一、550平拆遷補(bǔ)償多少合適,房齡怎么算

房屋的房齡是從房屋竣工驗(yàn)收合格之日算起的。房齡過(guò)大最直接的影響就是讓土地使用年限變短了，根據(jù)現(xiàn)行法律，普通住宅的土地使用年限一般為70年。但是，因?yàn)橥恋啬晗奘菑拈_(kāi)發(fā)商拿地的那刻算起的，而房齡是從開(kāi)發(fā)商交房的那刻算起的，房齡越大就說(shuō)明土地使用年限距離到期也就越來(lái)越近了。

法律依據(jù)：《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;倉(cāng)儲(chǔ)用地50年；綜合或者其他用地50年。

二、二手房房齡怎么算

二手房房齡怎么算，買(mǎi)二手房的房齡怎么算？購(gòu)房者判斷二手房房齡不能光看房產(chǎn)證，因?yàn)橛械睦隙址恳苍S經(jīng)過(guò)兩次轉(zhuǎn)手，賣(mài)家拿的房產(chǎn)證時(shí)間不一定是真的建造年限。老舊二手房由于房齡太大，不僅影響購(gòu)房者的居住成本，還影響購(gòu)房者貸款、房屋升值等等，那么怎樣判斷二手房的房齡二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，購(gòu)房者通常比較關(guān)注地段、樓層、戶(hù)型、裝修以及物業(yè)管理等細(xì)節(jié)，往往忽略“房齡”。如果不小心買(mǎi)到老舊的二手房，想要貸款或者再次轉(zhuǎn)讓就麻煩了。該怎樣判斷二手房的房齡？所謂房齡，是指自房屋竣工驗(yàn)收合格之后交付使用之日起開(kāi)始計(jì)算。意思就是從開(kāi)發(fā)商交房那天起，就開(kāi)始計(jì)算房齡了。房齡可以看做是房屋被使用的年限，使用過(guò)程中會(huì)有一定的折舊，這些折舊影響房屋價(jià)格。還有一個(gè)很重要的問(wèn)題，就是二手房房齡影響貸款年限。一般來(lái)說(shuō)貸款年限加上抵押房屋房齡不得超過(guò)40年。二手房房房齡從什么時(shí)候開(kāi)始算房產(chǎn)證上的日期不代表房齡二手房交易中，購(gòu)房者能看到的房產(chǎn)證上的日期，是指過(guò)了戶(hù)，辦理完房產(chǎn)證，發(fā)證當(dāng)天的日期，是不能準(zhǔn)確反映房齡的。例如王先生2001年按揭買(mǎi)房，拿到了房產(chǎn)證，但是因?yàn)槭琴J款買(mǎi)房，上面有他項(xiàng)權(quán)的標(biāo)明。，王先生還完了貸款，更換了新的房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上的日期就是，但是很顯然，房齡已經(jīng)有十年了。如果又是轉(zhuǎn)手了幾次的二手房，就更加難以確定房屋的真實(shí)年齡了。房齡可以查詢(xún)嗎？去房管局查詢(xún)房屋檔案是查詢(xún)房齡最穩(wěn)妥的方式。這種方式雖然最精確，但需要房主的配套，詳細(xì)點(diǎn)就是房主必須持房本和身份證明等資料現(xiàn)場(chǎng)查詢(xún)。問(wèn)題就來(lái)了，很多房主不愿意費(fèi)這功夫，如果沒(méi)有達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，基本上沒(méi)有房主愿意配合買(mǎi)家來(lái)查詢(xún)真實(shí)房齡的。風(fēng)險(xiǎn)也是這樣產(chǎn)生的，很多業(yè)主簽完合同甚至在整個(gè)交易流程完成后才發(fā)現(xiàn)房齡存在問(wèn)題。

三、房齡什么時(shí)候起算

法律分析：房屋交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方都需要按照規(guī)定繳納稅費(fèi)，本文從買(mǎi)方、賣(mài)方兩個(gè)角度進(jìn)行稅費(fèi)繳納詳情分析：1、賣(mài)方(出賣(mài)人)需要繳納的稅費(fèi)種類(lèi)及比例個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅稅率：交易總額的1%或兩次交易差額的20%。個(gè)人所得稅繳納規(guī)定：如果同時(shí)滿(mǎn)足家庭少有住宅、購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年，免交個(gè)人所得稅;任何一個(gè)條件不滿(mǎn)足都必須繳納個(gè)人所得稅。如果所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。注：納稅人在地稅系統(tǒng)中未能查詢(xún)到原值，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取核定征收，購(gòu)房個(gè)人所得稅稅率暫定為計(jì)稅價(jià)格的1%。營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅稅率：交易總額的5%。營(yíng)業(yè)稅繳納規(guī)定：(1)滿(mǎn)兩年的住宅，免征營(yíng)業(yè)稅;(2)未滿(mǎn)兩年的住宅，營(yíng)業(yè)稅=銷(xiāo)售價(jià)格x5%。土地增值稅(部分房屋)土地增值稅稅率：(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，稅額=增值額x30%;(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)100%，稅額=增值額x40%-扣除項(xiàng)目金額x5%;(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%，稅額=增值額x50%-扣除項(xiàng)目金額x15%;(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上，稅額=增值額x60%-扣除項(xiàng)目金額x35%。注：若土地增值額小于0，就可以免交，否則稅率就要按30%計(jì)算;另外，如果房齡滿(mǎn)三年土地增值稅減半，滿(mǎn)五年免征。土地增值稅計(jì)算方法：土地增值額=合同銷(xiāo)售價(jià)-扣除項(xiàng)目金額(其中扣除項(xiàng)目金額=上手價(jià)格 上手契稅 上手印花稅 交易手續(xù)費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅)。繳納條件：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物的時(shí)候需要繳納土地增值稅。交易手續(xù)費(fèi)二手房交易手續(xù)費(fèi)=房屋面積x2.5元/平方米。二手房交易稅費(fèi)：2016過(guò)戶(hù)稅費(fèi)有哪些?契稅2、買(mǎi)方(購(gòu)房者)需要繳納的稅費(fèi)種類(lèi)及比例契稅契稅稅率：交易價(jià)格的3%。契稅相關(guān)規(guī)定：(1)首套房：面積小于等于90_，契稅稅率1%;面積大于90_，契稅稅率減半，為1.5%;(2)二套房：面積小于等于90_，契稅稅率1%;面積大于90_，契稅稅率為2%;(3)三套房及以上套數(shù)：契稅為3%，不減免。印花稅印花稅包括交易印花稅和權(quán)證印花稅，交易印花稅為交易額的萬(wàn)分之五，權(quán)證印花稅為5元/本。印花稅相關(guān)規(guī)定：(1)非住宅：交易印花稅=地稅局評(píng)估價(jià)或網(wǎng)簽價(jià)(取價(jià)高者)x0.05%，權(quán)證印花稅5元/本;(2)住宅(含普通、非普通)：交易印花稅免征，權(quán)證印花稅5元/本。注：從2009年至今國(guó)家暫免征收住宅印花稅，目前只征收權(quán)證印花稅。交易手續(xù)費(fèi)二手房交易手續(xù)費(fèi)=房屋面積x2.5元/平方米。登記費(fèi)個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元，非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)。測(cè)繪費(fèi)面積75平米以下200元，75平米以上144平米以下300元，144平米以上400元。一般，房改房都是需要測(cè)繪，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒(méi)有市房管局的測(cè)繪章也是需要測(cè)繪。評(píng)估費(fèi)評(píng)估費(fèi)=交易房屋評(píng)估價(jià)x0.1%。二手房交易稅費(fèi)分類(lèi)按照規(guī)定，二手房交易稅費(fèi)包括稅收和費(fèi)用兩部分。稅收是為滿(mǎn)足社會(huì)需要，強(qiáng)制、武昌的參與的，主要是指營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得會(huì)、契稅等;費(fèi)用是指國(guó)家機(jī)關(guān)(房管局等)向有關(guān)買(mǎi)賣(mài)雙方提供某種特定勞務(wù)或服務(wù)，按規(guī)定收取的一種費(fèi)用，例如測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)等。近日二手房交易稅費(fèi)規(guī)定無(wú)論是新房還是二手房，購(gòu)買(mǎi)房子不僅僅是只繳納房子的單價(jià)，還包括各種稅費(fèi)，尤其是二手房，相對(duì)于新房來(lái)說(shuō)，需要繳納的稅費(fèi)應(yīng)該更多，包括印花稅，個(gè)人所得稅，交易手續(xù)費(fèi)等等，所以購(gòu)買(mǎi)房子需要做好心理準(zhǔn)備。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第五百九十五條 買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。第五百九十六條 買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。第五百九十七條 因出賣(mài)人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買(mǎi)受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。

四、房齡該怎么計(jì)算，如何查看二手房房齡

房齡該怎么計(jì)算?

房齡，通俗地說(shuō)，就是房屋的“年齡”，它是從房屋竣工驗(yàn)收合格之日算起的。

舉個(gè)例子，如果一個(gè)項(xiàng)目的拿地時(shí)間是2000年，竣工驗(yàn)收時(shí)間是2005年，那么這個(gè)項(xiàng)目房齡就是從2005年開(kāi)始算起，房齡是11年。

房齡對(duì)買(mǎi)房有三大影響

1、影響房貸年限及月供

通常來(lái)說(shuō)，房齡越大的房子，貸款年限越短，月供越多。如果不想增加月供負(fù)擔(dān)，就得相應(yīng)提高首付比例。

一般情況下，“房齡+貸款年限”不得超過(guò)50年，具體要根據(jù)銀行規(guī)定。

2、影響二手房居住體驗(yàn)

房齡越短、房子越新、居住體驗(yàn)越佳。老房子設(shè)計(jì)普遍過(guò)時(shí)，幾十年前的房子裝修風(fēng)格跟現(xiàn)在的生活方式明顯不匹配。

3、增加購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)房成本

老房子入住要翻修，成本比新房裝修高不少。老房子二次裝修過(guò)程中，結(jié)構(gòu)加固、水電改造、空間調(diào)整都是燒錢(qián)的地方。

如何查看二手房房齡

經(jīng)過(guò)幾次交易的二手房，現(xiàn)任房主也不一定能搞清楚房齡狀況。查看二手房房齡，一般有下面這幾種方式：

1、普通商品房，房產(chǎn)證是一個(gè)參考。房產(chǎn)證上有建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)、房屋總層數(shù)、房屋所在層等信息，這些能在一定程度上判斷房齡。另外土地證直接反映了該塊土地的剩余使用年限，也能反映房齡。

2、去房管部門(mén)查詢(xún)房屋登記信息。這種方式通常比較靠譜，但需要房主配合。房主必須持房本和身份證明等資料現(xiàn)場(chǎng)查詢(xún)。問(wèn)題就來(lái)了，很多房主不愿意費(fèi)這功夫，如果沒(méi)有達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，基本上沒(méi)有房主愿意配合買(mǎi)家來(lái)查詢(xún)真實(shí)房齡的。風(fēng)險(xiǎn)也是這樣產(chǎn)生的，很多業(yè)主簽完合同甚至在整個(gè)交易流程完成后才發(fā)現(xiàn)房齡存在問(wèn)題。

3、查看房屋使用狀況。房屋使用狀況也能告訴我們房屋的建筑年代。比如二手房墻面很新，通常就是重新粉刷過(guò)，對(duì)外出售的二手房經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間居住，墻面很容易看出時(shí)間的痕跡。如果很新，則有可能為了賣(mài)房而重新粉刷的。

如果你無(wú)法根據(jù)墻面判斷房齡，還可以通過(guò)一些難以更換的物件來(lái)判斷房齡。下水管道、地板或地磚磨損程度、衛(wèi)生間地漏、馬桶這些很少更換的物件也能反映房屋的真實(shí)房齡。如果你對(duì)建筑風(fēng)格的年代變化有足夠了解，也可以通過(guò)裝修風(fēng)格來(lái)判斷建筑年代。

4、特殊房產(chǎn)需要進(jìn)一步合適。比如房改房，這種房子一旦上市交易，會(huì)產(chǎn)生新的土地證和房產(chǎn)證，即使去房管部門(mén)查詢(xún)，也未必能完全查清楚，只有去其原所屬單位主管部門(mén)才能查到。

5、向小區(qū)老年住戶(hù)和物業(yè)打聽(tīng)房齡信息，這是一個(gè)笨辦法，但往往能起到驗(yàn)證作用。

最后，如果購(gòu)房者對(duì)中介和房東將信將疑，應(yīng)該在合同上寫(xiě)明房齡相關(guān)信息，比如房齡多少年、房屋竣工交房時(shí)間、剩余土地年限等，如果信息有誤，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)該如何承擔(dān)責(zé)任或者解除合同等。

五、什么是房齡，怎么查詢(xún)真實(shí)房齡

二手房房齡與稅費(fèi)、貸款額度、貸款年限以及價(jià)值增長(zhǎng)空間等問(wèn)題掛鉤，在我們買(mǎi)二手房的時(shí)候，一定要重視房屋的房齡。下面主要從什么是房齡、房齡長(zhǎng)短的重要性，以及怎么查詢(xún)真實(shí)房齡等三個(gè)方面，進(jìn)行了具體的講解。

一、什么是房齡？房齡與房屋使用年限不同。房齡：自房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起開(kāi)始計(jì)算房屋的年限。房屋的使用年限：即房屋的土地的使用年限，是從開(kāi)發(fā)商拿地之日開(kāi)始算起。比如，開(kāi)發(fā)商2010年拿地，70年使用權(quán)，該土地使用期限為2010至2080年；開(kāi)發(fā)商在該土地建的房子，交付使用。到了，土地使用年限剩余64年（2080－；該房屋的房齡為4年－。

二、房齡長(zhǎng)短，有何影響

1、房齡高的老房子，其同周邊的小區(qū)相比，價(jià)格一般比較低廉。越老越不易出售，時(shí)間長(zhǎng)了，甚至?xí)H值。

2、房齡高的老房子，居住的舒適度比較低，各方面都顯得比較破舊。

3、房齡越老，剩余的土地使用年限就越短，維修費(fèi)用也越高，持有成本增加。隨著受損程度的增加，還可能存在安全隱患。

4、房齡越老，貸款的年限就越短，太老的房子，可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面，可能也受影響。比如一套老房子，售價(jià)100萬(wàn)，銀行評(píng)估價(jià)80萬(wàn)，按照首付3成來(lái)算，銀行可以給你發(fā)放的貸款最多為56萬(wàn)（80－80＊0．3），然而，售價(jià)100萬(wàn)減去貸款的56萬(wàn)，就是44萬(wàn)，意味著首付你要支付44萬(wàn)才行。

三、怎么查詢(xún)真實(shí)房齡？通常我們喜歡看房產(chǎn)證，來(lái)查詢(xún)這個(gè)房齡，但這種方式并不靠譜。房產(chǎn)證上的房齡不夠準(zhǔn)確，正常情況下房齡通常比房產(chǎn)證登記時(shí)間要長(zhǎng)兩年左右；而且這種方法適合查詢(xún)第一次在二手房市場(chǎng)交易的房子。如果房子已被多次轉(zhuǎn)手，就不能查詢(xún)到其真實(shí)房齡，因?yàn)榉慨a(chǎn)證上顯示的是最新的拿證時(shí)間。可以通過(guò)以下方式，查詢(xún)二手房房齡。

1、到房產(chǎn)管理部門(mén)查檔，是判斷房齡較穩(wěn)妥的查詢(xún)方式，可以查到準(zhǔn)確的房齡信息。這個(gè)需要房主配合，帶上房本和身份證等相關(guān)資料進(jìn)行查詢(xún)。

2、多問(wèn)問(wèn)該小區(qū)的業(yè)主、物業(yè)工作人員或者附近的老住戶(hù)，得到的結(jié)果往往更真實(shí)準(zhǔn)確。

3、從房屋結(jié)構(gòu)上判斷，上世紀(jì)80年代的房屋，比較明顯的特征是廳?。簧鲜兰o(jì)90年代的房屋，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上開(kāi)始出現(xiàn)“廳”的概念，兩房一廳的房子使用面積大約有80平方米，講究“大客廳”，客廳在14至15平方米。

4、查看外立面，通過(guò)外墻使用材料推測(cè)。紅磚外墻，外觀沒(méi)有粉飾的住宅樓，多為上世紀(jì)八十年代至九十年代初期的建筑；水泥外粉墻面的住宅樓，大多是九十年代初、中期的建筑；墻面涂了外墻漆的住宅樓和外貼墻面磚的住宅，應(yīng)該是九十年代中后期以后的建筑。看到新近粉飾的墻面，可從周?chē)用窕蚍抗懿块T(mén)那里進(jìn)行確認(rèn)。

5、看廚衛(wèi)裝修程度。根據(jù)一些難以更換的物件（下水管道、衛(wèi)生間地漏等）來(lái)判斷房齡；廚衛(wèi)的裝修比較難以改變，也就比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代，比如地板的裝修就不容易更換，所以從地板的成色及款式就比較容易看出房屋的新舊程度。

6、在二手房交易網(wǎng)上備案的情況下，可以網(wǎng)上掛牌后，輸入產(chǎn)權(quán)證號(hào)，查詢(xún)相關(guān)信息。但一般只有擁有掛牌權(quán)的中介公司才能查詢(xún)。因此，要找正規(guī)的中介公司，減少購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)遇到的風(fēng)險(xiǎn)。

7、樓層高度。樓層數(shù)在2到3層多為上世紀(jì)五十到六十年代左右的建筑；樓層在8層但是沒(méi)有電梯的住宅樓約為九十年代中期的建筑；10層以上小高層并配有高層電梯的住宅，約為2000年左右的建筑。在我們買(mǎi)二手房時(shí)，一定要重視房齡，為了規(guī)避因?yàn)榉魁g而產(chǎn)生的貸款問(wèn)題以及各種風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)，應(yīng)在購(gòu)房合同中寫(xiě)明相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)條款，即使維權(quán)，也有保障。

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投稿：尹文翔

內(nèi)容審核：趙雪玲律師