一、房子降價(jià)拆遷補(bǔ)償多少合適,二手房降價(jià)了增值稅怎么算的

二手房降價(jià)后的增值稅計(jì)算主要取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素：“是否滿兩年”，以及“是否為普通住宅”。具體的計(jì)算方式如下：

一、未滿兩年的二手房

對(duì)于購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售，無(wú)論面積大小，都需要全額征收增值稅。計(jì)算公式為：全部房款除以1.05乘以5%再乘以1.13。這里除以1.05是為了將房款還原成不含稅價(jià)格，然后再乘以稅點(diǎn)5%計(jì)算增值稅，最后乘以1.13（即1+稅率13%）得到最終的增值稅額。

二、滿兩年的二手房

非普通住宅：對(duì)于購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住宅對(duì)外銷(xiāo)售，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額的5.6%征收增值稅。即只對(duì)增值部分征稅。

普通住宅：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

需要注意的是，以上增值稅政策僅針對(duì)住宅。對(duì)所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)，如商鋪、寫(xiě)字間或廠房等，則不論是否滿2年都按差額征收增值稅。

另外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第二條，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的稅率為11%，但在實(shí)際計(jì)算二手房增值稅時(shí)，通常使用的是5.6%的稅率，這是因?yàn)樵趯?shí)際操作中，稅務(wù)部門(mén)會(huì)考慮到一些優(yōu)惠政策等因素進(jìn)行調(diào)整。

總的來(lái)說(shuō)，二手房降價(jià)后的增值稅計(jì)算并不直接受降價(jià)幅度的影響，而是受到房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)間和房屋類(lèi)型的影響。在計(jì)算增值稅時(shí)，應(yīng)根據(jù)具體情況選擇合適的計(jì)算方式。

二、二手房降價(jià)賣(mài)了個(gè)人所得稅

法律分析：個(gè)人所得稅法規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，符合免征條件的除外：

1、房產(chǎn)證滿5年或能提供《共有住房繳款明細(xì)表》或《預(yù)售合同》或《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》或《安居協(xié)議》或購(gòu)房協(xié)議的簽約時(shí)間等證明滿5年的；

2、家庭雙方現(xiàn)時(shí)是唯一住房(業(yè)主必須提供戶口簿原件、有效的婚況證明，如：結(jié)婚證或者民政局開(kāi)具的半年內(nèi)的無(wú)婚姻登記證明原件)：免征;

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

第六十二條 房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過(guò)戶登記。

三、營(yíng)改增后二手房交易稅降低

營(yíng)改增正式實(shí)施后，二手房交易稅負(fù)總體降低。以一套交易價(jià)格為105萬(wàn)元的100平方米居住用房為例，賣(mài)方在營(yíng)改增后需繳納的增值稅為5萬(wàn)元，比營(yíng)改增前減少了2500元；相應(yīng)的增值稅附加稅費(fèi)（城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加）也隨之減少。

同時(shí)，假設(shè)賣(mài)方此前購(gòu)買(mǎi)該房子時(shí)，支付了50萬(wàn)元購(gòu)房款，繳納了7500元契稅及1500元其他費(fèi)用，現(xiàn)在營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓該房，需繳納的個(gè)人所得稅減少將近1萬(wàn)元。但是，由于每宗房產(chǎn)交易涉及的情況各有不同，計(jì)稅依據(jù)要同時(shí)考慮其他因素，所以享受的稅收優(yōu)惠可能有所差異。

總體來(lái)看，營(yíng)改增之后，以往的稅收優(yōu)惠政策實(shí)現(xiàn)平移，完全保持一致。但是，增值稅的征收稅率雖與營(yíng)業(yè)稅一致，但由于計(jì)算公式不同，需繳納的增值稅稅額將少于營(yíng)業(yè)稅稅額，再加上由于營(yíng)改增后計(jì)稅依據(jù)總原則是不含增值稅，因此納稅人需繳納的其他有關(guān)稅費(fèi)均會(huì)有不同程度的下降。

一、地稅代征二手房交易增值稅

營(yíng)改增后，二手房交易和房屋出租營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，所有企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位及個(gè)人（個(gè)體工商戶和其他個(gè)人），銷(xiāo)售其取得的不動(dòng)產(chǎn)，暫由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)代征增值稅?！叭〉貌粍?dòng)產(chǎn)”，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的商品房所繳納的增值稅不由地稅機(jī)關(guān)代征，而由國(guó)稅機(jī)關(guān)直接征收。自然人個(gè)人出租住房、商業(yè)用房等不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)繳的增值稅暫由地稅機(jī)關(guān)代征。單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)的，由國(guó)稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)增值稅的稅收征管，不由地稅機(jī)關(guān)代征。

二、房屋交易和租賃開(kāi)具“普票”

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的；其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票。這里要強(qiáng)調(diào)的是，只能開(kāi)具或代開(kāi)增值稅普通發(fā)票，而不是增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照規(guī)定應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過(guò)6個(gè)月沒(méi)有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管的國(guó)稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

三、政策平移二手房稅負(fù)略降不增

市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，過(guò)去二手房營(yíng)業(yè)稅的征稅政策和免稅政策這次都平移過(guò)來(lái)了，過(guò)去征營(yíng)業(yè)稅5％，現(xiàn)在改為增值稅還是5％。假設(shè)房?jī)r(jià)是100萬(wàn)元，過(guò)去的營(yíng)業(yè)稅是100萬(wàn)＊5％＝5萬(wàn)元，現(xiàn)在增值稅是100÷（1＋5％）×5％＝47600元，少交稅2400元。相當(dāng)于原來(lái)營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)是5％，營(yíng)改增以后的稅收負(fù)擔(dān)是4．76％。過(guò)去100萬(wàn)是含稅價(jià)，現(xiàn)在增值稅按照不含稅價(jià)來(lái)征稅，稅基不一樣，所以個(gè)人營(yíng)改增以后交易二手房稅負(fù)沒(méi)有增加，而且還略有降低。

四、二手房交易申報(bào)維持基本不變

營(yíng)改增以后，納稅人在交易二手房，包括在辦理二手房產(chǎn)權(quán)證的過(guò)程中，涉及到的相關(guān)稅收問(wèn)題及辦稅的流程都保持不變。二手房交易以及自然人不動(dòng)產(chǎn)出租，仍然委托地稅部門(mén)來(lái)代征、代開(kāi)發(fā)票，原來(lái)怎么申報(bào)的還是怎么申報(bào)，原來(lái)填什么表，一切維持基本不變。

四、二手房增值稅減免政策有哪些

1、《規(guī)定》指出，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5％的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

2、《規(guī)定》強(qiáng)調(diào)，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5％的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5％的征收率繳納增值稅。

3、個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

一、產(chǎn)權(quán)滿2年是什么意思

產(chǎn)權(quán)滿兩年指的是從購(gòu)買(mǎi)房屋過(guò)戶繳納契稅為準(zhǔn)至今的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去兩年，時(shí)間是從繳納契稅出具契稅發(fā)票的日期開(kāi)始計(jì)算。通常情況下，房子滿足“滿二”的條件進(jìn)行交易即可免征增值稅：1、個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照銷(xiāo)售收入5%的征收率全額征收增值稅；2、個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額按照5%的征收率征收增值稅；3、個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

二、商業(yè)房產(chǎn)交易稅稅率是多少

房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅是指凡是房產(chǎn)證或者稅務(wù)部門(mén)出具的契稅填發(fā)時(shí)間不足2年的，需要交納成交價(jià)格百分之五點(diǎn)五的營(yíng)業(yè)稅，滿5年后屬于普通住宅的免交，房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅屬于非普通住宅的按照（實(shí)際成交價(jià)格－原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格）×5．5％的標(biāo)準(zhǔn)交納。

（一）購(gòu)入住房2年內(nèi)售出：稅額＝售價(jià)×稅率（5％）

（二）購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)2年后售出：稅額＝（售價(jià)－買(mǎi)入價(jià)）×稅率（5％）

（三）購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年（含2年）時(shí)售出：免征營(yíng)業(yè)稅

房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率是5％。不足5年的非普通住房轉(zhuǎn)讓?zhuān)~征收營(yíng)業(yè)稅；超過(guò)5年（含5年）的非普通住房或不足5年的普通住房轉(zhuǎn)讓?zhuān)雌滗N(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征營(yíng)業(yè)稅，即（售價(jià)－買(mǎi)價(jià)）x5％；超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

1、房產(chǎn)證未滿5年的，并且面積在144㎡以上的需要繳納總房?jī)r(jià)的5．6％；

2、房產(chǎn)證未滿5年的，并且面積在144㎡以下的需要繳納總房?jī)r(jià)的5．6％；

3、房產(chǎn)證滿5年的，并且面積在144㎡以上的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5．6％；

4、房產(chǎn)證滿5年的，并且面積在144㎡以下的免交。

五、二手房交易，營(yíng)改增以后增值稅怎么計(jì)算？？

二手房交易，營(yíng)改增以后增值稅怎么計(jì)算？？國(guó)家出臺(tái)了《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2016]43號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）提出：營(yíng)改增后計(jì)稅依據(jù)總原則：不含稅契稅——在計(jì)征時(shí)其成交價(jià)格不含增值稅。以居民個(gè)人買(mǎi)賣(mài)二手房為例，在計(jì)征契稅時(shí)應(yīng)將其交易價(jià)格（一般為交易雙方訂立的合同價(jià)格）換算為不含增值稅的成交價(jià)格。假設(shè)甲乙雙方買(mǎi)賣(mài)一商品房80平方米，契稅稅率為1%，交易價(jià)格105萬(wàn)元，計(jì)征契稅時(shí)的成交價(jià)格為105÷（1+5%）=100萬(wàn)元。則甲應(yīng)納契稅=100萬(wàn)元×1%=10000元，比原來(lái)減少了105萬(wàn)元×1%-10000=500元。房產(chǎn)稅——對(duì)房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。在這里要注意，無(wú)論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，如果納稅人采用銷(xiāo)售額（不含增值稅的租金收入）和應(yīng)納稅額（增值稅額）合并定價(jià)方法的，其計(jì)稅依據(jù)均應(yīng)換算為不含稅銷(xiāo)售額。土地增值稅——土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。這里的土地增值稅納稅人是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（也就是通常所說(shuō)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，其中包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、居民個(gè)人等。當(dāng)然，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào)），自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅、印花稅。個(gè)人所得稅——對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。對(duì)于免征增值稅的，《通知》明確在確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。這樣解釋好理解嗎？

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投稿：賀皓

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