一、拆遷補(bǔ)償偏低,宅基地區(qū)位補(bǔ)償價嚴(yán)重偏低

《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》第四條規(guī)定：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價按下列公式計算：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積/戶均宅基地面積。當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定。評估機(jī)構(gòu)對當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價的確定未依照上述規(guī)定，參考周邊普通商品住宅均價，宅基地區(qū)位補(bǔ)償價嚴(yán)重偏低，嚴(yán)重?fù)p害被拆遷人合法權(quán)益。

一、評估方法錯誤

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第十三條規(guī)定：市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。

第十四條規(guī)定：拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

評估機(jī)構(gòu)不采用市場價法評估，導(dǎo)致評估價嚴(yán)重偏低。

二、評估機(jī)構(gòu)的選擇違法

依據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第六條第二款的規(guī)定，“拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。而實踐中拆遷人卻單方選取評估機(jī)構(gòu)，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式，嚴(yán)重違反了上述法律規(guī)定。

三、未經(jīng)實地勘察程序

根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第十五條拆遷估價人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。但實踐中，拆遷評估人員沒有對房屋進(jìn)行實地查勘，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄也沒有經(jīng)被拆遷人簽字認(rèn)可。

四、評估機(jī)構(gòu)沒有給付完整的估計報告

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第八節(jié)規(guī)定：估價報告應(yīng)做到下列幾點：

1、全面性：應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，

2、正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套；第八節(jié)第二條規(guī)定：估價報告應(yīng)包括下列部分：

(1)封面；

(2)目錄；

(3)致委托方函；

(4)估價師聲明；

(5)估價的假設(shè)和限制條件；

(6)估價結(jié)果報告；

(7)估價技術(shù)報告；

(8)附件。

但是，實踐中，評估機(jī)構(gòu)只提供估價結(jié)果報告，沒有提供完整的估價報告。這是嚴(yán)重違法的。

五、不依法出具分戶評估報告

法律規(guī)定拆遷區(qū)域一般應(yīng)出具整體評估報告和分戶評估報告，但實踐中，一些拆遷人只出具整體評估報告，卻不出具分戶評估報告，這是嚴(yán)重違法的。一些即使出具分戶評估報告，內(nèi)容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。

六、拆遷評估報告未依法送達(dá)

法律規(guī)定評估報告應(yīng)依法送達(dá)，一般是直接送達(dá)，被拆遷人拒收的話應(yīng)留置送達(dá)，并有證明人員在場，且記錄在案；特殊情況才郵寄送達(dá)或公告送達(dá)。實踐中拆遷人張貼于門的方式是違法的。

二、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價怎么算

法律分析：我國法律規(guī)定，對于房屋區(qū)位補(bǔ)償價，一般是指被拆遷范圍里房屋每平方土地的使用權(quán)。宅基地區(qū)位補(bǔ)償價一般等于，當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌闹笇?dǎo)價，先減去房屋重置成新均價。然后乘以戶均安置的面積，再除以戶均宅基地的面積。對于農(nóng)村居民建住宅想要使用宅基地的，應(yīng)該去向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出相關(guān)的申請。

法律依據(jù)：《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》 第二十五條 法律依據(jù)農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請，并在本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經(jīng)鄉(xiāng)審核后，報縣審批。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組應(yīng)及時將審批結(jié)果張榜公布。

三、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價一般是多少

法律分析：戶均安置面積，按照一百到一百五十平方米控制，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)水平、農(nóng)民居住情況確定。房屋重置成新均價是則指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400至700元一平方米幅度內(nèi)來確定具體補(bǔ)償價格。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十九條 對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

四、宅基地如何補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第三百六十二條規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

《中華人民共和國民法典》第三百六十三條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

《中華人民共和國民法典》第三百六十四條規(guī)定：宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)依法重新分配宅基地。

《中華人民共和國民法典》第三百六十五條規(guī)定：已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。

五、宅基地賠償高還是土地賠償高

法律主觀：按照各個地區(qū)《集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定補(bǔ)償，各個地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一。,1、房屋補(bǔ)償費(fèi)（房屋重置費(fèi)），用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。,2、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。,3、獎勵性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。,《集體土地房屋拆遷管理辦法》第十三條規(guī)定，宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補(bǔ)償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。第十四條拆遷宅基地上房屋實行貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價確定。第十五條拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十四條第一款的規(guī)定確定拆遷補(bǔ)償款，并與安置房屋的市場評估價款結(jié)算差價；但按照市人民政府規(guī)定以經(jīng)濟(jì)適用住房安置被拆遷人的除外。,《中華人民共和國土地管理法》第62條第1款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！边@一規(guī)則將“一戶一宅”政策定為明文。這里，“一戶一宅”指的是農(nóng)村村民一戶只能申請一處符合規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的宅基地。這里的“戶”是農(nóng)村自然戶而非農(nóng)村承包經(jīng)營戶。,1、權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建造房屋和其他附屬物,經(jīng)法定審批程序取得宅基地使用權(quán)后，權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建造住宅和其他附屬物。這是宅基地使用權(quán)設(shè)立的主要目的。在宅基地以外的空地上，權(quán)利人還有權(quán)種植樹木。,2、權(quán)利人有權(quán)處分宅基地使用權(quán)。雖然我國禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但農(nóng)村居民對宅基地上的房屋享有所有權(quán)并得自由處分。,宅基地上所建的房屋處在拆遷范圍內(nèi)，會被政府拆除，那么相應(yīng)的就會獲得拆遷補(bǔ)償，補(bǔ)償款需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐难a(bǔ)償政策規(guī)定而定，不同的地區(qū)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一樣。

法律客觀：山東省農(nóng)村宅基地管理辦法第一條為加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，合理利用土地，切實保護(hù)耕地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《山東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》以及山東省人民政府《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》(魯政發(fā)[2001]89號文件)等有關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民宅基地的監(jiān)督管理均適用本辦法。第三條農(nóng)村村民宅基地的所有權(quán)屬于村民集體所有，村民只有使用權(quán)，沒有所有權(quán),禁止擅自買賣或非法轉(zhuǎn)讓。第四條市國土資源部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)農(nóng)村村民住宅用地的監(jiān)督管理工作。市規(guī)劃、建設(shè)、財政、物價、發(fā)改、民政等有關(guān)部門應(yīng)按照各自職責(zé)，會同市國土資源部門做好農(nóng)村宅基地監(jiān)督管理的有關(guān)工作。第二章宅基地規(guī)劃和計劃管理第五條各村應(yīng)加快編制村莊建設(shè)規(guī)劃。市規(guī)劃部門應(yīng)會同建設(shè)、國土、發(fā)改等部門指導(dǎo)各村的建設(shè)規(guī)劃編制，修訂和完善村莊建設(shè)規(guī)劃，并嚴(yán)格監(jiān)督實施。第六條編制村莊建設(shè)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：(一)逐步縮小農(nóng)村居民點數(shù)量和用地總規(guī)模的原則;(二)合理用地、節(jié)約用地的原則;(三)有利生產(chǎn)、方便生活、促進(jìn)流通、繁榮經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則;(四)符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的原則。第七條農(nóng)村村民建設(shè)住宅應(yīng)逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村莊不再審批宅基地，應(yīng)按規(guī)劃集中興建村民住宅小區(qū)。在規(guī)劃撤并的村莊范圍內(nèi)，除危房改造外，停止審批新建、重建、改建住宅。第八條農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建住宅，應(yīng)充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地，嚴(yán)格控制占用耕地，禁止占用基本農(nóng)田。在原有宅基地和村內(nèi)空閑地未利用完以前，不得擴(kuò)大村莊規(guī)模。第九條農(nóng)村村民宅基地涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)納入土地利用年度計劃管理，在年度計劃指標(biāo)中分配一定數(shù)量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)，并依法逐級向市人民政府申請辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。第十條農(nóng)村村民確需占用基本農(nóng)田以外的耕地建設(shè)住宅的，應(yīng)按“占多少墾多少”原則，由村民委員會負(fù)責(zé)開墾與所占耕地數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀⒂蓢临Y源等部門負(fù)責(zé)驗收。沒有條件開墾或開墾的耕地不符合要求的，用地者應(yīng)按規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，并納入市級財政專戶管理，專項用于土地開發(fā)整理。第十一條農(nóng)村村民新建住宅其宅基地面積限額應(yīng)符合下列標(biāo)準(zhǔn)：(一)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))所在地，每戶面積不得超過166平方米;(二)平原地區(qū)的村莊，每戶面積不得超過200平方米;占用未利用土地的，可適當(dāng)放寬，但最多不得超過264平方米;(三)山地丘嶺區(qū)，村址在平原地上的，每戶面積不得超過132平方米;在山坡薄地上的，每戶面積不得超過264平方米;(四)本辦法實施前已按村莊規(guī)劃建設(shè)的宅基地，每戶面積不得超過264平方米。人均占有耕地666平方米以下的村，每戶宅基地面積可低于前款規(guī)定限額。第三章宅基地審批管理第十二條符合下列條件之一的，可以申請使用宅基地：(一)農(nóng)村村民因結(jié)婚等原因(包括男到女家落戶)，原有宅基地不能解決住房確需分戶的;(二)實施村鎮(zhèn)規(guī)劃或舊村鎮(zhèn)改造，需要調(diào)整搬遷的;(三)因國家、集體建設(shè)項目占用原宅基地需要搬遷的;(四)離退休的國家工作人員、職工、軍人、歸僑、港澳臺同胞等，經(jīng)區(qū)(縣)級以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶定居，農(nóng)村確無住房的;(五)市級以上人民政府規(guī)定的其他條件。第十三條凡有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)宅基地：(一)不符合本辦法第十二條所規(guī)定條件的;(二)不符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的;(三)原有宅基地面積超過所在地標(biāo)準(zhǔn)宅基地面積0.8倍以上能夠解決分戶需要的;(四)出賣、轉(zhuǎn)讓、出租原有住房或改變原住房用途，再申請宅基地的;(五)國家法律法規(guī)政策規(guī)定其他不宜批準(zhǔn)的情形。第十四條鼓勵各村建設(shè)老年公寓，統(tǒng)一安排老年人居住;也可經(jīng)村民大會或村民代表大會討論通過，由個人或村委會申請，采取個人投資或集體投資的形式集中建設(shè)老年人住房。第十五條農(nóng)村村民建住宅，由符合建房條件的農(nóng)村村民向村民委員會提出用地申請，經(jīng)村民會議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論同意，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查，報市國土資源部門審核，由市人民政府批準(zhǔn)。第十六條宅基地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)后，建房戶應(yīng)及時動工建設(shè)，并按照批準(zhǔn)的位置、面積和用途等依法進(jìn)行施工。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源和建設(shè)部門要對建設(shè)過程實行全程監(jiān)督管理。第十七條村民宅基地使用權(quán)自批準(zhǔn)之日起兩年內(nèi)未動工建設(shè)的，視為自動放棄，報經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，收回其使用權(quán)。第四章超占多占宅基地管理第十八條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。有下列情形之一的，由村集體依法收回宅基地使用權(quán)：(一)一戶超過一處以上的宅基地;(二)經(jīng)批準(zhǔn)新劃宅基地后原有的宅基地;(三)戶口已遷出本村且已不居住的宅基地;(四)集體供養(yǎng)的五保戶騰出的宅基地;(五)其他應(yīng)當(dāng)收回的情形。第十九條應(yīng)收回的宅基地有地面附著物的，村集體應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。對拒不交回的，經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)，實行有償使用制度，有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每年1—5元，但是，影響村莊規(guī)劃實施的，地上建筑物和其他附著物應(yīng)當(dāng)依法拆除，騰出宅基地。由于歷史或規(guī)劃原因超過法定宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的舊宅基地及占用的村內(nèi)空閑地暫不能收回的，也可實行宅田掛鉤的辦法扣減相應(yīng)的承包田。第二十條對收回的宅基地，村民委員會應(yīng)依法辦理集體土地使用權(quán)注銷登記手續(xù)。第二十一條農(nóng)村村民宅基地實行有償使用的，其使用費(fèi)每年收繳一次，且由村民委員會按本辦法第十九條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取，任何單位和個人不得擅自改變收費(fèi)范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，變相加重農(nóng)民負(fù)擔(dān)。第二十二條宅基地有償使用費(fèi)85%由村集體使用，主要用于村莊改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè);10%由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府管理使用，5%由鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所管理使用，專項用于農(nóng)村宅基地管理工作。第二十三條宅基地有償使用費(fèi)實行村有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))代管，專戶儲存,并建立嚴(yán)格的財務(wù)制度，有關(guān)村需使用時，應(yīng)向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府寫出書面申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可使用，并將使用情況向村民張榜公布，接受群眾監(jiān)督。第二十四條因買賣、繼承、贈與房屋而發(fā)生宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，買房戶、繼承人、被贈與人符合本辦法第十二條規(guī)定的條件之一的，可依法辦理宅基地用地手續(xù)，不符合條件的，應(yīng)按本辦法第十八、十九條的有關(guān)規(guī)定處理。第五章罰則第二十五條農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)占用土地建住宅的，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第七十七條的規(guī)定，由國土資源部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上的建筑物和構(gòu)筑物。超過批準(zhǔn)的宅基地面積建宅的，多占的土地以非法占用土地論處。第二十六條當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可在接到行政處罰決定書之日起60日內(nèi)向作出行政處罰決定的行政機(jī)關(guān)的上一級行政機(jī)關(guān)或同級人民政府申請行政復(fù)議，也可直接向人民法院提起行政訴訟。逾期既不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的行政機(jī)關(guān)依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。第二十七條國家機(jī)關(guān)工作人員在農(nóng)村宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，給當(dāng)事人造成損失的，依法給予行政處分，并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第六章附則第二十八條本辦法自印發(fā)之日起施行。

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文章來源參考：【頭條】，拆遷補(bǔ)償很低

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投稿：郝子

內(nèi)容審核：陳博揚(yáng)律師