江蘇高院拆遷補(bǔ)償金，江蘇省高級人民法院關(guān)于合同法若干問題的討論紀(jì)要:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢-北京圣運(yùn)律師事務(wù)所

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江蘇高院拆遷補(bǔ)償金，江蘇省高級人民法院關(guān)于合同法若干問題的討論紀(jì)要:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

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2024-12-27 03:11:22
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圣運(yùn)律師
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江蘇高院拆遷補(bǔ)償金,江蘇省高級人民法院20050926關(guān)于適用《合同法》若干問題的討論紀(jì)要,江蘇省高級人民法院20050926關(guān)于適用《合同法》若干問題的討論紀(jì)要(一)(蘇高發(fā)審委[2005]16號)(2005年9月23日由審判委員會第42

江蘇高院拆遷補(bǔ)償金，江蘇省高級人民法院關(guān)于合同法若干問題的討論紀(jì)要:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、江蘇高院拆遷補(bǔ)償金,江蘇省高級人民法院20050926關(guān)于適用《合同法》若干問題的討論紀(jì)要

江蘇省高級人民法院20050926關(guān)于適用《合同法》若干問題的討論紀(jì)要(一)

(蘇高發(fā)審委[2005]16號)

(2005年9月23日由審判委員會第42次會議討論通過)

江蘇省高級人民法院審判委員會第42次會議對當(dāng)前民商事審判適用《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)中的若干問題進(jìn)行了討論，現(xiàn)將討論意見紀(jì)要如下：

一、合同的效力

第一條當(dāng)事人僅以民事合同違反行政規(guī)章、地方性法規(guī)為由請求確認(rèn)該民事合同無效的，人們法院不予支持。但該行政規(guī)章、地方性法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定是根據(jù)法律、行政法規(guī)授權(quán)制定的除外。

違反行政規(guī)章、地方性法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的民事合同損害社會公共利益，當(dāng)事人請求確定民事合同無效的，人民法院應(yīng)予支持。但應(yīng)當(dāng)以合同法第五十二條第(四)項(xiàng)作為判決的法律依據(jù)。

第二條當(dāng)事人僅以經(jīng)營者無證(照)經(jīng)營為由，請求確認(rèn)民事合同效力的，人民法院不予支持。但法律、行政法規(guī)規(guī)定當(dāng)事人簽訂合同必須具有特許經(jīng)營許可證、資質(zhì)證書等的除外。

第三條當(dāng)事人主張的合同效力與人民法院根據(jù)案件事實(shí)認(rèn)定的合同效力不一致的，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以變更訴訟請求，當(dāng)事人不變更訴訟請求的，人民法院在對合同效力作出認(rèn)定后，對當(dāng)事人基于其主張的合同效力的其他訴訟請求不予支持。

當(dāng)事人僅請求確定合同效力的，人民法院僅就合同效力進(jìn)行審理和確定。

第四條在訴訟過程中，被告依據(jù)合同法第五十四條的規(guī)定請求撤銷合同的，必須以反訴的方法提出，僅以抗辯的方式提出的，人民法院不予支持。

第五條當(dāng)事人依據(jù)合同法第五十四條的規(guī)定請求撤銷合同的同時主張適用被撤銷合同中的違約金條款的，人民法院不予支持。

二、撤銷權(quán)

第六條債權(quán)人依據(jù)合同法第七十四條的規(guī)定行使撤銷權(quán)的同時又行使給付請求權(quán)的人，人民法院應(yīng)當(dāng)分別立案審理。

第七條債權(quán)人依據(jù)合同法第七十四條的規(guī)定行使撤銷權(quán)，債務(wù)人以債權(quán)人的債務(wù)未到期為由進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。

第八條債權(quán)人依據(jù)合同法第七十四條的規(guī)定行使撤銷權(quán)的，債權(quán)人只需舉證證明債務(wù)人有合同法第七十四條規(guī)定的放棄到期債權(quán)、無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)三種行為之一的事實(shí)。在債權(quán)人沒有證據(jù)證明其行為未對債權(quán)人造成損害的情況下，人民法院一般可以推定“對債權(quán)人造成損害”。

第九條債權(quán)人主張債務(wù)人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的，債權(quán)人舉證證明第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓價格為“明顯不合理的低價”。

人民法院認(rèn)定“明顯不合理的低價”時，應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當(dāng)時當(dāng)?shù)氐奈飪r部門的指導(dǎo)價或者市場交易價，結(jié)合其他因素綜合考慮以確認(rèn)。一般情況下，轉(zhuǎn)讓價格低于當(dāng)時當(dāng)?shù)赝惿唐肥袌鑫飪r部門的指導(dǎo)價或者市場交易價的30%以上的，可以視為“明顯不合理低價”。

第十條當(dāng)事人根據(jù)合同法第七十四條的規(guī)定行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的債權(quán)為限。但債務(wù)人處分的標(biāo)的物是不可分的，債務(wù)人超出其債權(quán)范圍請求撤銷的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。

第十一條行使撤銷權(quán)的債權(quán)人對因撤銷債務(wù)人的行為而返還給債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)要求直接受償?shù)?，人民法院不予支持?

三、合同的履行

第十二條合同法第一百五十八條規(guī)定的“標(biāo)的物的數(shù)量不符合約定的情形”是指出賣人少交際的物的情形;“標(biāo)的物的質(zhì)量不符合約定的情形”是指出賣人交付的標(biāo)的物的存在質(zhì)量瑕疵的情形。出賣人交付的標(biāo)的物為原產(chǎn)地不同的物或異種物的，視為交付的標(biāo)的物質(zhì)量不符合約定的情形，即質(zhì)量瑕疵。

第十三條在標(biāo)的物的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定的情形下，買受人應(yīng)當(dāng)在一定的期間內(nèi)通知出賣人。人民法院的確定期間時應(yīng)當(dāng)按照以下順序進(jìn)行：

(1)當(dāng)事人約定了檢驗(yàn)期間的，應(yīng)當(dāng)以約定的檢查期間作為通知出賣人的期間(即瑕疵異議期間)。

(2)當(dāng)事人沒有約定檢驗(yàn)期間的，買受人在收到標(biāo)的物后應(yīng)當(dāng)及時檢驗(yàn)。對發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)在合理期間(即瑕疵異議期間)內(nèi)通知出賣人,但是該合理期間最長不得超過自買受人收到標(biāo)的物之日起兩年。

(3)當(dāng)事人沒有約定檢驗(yàn)期間，買受人履行及時檢驗(yàn)義務(wù)后沒有發(fā)現(xiàn)且不可能發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物不符合約定的，如果出賣人對標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，不論該質(zhì)量保證期的長短，均應(yīng)當(dāng)適用該質(zhì)量保證期作為通知出賣人的期間(即瑕疵異議期間);標(biāo)的物無質(zhì)量保證期的，則適用兩年的期間作為通知出賣人的期間(即瑕疵異議期間)，自買受人收到標(biāo)的物之日起計(jì)算。

(4)出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其所提供的標(biāo)的物不符合約定的，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時效期間，即自買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物不符合合同約定之日起兩年。

四、表見代理

第十四條人民法院在審理涉及表見代理糾紛案件時，即要注重保護(hù)善意相對人利益，又要兼顧被代理人利益。

認(rèn)定構(gòu)成表見代理的，應(yīng)當(dāng)以被代理人的行為與權(quán)利外觀的形成具有一定的牽連性即被代理人具有一定的過錯為前提，以“相對人有理由相信行為人有代理權(quán)”即相對人善意無過失為條件。

第十五條在衡量相對人是否構(gòu)成善意無過失時，應(yīng)結(jié)合代理原理和經(jīng)驗(yàn)法則以及案件的具體情況等因素綜合作出判斷。

下列情形下不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為屬于合同法第四十九條所稱的“相對人有理由相信行為人有代理權(quán)”：

(1)被代理人授權(quán)明確，行為人越權(quán)代理的;

(2)行為人與相對人訂立的合同內(nèi)容明顯損害被代理人利益的;

(3)基于經(jīng)驗(yàn)法則，行為人的代理行為足以引起相對人合理懷疑的。

第十六條職務(wù)行為可以區(qū)分為職務(wù)代表和職務(wù)代理。

法定代表人、其他組織負(fù)責(zé)人以法人或其他組織名義從事經(jīng)營活動的構(gòu)成職務(wù)代表，該行為視同為法人或其他組織自身的行為，行為后果由法人或其他組織承擔(dān)。相對人知道或應(yīng)當(dāng)知道該法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限的除外。

法人或者他組織的工作人員就其職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)以法人或其他組織名義從事經(jīng)營活動的構(gòu)成職務(wù)代理，無須法人或其他組織的特別授權(quán)，其行為后果應(yīng)當(dāng)參照委托代理的規(guī)定，由法人或其他組織承擔(dān)。

法人或者他組織的工作人員超越其職權(quán)范圍，以法人或其他組織的名義從事經(jīng)營活動的，構(gòu)成無權(quán)代理。相對人有理由相信有代理權(quán)的，構(gòu)成表見代理。

五、債務(wù)加入

第十七條債務(wù)加入是指第三人與債權(quán)人、債務(wù)人達(dá)成三方協(xié)議或第三人與債權(quán)人達(dá)成雙方協(xié)議或第三人向債權(quán)人單方承諾由第三人履行債務(wù)人的債務(wù)，但同時不免除債務(wù)人履行義務(wù)的債務(wù)承擔(dān)方式。

第十八條第三人與債權(quán)人在合同中未明確約定免除債務(wù)人可履行義務(wù)的，債權(quán)人請求債務(wù)人承擔(dān)履行責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。但債權(quán)人對免除債務(wù)人的履行義務(wù)無異議的除外。

第十節(jié)條債權(quán)人請求第三人與債務(wù)人承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。當(dāng)事人在合同中對責(zé)任形式有約定的除外。

六、合同的解除

第二十條當(dāng)事人在提起訴訟前未通知對方解除合同，起訴時要求解除合同，對方當(dāng)事人以訴訟前未通知為由進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。

第二十一條當(dāng)事人在合同中約定了解除合同的條件的，約定的解除條件應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。

第二十二條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時行使合同解除權(quán)，對因解除權(quán)行使不及時造成損失擴(kuò)大的部分，當(dāng)事人要求行使合同解除權(quán)人承擔(dān)的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。

第二十三條解除合同條件成就后，享有合同解除權(quán)的當(dāng)事人仍然接受違約方履行合同的，應(yīng)視為解除權(quán)人對解除權(quán)的放棄。

第二十四條當(dāng)事人一方因?qū)Ψ竭`約要求解除合同，同時又要求違約方按照合同中的約定的違約金條款承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。

當(dāng)事人協(xié)議解除合同的，對已發(fā)生的違約行為處理有約定的按照約定，沒有約定的按照解除前的合同約定處理。

第二十五條合同解除后，當(dāng)事人向合同的違約方主張可得利益損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。

七、違約金

第二十六條違約金以補(bǔ)償性為主，兼具懲罰性。

第二十七條人民法院未經(jīng)當(dāng)事人請求不得調(diào)整違約金的數(shù)額。

第二十八條人民法院在認(rèn)定違約金是否過高時，應(yīng)以違約造成的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯、社會經(jīng)濟(jì)狀況等因素，根據(jù)公平原則、誠實(shí)信用原則進(jìn)行衡平。

當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。

第二十九條合同中約定了違約金，一方違約未給另一方造成損失的，違約金條款仍應(yīng)當(dāng)適用。當(dāng)事人可以依據(jù)合同法第一百一十四條的規(guī)定，請求人民法院予以調(diào)整。

對于故意違約，違約方請求減少違約金的，人民法院不予支持。

第三十條違約方請求人民法院調(diào)整違約金數(shù)額的，在提供違約金過高的初步證據(jù)后，舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移至守約方。

第三十一條當(dāng)事人在合同中對損失數(shù)額的約定和損失數(shù)額的計(jì)算方法的約定，視為對違約金的約定。

八、其他問題

第三十二條當(dāng)事人依據(jù)合同法第四十二條的規(guī)定要求賠償可得利益損失的，人民法院不予支持。

第三十三條對于逾期付款行為，當(dāng)事人在合同中約定逾期付款違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，按合同約定處理。

當(dāng)事人在合同中既沒有約定逾期付款違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，又未約定應(yīng)承擔(dān)逾期付款損失的，應(yīng)當(dāng)按照中國人民銀行規(guī)定的銀行同期貨款率計(jì)算損失。

違約造成的損失超過上述計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的數(shù)額，當(dāng)事人對超出部分的損失要求違約方承擔(dān)的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。

第三十四條借款方合同中約定分期還款的，當(dāng)事人在還款時明確是償還利息或本金的，應(yīng)按其還款意思認(rèn)定;在還款時沒有明確的，應(yīng)先沖抵利息，后沖抵本金。

在無效借款合同中，對于已經(jīng)償還的款項(xiàng)中按高息結(jié)算的部分，應(yīng)將超過正常利息的部分沖抵本金。

當(dāng)事人對無效借款合同部分本金及相應(yīng)高利息已經(jīng)結(jié)算的部分剩余部分達(dá)成還款協(xié)議，當(dāng)事人依據(jù)還款協(xié)議起訴的，應(yīng)將已經(jīng)結(jié)算部分超過正常利息的部分先行沖抵本金。

第三十五條判決主文中對罰息的計(jì)算方法的表述為“逾期罰息自ⅩⅩ之日起至判決給付之日止，按中國人民銀行規(guī)定的同期逾期罰息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付”。

江蘇省高院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題討論紀(jì)要

江蘇省高級人民法院關(guān)于印發(fā)《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的討論紀(jì)要(一)》的通知

(蘇高發(fā)審委[2005]16號)

各市中級人民法院、各基層人民法院、本院各部門：

《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》頒布實(shí)施五年來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)生活和市場交易中出現(xiàn)了許多新情況、新問題，審判實(shí)踐中對合同法的理解及適用和合同糾紛案件的審理也遇到了許多難以解決的問題。對于這些問題，由于合同法和現(xiàn)有的司法解釋沒有明確的規(guī)定，一些帶有普遍性的、突出的法律適用問題加以規(guī)范和統(tǒng)一。為了正確理解和執(zhí)行合同法，解決審判實(shí)踐中對合同法理解和適用中存在的執(zhí)法不統(tǒng)一問題，正確處理合同糾紛案件中遇到的新情況、新問題，加強(qiáng)對下級人民法院民商事審判工作的監(jiān)督和指導(dǎo)，我院審判委員會已于2005年9月23日第42次會議討論通過了《江蘇省高級人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的討論紀(jì)要(一)》?，F(xiàn)予印發(fā)，供全省各級人民法院參照執(zhí)行。執(zhí)行中如有問題，請及時向本院反映。

二○○五年九月二十六日

二、江蘇省高級人民法院關(guān)于合同法若干問題的討論紀(jì)要

江蘇省高級人民法院

關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》

若干問題的討論紀(jì)要（一）

（2005年9月23日由審判委員會第42次會議討論通過）

江蘇省高級人民法院審判委員會第42次會議對當(dāng)前民商事審判適用《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）中的若干問題進(jìn)行了討論，現(xiàn)將討論意見紀(jì)要如下：

一、合同的效力

違反行政規(guī)章、地方性法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的民事合同損害社會公共利益，當(dāng)事人請求確定民事合同無效的，人民法院應(yīng)予支持。但應(yīng)當(dāng)以合同法第五十二條第（四）項(xiàng)作為判決的法律依據(jù)。

第二條當(dāng)事人僅以經(jīng)營者無證（照）經(jīng)營為由，請求確認(rèn)民事合同效力的，人民法院不予支持。但法律、行政法規(guī)規(guī)定當(dāng)事人簽訂合同必須具有特許經(jīng)營許可證、資質(zhì)證書等的除外。

當(dāng)事人僅請求確定合同效力的，人民法院僅就合同效力進(jìn)行審理和確定。

第五條當(dāng)事人依據(jù)合同法第五十四條的規(guī)定請求撤銷合同的同時主張適用被撤銷合同中的違約金條款的，人民法院不予支持。

二、撤銷權(quán)

第六條債權(quán)人依據(jù)合同法第七十四條的規(guī)定行使撤銷權(quán)的同時又行使給付請求權(quán)的人，人民法院應(yīng)當(dāng)分別立案審理。

第十一條行使撤銷權(quán)的債權(quán)人對因撤銷債務(wù)人的行為而返還給債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)要求直接受償?shù)?，人民法院不予支持?/p>

三、合同的履行

第十二條合同法第一百五十八條規(guī)定的“標(biāo)的物的數(shù)量不符合約定的情形”是指出賣人少交標(biāo)的物的情形；“標(biāo)的物的質(zhì)量不符合約定的情形”是指出賣人交付的標(biāo)的物的存在質(zhì)量瑕疵的情形。出賣人交付的標(biāo)的物為原產(chǎn)地不同的物或異種物的，視為交付的標(biāo)的物質(zhì)量不符合約定的情形，即質(zhì)量瑕疵。

（1）當(dāng)事人約定了檢驗(yàn)期間的，應(yīng)當(dāng)以約定的檢查期間作為通知出賣人的期間（即瑕疵異議期間）。

（2）當(dāng)事人沒有約定檢驗(yàn)期間的，買受人在收到標(biāo)的物后應(yīng)當(dāng)及時檢驗(yàn)。對發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)在合理期間（即瑕疵異議期間）內(nèi)通知出賣人,但是該合理期間最長不得超過自買受人收到標(biāo)的物之日起兩年。

（3）當(dāng)事人沒有約定檢驗(yàn)期間，買受人履行及時檢驗(yàn)義務(wù)后沒有發(fā)現(xiàn)且不可能發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物不符合約定的，如果出賣人對標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，不論該質(zhì)量保證期的長短，均應(yīng)當(dāng)適用該質(zhì)量保證期作為通知出賣人的期間（即瑕疵異議期間）；標(biāo)的物無質(zhì)量保證期的，則適用兩年的期間作為通知出賣人的期間（即瑕疵異議期間），自買受人收到標(biāo)的物之日起計(jì)算。

（4）出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其所提供的標(biāo)的物不符合約定的，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時效期間，即自買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物不符合合同約定之日起兩年。

四、表見代理

第十四條人民法院在審理涉及表見代理糾紛案件時，即要注重保護(hù)善意相對人利益，又要兼顧被代理人利益。

第十五條在衡量相對人是否構(gòu)成善意無過失時，應(yīng)結(jié)合代理原理和經(jīng)驗(yàn)法則以及案件的具體情況等因素綜合作出判斷。

下列情形下不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為屬于合同法第四十九條所稱的“相對人有理由相信行為人有代理權(quán)”：

（1）被代理人授權(quán)明確，行為人越權(quán)代理的；

（2）行為人與相對人訂立的合同內(nèi)容明顯損害被代理人利益的；

（3）基于經(jīng)驗(yàn)法則，行為人的代理行為足以引起相對人合理懷疑的。

第十六條職務(wù)行為可以區(qū)分為職務(wù)代表和職務(wù)代理。

五、債務(wù)加入

六、合同的解除

第二十一條當(dāng)事人在合同中約定了解除合同的條件的，約定的解除條件應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。

第二十三條解除合同條件成就后，享有合同解除權(quán)的當(dāng)事人仍然接受違約方履行合同的，應(yīng)視為解除權(quán)人對解除權(quán)的放棄。

當(dāng)事人協(xié)議解除合同的，對已發(fā)生的違約行為處理有約定的按照約定，沒有約定的按照解除前的合同約定處理。

第二十五條合同解除后，當(dāng)事人向合同的違約方主張可得利益損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。

七、違約金

第二十六條違約金以補(bǔ)償性為主，兼具懲罰性。

第二十七條人民法院未經(jīng)當(dāng)事人請求不得調(diào)整違約金的數(shù)額。

當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。

對于故意違約，違約方請求減少違約金的，人民法院不予支持。

第三十條違約方請求人民法院調(diào)整違約金數(shù)額的，在提供違約金過高的初步證據(jù)后，舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移至守約方。

第三十一條當(dāng)事人在合同中對損失數(shù)額的約定和損失數(shù)額的計(jì)算方法的約定，視為對違約金的約定。

八、其他問題

第三十二條當(dāng)事人依據(jù)合同法第四十二條的規(guī)定要求賠償可得利益損失的，人民法院不予支持。

第三十三條對于逾期付款行為，當(dāng)事人在合同中約定逾期付款違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，按合同約定處理。

第三十四條借款方合同中約定分期還款的，當(dāng)事人在還款時明確是償還利息或本金的，應(yīng)按其還款意思認(rèn)定；在還款時沒有明確的，應(yīng)先沖抵利息，后沖抵本金。

在無效借款合同中，對于已經(jīng)償還的款項(xiàng)中按高息結(jié)算的部分，應(yīng)將超過正常利息的部分沖抵本金。

三、農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要- 鄭

農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要近年來，我市法院受理了一批涉及農(nóng)村私有房屋買賣的合同糾紛案件，由于目前相關(guān)法律、法規(guī)不夠明確，對合同效力認(rèn)定認(rèn)識存在差異，在一定程度上產(chǎn)生了此類案件在不同法院、不同業(yè)務(wù)庭、不同審判人員之間裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題。為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，2004年12月，高院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開會議，就農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定及案件處理原則等問題進(jìn)行了專門研討，初步形成了處理意見，紀(jì)要如下：一、涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認(rèn)合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)動而起訴；從標(biāo)的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。二、關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認(rèn)定與會人員多數(shù)意見認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。主要理由是：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹彝恋毓芾砭諿1990]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。第三，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第四，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。與會者同時認(rèn)為，此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。三、涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則與會者一致認(rèn)為，處理此類案件應(yīng)堅(jiān)持以下原則：第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相對渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)壤骝?qū)動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應(yīng)實(shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí)；同時要認(rèn)識到此類案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。第二，要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。

四、北京市高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要

北京市高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要

近年來，我市法院受理的房屋買賣合同糾紛案件中出現(xiàn)了一些新問題、新情況。為統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)法尺度，市高院民一庭組織市一、二、三中院及部分基層法院民庭召開了專題座談會，經(jīng)充分深入討論，就該類案件審理中的相關(guān)法律適用問題，形成以下紀(jì)要內(nèi)容：

一、符合房屋現(xiàn)售條件的商品房預(yù)售合同的效力

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明即簽訂預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓房屋，在一審法庭辯論終結(jié)前房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，可以認(rèn)定為商品房現(xiàn)售，當(dāng)事人以出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明為由主張合同無效的，不予支持。

二、預(yù)約合同的效力和履行

當(dāng)事人以出賣人在簽訂預(yù)購書、購房意向書等預(yù)約協(xié)議時未取得商品房預(yù)售許可證明為由，要求確認(rèn)預(yù)約協(xié)議無效的，不予支持，但預(yù)約協(xié)議被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的除外。

預(yù)約協(xié)議訂立后，當(dāng)事人一方無正當(dāng)理由拒絕簽訂房屋買賣合同，守約方起訴要求法院強(qiáng)制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。

三、基于假按揭簽訂房屋買賣合同的效力

當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買賣事實(shí)訂立買賣合同，雙方并無買賣房屋的真實(shí)意思表示，房屋買賣合同無效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對于合同無效的法律后果可以參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規(guī)定處理。

四、房屋買賣中陰陽合同的效力

當(dāng)事人在房屋買賣合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)中為規(guī)避國家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價格，該價格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人以逃避國家稅收為由，要求確認(rèn)買賣合同全部無效的，不予支持。

當(dāng)事人對房屋買賣合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)的效力及履行存在爭議，經(jīng)審查其名為房屋買賣，實(shí)為贈與等其他法律行為的，應(yīng)根據(jù)隱藏法律行為的性質(zhì)進(jìn)行處理。

五、購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力

當(dāng)事人簽訂合同將房屋(包括拆遷安置用房等)的購買指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給他人，當(dāng)事人一方主張轉(zhuǎn)讓合同無效的，一般不予支持，但當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房購房指標(biāo)的除外。

六、無權(quán)處分合同的效力和履行

夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，當(dāng)事人以出賣人在締約時對房屋沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買賣合同無效的，不予支持。

前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買受人堅(jiān)持不變更訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價損失在內(nèi)的違約責(zé)任。

前款房屋已經(jīng)過戶登記到買受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持。

“善意”的判斷時點(diǎn)以買受人申請過戶登記時為準(zhǔn)。

七、房屋共有權(quán)利人的訴訟地位與責(zé)任承擔(dān)

夫妻一方轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記，法院應(yīng)當(dāng)對出賣人(登記方)的行為是否構(gòu)成無權(quán)處分或無權(quán)代理進(jìn)行審查，并釋明買受人可以申請追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請的，法院可以通知夫妻另一方作為無獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣人構(gòu)成無權(quán)處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉(zhuǎn)讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。

經(jīng)審查夫妻另一方追認(rèn)出賣人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為同意履行的，構(gòu)成對房屋過戶登記債務(wù)的加入，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù);出賣人的行為構(gòu)成《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(2)項(xiàng)或《民法通則》第66條第1款規(guī)定的，該買賣合同對夫妻另一方具有約束力，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)。

八、冒名簽訂房屋買賣合同的效力

出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義(如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等)擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買賣合同無效，該合同對房屋所有權(quán)人沒有約束力，但買受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見代理的除外。

買受人信賴出賣人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見代理。

九、連環(huán)買賣中的合同效力

房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認(rèn)無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認(rèn)定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。

十、借名買房的認(rèn)定和處理

借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。

《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購買的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂的，可以參照前述指導(dǎo)意見第6條第2款的規(guī)定處理。

房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，當(dāng)事人堅(jiān)持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作出判定。

十一、請求合同繼續(xù)履行的處理

當(dāng)事人要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，但訴訟請求中沒有具體履行內(nèi)容的，法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明，要求其變更訴訟請求明確具體履行內(nèi)容，如支付購房款、交付房屋、辦理房屋過戶登記等，并告知僅判決繼續(xù)履行合同存在履行內(nèi)容不明確無法執(zhí)行的風(fēng)險;當(dāng)事人堅(jiān)持不變更的，可以根據(jù)當(dāng)事人的請求作出相應(yīng)的判決，并告知當(dāng)事人在履行中發(fā)生新的爭議可就具體履行內(nèi)容另行起訴。

十二、商品房不符合交付條件的處理

買受人要求交付商品房，經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，不符合法定強(qiáng)制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內(nèi)組織工程竣工驗(yàn)收，并將驗(yàn)收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。

買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權(quán)要求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實(shí)際損失。

商品房買賣合同示范文本約定出賣人“于房屋實(shí)際交付之日起三十日內(nèi)支付違約金”，出賣人實(shí)際逾期交付房屋的，買受人應(yīng)當(dāng)依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金;房屋逾期尚未實(shí)際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信。

十三、買受人拒絕接收商品房的處理

出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持，但買受人確有證據(jù)證明房屋在交付時存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修義務(wù)。

十四、因“出賣人原因”未辦理房屋過戶登記的認(rèn)定

商品房買賣合同約定買受人委托出賣人代為辦證，出賣人未在合同約定或法定辦證期限內(nèi)將房屋過戶登記到買受人名下，并通知買受人領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，但出賣人有證據(jù)證明辦證逾期系因買受人未繳納辦證所需相關(guān)稅費(fèi)或提供相關(guān)證明等自身原因造成的除外。

商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦證的，出賣人仍負(fù)有為買受人辦理房屋過戶登記的義務(wù)，即出賣人應(yīng)當(dāng)在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記并將協(xié)助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機(jī)關(guān)，且依合同約定或其他合理方式告知買受人可以自行申請房屋過戶登記。出賣人未履行上述義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

因行政部門原因?qū)е沦I受人未能在合同約定或法定期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)登記的，可以根據(jù)其影響程度減輕或免除出賣人的逾期辦證違約責(zé)任。

十五、對待給付義務(wù)的同時履行

買受人要求出賣人交付房屋或辦理房屋過戶登記，經(jīng)審查合同約定買受人支付剩余購房款的義務(wù)先于或與出賣人的交房、過戶義務(wù)同時履行，且買受人同意依約支付剩余購房款但出賣人拒絕受領(lǐng)的，法院應(yīng)當(dāng)向出賣人釋明可以反訴要求支付剩余購房款，經(jīng)釋明出賣人堅(jiān)持不反訴，僅以買受人未支付剩余購房款作為拒絕履行抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買受人的訴訟請求判決：“出賣人在買受人依合同約定支付剩余購房款時，交付房屋、協(xié)助買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)”。

十六、一房數(shù)賣中買受人的權(quán)利順位

一房數(shù)賣中的數(shù)個買受人均要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《全國民事審判工作會議紀(jì)要》第二部分第(二)方面、《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第13條的規(guī)定確定權(quán)利保護(hù)順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權(quán)利不能對抗在先查封房屋的買受人;辦理商品房預(yù)售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買受人的權(quán)利，不能對抗合法占有房屋的買受人。

買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中，法院應(yīng)當(dāng)告知其可以申請對房屋采取保全措施，法院在必要時可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照。

十七、第三人過戶登記請求權(quán)的行使

房屋買賣合同中約定出賣人應(yīng)向買受人指定的第三人辦理房屋過戶登記手續(xù)的，該第三人有權(quán)直接要求出賣人辦理房屋過戶登記;買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務(wù)，但第三人拒絕受領(lǐng)的除外。

十八、出賣人死亡后房屋買賣合同的履行

出賣人在簽訂房屋買賣合同后死亡，買受人有權(quán)要求出賣人的繼承人在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行合同債務(wù)，交付房屋并辦理房屋過戶登記。法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買受人的訴訟請求判決：“出賣人的繼承人協(xié)助買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)”。

十九、房屋漲價損失與一倍賠償?shù)牟⒂?/p>

出賣人具有《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條規(guī)定的違約情形，導(dǎo)致商品房買賣合同解除，買受人要求同時賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據(jù)證明兩項(xiàng)賠償數(shù)額相加過分高于買受人所受實(shí)際損失的，可以酌情降低賠償總額。

二十、同時主張逾期交房、辦證違約金的處理

出賣人存在違反房屋買賣合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買受人同時主張上述兩項(xiàng)違約金的，可予以支持。出賣人主張兩項(xiàng)違約金相加數(shù)額過高的，法院可以綜合買受人所受實(shí)際損失、出賣人的過錯程度、是否使用格式條款等因素，對于違約行為重復(fù)期間的違約金，擇一高標(biāo)準(zhǔn)予以支持。

商品房買賣合同約定出賣人逾期取得初始登記和逾期辦理過戶登記應(yīng)當(dāng)支付違約金，買受人同時主張兩項(xiàng)違約金的，依前款原則處理。

二十一、逾期辦證違約金過高的判斷標(biāo)準(zhǔn)

出賣人主張房屋買賣合同約定的逾期辦證違約金數(shù)額明顯過高，經(jīng)審查買受人實(shí)際損失無法確定的，法院可以買受人已付購房款為基數(shù)，在日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)對違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。

二十二、違約金分別主張與分段主張的調(diào)整

房屋買賣合同糾紛中，出賣人以買受人主張的違約金數(shù)額過高作為抗辯的，應(yīng)區(qū)分以下情形處理：

(一)出賣人存在多項(xiàng)違約行為，買受人分別提起訴訟主張違約金，前訴法院已經(jīng)做出處理的，后訴法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮前后案件的具體情況、買受人的實(shí)際損失、前訴案件的賠償數(shù)額等因素綜合確定賠償數(shù)額。

(二)買受人就出賣人的同一違約行為分段起訴主張違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣人支付違約金，出賣人有證據(jù)證明前訴案件確定的違約金數(shù)額加上買受人在后案中主張的違約金數(shù)額過分高于其所受實(shí)際損失的，應(yīng)當(dāng)判決部分駁回直至全部駁回買受人的訴訟請求。

(三)買受人就出賣人的同一違約行為先后主張遲延履行違約金和解除合同違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣人承擔(dān)遲延履行違約金的，后訴法院在支持解除合同違約金時，應(yīng)當(dāng)扣除出賣人已經(jīng)承擔(dān)的遲延履行違約金的數(shù)額。

二十三、違約金訴訟時效的認(rèn)定

房屋買賣合同中約定當(dāng)事人違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的違約金為數(shù)額確定的一次性違約金的，訴訟時效期間從合同約定的義務(wù)履行期限屆滿之次日起算;約定違約金為按日(月)計(jì)付的繼續(xù)性違約金的，以每個個別的債權(quán)分別單獨(dú)適用訴訟時效，當(dāng)事人在訴訟中提出時效抗辯的，違約金保護(hù)范圍為當(dāng)事人起訴之日前兩年。期間有時效中斷或中止情形的，適用《民法通則》關(guān)于訴訟時效中斷或中止的相關(guān)規(guī)定。

二十四、民間借貸與代理售房的處理

民間借貸關(guān)系的借款人在借款時出具委托書，授權(quán)貸款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，貸款人(或其指定的第三人)在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉(zhuǎn)讓其房屋，借款人主張買賣合同無效的，一般不予支持，但貸款人與買受人存在惡意串通行為，或者買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道代理人實(shí)際沒有代理權(quán)或?yàn)E用代理權(quán)的除外。貸款人應(yīng)當(dāng)將收取的購房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項(xiàng)及時退還給借款人。

借款人認(rèn)為合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價格明顯過低，顯失公平的，可以依據(jù)《合同法》第54條第1款第(2)項(xiàng)的規(guī)定行使撤銷權(quán)。轉(zhuǎn)讓價格是否明顯過低的標(biāo)準(zhǔn)可以參照《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第19條的規(guī)定予以確定，即合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價格達(dá)不到當(dāng)時交易地的市場交易價百分之七十的，一般可以視為價格明顯過低。

法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查授權(quán)委托書的內(nèi)容、買賣合同的訂立和履行是否符合市場交易習(xí)慣、買受人是否實(shí)際支付購房款并實(shí)地查看房屋、買受人的身份等因素綜合予以認(rèn)定。

二十五、民間借貸與以房抵債的處理

當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有(或經(jīng)第三人同意以第三人所有)的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實(shí)為基礎(chǔ)借貸債權(quán)的擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示認(rèn)定雙方之間系民間借貸法律關(guān)系。貸款人可以選擇行使以下權(quán)利：(1)貸款人依原基礎(chǔ)借貸法律關(guān)系主張償還借款的，應(yīng)予支持;(2)貸款人在履行清算義務(wù)的前提下，要求借款人辦理房屋過戶登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。房屋價值超過擔(dān)?；A(chǔ)借貸債權(quán)(貸款本金、合法利息等)的，貸款人應(yīng)將剩余款項(xiàng)返還給借款人。房屋價值以貸款人要求借款人辦理房屋過戶登記時予以確定。

當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債，性質(zhì)上屬于債務(wù)履行方式的變更，貸款人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。借款人認(rèn)為抵債價格明顯過低，顯失公平的，可以參照本紀(jì)要第24條第2款規(guī)定處理。

二十六、以房抵債與調(diào)解

當(dāng)事人以債務(wù)糾紛訴至法院，在訴訟中自愿達(dá)成以房抵債協(xié)議的，各級法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策下人民法院嚴(yán)格審查各類虛假訴訟的緊急通知》的相關(guān)規(guī)定，加大對可能出現(xiàn)的虛假訴訟案件的審查力度，對抵債協(xié)議的內(nèi)容一般不出具正式調(diào)解書予以確認(rèn)，確實(shí)需要出具正式調(diào)解書的，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)所在法院主管副院長或庭長審核。

二十七、適用范圍

本紀(jì)要中的房屋買賣合同，未在表述中指明僅適用于商品房買賣的，即包括商品房買賣和存量房買賣，但不包括農(nóng)村房屋買賣。

二○一四年十二月十六日

五、江蘇省高級人民法院審判委員會會議紀(jì)要[2014]2號

2014年3月31日，省高級人民法院召開第6次審判委員會，對債權(quán)債務(wù)案件審理中的以物抵債問題進(jìn)行了專題討論。會議認(rèn)為，近年來，在人民法院審理的各類債權(quán)債務(wù)糾紛中，當(dāng)事人利用以物抵債行為轉(zhuǎn)移責(zé)任財(cái)產(chǎn)、規(guī)避國家政策、進(jìn)行虛假訴訟的情況較為突出，不僅損害了其他債權(quán)人的合法利益，而且嚴(yán)重?cái)_亂了訴訟秩序，極大地?fù)p害司法權(quán)威。為此，根據(jù)《中華人民共和國》、《中華人民共和國》、《中華人民共和國》、《中華人民共和國》等及最高人民法院相關(guān)文件精神，對實(shí)踐中審查認(rèn)定各類以物抵債問題依法進(jìn)行規(guī)范。現(xiàn)將討論意見紀(jì)要如下：一、關(guān)于以物抵債行為的界定會議認(rèn)為，“以物抵債”是指債務(wù)人與債權(quán)人約定以債務(wù)人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的財(cái)產(chǎn)折價歸債權(quán)人所有，用以清償債務(wù)的行為。人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人設(shè)定以物抵債的不同時間、約定的具體內(nèi)容、履行的具體情況等情形來判斷以物抵債不同的法律性質(zhì)，進(jìn)而正確認(rèn)定其效力。二、關(guān)于債務(wù)未屆清償期之前以物抵債行為的性質(zhì)及效力認(rèn)定會議認(rèn)為，對當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前達(dá)成的以物抵債協(xié)議，應(yīng)區(qū)分不同情形進(jìn)行認(rèn)定與處理：(一)當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前達(dá)成的以物抵債協(xié)議，該協(xié)議具有擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的，如債權(quán)人以債務(wù)人違反以物抵債的約定而要求繼續(xù)履行以物抵債協(xié)議或?qū)λ种镏鲝埶袡?quán)的，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請求。但經(jīng)人民法院釋明，當(dāng)事人變更訴請要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理。(二)當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前達(dá)成以物抵債的協(xié)議，同時明確約定在債務(wù)清償期屆滿時應(yīng)進(jìn)行清算，該以物抵債協(xié)議在當(dāng)事人之間具有法律效力，但該約定不具有對抗其他債權(quán)人的效力。(三)當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前約定以房屋或土地等不動產(chǎn)進(jìn)行抵債，并明確在債務(wù)清償后可以回贖，債務(wù)人或第三人根據(jù)約定已辦理了物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，該行為符合讓與擔(dān)保的特征。因違反物權(quán)法定原則，不產(chǎn)生物權(quán)轉(zhuǎn)移效力。債權(quán)人如根據(jù)抵債協(xié)議及物權(quán)轉(zhuǎn)移憑證要求原物權(quán)人遷讓的，人民法院應(yīng)不予支持。三、關(guān)于債務(wù)清償期屆滿之后以物抵債行為的性質(zhì)及效力認(rèn)定會議認(rèn)為，對當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后的以物抵債協(xié)議，應(yīng)區(qū)分兩種情況進(jìn)行認(rèn)定與處理：(一)債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人達(dá)成以物抵債協(xié)議，在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議，債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認(rèn)所抵之物的所有權(quán)歸自己的，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請求。但經(jīng)釋明，當(dāng)事人要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理。(二)當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議并已經(jīng)辦理了物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，一方反悔，要求認(rèn)定以物抵債協(xié)議無效的，人民法院不予支持。但如當(dāng)事人一方認(rèn)為抵債行為具有《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定的可變更、可撤銷情形的，可以依法請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。債權(quán)人在債務(wù)清償期屆滿后通過以物抵債協(xié)議取得了所抵之物的所有權(quán)，后要求債務(wù)人承擔(dān)標(biāo)的物瑕疵擔(dān)保責(zé)任的，人民法院可參照《中華人民共和國合同法》關(guān)于買賣合同的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。四、關(guān)于訴訟中當(dāng)事人自愿以物抵債的處理會議認(rèn)為，在債權(quán)債務(wù)案件訴訟過程中，當(dāng)事人自愿達(dá)成以物抵債協(xié)議，并要求法院制作調(diào)解書的，人民法院應(yīng)建議當(dāng)事人申請撤訴。當(dāng)事人不申請撤訴而要求法院制作調(diào)解書的，人民法院應(yīng)不予支持，對當(dāng)事人之間債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系繼續(xù)審理。當(dāng)事人雙方持人民調(diào)解組織主持達(dá)成的以物抵債調(diào)解協(xié)議，向人民法院申請司法確認(rèn)的，經(jīng)審查，當(dāng)事人尚未完成物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院應(yīng)裁定駁回申請。五、關(guān)于對當(dāng)事人利用以物抵債進(jìn)行虛假訴訟的防范和制裁會議認(rèn)為，對當(dāng)事人進(jìn)行虛假訴訟，利用以物抵債損害其他債權(quán)人利益的，人民法院應(yīng)從以下方面嚴(yán)格審查并加大制裁力度：(一)加強(qiáng)對債權(quán)債務(wù)關(guān)系真實(shí)性的審查力度，嚴(yán)防虛假訴訟。(二)對當(dāng)事人在以物抵債協(xié)議中約定的管轄法院與所抵不動產(chǎn)的所在地非同一地的，應(yīng)按專屬管轄的規(guī)定認(rèn)定協(xié)議管轄的效力。(三)發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人通過以物抵債的方式惡意轉(zhuǎn)移責(zé)任財(cái)產(chǎn)、損害其他債權(quán)人利益或者規(guī)避國家房產(chǎn)限購政策、轉(zhuǎn)移限制轉(zhuǎn)讓的車牌號碼等惡意訴訟或虛假訴訟行為的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十二條的規(guī)定駁回訴訟請求，同時可根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。