南昌拆遷補償方式,南昌房屋拆遷是如何補償的,《江西省城市房屋拆遷估價技術規(guī)范(試行)》第八條規(guī)定，房屋拆遷貨幣補償基準價格的確定與公布按以下程序進行：⑴市、縣人民政府或其授權的部門擇優(yōu)委托承擔評估房屋拆遷貨幣補償基準價格的房地產價格評估機構
《江西省城市房屋拆遷估價技術規(guī)范(試行)》第八條規(guī)定，房屋拆遷貨幣補償基準價格的確定與公布按以下程序進行：
⑴市、縣人民政府或其授權的部門擇優(yōu)委托承擔評估房屋拆遷貨幣補償基準價格的房地產價格評估機構。
⑵受委托的評估機構擬定房屋拆遷貨幣補償基準價格的測算技術方案，并報委托方審定。技術方案主要包括：基本思路、測算方法、工作程序、樣本采集、各種數據的處理方法及承擔測算工作的技術力量等。
⑶評估機構根據國家有關房地產估價技術規(guī)范及審定后的技術方案進行測算，并按規(guī)定要求提交房屋拆遷貨幣補償基準價格估價報告。
⑷委托方組織有關部門、估價專家對估價報告進行論證。對估價報告進行論證時，評估機構應提交估價報告形成的背景材料、說明、各種數據結果的詳細計算過程等有關依據材料。
⑸根據論證通過的估價報告，擬定房屋拆遷貨幣補償基準價格公布方案。
⑹對房屋拆遷貨幣補償基準價格公布方案進行公示。廣泛聽取社會各界的意見后，由市、縣人民政府批準、公布，并同時將公布結果報上一級房產行政主管部門和省建設行政主管部門備案。
如何計算房屋拆遷貨幣補償價格?
南昌城市房屋拆遷貨幣補償基準參照價格分為《住宅房屋拆遷貨幣補償基準參照價格》和《非住宅房屋拆遷貨幣補償基準參照價格》兩大類。
⑴住宅房屋拆遷貨幣補償基準參照價格由區(qū)位價格、房屋重置成新價格和樓層差價三方面構成。計算公式如下：
住宅房屋拆遷貨幣補償基準參照價格=區(qū)位價格+被拆遷房屋重置價格×(1-已使用年數÷耐用年限)+樓層差價。
⑵非住宅房屋拆遷貨幣補償基準參照價格由區(qū)位價格乘以環(huán)境調整系數、房屋原用途調整系數、寬深比調整系數、臨街狀況調整系數和樓層調整系數等相關調整系數之積加上房屋重置成新價格組成。計算公式如下：
非住宅房屋拆遷貨幣補償基準參照價格=區(qū)位價格×環(huán)境調整系數×房屋原用途調整系數×寬深比調整系數×臨街狀況調整系數×樓層調整系數+被拆遷房屋重置價格×(1-已使用年數÷耐用年限)。
基準價格的適用范圍
《南昌市城市房屋拆遷貨幣補償基準參照價格》適用于在本市市城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的具有合法《房產證》的被拆遷房屋;集體土地上的房屋(農房)、違章建筑及附屬物不在其列。
什么是房屋成新和房屋重置成新價格?
房屋成新是指被拆遷房屋拆遷時為幾成新，也就是房屋折舊率。
房屋重置成新價格是房屋重置價格乘以折舊率。
房屋重置成新價格=房屋重置價格×(1-已使用年數÷耐用年限)。
區(qū)位價格是否是補償價格?
區(qū)位價格是根據各個不同區(qū)位的被拆遷房屋，在估價時點狀態(tài)下，包含土地價格在內的區(qū)位補償價格。它是被拆遷房屋在估價時點狀態(tài)下，一個區(qū)位的綜合平均價格。
區(qū)位價格不等于補償價格，區(qū)位價格只是房屋拆遷貨幣補償價格的一個重要組成部分。
各類房屋重置價格是多少?
房屋重置價格，僅指房屋單方工程土建造價加上水、電費安裝費用。
南昌市的各類結構房屋重置價格以南昌市物價局、南昌市財政局、南昌市房管局2003年9月30日公布的為準。
基準價格中包括特殊用房嗎?
南昌市拆遷非住宅房屋貨幣補償基準參照價格中不包含工業(yè)、倉儲用房及其它特殊用房(如碼頭、加油站等)，這些房屋的拆遷補償應另行評估。
法律分析：拆遷補償標準是各地由各市、地、縣政府根據當地實際情況制定的，不能一概而論。國家規(guī)定的拆遷補償標準如下：1、房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，按平方米單價計算。2、周轉補償費，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房。4、由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。 市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
南昌市房屋拆遷補償標準為了適應我市經濟發(fā)展，加快城市化進程，保障建設項目順利進行，維護拆遷當事人的合法權益，經研究，決定對東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、紅谷灘新區(qū)農房拆遷補償標準進行調整，現就調整城市規(guī)劃區(qū)內農房拆遷補償標準等有關問題通知如下：（以下白準僅供參考）
一、城市規(guī)劃區(qū)農房拆遷補償標準
（一）房屋重置價格（含水、電安裝費用）調整為：簡易結構240元M2磚木結構520元M2磚混結構700元M2框架結構（多層）800元M2框架結構（小高層）1150元M2框架結構（高層）1350元M2
（二）農民安置房價格（含200元M2小區(qū)配套設施成本）調整為：磚木結構720元M2磚混結構900元M2框架結構（多層）1000元M2框架結構（小高層）1350元M2框架結構（高層）1550元M2
（三）房屋結構差價的結算方法為：被拆遷房屋與安置房屋的結構差價按每級50元M2結算。
（四）農房安置面積計算和超出面積補償標準（含200元M2被拆遷房屋土地成本）調整為：被拆遷農房安置面積按每人建筑面積不得超過50M2，每戶建筑面積不得超過350M2的標準執(zhí)行；超出以上標準的被拆遷房屋面積按磚木結構920元M2、磚混結構1100元M2、框架結構1200元M2予以貨幣補償。
（五）臨時安置補助費調整為：按每戶每月600元執(zhí)行。
二、城市規(guī)劃區(qū)征地補償標準按照省征地區(qū)片綜合地價的標準執(zhí)行。
三、委托拆遷服務費標準按被拆遷房屋建筑面積30元M2執(zhí)行。
四、提前搬遷補助標準為鼓勵被拆遷人提前搬遷，拆遷人對提前搬遷的被拆遷人或者房屋承租人給予補助，提前搬遷補助標準為：住宅房屋提前搬遷期為規(guī)定搬遷期限內的前兩個月（按60天計算），按每戶每日200元執(zhí)行。
五、房屋拆遷工作經費標準及撥付辦法為了加強房屋拆遷屬地管理，充分調動所在區(qū)各級組織協(xié)助房屋拆遷工作的積極性，切實將因房屋拆遷引發(fā)的各種矛盾化解在基層。今后，因房屋拆遷引起的信訪、復議、訴訟及相關費用按屬地原則均由各區(qū)負責。為確保農房拆遷工作落到實處，市政府對市政重點工程拆遷按項目安置補償總金額的一定比例給項目所在區(qū)下?lián)芄ぷ鹘涃M。
（一）工作經費的比例標準：為安置補償總金額的8。
（二）工作經費的撥付辦法：拆遷期限為三個月，在拆遷期限內完成拆遷的，按規(guī)定標準撥付；超出拆遷期限在四個月內完成拆遷的，按規(guī)定標準的75％撥付；超出拆遷期限在五個月內完成拆遷的，按規(guī)定標準的50％撥付；超出拆遷期限在六個月內完成拆遷的，按規(guī)定標準的25％撥付；超出拆遷期限在六個月以內沒有完成搬遷的，不撥付工作經費。
六、其它相關問題
（一）區(qū)政府負責統(tǒng)一組織農民安置房的建設。
（二）農民安置房應當配套建設市政設施。
（三）農民安置房應當按基本建設程序經驗收報送備案后才能交付使用。
（四）農民安置房小區(qū)外市政配套設施，按市區(qū)歸屬管理原則，市管道路的市政配套設施建設費用由市政府承擔，區(qū)管道路的市政配套設施建設費用由區(qū)政府承擔。
（五）農民安置房建設報批規(guī)費及涉及房屋拆遷的費用列入項目成本。
（六）被拆遷農房住宅已私自改為其它用途的，仍視為住宅給予補償；拆遷集體土地上公有非住宅，按重置價格給予補償；拆遷農民個人在宅基地外經批準建設的生產用房，按重置價格給予補償。
（七）未經批準建設的房屋不予補償。
七、國家、省重點工程建設項目另有拆遷及征地補償標準的，從其規(guī)定。
八、灣里區(qū)、各開發(fā)區(qū)及各縣另行制訂補償標準。
九、本通知自二OO九年十二月一日起執(zhí)行。在此之前已經實施的房屋拆遷項目仍按原規(guī)定執(zhí)行。
法律分析：拆遷補償標準是各地由各市、地、縣政府根據當地實際情況制定的，不能一概而論。國家規(guī)定的拆遷補償標準如下：1、房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，按平方米單價計算。2、周轉補償費，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房。4、由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。 市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
法律分析：拆遷補償政策是各地由各市、地、縣政府根據當地實際情況制定的，不能一概而論。國家規(guī)定的拆遷補償標準如下：1、房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，按平方米單價計算。2、周轉補償費，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房。4、由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。
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