圖源：《廣州市城中村改造專項規(guī)劃（2021—2035年）》

本報（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 李貝貝 廣州報道

全國首個專門針對城中村改造的地方性法規(guī)條例出臺！

廣州市人大常委會3月30日發(fā)布公告稱，《廣州市城中村改造條例》（以下簡稱《條例》）已經(jīng)廣州市十六屆人大常委會第二十二會議通過，將于2024年5月1日起施行。據(jù)了解，該條例共有39條規(guī)定，對城中村改造目標(biāo)、改造方式、補(bǔ)償安置方案、土地征收、糾紛解決等方面進(jìn)行了規(guī)范。

以公共利益為導(dǎo)向

城中村，是指位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)失去或者基本失去耕地，實行村民自治和農(nóng)村集體所有制的建成區(qū)域，以及集體土地已征為國有、已完成撤村改制，但原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及原村民保留使用的低效建設(shè)用地范圍內(nèi)的建成區(qū)域。

《條例》指出，城中村改造的具體范圍由廣州市人民政府根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃劃定并向社會公布。

而據(jù)今年1月經(jīng)廣州市規(guī)劃委員會、廣州市政府常務(wù)會、廣州市委常委會會議審議通過后，獲廣州市人民政府批準(zhǔn)的《廣州市城中村改造專項規(guī)劃（2021—2035年）》指出，至2035年，廣州擬推進(jìn)272條城中村（行政村）改造，涉及289個項目，涉及改造范圍共計約155平方公里，戶籍人口約118萬，常住人口約515萬，占廣州全市常住人口約28%。

值得一提的是，《條例》第一條就明確指出，制定條例的目的是為了滿足公共利益需要，推進(jìn)和規(guī)范城中村改造。這也意味著，廣州未來的城中村改造，主要將會體現(xiàn)在以公共利益為導(dǎo)向的新模式中。

據(jù)記者了解，過去廣州城中村改造以市場化主導(dǎo)，即由村集體公開招標(biāo)選定合作開發(fā)商對舊村進(jìn)行整體拆除重建。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也曾指出，“市場主導(dǎo)，房價買單”模式下房地產(chǎn)化、改造進(jìn)度慢（漫天要價，廣州270多個村，只完成了不到10個村的改造），且導(dǎo)致規(guī)劃指標(biāo)被突破，公建配套落不下去，市場挑肥揀瘦，城市發(fā)展嚴(yán)重不均衡，新市民融入不了城市，居住困難。

那在以公共利益為導(dǎo)向的新模式下，城中村改造的資金從哪來？

《條例》指出，市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)制定本行政區(qū)域內(nèi)城中村改造資金平衡方案，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)改造資金安排。具體資金來源包括：城中村改造專項借款、專項貸款；政府專項債券等政府財政資金；公司信用類債券、基金等社會資金；國家有關(guān)城中村改造項目的專項補(bǔ)助；其他符合規(guī)定的資金。

《條例》還特別指出，專項借款、專項貸款等資金實行?？顚Ｓ?、封閉管理。市人民政府應(yīng)當(dāng)支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化城中村改造金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新。

此外，《條例》還規(guī)定，城中村改造項目按規(guī)定享受行政事業(yè)性收費減免和政府性基金支持，相關(guān)納稅人按規(guī)定享受稅收優(yōu)惠政策。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同財政、稅務(wù)等行政管理部門編制城中村改造項目按規(guī)定享受的減免等優(yōu)惠政策清單并及時公開。

對村民和非村民的補(bǔ)償進(jìn)行了區(qū)分

據(jù)記者了解，《條例》出臺的背景是，2023年4月28日召開的中共中央政治局會議提出，要在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。2023年6月，廣州市人民政府向廣州市人大常委會建議將制定《廣州市城中村改造條例》列入《廣州市人大常委會2023年立法工作計劃》。

2023年11月22日，廣東省廣州市人大常委會發(fā)布《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意稿）》，向社會各界公開征求意見。

據(jù)《華夏時報》記者觀察，《條例》對比去年11月征求意見稿存在不少變化，如對村民和非村民的補(bǔ)償進(jìn)行了區(qū)分、提高對留守戶的法院強(qiáng)制執(zhí)行效率等。

在“對村民和非村民的補(bǔ)償進(jìn)行了區(qū)分”方面，刪去了原有的“征收集體土地涉及非村民合法產(chǎn)權(quán)住宅的，應(yīng)當(dāng)對其予以補(bǔ)償”，并在《條例》中作出了兩方面的規(guī)范：一是明確村民住宅征收補(bǔ)償安置的具體方式?！稐l例》規(guī)定，村民住宅補(bǔ)償安置采取復(fù)建安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償?shù)确绞健?/p>

二是明確非村民房屋的征收程序?！稐l例》規(guī)定，征收集體土地涉及非村民房屋的，應(yīng)當(dāng)充分聽取意見并對其合法權(quán)益予以合理補(bǔ)償；針對不同意見，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究論證并以適當(dāng)方式及時反饋處理意見。具體補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)人民政府?dāng)M定并報市人民政府批準(zhǔn)同意。

對此，李宇嘉向記者指出，這意味著對非村民，可能不會給予回遷補(bǔ)償，這是由于非村民非社員購買小產(chǎn)權(quán)房本身就是不合法的。

“同時，也能降低回遷安置的規(guī)模，騰出更多的空間給保障房、水電管氣路、歷史建筑保護(hù)。但也要尊重歷史、尊重現(xiàn)實，即長期以來，非村民購買小產(chǎn)權(quán)房，也有普遍存在、政府監(jiān)管不到位的問題，因此對于合法的非村民購置，也會給予補(bǔ)償，但補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)會降低?！崩钣罴握f道。

另外，值得注意的是，此前，條例征求意見稿規(guī)定，征地補(bǔ)償安置方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)改造項目所在村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員和三分之二以上村民同意的規(guī)定，不過這一規(guī)定在正式公布的《條例》中被刪除。

而《條例》規(guī)定，拆除新建類城中村改造項目啟動之前，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織開展改造意愿征詢，經(jīng)改造項目所在村的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員和三分之二以上十八周歲以上村民同意后，納入城中村改造年度計劃并啟動改造。

對此，李宇嘉擔(dān)心，改造方案2/3通過即可啟動，補(bǔ)償方案沒有這一規(guī)定，實踐過程中能否行得通。

在提高對留守戶的法院強(qiáng)制執(zhí)行效率方面，《條例》提出，被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人未按照征地補(bǔ)償安置協(xié)議交出土地，經(jīng)催告后仍不履行的，或者在征地補(bǔ)償安置決定規(guī)定的期限屆滿后不交出土地的，由區(qū)人民政府作出責(zé)令交出土地的決定；拒不交出土地的，申請人民法院按照國家有關(guān)規(guī)定強(qiáng)制執(zhí)行。人民法院強(qiáng)制執(zhí)行時，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)予以支持協(xié)助。

李宇嘉指出，原來規(guī)定是，“法院裁定準(zhǔn)予執(zhí)行的，由區(qū)人民政府依照法律和國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”，按這樣的規(guī)定，可能導(dǎo)致裁決是一回事，執(zhí)行是一回事?！稐l例》明確提出了“區(qū)人民政府支持協(xié)助法院強(qiáng)制執(zhí)行”，即解決法院裁決了但無法執(zhí)行，導(dǎo)致留守戶阻礙征收的問題。也就是，不服從補(bǔ)償方案、不交地的，在依法保障合法權(quán)益后，在規(guī)定期限屆滿后，可強(qiáng)制執(zhí)行。

“‘人民政府+法院’將裁決和執(zhí)行落到位，但能否落地，也要看隨后的案例能否按照這個流程做得通。案例做通了，形成了市場一致預(yù)期，也就能給留守戶以威懾?！崩钣罴握f。

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內(nèi)容審核：王學(xué)棉律師

來源：頭條-全國首個城中村改造立法 廣州先行：拔出“釘子戶”可由“人民政府+法院”雙保險保障執(zhí)行，