一、拆遷陽臺圍墻有補償嗎,陽臺是否屬于公共部位

陽臺是否屬于公共部位

需要看手中持有的《房地產權證》的附圖中是否包含陽臺，如果不包含就屬于公共部位。

要解決你的問題，首先要判斷這一工作陽臺的歸屬。在你手中持有的《房地產權證》的附圖中，如果記載了該部位為你所購買房屋的專有部位，且你在行使該部位權利時，沒有危及建筑物的安全，沒有損害其他業(yè)主的合法權益，則開發(fā)商無權要求你拆除裝修、恢復原狀。但是，如果該工作陽臺為小區(qū)業(yè)主的共用部位，業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，即小區(qū)的共用部分屬于全體業(yè)主共有，對此部分面積開發(fā)商無權擅自處分。開發(fā)商將屬于全體業(yè)主共有的部位擅自轉讓，侵害了全體業(yè)主的利益，在法律上是無效的。在此種情況下，你與開發(fā)商之間的商品房預售合同中關于轉讓工作陽臺的部分無效，合同其他部分如出售房屋的位置、價格等約定仍然有效。

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。所以，如果該工作陽臺是小區(qū)的共用部分，因此造成合同部分無效，你對所遭受的損失，可以要求開發(fā)商予以賠償。

《民法典》

第二百七十三條【業(yè)主對共有部分的權利和義務】業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。

業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

二、住宅小區(qū)頂樓陽臺頂屬于公共區(qū)域嗎？

現(xiàn)在有些住宅小區(qū)樓層較高，那么就導致頂樓陽臺幾乎只有最上面的人才會去利用。但即使下面其他業(yè)主不去使用頂樓，可是這頂樓的區(qū)域卻也并不當然就屬于使用著的人。不過，這一點在實際中很多業(yè)主是不清楚的。

在法律上，住宅小區(qū)頂樓陽臺頂屬于公共區(qū)域。

按規(guī)定，業(yè)主只對建筑物內的住宅、經營性用房等屬于個人專有部分享有所有權，而對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

因此，住宅小區(qū)的頂樓陽臺屬于公共區(qū)域。所以，要是有業(yè)主想要在頂樓建設圍墻，或是組織其他業(yè)主使用頂樓區(qū)域的話，都是違規(guī)的。

不過，要是有業(yè)主真在上面劃自己的私人區(qū)域，損害其他業(yè)主利益的，那么建議可以采取下面的處理方法：

1、找物業(yè)來幫忙解決。物業(yè)管理是為整個小區(qū)服務的，當發(fā)現(xiàn)有業(yè)主有私占公共區(qū)域的，那么就可以先讓物業(yè)去管管，提醒下對方。

2、可讓業(yè)委會去解決。業(yè)委會本來是代表全體業(yè)主的利益，所以在物業(yè)提醒沒用的情況下，就要積極找到業(yè)委會，讓他們代表其他業(yè)主跟對方說說。

3、向法院起訴維權。要是經過物業(yè)、業(yè)委會還不能解決的，那么現(xiàn)在只能進行收集證據向法院起訴。

在起訴的時候，可能得按照下面的步驟來：

1、先準備一份起訴狀，然后去那個人戶籍所在地的人民法院起訴，法院在審核材料受理后，就會給應訴通知書，然后等著開庭就行了。

2、需要的材料有，起訴書、身份材料、證據。證據這一塊，其實還是比較好收集的，畢竟這個頂樓區(qū)域要沒特殊約定的，都是屬于全體業(yè)主的。

3、受理費用為50元。

如果事實證據充分，那你們就很容易勝訴。拿到判決書后15天內，如果被告不履行判決，那還可以去申請法院強制執(zhí)行。

最后，在實際中，其實很多業(yè)主在遇上這種搶占頂樓區(qū)域并私設圍墻阻擋的，可能會自己動手就拆墻，這種行為是非常魯莽的，雖然對方可能確實是違規(guī)搭建，但你照樣沒有權利動手拆除對方的東西。這個時候，即使是生氣，但千萬要走對程序，先去法院起訴，拿到判決書后，對方還不肯及時拆除的，還要去法院申請強制執(zhí)行，此時才是可以動手的。不過，要是在起訴的時候你們人多沒辦法找到合適的代表人訴訟的，建議可以委托一兩個專業(yè)律師介入。

一、業(yè)主與物業(yè)有合同嗎

物業(yè)公司提供的服務主要是公共區(qū)域及公共設備設施服務，任何一位業(yè)主都無法對服務標的全權負責。

因此住宅項目的物業(yè)合同只有開發(fā)商和業(yè)委會可以同物業(yè)公司簽署。而開發(fā)商和業(yè)委會在合同中，代表了全體業(yè)主。

因此盡管沒有和具體的業(yè)主簽約，物業(yè)公司也必須履行合同約定，承擔管理責任；同樣業(yè)主也必須要遵守繳納物業(yè)費的義務。

《物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定，前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

三、陽臺內外歸個人所有嗎

《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號）的第二十八條中明確規(guī)定，拆遷市和區(qū)、縣人民政府所有、并指定有關單位管理的公有住房（以下簡稱直管公有住房）的，直管公有住房應當按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購買現(xiàn)住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照被拆遷房屋的房地產市場評估價對被拆遷人給予補償，政府對被拆遷人不再提供經濟適用住房。被拆遷人住房超過房改政策規(guī)定標準的，拆遷人應當扣除超標部分的補償款中屬于應當上繳財政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還?！稐l例》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式：由拆遷人對房屋所有人進行安置；未解除租賃協(xié)議，但對拆遷事宜協(xié)商一致的，由拆遷人對所有人補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷當事人三方權利義務是明確的。本條還規(guī)定了被拆遷人與承租人對解除租賃關系達不成一致協(xié)議時的處理方式：為保障承租人的權益不受損害，實行產權調換，被拆遷人與原承租人就新調換的房屋簽訂協(xié)議續(xù)租。本條款充分體現(xiàn)了民事活動中主體平等的原則。公房承租人對于所承租的公房只有居住和有限處分權。公房承租人對于所承租的公房的權利也不能以繼承的方式轉由其繼承人享有，只能通過變更的方式轉由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實體的處分。如果公房承租人以遺囑的方式對所承租的公房作出實體上處分的，該處分屬無權處分，在有權限的公房管理單位給與認可之前，該處分沒有任何法律上的效力。根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，拆遷補償?shù)氖軆敺綖楸徊疬w人，即被拆遷房屋的所有權人。存在公房租賃關系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關系或對承租人進行安置后才能獲得補償。在被拆遷人對承租人進行安置的情況下，不存在對承租人的金錢補償問題。但在解除租賃關系的情形中，被拆遷人通常以向承租人支付一定的金錢作為買斷承租人承租居住權的對價。承租的公房面臨拆遷或由承租人領取拆遷款后，在家庭成員之間如何分配成為目前面臨的一個法律問題，尤其是如何確定享受拆遷款分配人資格、如何在具備分配款項的成員之間確定分配比例，拆遷款是否遺產，自管分房與房改政策之間的關系能與影響承租人的權利等，司法實踐中往往出現(xiàn)承租人更名后，先前的承租人及其共同居住人是否可以分得拆遷補償款，由于現(xiàn)行法律對類似問題沒有規(guī)定，導致糾紛難以得到妥處，就此，長期代理承辦公房承租案件的專業(yè)律師通過案例，為您提供相關參考。

四、儲室上面有別人陽臺,底下陽臺使用權是公共的嗎?

法律分析：1、陽臺使用權是業(yè)主的。房屋外的公用陽臺一般屬于全體業(yè)主，房屋內的室內陽臺一般屬于房屋所有權人，封閉陽臺按全面積計算，半封閉陽臺按一半面積計算。

2、法律依據：

《中華人民共和國民法典》第二百七十二條，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

《中華人民共和國民法典》第二百七十三條，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

五、陽臺外空間使用權應當是誰的

法律分析：陽臺外空間使用權一般屬于全體業(yè)主，但合同另有約定除外。

法律依據：《民法典》第二百七十一條業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第二百七十二條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

第二百七十三條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。 　　

業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

注：民法典于2021年1月1日生效。

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投稿：卞安語

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