一、賣(mài)房后遇拆遷怎么補(bǔ)償,民法典房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶動(dòng)遷時(shí)如何補(bǔ)償

在房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶的情況下，如果遭遇動(dòng)遷，補(bǔ)償款的歸屬問(wèn)題主要取決于房產(chǎn)證上的戶主。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，拆遷補(bǔ)償應(yīng)歸房產(chǎn)證上的戶主所有。

一、拆遷補(bǔ)償歸屬

房產(chǎn)證戶主：在我國(guó)，房產(chǎn)的權(quán)屬主要通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記來(lái)確認(rèn)。因此，在未完成過(guò)戶手續(xù)的情況下，房屋產(chǎn)權(quán)從法律意義上仍然屬于原戶主，即房產(chǎn)證上的戶主。所以，拆遷補(bǔ)償款通常會(huì)歸屬于房產(chǎn)證上的戶主。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同：雖然買(mǎi)賣(mài)雙方可能已經(jīng)簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同并支付了價(jià)款，但只要沒(méi)有完成過(guò)戶手續(xù)，法律上的權(quán)屬關(guān)系就沒(méi)有發(fā)生變更。不過(guò)，一般來(lái)說(shuō)，如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)簽訂并且買(mǎi)方已經(jīng)支付了對(duì)價(jià)，即使沒(méi)完成過(guò)戶，拆遷補(bǔ)償款也應(yīng)該屬于買(mǎi)方所有。但為了避免糾紛，最好在合同中詳細(xì)約定買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)，并及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)。

二、法律依據(jù)

這一問(wèn)題的法律依據(jù)主要是《中華人民共和國(guó)戶口登記條例》以及《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。這些法規(guī)規(guī)定了戶口遷移、房屋征收與補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)程序和要求。在具體操作中，應(yīng)依據(jù)這些法規(guī)來(lái)確定拆遷補(bǔ)償款的歸屬。

綜上所述，在房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶的情況下遭遇動(dòng)遷，拆遷補(bǔ)償款通常應(yīng)歸房產(chǎn)證上的戶主所有。但為了避免不必要的糾紛，建議在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)詳細(xì)約定好買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)，并及時(shí)辦理房屋的過(guò)戶手續(xù)。

二、民法典：房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶動(dòng)遷時(shí)的補(bǔ)償規(guī)定

民法典房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶動(dòng)遷補(bǔ)償問(wèn)題和簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的注意事項(xiàng)。未過(guò)戶的購(gòu)房者在產(chǎn)權(quán)登記后可以獲得拆遷補(bǔ)償和安置費(fèi)補(bǔ)償。房屋征收部門(mén)應(yīng)進(jìn)行調(diào)查登記，并公布調(diào)查結(jié)果。確定房屋征收范圍后，不得增加補(bǔ)償費(fèi)用。被征收人應(yīng)獲得房屋價(jià)值、搬遷和停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)需注意主體合法性和明確條款內(nèi)容，包括補(bǔ)償款明細(xì)、支付時(shí)間、安置房和土地等。補(bǔ)充協(xié)議必須合法且不與主合同沖突。

法律分析

一、民法典房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶動(dòng)遷時(shí)如何補(bǔ)償

房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶的，對(duì)房屋進(jìn)行拆遷時(shí)，購(gòu)房者可以在產(chǎn)權(quán)調(diào)查登記時(shí)，明確已經(jīng)是實(shí)際取是房屋所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)登記后，可以獲得房屋拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)補(bǔ)償。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十五條房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

第十六條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為;違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。

房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

二、簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議的注意事項(xiàng)有哪些

1、審查簽訂合同的主體是否合法我們簽訂拆遷協(xié)議的一定要是拆遷人，具有法人資格，否則合同的簽訂會(huì)因?yàn)橹黧w不明確、主體沒(méi)有承擔(dān)法律責(zé)任的能力而面臨無(wú)法履行的風(fēng)險(xiǎn)。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類(lèi)的機(jī)構(gòu)，是不具備法人的主體資格的，拆遷一結(jié)束就撤了，找都找不著，更不要說(shuō)以后履行的問(wèn)題了。

2、合同的主要條款內(nèi)容要明確很多被拆遷人都是第一次經(jīng)歷拆遷，在合同細(xì)節(jié)應(yīng)當(dāng)怎么約定沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常簽訂的合同內(nèi)容不明確，導(dǎo)致以后的履行的過(guò)程中存在麻煩。拆遷協(xié)議里比較重要必須明確的內(nèi)容有：

(1)補(bǔ)償款的總金額及各項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容的具體明細(xì)，如果存在廠房出租的情況，這個(gè)各項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容的具體明細(xì)就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補(bǔ)償款的份額確定。

(2)補(bǔ)償款的支付時(shí)間及支付方式。

(3)安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質(zhì)因?yàn)榈乩砦恢脹Q定了土地的區(qū)位價(jià)值，土地性質(zhì)是住宅、工業(yè)還是商業(yè)也直接決定土地的價(jià)值，如果雙方在合同中沒(méi)有明確的約定，在實(shí)際履行中很容易產(chǎn)生糾紛。

(4)如果簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)償協(xié)議上的內(nèi)容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對(duì)主合同有重大改動(dòng)，須明確約定以補(bǔ)償協(xié)議約定為準(zhǔn)。

結(jié)語(yǔ)

在民法典房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶動(dòng)遷時(shí)，購(gòu)房者可以通過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)查登記來(lái)確保獲得房屋拆遷補(bǔ)償和安置費(fèi)補(bǔ)償。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，房屋征收部門(mén)應(yīng)組織調(diào)查登記房屋情況，并公布結(jié)果。被征收人應(yīng)予配合。確定征收范圍后，不得實(shí)施不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為。被征收人可獲得房屋價(jià)值補(bǔ)償、搬遷和臨時(shí)安置補(bǔ)償以及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，需注意主體合法性和合同條款明確性，確保雙方權(quán)益。補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)合法且與主合同不沖突。

法律依據(jù)

中華人民共和國(guó)民法典：第八章 共有 第三百零六條 按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時(shí)通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

兩個(gè)以上其他共有人主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買(mǎi)比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的共有份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

中華人民共和國(guó)民法典：第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定 第三百一十一條 無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。

中華人民共和國(guó)民法典：第三章 物權(quán)的保護(hù) 第二百三十四條 因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。

三、房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶動(dòng)遷時(shí)如何補(bǔ)償

法律分析：房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶，拆遷時(shí)補(bǔ)償款歸房產(chǎn)證上面的戶主所有。作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二條 為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱(chēng)被征收人)給予公平補(bǔ)償。

第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

四、房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶拆遷補(bǔ)償款歸誰(shuí)

一、房屋買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶拆遷補(bǔ)償款歸誰(shuí)？1、買(mǎi)賣(mài)房后遇到拆遷，不論是否過(guò)戶拆遷補(bǔ)償款應(yīng)歸買(mǎi)方所有。我國(guó)實(shí)行的是不動(dòng)產(chǎn)登記生效制度，房產(chǎn)過(guò)戶未經(jīng)登記，是不發(fā)生法律效力的，不能證明自己是合法的產(chǎn)權(quán)人，補(bǔ)償款會(huì)支付給房屋所有權(quán)證登記的那個(gè)人，就是賣(mài)房子的人，買(mǎi)房子是另外的關(guān)系，拆遷補(bǔ)償只能雙方通過(guò)協(xié)商解決，協(xié)商不成就只能通過(guò)民事訴訟的方式解決。2、法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十八條征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。二、拆遷補(bǔ)償款的注意事項(xiàng)？1、售后公房的拆遷屬于私房的拆遷范圍，不應(yīng)適用公房拆遷的有關(guān)政策。此時(shí)的拆遷補(bǔ)償款能否列入夫妻共同財(cái)產(chǎn)的范圍，關(guān)鍵是看售后公房是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；2、主張分割拆遷補(bǔ)償款的一方要注意收集被拆遷房屋權(quán)屬取得情況的證據(jù)。若被拆遷的房屋是私房，需要收集被拆遷的房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的證據(jù)。若被拆遷的是公房則要收集公房承租權(quán)是婚后取得的證據(jù)?？梢哉?qǐng)專(zhuān)業(yè)律師搜集證據(jù)；3、注意收集拆遷發(fā)生地的相關(guān)拆遷政策，并據(jù)此收集相關(guān)證明材料；4、主張分割拆遷補(bǔ)償款的一方要注意收集被拆遷房屋權(quán)屬取得情況的證據(jù)。若被拆遷的房屋是私房，需要收集被拆遷的房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的證據(jù)。若被拆遷的是公房則要收集公房承租權(quán)是婚后取得的證據(jù)；5、注意收集拆遷發(fā)生地的相關(guān)拆遷政策，并據(jù)此收集相關(guān)證明材料。

五、房屋買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有過(guò)戶的拆遷補(bǔ)償款歸誰(shuí)，買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？

一、房屋買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有過(guò)戶的拆遷補(bǔ)償款歸誰(shuí)

房屋買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有過(guò)戶的拆遷補(bǔ)償款歸原戶主所有。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條【不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條，為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱(chēng)被征收人)給予公平補(bǔ)償。

二、房屋買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有過(guò)戶是否有效

房屋買(mǎi)賣(mài)沒(méi)過(guò)戶并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，其依然是自始有效的，雙方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)按照合同的約定的條款履行。在民法規(guī)制的范圍內(nèi)，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)經(jīng)合法轉(zhuǎn)移后，當(dāng)事人一方反悔的，法院不予支持。就算財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方反悔并無(wú)正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行，也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第二百零九條【不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

三、貸款的房子如何買(mǎi)賣(mài)

貸款的房子買(mǎi)賣(mài)原則上有貸款房子還是處于抵押狀態(tài)的，是不能在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的。但是，在實(shí)際生活中還是有一些方法可以實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)有貸款的房屋，主要有以下幾個(gè)方法：

1.轉(zhuǎn)按揭。轉(zhuǎn)按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購(gòu)買(mǎi)人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。

2.賣(mài)家用買(mǎi)方的首付款來(lái)付清剩余貸款。這種方式被大家運(yùn)用的比較多，適合一些原房主貸款額度較低或已經(jīng)償還了大量貸款之后，房子所剩貸款金額不大的情況。

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投稿：宋銘

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