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拆遷補(bǔ)償計(jì)價(jià)規(guī)范,土地征用補(bǔ)償?shù)挠?jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

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    2024-12-17 11:24:17
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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拆遷補(bǔ)償計(jì)價(jià)規(guī)范,土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用。具體標(biāo)準(zhǔn)如下:一、土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由省、

拆遷補(bǔ)償計(jì)價(jià)規(guī)范,土地征用補(bǔ)償?shù)挠?jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、拆遷補(bǔ)償計(jì)價(jià)規(guī)范,土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用。具體標(biāo)準(zhǔn)如下:

一、土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)時(shí),會(huì)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素,并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

二、其他補(bǔ)償費(fèi)用

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),也是由省、自治區(qū)、直轄市制定。

對(duì)農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償,應(yīng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則,尊重農(nóng)村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償。同時(shí),還需要對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)償,以保障農(nóng)村村民的居住權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

總的來說,土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)土地類型、用途、地理位置等多種因素綜合確定的,具體標(biāo)準(zhǔn)會(huì)因地區(qū)和時(shí)間的差異而有所不同。因此,在實(shí)際操作中,應(yīng)參照當(dāng)?shù)刈钚碌囊?guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。

二、土地征用補(bǔ)償?shù)挠?jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?

關(guān)于土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),從各國(地區(qū))情況來看,大致可分為三類:

1.按公平市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償

即以被征用土地征用時(shí)在公開市場(chǎng)上能得到的公平市場(chǎng)價(jià)格為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),“公平市場(chǎng)價(jià)格”的定義是買賣雙方愿意接受的價(jià)格。大多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家采用這種方式,如英國、美國、我國香港地區(qū)等。

雖然這些國家都是以被征土地和相關(guān)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為主要參考標(biāo)準(zhǔn),但在市場(chǎng)價(jià)格的計(jì)算時(shí)間上仍然存在差異。

(1)政府征地正式通告發(fā)布日的市場(chǎng)價(jià)格。

(2)最終裁決日的市場(chǎng)價(jià)格。

(3)正式征用日的市場(chǎng)價(jià)格(實(shí)際占有該土地的當(dāng)日市價(jià))如馬來西亞、德國、韓國、波蘭、美國、日本、香港、英國等。

在中國的香港特別行政區(qū),補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為“財(cái)產(chǎn)征收當(dāng)日被征用財(cái)產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)”。根據(jù)香港土地管理署的規(guī)定,確定被征用財(cái)產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)是“征地當(dāng)日同一地區(qū)同類財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)交易證據(jù)。評(píng)估過程包括比較被征用的財(cái)產(chǎn)和同類財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià),并且要根據(jù)如位置、環(huán)境、建筑狀況…(以及建筑所在土地的其他因素)…交易日期等各種因素進(jìn)行必要的調(diào)整?!?/p>

(4)若干年前的被征土地的市場(chǎng)價(jià)格。其目的是為了抑制土地投機(jī),如瑞典、法國。

瑞典是以10年前該土地的市場(chǎng)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算土地征用補(bǔ)償價(jià)格的。法國雖然參考土地征用日的被征土地周圍土地市場(chǎng)價(jià)格,但是還要以最終裁決日一年前的被征土地的用途為準(zhǔn)確定地價(jià)。因?yàn)橥恋赜猛臼谴_定土地價(jià)格的重要標(biāo)準(zhǔn),所以農(nóng)業(yè)用地與商業(yè)用地當(dāng)然不是一個(gè)水平的價(jià)格,法國的這種做法實(shí)際上是相對(duì)凍結(jié)了土地的價(jià)格,同樣是為了防止投機(jī)買賣土地。

新加坡在土地市場(chǎng)價(jià)格的計(jì)算方面有獨(dú)到之處:在1985年修改土地征用法之前征用土地計(jì)算補(bǔ)償價(jià)格時(shí),是以1973年11月30日該土地的價(jià)格和征用時(shí)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格為參考,兩者之間取較低的一個(gè)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(因?yàn)?973?1981年之間的地價(jià)一般低于1973年的價(jià)格,而在1981年以后土地現(xiàn)價(jià)往往高于1973年的價(jià)格)上述規(guī)定一方面防止了投機(jī),更重要的是減少了政府征地的財(cái)政負(fù)擔(dān)。

這一政策,使新加坡土地迅速國有化。但這樣的做法卻使土地所有者失去了應(yīng)有的保護(hù)。對(duì)此,1985年修改了法律的這一條。對(duì)于1987年11月30日以前征用的土地其補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)考慮1973年11月30日該土地的價(jià)格。對(duì)于1987年11月30日或以后征用的土地,補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)考慮1986年1月1日該土地的價(jià)格;1995年政府再次進(jìn)行修改,以后征用土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將按征用時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格確定。

2.按裁定價(jià)格補(bǔ)償

指按法定征用裁判所或土地估價(jià)機(jī)構(gòu)裁定或估定的價(jià)格補(bǔ)償,如法國以征用土地周圍土地的交易價(jià)格或所有者納稅時(shí)的申報(bào)價(jià)格為參考,由征用裁判所裁定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

3.按法定價(jià)格補(bǔ)償

指按法律規(guī)定的基準(zhǔn)地價(jià)或法律條文直接規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。如韓國,在執(zhí)行公示地價(jià)的地域,土地補(bǔ)償額以公示的基準(zhǔn)地價(jià)為準(zhǔn)(有時(shí)要根據(jù)實(shí)際情況予以修正)

4.按納稅申報(bào)價(jià)格

有些國家還以所有者納稅時(shí)的申報(bào)價(jià)格作為確定補(bǔ)償費(fèi)參考確定價(jià)格,如法國、墨西哥、危地馬拉新加坡等。

各個(gè)國家在土地征收補(bǔ)償方面存在一定的差距。土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目、土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)都存在不同之處。有的是按市場(chǎng)價(jià),有的是按裁定價(jià)格,有的是按納稅申報(bào)價(jià)格來的。針對(duì)不同形式的土地,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也存在差異。雖然差異是存在的,但也有共同之處,基本是按土地與地上附著物來補(bǔ)償?shù)摹?/p>

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條

為了公共利益的需要,征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋,應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。

第三條

房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。

第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

三、征地補(bǔ)償價(jià)格計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是?

征地補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價(jià)等于被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償單價(jià)乘被拆遷居住房屋建筑面積。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的,應(yīng)區(qū)分房屋結(jié)構(gòu)、等級(jí)分別計(jì)算合并補(bǔ)償。宅基地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)是宅基地綜合補(bǔ)償單價(jià)乘核定的宅基地土地補(bǔ)償面積。

【本文所涉及的法律依據(jù)】::

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。 征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。 征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 征收城市郊區(qū)的菜地,用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是,土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,在特殊情況下,可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

四、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析:征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、附著物補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成。一、征地補(bǔ)償費(fèi)用項(xiàng)目1、土地補(bǔ)償費(fèi)用地單位依法對(duì)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因其土地被征用造成經(jīng)濟(jì)損失而支付的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。2、青苗補(bǔ)償費(fèi)用地單位對(duì)被征用土地上的青苗因征地受到毀損,向種植該青苗的單位和個(gè)人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。3、附著物補(bǔ)償費(fèi)用地單位對(duì)被征用土地上的附著物,如房屋、其它設(shè)施,因征地被毀損而向該所在人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。4、安置補(bǔ)助費(fèi)用地單位對(duì)被征地單位安置因征地所造成的富余勞動(dòng)力而支付的補(bǔ)償費(fèi)用。二、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1、各項(xiàng)征地補(bǔ)償費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)、金額由市、縣政府依法批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償安置方案規(guī)定。2、土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的確定(有關(guān)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)):按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門審定的最基層單位統(tǒng)計(jì)年報(bào)和經(jīng)物價(jià)部門認(rèn)可的單價(jià)為準(zhǔn)。3、按規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,可增加安置補(bǔ)助費(fèi)。原土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍的土地管理規(guī)定,已經(jīng)在2013年3月26日《土地管理法》中刪除。

法律依據(jù):《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的,依照法定程序批準(zhǔn)后,由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施??h級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的,應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日,聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的,縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會(huì),并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會(huì)情況修改方案。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi),持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯?。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用,保證足額到位,與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議;個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說明。相關(guān)前期工作完成后,縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

五、土地征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格

法律分析:土地征地補(bǔ)償沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。土地被國家征用賠償?shù)臄?shù)額應(yīng)當(dāng)由當(dāng)?shù)厥 ⒆灾螀^(qū)、直轄市政府通過制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。因此具體的數(shù)額需要到當(dāng)?shù)氐恼嚓P(guān)部門進(jìn)行咨詢。

法律依據(jù):《中華人民共和國土地管理法》第四十八條,征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償,保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用,并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素,并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅,應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則,尊重農(nóng)村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償,并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償,保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法,由省、自治區(qū)、直轄市制定。

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投稿:屈軒

內(nèi)容審核:羅娟律師

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