一、拆遷補(bǔ)償?shù)陀诋?dāng)?shù)胤績r,拆遷補(bǔ)償中是否可以與拆遷地區(qū)的房價相當(dāng)

法律分析：法律規(guī)定了拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但并未明確規(guī)定是否可以與拆遷地區(qū)的房價相當(dāng)。如果拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與拆遷地區(qū)的房價相當(dāng)，需要根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷。

法律依據(jù)：

1.《城市房屋拆遷與補(bǔ)償條例》第十二條規(guī)定：拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照市場價格和公平、合理、補(bǔ)償?shù)轿坏脑瓌t確定。

2.《物權(quán)法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)權(quán)人享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

3.《城市房屋拆遷與補(bǔ)償條例》第十三條規(guī)定：拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)包括房屋、附屬設(shè)施及其它財物、拆遷安置費、過渡費等內(nèi)容。

綜上所述，拆遷補(bǔ)償中是否可以與拆遷地區(qū)的房價相當(dāng)需要根據(jù)市場價格和公平、合理、補(bǔ)償?shù)轿坏脑瓌t進(jìn)行判斷，同時應(yīng)當(dāng)包括房屋、附屬設(shè)施及其它財物、拆遷安置費、過渡費等內(nèi)容。

二、商品房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么

一、商品房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么1、商品房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：（1）房屋補(bǔ)償費，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；（2）周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼；（3）獎勵性補(bǔ)償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房。2、法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。二、房屋拆遷有哪些程序房屋拆遷的程序如下：1、申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》；2、拆遷管理部門進(jìn)行審核；3、審核通過發(fā)放《房屋拆遷許可證》；4、發(fā)布《拆遷通告》；5、選擇確定評估機(jī)構(gòu)；6、入戶調(diào)查；7、評估結(jié)果公示；8、出具并送達(dá)評估報告；9、簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；10、發(fā)放、領(lǐng)取補(bǔ)償款；11、拆除房屋。

三、房屋拆遷補(bǔ)償按土地面積算嗎

法律分析：房屋拆遷只補(bǔ)償房產(chǎn)證上的房屋面積，不會再單獨補(bǔ)償其他土地面積，除非你的土地證上的土地面積大于房產(chǎn)上的面積。國有土地上的房屋征收拆遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不低于被征收房屋的類似房地產(chǎn)市場價值評估確定，一般是按照被征收房屋的產(chǎn)權(quán)證載明的建筑面積給予補(bǔ)償。按照批準(zhǔn)你的土地面積計算，房屋面積和空地面積相加等于批準(zhǔn)你的宅基地面積。注意房屋面積和空地面積所給你的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不同的，相差很大。城市房屋拆遷是針對被拆遷房屋所有權(quán)進(jìn)行的補(bǔ)償，這個拆遷房屋補(bǔ)償價格是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定的，已包含拆遷房屋地段和土地使用權(quán)益的因素，土地使用權(quán)是不再另行補(bǔ)償?shù)摹?/p>

法律依據(jù)：《中華人民共和國征收拆遷補(bǔ)償條例》

第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

四、房屋拆遷補(bǔ)償是參考周邊的商品房價格嗎

法律規(guī)定安置補(bǔ)償包括產(chǎn)權(quán)置換和貨幣補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)置換是直接安置房屋，貨幣補(bǔ)償一般是按照被征收房屋周邊商品房房屋的價格進(jìn)行計算。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十九條對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

第十四條被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。

一、房屋拆遷補(bǔ)償怎么確定數(shù)額

依據(jù)拆遷者和被拆遷者對賠償?shù)姆绞降倪x擇不同，房屋拆遷補(bǔ)償有著復(fù)雜多樣的確定標(biāo)準(zhǔn)。但是基本上各個方式會遵循以下各自的基本要素來實現(xiàn)確定拆遷補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。

1、貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

2、實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。但是這里要注意，拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。

五、談拆遷補(bǔ)償談到房價上漲，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還是按照幾年前的方案嗎

一、談補(bǔ)償談了幾年，房價上漲，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還是按照幾年前的方案嗎？

現(xiàn)實中，經(jīng)常會有拆遷人遇到這樣的情況，由于征遷雙方無法就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償金額達(dá)成一致，遲遲簽不了補(bǔ)償協(xié)議。幾年過去了，再次征收時仍然按照之前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，這樣的情況，到底合理嗎？拆遷戶應(yīng)該如何應(yīng)對呢？下面即明拆遷律師以案釋法，為大家具體分析。

看一則最高院案例：補(bǔ)償一談就是三年，能否再提高

要分析清楚這個問題，我們先來看一下最高院的一個再審案件的情況。

福建福州的居女士一家，有一棟房屋，結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)面積為私有面積89.74㎡，共有面積8.30㎡。2013年7月19日，當(dāng)?shù)貐^(qū)政府作出《征收決定書》)并公告，簽約期限為2013年7月30日至2013年9月7日。居女士家的房屋也在征收范圍內(nèi)。因居女士等3人在征收補(bǔ)償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)，未與房屋征收部門達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議，房屋征收部門委托評估結(jié)構(gòu)對居女士家的被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行了評估，估價時點為2013年7月19日，同時于2013年11月5日作出《房地產(chǎn)估價報告》，確定被征收房屋房地產(chǎn)市場價格為1244814元，單價為12697元/㎡。因?qū)ρa(bǔ)償結(jié)果不滿意，居女士一家拒絕簽收，房屋征收部門采取了留置送達(dá)。

2015年5月26日，市房地產(chǎn)價格評估專家委員會根據(jù)房屋征收部門的申請，作出《鑒定意見》，認(rèn)為評估報告存在部分技術(shù)問題，請評估機(jī)構(gòu)修正錯誤，重新出具評估報告。評估公司于2015年6月5日作出第二份《房地產(chǎn)估價報告》。征拆雙方仍未就補(bǔ)償達(dá)成一致。

2016年4月18日，房屋征收部門報請區(qū)政府作出房屋征收補(bǔ)償決定。2016年5月23日，區(qū)政府對居女士一家等3人作出房屋征收補(bǔ)償決定書，同日進(jìn)行了送達(dá)。居女士一家對于補(bǔ)償決定不滿，遂于2016年7月28日向一審法院提起行政訴訟。

一審法院認(rèn)為區(qū)政府作出《補(bǔ)償決定書》，確定了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置地點、搬遷費、過渡費用等相關(guān)內(nèi)容，認(rèn)定事實清楚，適用依據(jù)正確，程序合法，判決駁回其訴訟請求。二審法院維持了原判。

居女士無奈之下申請了再審。

案情過長，結(jié)合上面的話題，針對再審的判決情況，今天我們討論幾個問題。

二、一份房屋征收評估報告的有效期到底是多久？

在征地拆遷中，經(jīng)常遇到一份評估報告用好幾年的，但是實際上，評估報告同樣有效期。《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第二十六條規(guī)定，估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產(chǎn)估價師預(yù)計估價對象的市場價格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價報告應(yīng)用有效期。

在房屋拆遷地區(qū)，房地產(chǎn)市場價波動幅度較大，評估報告有效期的期限最長為一年，如果超過期限，評估報告失效，如果要再對房屋價值進(jìn)行認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行評估。同時，在房價增長幅度比較大的情況下，要考慮實際情況，縮短評估有效期的時間。

三、房屋征收的評估時間節(jié)點該怎么計算？

根據(jù)國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例規(guī)定，市、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時，應(yīng)當(dāng)對被征收人給予公平補(bǔ)償。同時確定，公平補(bǔ)償?shù)幕疽蠹礊?，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

但是實踐中，簽訂補(bǔ)償協(xié)議的周期通常是比較長的，如果征收決定公告發(fā)布之后，簽訂補(bǔ)償協(xié)議、領(lǐng)取補(bǔ)償款或者作出補(bǔ)償決定的時間相距過遠(yuǎn)，房屋市場行情劇烈變化，仍然按照之前征收決定下發(fā)的時間作為評估時間節(jié)點，會損害公平補(bǔ)償這一原則。

上訴案件中，被拆遷人13年7月收到評估報告，15年6月收到第二份修正的評估報告，而補(bǔ)償決定的做出是16年4月，補(bǔ)償決定中依據(jù)的評估報告是一年前的，明顯超過有效期。

因此，評估時間節(jié)點要充分考慮征拆雙方的的行為，長期不能做出補(bǔ)償決定，是可歸責(zé)于被征收人的原因，如被征收人以種種理由拒絕配合征收補(bǔ)償工作，致使征收與補(bǔ)償程序延誤，還是可歸于征收部門的原因，如果征收部門怠于履行職責(zé)等等。從而確認(rèn)合理的評估的時間節(jié)點。

就上訴案件而言，拆遷程序拖延時間過長，被拆遷人的行為并無明顯不當(dāng)，不存在明顯過錯，因此評估時間節(jié)點不應(yīng)該堅持之前的2013年的評估時間節(jié)點，基于公平合理的角度，應(yīng)當(dāng)按照征收決定作出的時間。

四、拆遷補(bǔ)償談判時間周期被拉長，懸而未決，該如何有效解決？

如果當(dāng)被征收人所提要求明顯不符合法律規(guī)定而無法滿足時，應(yīng)當(dāng)及時依法作出書面補(bǔ)償決定，固定并提存相應(yīng)補(bǔ)償內(nèi)容，而不能怠于履行補(bǔ)償安置職責(zé)，以反復(fù)協(xié)商代替補(bǔ)償決定，甚至以拖待變以致久拖不決，造成補(bǔ)償安置糾紛經(jīng)年得不到解決。此既損害被征收人補(bǔ)償安置權(quán)益，又提高相應(yīng)補(bǔ)償安置成本，還損害政府依法行政的形象，應(yīng)當(dāng)引以為戒。

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投稿：范濤

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