義務(wù)依法產(chǎn)生后，則受到法律的強(qiáng)制。其次是依法訂立的協(xié)議必須認(rèn)真恪守，當(dāng)事人任何一方均無權(quán)擅自變更或解除。再就是在履行協(xié)議中發(fā)生糾紛，協(xié)議條款便是解決糾紛的主要依據(jù)。5、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是一種雙務(wù)有償協(xié)議，協(xié)議的當(dāng)事人依據(jù)協(xié)議享有一定的權(quán)利，同時又要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。6、房屋拆遷安置協(xié)議必須采用書面的形式。

#營口市老邊區(qū)拆遷了,百姓應(yīng)該怎么樣去保護(hù)百姓利益#

首先，商業(yè)拆遷是無權(quán)強(qiáng)拆的，只能協(xié)商協(xié)商再協(xié)商，尤其是大部分住戶都不同意的情況下，強(qiáng)拆一般是不被允許的，但要防備拆遷方搗鬼。必須堅持一點，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，拆遷必須要保證被拆遷人的居住條件，怎么理解呢，簡單的說，就是拆遷以后，被拆遷人不論是置換產(chǎn)權(quán)也好，還是貨幣補(bǔ)償也好，必須要比拆遷以前更好，而不能是更差，達(dá)不到這個標(biāo)準(zhǔn)的，就是侵犯了被拆遷戶的合法權(quán)利，就堅決不簽協(xié)議。　　聽證會很重要， 在聽證會上，要尋找拆遷方的法律漏洞，從拆遷計劃、規(guī)劃條件、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房源證明是否都完善 及《國有土地出讓合同》不得代替國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件等方面對拆遷行為的不合法進(jìn)行了環(huán)環(huán)入口的剖析。一共有五項文件和拆遷許可證，必須對照一下相互間有沒有矛盾。記?。∵@是你的權(quán)利！也是阻擊非法拆遷的合法手段　　五項文件為：（一）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；一般由地方計劃委員會批準(zhǔn)立項。（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（附紅線圖）；一般由地方城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)。（三）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；一般由地方土地行政主管部門頒發(fā)。（（四）拆遷計劃和拆遷方案；是指拆遷人對將來準(zhǔn)備實施的拆遷活動所制定的計劃和方案。（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明；由拆遷人開設(shè)房屋拆遷補(bǔ)償安置資金專用帳戶，一般由拆遷人、金融機(jī)構(gòu)、房屋拆遷管理部門三方監(jiān)管?！　〉胤秸坏眠`反法定程序和法律規(guī)定，以政府會議紀(jì)要或文件代替法規(guī)確定的拆遷許可要件及規(guī)劃變更，擅自擴(kuò)大拆遷規(guī)模。詳見（國辦發(fā)〔2004〕46號國務(wù)院辦公廳《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》）。　　不要以為拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可證就一定五項文件齊全?，F(xiàn)在好多項目證件不齊全照發(fā)拆遷許可證。膽好大的！　　依靠物權(quán)法，堅決要求合理公正的補(bǔ)償　　依據(jù)物權(quán)法第四條“ 國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。”， 第七條 “物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益?！薄５谒氖l“ 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收…個人的房屋…，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件”。

#企業(yè)租賃的廠房拆遷時如何補(bǔ)償#

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條規(guī)定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?？梢?，作為承租人的企業(yè)，因其對所拆遷房屋不享有所有權(quán)，并不能享受房屋上拆遷的補(bǔ)償。...根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條規(guī)定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?？梢?，作為承租人的企業(yè)，因其對所拆遷房屋不享有所有權(quán)，并不能享受房屋上拆遷的補(bǔ)償。事實上，拆遷人與被拆遷人在協(xié)商補(bǔ)償、訂立補(bǔ)償安置協(xié)議的過程中，承租人也沒有權(quán)利參與到其中來。這樣一來，一旦面臨拆遷，作為承租人的企業(yè)想獲取補(bǔ)償就會陷入非常被動的局面。在現(xiàn)實生活中，因歷史上的改制原因，國有企業(yè)改制不徹底、集體企業(yè)轉(zhuǎn)型不成功，企業(yè)產(chǎn)權(quán)、廠房產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)權(quán)屬混亂不清等情況，導(dǎo)致企業(yè)以承租人的身份從事生產(chǎn)經(jīng)營的情況非常之多。一、承租企業(yè)在拆遷前的準(zhǔn)備許多被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在面臨拆遷的時候，往往抱有一種“等”、“耗”、“拖”的態(tài)度。他們認(rèn)為，只要我能拖得住撐得久，動遷組終會因為拆遷進(jìn)度的壓力而接受被拆遷人提出的補(bǔ)償條件。事實上，這是一種非常錯誤的想法。首先，法律上規(guī)定了“久拖不搬”的救濟(jì)手段?！斗课莶疬w管理條例》第十七條確立了行政強(qiáng)拆和司法強(qiáng)拆的兩種救濟(jì)手段，面臨被拆遷人、承租人“久拖不搬”的情況，拆遷人有權(quán)依照法律程度申請強(qiáng)制拆遷，被拆遷人、拆遷關(guān)系人意圖想通過“拖”的方式而阻止拆遷人的拆遷，這是不現(xiàn)實的想法；其次，在以前的拆遷案例中確實存在因時間拖得過久，拆遷人給予被拆遷人較高補(bǔ)償?shù)那闆r，但我們不能把給予較高補(bǔ)償?shù)脑蚝唵螝w于“等”、“耗”、“拖”。拆遷是一種依法而為之的法律行為，哪些項目應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償、哪些情形應(yīng)當(dāng)照顧、基于何種標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，都是經(jīng)由法律、法規(guī)、地方政策性文件所規(guī)范的，所有的拆遷補(bǔ)償都是納入到法律、法規(guī)、政策性文件中的，而不是拆遷人自主決定的事情。再次，抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆遷人往往把全部精力集中于補(bǔ)償款的安置上，而忽視了補(bǔ)償款分割的法律風(fēng)險化解。律師在辦案的過程中，經(jīng)常會遇到這種情況：在補(bǔ)償款談妥之前，被拆遷人、承租人往往站成一線，共進(jìn)共退，以圖爭取更多的利益。而一旦補(bǔ)償款落實之后，被拆遷人、承租人以及拆遷關(guān)系人會因為之前的權(quán)屬約定不明而再起訴訟，請求法院依法為其進(jìn)行動遷款的分割，拆遷之事本已麻煩甚多，再加上動遷款的分割，更容易出現(xiàn)親朋關(guān)系破裂、子女關(guān)系緊張的情況。而這一切，其實都可以通過拆遷前的準(zhǔn)備，通過約定各方權(quán)利的方式，很容易地把拆遷后的法律風(fēng)險給化解掉。但很多拆遷人、拆遷關(guān)系人并沒有注意到這一點，而徒增許多煩惱和糾紛。承租企業(yè)在拆遷前可以做的準(zhǔn)備工作有：（1）深度審查拆遷中的各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，確定因拆遷而發(fā)生關(guān)系的各方主體與住宅房屋拆遷相比，非住宅房屋拆遷（企業(yè)拆遷）因為土地、房屋的權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，在拆遷過程中會有更多的拆遷關(guān)系人在里面。如果被拆遷房屋是自有產(chǎn)權(quán)辦公用房，并享有完整的國有土地使用權(quán)，被拆遷人就是被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人，拆遷關(guān)系主體就是拆遷人、被拆遷人。有些房屋是租賃辦公用房，拆遷關(guān)系主體則有拆遷人、被拆遷人和承租人三方主體。值得引起注意的是，集體土地上的私有企業(yè)拆遷以及國有改制不徹底的企業(yè)拆遷，因原有權(quán)屬不明，甚至土地轉(zhuǎn)讓合同無效等各種在法律規(guī)范之外的事實出現(xiàn)，使得各方主體權(quán)利義務(wù)不清楚，拆遷獲得補(bǔ)償款后往往更容易發(fā)生糾紛。由此，上海偉聚律師事務(wù)所律師提示：對于產(chǎn)權(quán)歸屬不明確的企業(yè)，在拆遷實施后、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立前這段時間內(nèi)，建議咨詢或者聘請律師介入，以合同約定或者其他法定形式把拆遷各方的權(quán)利、動遷款分割方案做民事權(quán)利的約定，以有效化解可能發(fā)生的法律風(fēng)險。（2）積極準(zhǔn)備對被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、現(xiàn)有設(shè)備清單、勞動合同的備案核查、裝修裝潢費用支出等相關(guān)材料證明有很多當(dāng)事人并沒有預(yù)估到相關(guān)材料證明是件很復(fù)雜的事情，臨到限期，匆匆估算企業(yè)內(nèi)的設(shè)備數(shù)目，對因拆遷而引起的設(shè)備遷移費、哪些設(shè)備遷移動是損害設(shè)備價值的沒有進(jìn)行精細(xì)的清點核查，而使被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在安置補(bǔ)償時相當(dāng)被動。常言道，破家值萬貫，對企業(yè)資產(chǎn)設(shè)備的核查應(yīng)當(dāng)是一個細(xì)致、認(rèn)真的工作，應(yīng)當(dāng)提前介入，為后來的評估做好準(zhǔn)備。被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明主要有房產(chǎn)證、土地證或者租賃合同、土地轉(zhuǎn)讓合同等文件；現(xiàn)有設(shè)備清單指企業(yè)運營過程中實際使用的設(shè)備價格、規(guī)格、數(shù)量、使用年限、有無抵押等情況的清單。勞動合同的備案核查是指企業(yè)與本企業(yè)實際用工之間訂立的勞動合同，以證明本企業(yè)內(nèi)共有多少在職員工，勞動期限如何等。如有事實勞動情形的，建議應(yīng)盡快補(bǔ)充勞動合同，以證明雙方的勞動關(guān)系。另外，社會保險繳納情況、工資單等實際證明企業(yè)員工報酬情況的材料證明也應(yīng)一并整理并列清單。

#急求山東省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見全文#

山東省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀(jì)要魯高法【2008】243號(二) 2010-01-27 17:10

關(guān)于房地產(chǎn)案件和《物權(quán)法》適用中若干問題的處理

會議認(rèn)為，《物權(quán)法》作為我國調(diào)整平等主體之間財產(chǎn)關(guān)系的重要法律，對于維護(hù)市場交易安全和民事主體的財產(chǎn)權(quán)利具有非常重要的意義。全省各級人民法院都要認(rèn)真學(xué)習(xí)《物權(quán)法》的立法精神和具體規(guī)定，加強(qiáng)《物權(quán)法》適用的研究，及時調(diào)整審判思路，將《物權(quán)法》的各項規(guī)定落實到審判工作中去。正確審理好房地產(chǎn)案件不僅關(guān)系到房地產(chǎn)市場秩序，同時也關(guān)系到社會穩(wěn)定。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場受到金融危機(jī)影響的情況下，審理房地產(chǎn)案件更要注重法律效果和社會效果的有機(jī)結(jié)合，以裁判手段保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定和當(dāng)前房地產(chǎn)市場的實際情況，會議對房地產(chǎn)案件處理中的有關(guān)問題達(dá)成一些傾向性意見。

（一）關(guān)于房地產(chǎn)合同效力的認(rèn)定問題。鼓勵交易，維護(hù)交易安全是合同法、物權(quán)法的重要精神，實踐中要謹(jǐn)慎正確地認(rèn)定房地產(chǎn)合同的效力，防止出現(xiàn)阻礙合法交易的后果。一是根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用合同法司法解釋的規(guī)定，人民法院只能依據(jù)法律和行政法規(guī)來認(rèn)定合同效力，而不能直接援引地方性法規(guī)和行政規(guī)章作為判斷合同效力的依據(jù)。如果違反地方性法規(guī)或者部門規(guī)章將導(dǎo)致?lián)p害社會公共利益的，可以根據(jù)《合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定，以損害社會公共利益為由確認(rèn)合同無效；二是只要違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定才能確認(rèn)合同無效。根據(jù)最高人民法院近幾年頒布的幾個司法解釋的精神，強(qiáng)制性規(guī)定包括管理性規(guī)范和效力性規(guī)范。管理性規(guī)范是指法律及行政法規(guī)未明確規(guī)定違反此類規(guī)范將導(dǎo)致合同無效的規(guī)范，此類規(guī)范旨在管理和處罰違反規(guī)定的行為，但并否認(rèn)該行為在民法上的效力。效力性規(guī)范規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導(dǎo)致合同無效的規(guī)范，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無效，但若使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的規(guī)范，此類規(guī)范旨在否定其在民法上的效力，因此，只要違反效力性的強(qiáng)制性規(guī)范的，才應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房地產(chǎn)合同無效；三是根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于債權(quán)效力與物權(quán)效力相區(qū)分的原則，根據(jù)該原則，房地產(chǎn)合同效力的認(rèn)定要依據(jù)合同法的規(guī)定，而房地產(chǎn)的物權(quán)變動則受物權(quán)法的規(guī)制，房地產(chǎn)合同的效力不受房地產(chǎn)變動要件的影響。

（二）關(guān)于房地產(chǎn)合同中違約金制度的適用問題。房地產(chǎn)合同中適用違約金的情形比較多，但審判實踐中對于違約金的性質(zhì)、違約金過高的主張方式、判斷標(biāo)準(zhǔn)以及如何調(diào)整等問題認(rèn)識不一。《合同法》第一百一十四條等規(guī)定已經(jīng)確定違約金具有補(bǔ)償和懲罰的雙重性質(zhì)，但以賠償守約方的損失為主要功能，而非嚴(yán)厲懲罰違約方。由于支付違約金是違約方承擔(dān)民事責(zé)任的主要方式之一，因此對數(shù)額過高的違約金條款，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的請求適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，對于當(dāng)事人未提出調(diào)整違約金請求的，人民法院不得主動援引合同法的規(guī)定干預(yù)合同的明確約定；關(guān)于當(dāng)事人申請調(diào)整違約金的方式問題，人民法院對當(dāng)事人主張的方式不宜苛刻要求，當(dāng)事人可以通過反訴的方式提出，也可以通過抗辯的方式主張，均可視為當(dāng)事人提出申請；關(guān)于違約金過高的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)問題，應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等因素，由人民法院根據(jù)公平原則、誠實信用原則予以衡量。

（三）關(guān)于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村村民私有房屋和“小產(chǎn)權(quán)房”的效力問題。宅基地使用權(quán)是我國農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的一項用益物權(quán)，與物權(quán)人特定的身份具有密切的聯(lián)系。對于建立于集體所有土地之上的宅基地使用權(quán)的買賣問題，我國法律包括物權(quán)法均沒有明確規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)適用國家有關(guān)政策的規(guī)定進(jìn)行裁判。國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條第2款規(guī)定，“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日國務(wù)院在《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定》中再次強(qiáng)調(diào)，“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。法律也明確規(guī)定禁止農(nóng)村宅基地隨意轉(zhuǎn)讓和抵押，可見，國家現(xiàn)行政策明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者地上建筑物，因此，人民法院應(yīng)當(dāng)按照《2005年全省民事審判工作座談會紀(jì)要》的意見，據(jù)此認(rèn)定城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同，不支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。

對于本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村居民宅基地和住宅的，應(yīng)當(dāng)如何處理，法律未明確規(guī)定。由于農(nóng)村宅基地具有極強(qiáng)的福利和保障性質(zhì)，且是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無償取得的，由此，取得宅基地使用權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，否則將會擾亂現(xiàn)行的集體土地管理秩序和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理體制，因此，對本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的村民購買本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的宅基地和房屋的，原則上也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效。

對于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣問題，按照我國現(xiàn)行房地產(chǎn)管理法規(guī)的規(guī)定，我國集體所有的土地在未辦理國家征收手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地之前，禁止進(jìn)入房地產(chǎn)市場，由此，集體經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的行為是不受法律保護(hù)的，買賣“小產(chǎn)權(quán)房”合同實質(zhì)上變相買賣農(nóng)村宅基地，也不可能辦理物權(quán)變動手續(xù)，因此，“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣合同也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

（四）關(guān)于涉及房改政策的房屋買賣合同應(yīng)否受理的問題。我國住房制度改革是一項政策性強(qiáng)、涉及面廣的系統(tǒng)工程，涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛是否由人民法院受理，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人提出的訴訟請求作出判斷。如果當(dāng)事人爭議的核心和焦點是房改房的買賣問題，屬于平等主體之間的民事權(quán)益之爭，處理時涉及房改政策的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理；如果當(dāng)事人爭議的核心和焦點在于是否適用房改政策或者如何適用房改政策，則不屬于民事權(quán)益之爭，不符合《民事訴訟法》第一百零八條規(guī)定的起訴條件，人民法院不作為民事案件受理。

（五）關(guān)于商品房買賣合同中的買受人請求出賣人辦理物權(quán)變動手續(xù)是否適用訴訟時效的問題。在商品房買賣中，如果出賣人已經(jīng)將商品房實際交付給買受人，買受人亦實現(xiàn)了對商品房的占有，此時買受人請求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的請求權(quán)具有物權(quán)屬性，依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定不適用《民法通則》關(guān)于訴訟時效的規(guī)定。

（六）關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)和效力問題。傳統(tǒng)審判實踐中，承租人的優(yōu)先購買權(quán)被視為一種準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利，具有物權(quán)效力的表象，對于出租人侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)出賣租賃房屋的，人民法院一般會根據(jù)承租人的請求確認(rèn)出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效?！段餀?quán)法》實施后，根據(jù)物權(quán)法定原則，承租人的優(yōu)先購買權(quán)沒有被規(guī)定為一種物權(quán)，而是一種債權(quán)，也就不具有對抗第三人的效力，因此，出租人違反優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定而將租賃房屋出賣給第三人的，承租人與第三人之間的房屋買賣合同只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不宜確認(rèn)為無效。對于承租人的權(quán)利可以通過“買賣不破租賃”的規(guī)則加以保護(hù)；對于出租人違反《合同法》第二百三十條的規(guī)定，沒有在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同法上的責(zé)任。

（七）關(guān)于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七、三十八條規(guī)定的適用問題?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定了以出讓方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體條件，該條件是行政管理部門對不符合規(guī)定條件的土地在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記問題上作出的具有行政管理性質(zhì)的規(guī)范，而非針對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力性規(guī)范和強(qiáng)制性規(guī)定，因此，依據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的區(qū)分原則，對不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七、三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不宜確認(rèn)無效；對于簽訂合同時轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有取得國有土地使用權(quán)證書的，屬于效力待定合同，如果起訴前以出讓方式取得的土地使用權(quán)證書的，或者以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效；對于轉(zhuǎn)讓方是否已經(jīng)交納或全部交納了土地出讓金的，則屬于土地管理部門與轉(zhuǎn)讓方之間的法律關(guān)系，不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。

（八）關(guān)于《物權(quán)法》規(guī)定的異議登記和登記機(jī)構(gòu)賠償訴訟應(yīng)否受理的問題。我國《物權(quán)法》明確規(guī)定建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，在法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記仍是行政管理部門的法定職責(zé)，在最高人民法院司法解釋沒有明確規(guī)定的情況下，人民法院不宜將異議登記和登記機(jī)構(gòu)賠償引起的訴訟作為民事案件受理。

（九）關(guān)于征收案件的受理問題。根據(jù)《物權(quán)法》第四十二條的規(guī)定，因征收行為引起的糾紛如何受理的問題應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形：一是當(dāng)事人之間具有書面征地補(bǔ)償合同或者拆遷補(bǔ)償合同，合同中對支付征地補(bǔ)償或者拆遷補(bǔ)償?shù)臄?shù)額有明確約定，被征收個人或者被拆遷人請求征收人或者拆遷人履行補(bǔ)償合同的，此種情形下屬于平等主體之間的民事權(quán)益爭議，應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，但如果補(bǔ)償合同一方的主體是政府的，不應(yīng)作為民事案件受理；二是當(dāng)事人之間沒有簽訂書面補(bǔ)償合同，被征收人或者被拆遷人請求征收人或者拆遷人支付補(bǔ)償費用，或者增加補(bǔ)償數(shù)額，或者請求安排社會保障費用的，此種情形下，被征收人或者被拆遷人與征收人或者拆遷人之間沒有發(fā)生民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不應(yīng)作為民事案件受理。

（十）關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)的行使問題?！段餀?quán)法》第七十八條規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！蔽餀?quán)法一方面規(guī)定了物業(yè)小區(qū)管理的基本形式，明確了業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定對住宅小區(qū)全體業(yè)主具有約束力，同時又設(shè)計了業(yè)主權(quán)益受到損害時可以撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的訴訟制度。人民法院受理業(yè)主撤銷權(quán)糾紛，應(yīng)當(dāng)審查業(yè)主的身份，將行使撤銷權(quán)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)限定在住宅小區(qū)內(nèi)的房屋所有權(quán)人，其他的房屋使用人不能行使業(yè)主撤銷權(quán)；人民法院對業(yè)主的申請僅僅作出是否撤銷的裁判，不應(yīng)涉及其他問題。

七、其他問題

（一）關(guān)于誠實信用原則的適用問題。誠實信用原則是民法特別是債法中的“帝王規(guī)則”，對于民事審判實踐具有統(tǒng)率作用。民法通則從基本法的角度規(guī)定了誠實信用原則，要求民事主體從事民事活動時，要以誠實守信，以善意的方式履行法定和約定的義務(wù)，不得濫用權(quán)利及規(guī)避法律或者合同規(guī)定的義務(wù)。誠實信用也是構(gòu)建和諧社會的基本要求。當(dāng)前，一些民事主體違反誠實信用原則，不守合同、不重信用、見利忘義的情況還比較多，特別是在債權(quán)債務(wù)領(lǐng)域，信用低下，欠債不還，把經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給國家或者他人；有的違約方惡意主張合同無效，損害守約方利益。因此，人民法院要充分適用誠實信用原則，以裁判手段制裁不守信用一方，保護(hù)誠實守信一方。對于以自己不履行合同的約定義務(wù)，違背誠信原則反而主張合同無效的，要認(rèn)真分析其是否屬于惡意抗辯，不能草率支持。裁判結(jié)果不能讓失信者在經(jīng)濟(jì)上占任何便宜。在具體案件中，如果適用某一條款的結(jié)果可能會使不守信用者獲取不正當(dāng)利益，就應(yīng)考慮所適用法律的價值取向，是否存在兩種解釋，或采用體系解釋方法、利益衡量方法，做有利于誠實守信方的解釋，保護(hù)其合法利益。

（二）關(guān)于正確處理法律與國家政策的關(guān)系問題。民法通則第六條規(guī)定，民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。因此，我們審理的民事案件如果法律沒有明確規(guī)定而國家政策有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)適用國家政策進(jìn)行裁判，而不能根據(jù)法官個人理解自由裁量。

（三）關(guān)于法律規(guī)定的“國家利益、集體利益和社會公共利益”的理解問題。我國現(xiàn)行法律均規(guī)定，民事主體從事?lián)p害國家利益、集體利益和社會公共利益的民事行為是無效的，但法律未對國家利益、集體利益和社會公共利益的內(nèi)涵給予明確的界定，導(dǎo)致審判實踐中對國家利益、集體利益和社會公共利益的理解經(jīng)常出現(xiàn)分歧。對此，實踐中要正確理解和把握法律關(guān)于國家利益、集體利益和社會公共利益規(guī)定的立法精神，根據(jù)民事主體民事行為的性質(zhì)和后果，準(zhǔn)確判斷民事行為是否損害了國家利益、集體利益和社會公共利益，不能把某些國有企業(yè)的利益、銀行的利益、某些國家機(jī)關(guān)的利益簡單地等同于國家利益，也不能把集體經(jīng)濟(jì)組織的利益片面理解為集體利益、而違反社會公共利益的本意主要是指違反社會公共秩序和善良風(fēng)俗。

（四）關(guān)于最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》適用中的有關(guān)問題。一是關(guān)于當(dāng)事人舉證責(zé)任與人民法院調(diào)查收集證據(jù)的關(guān)系問題。在以當(dāng)事人主義為基本機(jī)理的現(xiàn)代民事訴訟制度中，奉行“誰主張，誰舉證”，強(qiáng)化當(dāng)事人的舉證責(zé)任，這是證據(jù)提出的基本前提和規(guī)則，但這并不意味著人民法院要弱化依職權(quán)調(diào)查收集證據(jù)的職責(zé)，特別在目前當(dāng)事人舉證能力仍比較薄弱的現(xiàn)實情況下，人民法院更要正確、全面理解民事訴訟法和最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡稱“《證據(jù)規(guī)定》”）的有關(guān)規(guī)定，深刻理解和把握法律真實和客觀真實的關(guān)系，依法根據(jù)當(dāng)事人的申請或者依職權(quán)行使調(diào)查取證收集證據(jù)的職權(quán)，盡可能使裁判結(jié)果實現(xiàn)公平、公正的法律目的和社會效果。二是關(guān)于證據(jù)失權(quán)的問題。證據(jù)失權(quán)事關(guān)當(dāng)事人根本訴訟利益。最高人們法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》就證據(jù)失權(quán)問題作出規(guī)定的本意就是約束那些有條件、有能力但卻不誠信舉證的當(dāng)事人，而決不能把這一規(guī)定變成損害當(dāng)事人合法權(quán)益，尤其是坑害弱勢群體的工具。針對目前人民群眾證據(jù)意識還不高，舉證能力還不強(qiáng)的客觀現(xiàn)實，我們要從《證據(jù)規(guī)定》的相關(guān)條文中整體把握證據(jù)失權(quán)問題?？紤]到當(dāng)事人在舉證期限內(nèi)提交證據(jù)確有困難的情形，《證據(jù)規(guī)定》第三十六條對延期舉證問題進(jìn)行了規(guī)定，同時對經(jīng)人民法院準(zhǔn)許延期舉證但因客觀原因未能在準(zhǔn)許期限內(nèi)提交證據(jù)材料，而不審理該證據(jù)有可能導(dǎo)致明顯不公的，證據(jù)規(guī)定第十三條第二款又規(guī)定當(dāng)事人在舉證期限屆滿后提交的證據(jù)，可以視為新證據(jù)。對這一類證據(jù)，應(yīng)排除《證據(jù)規(guī)定》第三十四條第二款的適用，人民法院應(yīng)根據(jù)《證據(jù)規(guī)定》第四十五條規(guī)定，通知對方當(dāng)事人在合理期限內(nèi)提出意見或舉證。此外，《證據(jù)規(guī)定》第四十一條和四十四條對民訴法第一百二十五條第一款、第一百七十九條第一款第（一）項規(guī)定的“新的證據(jù)”進(jìn)行了解釋，《證據(jù)規(guī)定》第三條、第七條等還對人民法院的舉證指導(dǎo)以及特殊情形下的舉證責(zé)任分配問題作了規(guī)定。因此，我們要對證據(jù)失權(quán)問題結(jié)合證據(jù)規(guī)定的有關(guān)條文進(jìn)行全面理解和把握，提高整體適用、正確適用《證據(jù)規(guī)定》的意識和水平，切不可絕對理解和機(jī)械適用。

（五）關(guān)于民間借貸的利息處理問題。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第124條規(guī)定：“借款雙方因利率發(fā)生爭議，如果約定不明，又不能證明的，可以比照銀行同類貸款利率計息?！倍逗贤ā范僖皇粭l規(guī)定：“自然人之間的借款合同對支付利息沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息?！彼痉ń忉屌c合同法對民間借貸利息不同的規(guī)定，反映了我國在民間借貸立法政策上的變化。按照高位階法優(yōu)于低位階法、新法優(yōu)于舊法的法律適用規(guī)則，處理民間借貸糾紛涉及利息支付問題的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》的規(guī)定，即自然人之間在借款合同中明確約定利息支付標(biāo)準(zhǔn)的，從其約定，但不得高于銀行同期貸款利率的四倍；自然人之間在借款合同中沒有明確約定利息支付標(biāo)準(zhǔn)的，不支持出借人要求借款人支付利息的訴訟請求；出借人預(yù)先在借款本金中扣除利息的，應(yīng)當(dāng)按照實際借款金額計付利息；借款人提前償還出借人借款的，應(yīng)當(dāng)允許，借款利息應(yīng)當(dāng)按照實際借款期限計算。

#房屋拆遷合同問題#

那就要看您是出租方還是承租方了？如果您是出租方的話，您最好在合同中約定：如遇拆遷，承租人要無條件搬出，除退還剩余房租外，不給予任何補(bǔ)償。如果您是承租方的話，您最好在合同中詳細(xì)的約定一下拆遷時的補(bǔ)償款分配方式。例如：您在出租房內(nèi)經(jīng)營或者重新裝修，那么您就要針對停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償以及裝修費補(bǔ)償這一塊與出租人事先協(xié)商，并在合同上明確，以免在拆遷的時候您什么補(bǔ)償都得不到。

#我租的店面租期未滿遇拆遷，合同沒有約定如何賠償，請問我可以維護(hù)那些權(quán)利？獲得那些賠償？#

財產(chǎn)權(quán)，可以獲得賠償金。如果合同沒有違約免責(zé)的約定，租期未滿叫人般走，造成了你財產(chǎn)的損失，你可以索要賠償金。 如若不能就拒絕，因為在租期之內(nèi)，這店面的使用權(quán)是屬于你的

#城中村拆遷宅基地補(bǔ)償問題#

宅基地沒有補(bǔ)償，房屋可以要求補(bǔ)償。

#拆遷案件打官司，找哪位律師好呢？#

找那種辦案經(jīng)驗比較豐富的，辦過很多案件的律師。附：拆遷案：李先生系河南省蘭考縣市皓村村民，在該村合法宅基地上建造用于居住的房屋，并辦理了集體土地使用權(quán)證。為實施市皓新型社區(qū)建設(shè)項目，蘭考縣人民政府（以下簡稱縣政府）成立市皓村城中村改造指揮部，李先生的房屋被列入城中村改造范圍。為了拆遷，征收方認(rèn)定房屋為違建。最終在陳海峰律師的激烈辯護(hù)，以及李先生的不懈努力下。維護(hù)了李先生的合法權(quán)利

#由合作承建到對方租賃到對方拒付租金，我方應(yīng)該如何追討、維護(hù)自己的權(quán)益#

中華人民共和國合同法　　第一百零七條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。　　第一百一十三條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！　∧惴匠赓Y建造并交付給甲方使用，已完全履行了合同義務(wù)，現(xiàn)甲方不支付租金明顯構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。　　損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于履行后可以獲得的利益，即合同未到期租金，而且甲方明知違反合同可能造成的損失?！　∪绻追骄芨蹲饨穑憧梢栽V訟解決。

#物上保證人對債務(wù)人的代位求償權(quán)是怎么回事？最好舉例說明#

追索權(quán)，又稱償還請求權(quán)，是指持票人行使付款請求權(quán)遭到拒絕貨有其他法定原因時，向其前手請求償還票據(jù)金額及其他法定款項的權(quán)利。也叫票據(jù)上的第二次權(quán)利。作為一種債權(quán)，票據(jù)權(quán)利由兩個請求權(quán)組成，當(dāng)?shù)谝淮握埱髾?quán)得不到滿足時可行使第二次請求權(quán)以資補(bǔ)救。這種制度體現(xiàn)樂票據(jù)法側(cè)重保護(hù)權(quán)利人以促進(jìn)票據(jù)流通的宗旨。代位求償是民事法律關(guān)系上的概念,指債權(quán)人對于其債務(wù)人到期債務(wù),債務(wù)人無力償還而債務(wù)人又對另一人的到期債務(wù)享受債權(quán)時,則原債權(quán)人有權(quán)代替?zhèn)鶆?wù)人要求償還債務(wù).保險中的"代位求償權(quán)":（1）代位求償 1．代位求償?shù)暮x 代位求償：是因第三者對保險標(biāo)的的損害而造成保險事故的，保險人自向被保險人賠償保險金之日起，在賠償金額范圍內(nèi)取代被保險人的地位行使被保險人對第三者請求賠償?shù)臋?quán)利。即保險人在代第三者向被保險人支付賠款后，取代被保險人向第三者索賠的權(quán)利。保險人取得該項權(quán)利后即可站在被保險人的地位向第三者進(jìn)行追償。 代位求償是損失補(bǔ)償原則的派生原則。 在保險實務(wù)中，代位求償通常存在物上代位和權(quán)利代位兩種形式。 堅持該原則的目的在于：維護(hù)補(bǔ)償原則，防止被保險人因保險事故得到雙重賠償（既從保險人得到賠償，又從第三者得到賠償），又有利于被保險人迅速得到保險賠償；有利于維護(hù)保險人自身的合法利益；也可使有關(guān)責(zé)任方承擔(dān)事故賠償責(zé)任。 2．代位求償?shù)臈l件 （1）保險標(biāo)的所遭受的風(fēng)險必須屬于保險責(zé)任范圍。 （2）保險事故的發(fā)生應(yīng)由第三者承擔(dān)責(zé)任。 （3）被保險人要求第三者賠償。這既是保險人賠償?shù)臈l件，也是代位的條件。 （4）保險人必須事先向被保險人履行賠償責(zé)任。 （5）保險人只能在賠償金額限度內(nèi)行使代位求償權(quán)。若保險人向第三者實際取得的賠償金額大于賠償給被保險人的金額，則保險人必須將超過部分的金額退給被保險人。這是代位求償?shù)臋?quán)限。 3．代位求償?shù)倪m用范圍 代位求償權(quán)只適用于財產(chǎn)保險，而不適用于人身保險。因為財產(chǎn)保險的保險價值是可以確定的，財產(chǎn)保險合同是補(bǔ)償合同。按照損失補(bǔ)償原則，財產(chǎn)保險的保險標(biāo)的發(fā)生保險事故時，被保險人只能得到補(bǔ)償，而不能獲得雙重賠償。而人身保險的保險金額是保險當(dāng)事人雙方約定的，其保險價值無法衡量，只存在保險金的給付，而財產(chǎn)保險的保險價值是可以確定的 另外，我國《保險法》第46條規(guī)定：“除被保險人的家庭成員或者其組成人員故意造成本法規(guī)定的保險事故以外，保險人不得對被保險人的家庭成員或者其組成人員行使代位請求賠償?shù)臋?quán)利”。 案例： http://www.zjfinance.com/new_view.asp?id=578 明白？

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來源：臨律-拆遷補(bǔ)償權(quán)利被保護(hù)案例，拆遷補(bǔ)償權(quán)利被保護(hù)案例分析

投稿：龐思

內(nèi)容審核：侯承志律師