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一、拆遷安置房與小產(chǎn)權房的概念拆遷安置房：是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。通常是在人民政府實施土地儲備地塊、非經(jīng)營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口（含農業(yè)職業(yè)）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。實踐中，開發(fā)商為了實現(xiàn)盈利目的，在安置土地上建造的房屋往往會超過安置所需房屋數(shù)量，并在交納土地出讓金的情況下將剩余房屋對外出售，則該部分房屋嚴格來講，已不再屬于拆遷安置房的范疇之內，而是與普通商品房一樣可以直接對外出售，上市進行交易。小產(chǎn)權房：則是相對于全產(chǎn)權房的一種俗稱，是指國家不予頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)，多為農村集體經(jīng)濟組織或村民在集體土地上建造并向外出售的房屋。我國《土地管理法》明確規(guī)定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，開發(fā)商若未對土地性質進行轉換，則不能用于房地產(chǎn)開發(fā)建設。因而出售該種房屋的行為違反國家關于集體土地的相關管理規(guī)定，無法取得國家頒發(fā)的房產(chǎn)權屬證明，則被俗稱為“小產(chǎn)權房”。因此“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”非法定意義上的商品房，一旦購買，不但無法取得國家發(fā)放的房地產(chǎn)權屬證明，且購房人的合法權益也難以保障。

二、能否取得房產(chǎn)證拆遷安置房：因拆遷安置房是根據(jù)國家政策規(guī)定，對被拆遷戶進行的安置補償，故凡是通過正規(guī)拆遷程序，由取得拆遷許可證的開發(fā)商開發(fā)建造的安置房屋，被安置人將來都能取得房屋的產(chǎn)權證，只是相對要經(jīng)過更長的時間才能取得房產(chǎn)證。小產(chǎn)權房：小產(chǎn)權房因違背國家法律規(guī)定而無法取得房產(chǎn)證，實踐中，很多地區(qū)的小產(chǎn)權房都有由鄉(xiāng)政府頒發(fā)的“產(chǎn)權證”，該種房屋亦被俗稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，有權頒發(fā)房屋權屬證書的機構應是縣級以上房屋土地主管部門，而鄉(xiāng)（村）級政府或其他機構無權制作頒發(fā)產(chǎn)權證，所以鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權證只能證明買受人對該套房屋享有使用權，而不能產(chǎn)生確認買受人對該套房屋享有所有權的法律效果。

三、購買風險拆遷安置房：對于購買拆遷安置房的法律風險，則主要分以下兩種情形來看：

1、出賣人未取得安置房的產(chǎn)權證的。購買出賣人未取得產(chǎn)權證的安置房具有較大法律風險。第一：出賣人是否有權出賣該套房屋難以確定，在缺乏房產(chǎn)證這一最直觀的權屬證書的情況下，買受人很難判斷出賣人是否是該套房屋的所有人，如果出賣人無權處分該套房屋，則雙方之間的買賣協(xié)議也可能因此導致無效；第二：變數(shù)較大，在簽訂買賣合同到取得房產(chǎn)證這一期間內，出賣人可能會因多種因素而選擇解約，買受人亦無法依據(jù)雙方間的買賣協(xié)議而強制要求出賣人履行過戶手續(xù)，往往最終僅能依據(jù)合同追回已付購房款項和違約金；第三：無法明確房屋土地性質，如為劃撥用地，則辦理過戶登記手續(xù)時買受人還需在符合當?shù)夭疬w安置房相關規(guī)定的前提下交納土地出讓金，增加購房風險。

2、出賣人已取得安置房產(chǎn)權證的。在該種情形下，購買安置房的風險相對較小，但買受人仍應對售房者是否擁有完全產(chǎn)權，房屋土地性質以及當?shù)卣欠駥τ诓疬w安置房上市交易的限制規(guī)定進行審查了解，并在購房合同中對于交房時間、辦證時間、土地出讓金以及稅費的承擔等關鍵環(huán)節(jié)進行明確約定，從而將購買拆遷安置房的風險控制在最低限度。小產(chǎn)權房：因小產(chǎn)權房無法取得房產(chǎn)證，購房者僅能通過購房協(xié)議取得房屋使用權，而無法取得房屋所有權，合法權益難以得到有效保障，故購買小產(chǎn)權房存在極大法律風險。

二、拆遷補償協(xié)議的性質

法律分析：房屋征收補償協(xié)議的主體一方是政府，另一方是被征收人，所遵守的規(guī)劃，不是民事法律規(guī)劃，而是行政規(guī)則，故該協(xié)議的性質屬于行政合同。被征收人反悔，所提起的訴訟應當是行政訴訟；被征收人拒不執(zhí)行協(xié)議，政府可以依法申請強制執(zhí)行。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現(xiàn)狀調查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

多數(shù)被征地的農村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定期限內，持不動產(chǎn)權屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應當在申請征收土地時如實說明。

相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

三、拆遷補償安置協(xié)議應由誰簽訂

法律分析：拆遷協(xié)議應該由房屋征收管理部門與房屋所有人簽訂。房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條 市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

四、協(xié)議拆遷和征收拆遷的區(qū)別

法律分析：（一）適用的法律程序不同。

（二）適用范圍不同。

（三）行為所指向的標的不同。

（四）法律后果不同。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第六十二條 某些地方由一個機關統(tǒng)一負責土地管理和房產(chǎn)管理(或者房屋拆遷管理)工作的，該機關可以依法分別行使該兩項職權，遵循相應的法律程序對征收土地和房屋拆遷實施行政管理。

五、拆遷協(xié)議和安置協(xié)議一樣嗎

法律分析：拆遷補償協(xié)議和拆遷安置協(xié)議基本是一樣的，是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人為明確房屋拆遷補償安置中的權利義務關系而訂立的協(xié)議，是約定拆遷當事人之間民事權利義務的合同。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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投稿：滕松華

內容審核：楊建峰律師