一、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低,拆遷時(shí)，房屋評(píng)估價(jià)值比實(shí)際值低如何維權(quán)

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估并將分戶評(píng)估報(bào)告向被征收人送達(dá)。如有異議：

1、被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告10日內(nèi)向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。

2、被征收人對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向當(dāng)?shù)卦u(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，評(píng)估專家委員會(huì)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)進(jìn)行鑒定。

3、對(duì)評(píng)估專家委員的鑒定結(jié)果仍有異議，要立即走法律途徑維權(quán)。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十九條

對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

一、拆遷評(píng)估過(guò)程中，以下幾個(gè)方面被拆遷人尤其需要注意：

1、評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估方法的選擇

首先，關(guān)于評(píng)估機(jī)構(gòu)，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第20條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。即在房屋拆遷過(guò)程中，法律規(guī)定是由被拆遷人決定選用哪家評(píng)估公司，而不是直接由征收方?jīng)Q定。

其次，關(guān)于評(píng)估方法，法律規(guī)定評(píng)估方法主要有成本法、市場(chǎng)法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等，可以同時(shí)選擇適用兩種以上方法。

2、故意繞開(kāi)談判環(huán)節(jié)直接讓你簽字；故意丟項(xiàng)落項(xiàng)或有意加上一些本來(lái)沒(méi)有的附屬物。

評(píng)估或拆遷方故意不談就讓你去簽字，就是說(shuō)沒(méi)有經(jīng)過(guò)談判直接讓你簽字，這好似是個(gè)無(wú)意的行為，其實(shí)不然。如果你不善于提異議直接簽字了，很有可能就把自己套在里面了。

另外，有些評(píng)估機(jī)構(gòu)有意丟項(xiàng)、落項(xiàng)。也會(huì)主動(dòng)給你加上一些沒(méi)有的東西，沒(méi)有的附屬物，到時(shí)候說(shuō)你有意謊報(bào)附屬物的數(shù)量，有意謊報(bào)建筑物的面積，這都會(huì)拖延你的補(bǔ)償。

3、送達(dá)評(píng)估報(bào)告不蓋章不簽字，就是一個(gè)清單。

4、拆遷方應(yīng)將分戶初步評(píng)估結(jié)果公示。

二、拆遷時(shí)，為什么房屋評(píng)估價(jià)值比實(shí)際價(jià)值低？

一旦遇到拆遷，就會(huì)有對(duì)房屋的拆遷評(píng)估程序。

而這房屋的拆遷評(píng)估，直接決定了被拆遷人最后的拆遷補(bǔ)償。

也就是說(shuō)，房屋的評(píng)估價(jià)值高，拆遷補(bǔ)償就高，反之亦然。

而事實(shí)上，目前的拆遷補(bǔ)償普遍偏低，其關(guān)鍵就在于房屋的拆遷評(píng)估價(jià)值相比較于房屋的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值要低很多，這嚴(yán)重影響著被拆遷人權(quán)益。

隨著拆遷在全國(guó)各地的興起，這樣的情況應(yīng)得到遏制，否則將會(huì)損害更多被拆遷人利益，引發(fā)社會(huì)矛盾。

為什么拆遷房屋評(píng)估價(jià)值比實(shí)際價(jià)值低？

從被拆遷人角度說(shuō)，到了評(píng)估程序那一步，被拆遷人都會(huì)初步對(duì)自己的房屋及財(cái)產(chǎn)作出相應(yīng)的估量。

被拆遷人的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)大都是按市場(chǎng)價(jià)的偏高價(jià)格來(lái)計(jì)算，也是按建筑面積算的(即包括了實(shí)際使用面積和公攤面積)。

所以，被拆遷人的估算價(jià)格會(huì)偏高于市場(chǎng)價(jià)格，但不會(huì)偏高得太離譜。

總的來(lái)說(shuō)，如果被拆遷人的房屋新舊程度或地理位置等較好，也是在合理的、可接受可允許的價(jià)格范圍內(nèi)。

而從拆遷方的角度來(lái)說(shuō)，情況就會(huì)發(fā)生反轉(zhuǎn)了。

拆遷方為了壓縮拆遷成本，必然不會(huì)允許高價(jià)計(jì)算拆遷的。

從規(guī)范的程序步驟走，評(píng)估應(yīng)該以被拆遷房屋的建筑面積為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，或者以證載面積(即房產(chǎn)證上的登記面積)算。

但在拆遷的實(shí)際操作中，評(píng)估結(jié)果大多是根據(jù)實(shí)際使用面積評(píng)估計(jì)算的。

再加上在實(shí)際情況中，評(píng)估公司大多由拆遷方指派，所以評(píng)估公司并不能完全客觀的去評(píng)估。

而且，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是不會(huì)按照市場(chǎng)價(jià)格走的，大都是低于市場(chǎng)價(jià)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

綜述，最后的評(píng)估結(jié)果肯定低于被拆遷房屋的實(shí)際價(jià)值。

這被拆遷人的偏高估算，拆遷方的過(guò)低計(jì)算，二者一結(jié)合，中間的差價(jià)就出來(lái)了。

這也就是為什么房屋的評(píng)估價(jià)值要比實(shí)際價(jià)值低的原因了。

房屋評(píng)估價(jià)值低于實(shí)際價(jià)值時(shí)，如何救濟(jì)？

由于差價(jià)的懸殊，引發(fā)矛盾糾紛也是必然的結(jié)果。

如何救濟(jì)被拆遷人的補(bǔ)償利益成了緩和拆遷社會(huì)矛盾的關(guān)鍵。

北京在明律師事務(wù)所拆遷律師根據(jù)多年拆遷代理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出了在評(píng)估時(shí)候保護(hù)被拆遷人補(bǔ)償利益的方法，即：被拆遷人對(duì)評(píng)估報(bào)告不滿意的，被拆遷人人有以下幾種途徑可以走：

(1)應(yīng)當(dāng)自被征收房屋分戶評(píng)估報(bào)告送達(dá)之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面申請(qǐng)并指出問(wèn)題，申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

(2)對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地的評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

(3)鑒定意見(jiàn)出具后，被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，依法復(fù)議或訴訟。

其法律依據(jù)是：

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》之規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。

原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。

復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。

被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理。

在明律師提醒：法律對(duì)房屋的一系列評(píng)估辦法是有明確規(guī)定的，但被拆遷人依據(jù)法律來(lái)維護(hù)自己權(quán)益，也得需要技術(shù)性的操作。

三、拆遷時(shí)，房屋評(píng)估價(jià)值比實(shí)際值低如何維權(quán)

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估并將分戶評(píng)估報(bào)告向被征收人送達(dá)。如有異議：

1、被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告10日內(nèi)向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。

2、被征收人對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向當(dāng)?shù)卦u(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，評(píng)估專家委員會(huì)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)進(jìn)行鑒定。

3、對(duì)評(píng)估專家委員的鑒定結(jié)果仍有異議，要立即走法律途徑維權(quán)。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十九條

對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

一、拆遷評(píng)估過(guò)程中，以下幾個(gè)方面被拆遷人尤其需要注意：

1、評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估方法的選擇

首先，關(guān)于評(píng)估機(jī)構(gòu)，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第20條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。即在房屋拆遷過(guò)程中，法律規(guī)定是由被拆遷人決定選用哪家評(píng)估公司，而不是直接由征收方?jīng)Q定。

其次，關(guān)于評(píng)估方法，法律規(guī)定評(píng)估方法主要有成本法、市場(chǎng)法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等，可以同時(shí)選擇適用兩種以上方法。

2、故意繞開(kāi)談判環(huán)節(jié)直接讓你簽字;故意丟項(xiàng)落項(xiàng)或有意加上一些本來(lái)沒(méi)有的附屬物。

評(píng)估或拆遷方故意不談就讓你去簽字，就是說(shuō)沒(méi)有經(jīng)過(guò)談判直接讓你簽字，這好似是個(gè)無(wú)意的行為，其實(shí)不然。如果你不善于提異議直接簽字了，很有可能就把自己套在里面了。

另外，有些評(píng)估機(jī)構(gòu)有意丟項(xiàng)、落項(xiàng)。也會(huì)主動(dòng)給你加上一些沒(méi)有的東西，沒(méi)有的附屬物，到時(shí)候說(shuō)你有意謊報(bào)附屬物的數(shù)量，有意謊報(bào)建筑物的面積，這都會(huì)拖延你的補(bǔ)償。

3、送達(dá)評(píng)估報(bào)告不蓋章不簽字，就是一個(gè)清單。

4、拆遷方應(yīng)將分戶初步評(píng)估結(jié)果公示

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十六條的規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

四、拆遷評(píng)估不合理怎么辦

拆遷評(píng)估不合理應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估結(jié)果之日起10日內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題，復(fù)核結(jié)果應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人或予以公告。房屋拆遷評(píng)估的方式有：1、市場(chǎng)評(píng)估價(jià)是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)；2、商品房交易均價(jià)是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測(cè)定并公布；3、重置價(jià)是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格?！痉梢罁?jù)】：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

五、房屋拆遷怎么評(píng)估

一般采用市場(chǎng)比較法，未來(lái)收益法，以及基準(zhǔn)地價(jià)法 進(jìn)行房屋拆遷的評(píng)估。 還有成本材料法等，但是因社會(huì)變遷以及實(shí)踐需要一般不會(huì)采用。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第九條房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

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文章來(lái)源參考：【頭條】，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低的原因

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投稿：嚴(yán)澤翔

內(nèi)容審核：羅思章律師