一、拆遷補(bǔ)償有問(wèn)題,拆遷補(bǔ)償計(jì)算中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

法律分析：

在拆遷過(guò)程中，可能會(huì)出現(xiàn)一些風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償計(jì)算不準(zhǔn)確或者不合理。以下是幾種可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)：

1.評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不清晰：在評(píng)估房屋價(jià)值時(shí)，可能存在評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不清晰的情況，導(dǎo)致評(píng)估不準(zhǔn)確。

2.評(píng)估機(jī)構(gòu)不專(zhuān)業(yè)：評(píng)估機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)性是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的重要保障。如果評(píng)估機(jī)構(gòu)不專(zhuān)業(yè)，可能會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確。

3.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理：在拆遷補(bǔ)償計(jì)算過(guò)程中，可能存在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理的情況，導(dǎo)致補(bǔ)償金額不準(zhǔn)確。

4.權(quán)益保護(hù)不到位：在拆遷過(guò)程中，可能存在權(quán)益保護(hù)不到位的情況，導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償計(jì)算的不公平性。

法律依據(jù)：

1.《物權(quán)法》第二十二條：房屋所有權(quán)人、使用權(quán)人或者其他利害關(guān)系人可以委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或者專(zhuān)業(yè)人員對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

2.《拆遷條例》第十二條：對(duì)被征收房屋應(yīng)當(dāng)按照其實(shí)際用途、建筑面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、裝修程度、地段等因素進(jìn)行評(píng)估，確定其合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

3.《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條：城市拆遷應(yīng)當(dāng)保障被征收人的合法權(quán)益，合理確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

二、拆遷補(bǔ)償評(píng)估中面臨內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)有哪些

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要包括估價(jià)機(jī)構(gòu)本身的估價(jià)技術(shù)水平不足和管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

估價(jià)技術(shù)水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中技術(shù)水平不足主要可以歸納為以下幾點(diǎn)：

一是拆遷評(píng)估前的準(zhǔn)備不足。主要包括物資準(zhǔn)備與人員準(zhǔn)備不足導(dǎo)致的技術(shù)水平問(wèn)題。物資準(zhǔn)備不足。例如評(píng)估前準(zhǔn)備的測(cè)量器材的數(shù)量、類(lèi)型以及其測(cè)量的準(zhǔn)確精度是否達(dá)到相應(yīng)拆遷評(píng)估測(cè)量要求，因此拆遷評(píng)估前應(yīng)充分做好拆遷評(píng)估中需要的相關(guān)物資準(zhǔn)備。

二是拆遷評(píng)估程序的不規(guī)范。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中必須遵照拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)流程，拆遷評(píng)估程序不符合規(guī)范也會(huì)帶來(lái)一系列內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

三是拆遷現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量結(jié)果不準(zhǔn)確。這是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)最容易引起最終出具的估價(jià)結(jié)果不合理的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，并且最容易導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟(jì)糾紛。常見(jiàn)的有以下情況：房屋面積測(cè)量不準(zhǔn)確;房屋結(jié)構(gòu)確定不合理;附著物現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量與清點(diǎn)不合理嘲;現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表填寫(xiě)不規(guī)范、不清楚。

四是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的拆迂評(píng)估結(jié)果不合理。由于拆迂評(píng)估業(yè)務(wù)量大，涉及到眾多的評(píng)估數(shù)據(jù)處理，因此房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理時(shí)，容易出現(xiàn)一些問(wèn)題，包括：在向電腦中輸入數(shù)據(jù)出現(xiàn)的錯(cuò)誤;評(píng)估確定的估價(jià)對(duì)象折遷補(bǔ)償價(jià)格不合理。

管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須完善公司管理制度，特別在房地產(chǎn)拆遷評(píng)估過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)防范更要求建立完善的制度保障。目前常見(jiàn)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中管理水平不足導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)主要由以下因素影響。

一是拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)管理問(wèn)題。

二是拆遷評(píng)估過(guò)程中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的責(zé)任以及獎(jiǎng)懲制度的落實(shí)問(wèn)題。拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)一般需要由眾多人員組成的估價(jià)業(yè)務(wù)隊(duì)伍進(jìn)行，涉及人員多，跨越時(shí)間長(zhǎng)，一些房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由于缺乏完善的責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度，當(dāng)最終拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果報(bào)告出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，最容易導(dǎo)致估價(jià)人員相互推脫責(zé)任的情況發(fā)生。

三、拆遷中貨幣補(bǔ)償中有哪些些風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)一：是否足額補(bǔ)償法律規(guī)定：作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位。對(duì)于選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人來(lái)說(shuō)，征收補(bǔ)償費(fèi)用的足額到位，才能保障自己的貨幣補(bǔ)償能一次性或者分期到位。而拆遷補(bǔ)償是否能足額到位，并不在被拆遷人的掌控當(dāng)中，而是在政府的征收決策上。所以對(duì)被拆遷人來(lái)說(shuō)，征收方是否能誠(chéng)實(shí)守信，是被拆遷人需要承擔(dān)的不可控風(fēng)險(xiǎn)。那如何來(lái)把控這樣的風(fēng)險(xiǎn)呢？你需要知道征地拆遷補(bǔ)償款的總金額大概是多少。如果總的補(bǔ)償費(fèi)用足夠，那么你的足額貨幣補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對(duì)降低很多。實(shí)踐中，政府是不會(huì)主動(dòng)的去告訴你該次征地補(bǔ)償款的總額數(shù)的，你需要自己去找、去查。方法可以通過(guò)申請(qǐng)信息公開(kāi)，要求公開(kāi)征地拆遷補(bǔ)償方案的內(nèi)容信息。風(fēng)險(xiǎn)二：是否會(huì)有重大變故《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。也就是說(shuō)，被拆遷人的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格于補(bǔ)償公告之日起確定。如果是貨幣補(bǔ)償，則會(huì)在補(bǔ)償公告后下發(fā)補(bǔ)償費(fèi)用。但這卻是被拆遷人最容易吃虧的地方。因?yàn)橐坏┯龅秸鞯夭疬w，周?chē)姆績(jī)r(jià)、地價(jià)也都會(huì)隨之暴漲。再加上房子的市場(chǎng)價(jià)仍然還處居高不下的狀態(tài)，所以很可能在被拆遷人簽了字，拿了補(bǔ)償后，當(dāng)初的房子價(jià)值會(huì)陡然增高，被拆遷人利益很顯然的會(huì)遭到損害。這時(shí)候被拆遷人再拒搬遷，很可能會(huì)遭到強(qiáng)拆。這對(duì)被拆遷人來(lái)說(shuō)，是選擇貨幣補(bǔ)償后，市場(chǎng)調(diào)控方面的風(fēng)險(xiǎn)。遇到這種情況怎么辦呢？可在之前的補(bǔ)償合同中對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行說(shuō)明和約定，以防止一些客觀的重大情況變故。最后，選擇貨幣補(bǔ)償或者置換補(bǔ)償，各有優(yōu)劣。如果您是選擇的貨幣補(bǔ)償，對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)一定要有及時(shí)的準(zhǔn)備和應(yīng)對(duì)方法，并及時(shí)咨詢(xún)律師的意見(jiàn)。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)包括補(bǔ)償款是否足額、是否存在重大的變故等，貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是參考被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格確定的。

四、拆遷補(bǔ)償方案涉及到的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

法律分析：拆遷補(bǔ)償方案的制定和執(zhí)行涉及到多個(gè)法律領(lǐng)域，包括土地管理法、城市房屋拆遷與補(bǔ)償條例、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例等。如果拆遷補(bǔ)償方案存在問(wèn)題，可能面臨以下法律風(fēng)險(xiǎn)：

1. 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以房屋的實(shí)際價(jià)值為基礎(chǔ)，如果補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理，可能引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)，甚至引發(fā)糾紛。

2. 未按照程序執(zhí)行：拆遷補(bǔ)償方案必須遵循一定程序，包括公示、聽(tīng)證等環(huán)節(jié)。如果未按照程序執(zhí)行，可能面臨行政法律責(zé)任。

3. 未得到合法授權(quán)：拆遷補(bǔ)償方案必須經(jīng)過(guò)合法授權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，如果沒(méi)有得到合法授權(quán)，可能面臨行政、民事、刑事等多種法律責(zé)任。

法律依據(jù)：

1. 《土地管理法》第四十七條：“征收拆遷時(shí)應(yīng)當(dāng)按照公開(kāi)、公平、公正的原則確定補(bǔ)償費(fèi)用?！?/p>

2. 《城市房屋拆遷與補(bǔ)償條例》第十三條：“補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以拆遷房屋實(shí)際價(jià)值為基礎(chǔ)?！?/p>

3. 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條：“用于征收的方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施?！?/p>

以上僅為一般性的法律分析，具體情況需要根據(jù)各地的法律法規(guī)和實(shí)際情況進(jìn)行具體分析。

五、拆遷補(bǔ)償評(píng)估中面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)

拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托方的委托對(duì)待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象按照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件進(jìn)行公正、客觀、合理的評(píng)估。委托方主要是拆遷所在地的當(dāng)?shù)卣恍┞毮懿块T(mén)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中需要經(jīng)常與委托方相關(guān)人員加強(qiáng)交流與溝通。這一方面有利于估價(jià)人員更好地按照委托方的合理要求順利完成遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但同時(shí)另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個(gè)別人員故意干涉房地產(chǎn)拆遷估價(jià)人員獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價(jià)活動(dòng)，影響拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果的客觀合理性。特別是對(duì)于工業(yè)廠房拆遷補(bǔ)償評(píng)估，由于涉及的補(bǔ)償金額比較大，并且被拆遷的工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)所有人在當(dāng)?shù)匾话愣加休^廣泛的人脈關(guān)系，因此被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過(guò)委托方的一些人員對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)人員的估價(jià)活動(dòng)進(jìn)行干涉，達(dá)到提高拆遷補(bǔ)償金額的目的。

來(lái)源于拆遷樸償評(píng)估中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人的外部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中要直接面對(duì)拆遷評(píng)估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。在這過(guò)程中，估價(jià)人員要與待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人就估價(jià)對(duì)象的狀況進(jìn)行詢(xún)問(wèn)了解，并且現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查評(píng)估也需要估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人的積極配合。當(dāng)然在這過(guò)程中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人一般能積極配合估價(jià)人員完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但同時(shí)可能面臨拆遷范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)入對(duì)估價(jià)人員正常估價(jià)活動(dòng)的消極影響。特別是對(duì)于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施不完善的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu).其估價(jià)人員在拆遷評(píng)估過(guò)程中如果責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度具體落實(shí)不到位，就容易滋生房地產(chǎn)估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人的利益勾結(jié)，影響拆遷補(bǔ)償結(jié)果的客觀合理性。

拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

通過(guò)以上所述的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中所面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)分析，估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員在拆遷補(bǔ)償評(píng)估中如果不建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，一旦風(fēng)險(xiǎn)真正產(chǎn)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員將面臨著高額的經(jīng)濟(jì)賠償，風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重的可能導(dǎo)致估價(jià)人員面臨刑事處罰，這種情況在我國(guó)已有發(fā)生。

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投稿：任陽(yáng)思

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