一、縉云房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),麗水市區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：

(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

(3)獎勵性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補(bǔ)償計算標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)。

(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格。

(二)房屋拆遷安置費(fèi)計算標(biāo)準(zhǔn)

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。

最后有幾點需要溫馨提醒：

1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補(bǔ)助費(fèi)為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費(fèi)為0;

3、被拆遷人獲得補(bǔ)償，表明該房屋由其自用。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

二、麗水拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

麗水拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要包括：(一)被征收房屋價值的補(bǔ)償；(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。一、土地征收時會產(chǎn)生以下三種費(fèi)用：1、是青苗費(fèi)和地上附著物的費(fèi)用。該筆費(fèi)用用于補(bǔ)償對土地進(jìn)行投入的人，是對其土地投入損失的補(bǔ)償。如果是土地承包經(jīng)營權(quán)人投入的，就補(bǔ)償給土地承包經(jīng)營權(quán)人;如果土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)了，就補(bǔ)償給受讓人。2、是安置費(fèi)。這筆費(fèi)用應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償給土地承包經(jīng)營權(quán)人，是對其喪失土地承包經(jīng)營權(quán)的補(bǔ)償。如果土地承包經(jīng)營權(quán)人的土地被征收之后，村集體又拿出同等的土地給該土地承包經(jīng)營權(quán)人承包，則這部分補(bǔ)償費(fèi)可以交給村集體。如果土地承包經(jīng)營權(quán)人的土地被征收后，村集體對其進(jìn)行了安置，為其安排了工作，這部分費(fèi)用就應(yīng)當(dāng)交給安置該村民的單位。土地承包經(jīng)營權(quán)人可以選擇不接受安置或另行安排承包地，而堅持要補(bǔ)償費(fèi)。3、是土地補(bǔ)償費(fèi)。這筆費(fèi)用是對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織喪失土地所有權(quán)的補(bǔ)償，應(yīng)該補(bǔ)償給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的所有成員對土地補(bǔ)償費(fèi)都擁有權(quán)利。依據(jù)《民法典》的規(guī)定，承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依法取得征地補(bǔ)償款，而承包人可以獲得的征地補(bǔ)償款主要包括地上附著物、青苗等的補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償?shù)?。二、征地補(bǔ)償時存在的常見問題：1、自留地合并為承包地征地補(bǔ)償款主要分為三種，土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和地上附著物及青苗補(bǔ)助費(fèi)安置補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)助費(fèi)直接給到被征地的農(nóng)民;十地補(bǔ)償費(fèi)不低于80%的部分屬干被征地農(nóng)民，剩余部分中村集體召開村民會議，決定如何分配2、自留地與承包地相互區(qū)分土地補(bǔ)償費(fèi):歸村集體所有;地上附著物及青苗補(bǔ)助費(fèi):歸被征地農(nóng)民所有;安置補(bǔ)助費(fèi):如果得到了安置，就拿不到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償:但是，如果沒有獲得安置，可以在自由選擇是拿補(bǔ)償還是買保險。3、農(nóng)村的自留地、自留山與自留草場都屬于集體所有，集體內(nèi)的成員對此只有使用權(quán)。集體內(nèi)成員不允許對此進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓或買賣，也不允許私自將自留地用于在修建房屋等其他。法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理?？h級以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門(以下簡稱房屋拆遷管理部門)對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。縣級以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進(jìn)行?？h級以上人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。第六條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。第七條 申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料:(一)建設(shè)項目批準(zhǔn)文件;(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(三)國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;(四)拆遷計劃和拆遷方案;(五)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進(jìn)行審查;經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

三、麗水拆遷補(bǔ)償規(guī)定

法律分析：

(一)被征收房屋價值的補(bǔ)償；(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、縉云縣房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律客觀：最新麗水市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)第二十條被拆遷人屬于拆遷所在地農(nóng)民的，被拆除的住宅房屋，實行貨幣安置、公寓安置或遷建安置。貨幣安置指由拆遷人按照被拆住宅房屋的貨幣補(bǔ)償金額，提供安置資金，由被拆遷人自行解決住宅房屋。公寓安置是指以政府或拆遷人提供的多層成套住宅房屋，作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換用房，安置被拆遷人。遷建安置是指由拆遷人按照被拆住宅房屋重置價結(jié)合成新對被拆遷人予以補(bǔ)償，并按照有關(guān)規(guī)定辦理用地手續(xù)，在規(guī)劃確定的地點建房進(jìn)行安置。第二十一條貨幣安置。實行貨幣安置的，按照以下規(guī)定辦理：(一)被拆房屋貨幣補(bǔ)償金額由具有法定資格評估機(jī)構(gòu)以房屋拆遷許可證核發(fā)時政府公布的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價為基本依據(jù)，根據(jù)被拆房屋的區(qū)位、用途、環(huán)境、結(jié)構(gòu)、建>面積、成新、層次、朝向等因素評估確定。評估機(jī)構(gòu)在確定被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格前，應(yīng)當(dāng)聽取被拆遷人的意見。貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價的確定，參照《麗水市城市房屋拆遷管理辦法》的方法執(zhí)行。被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格實行公示制。(二)被拆房屋按照貨幣補(bǔ)償金額給予補(bǔ)償后，按房地產(chǎn)評估價再給予被拆遷人20%的獎勵。第二十二條公寓安置。實行公寓安置的，按照以下規(guī)定辦理：(一)公寓安置房實行統(tǒng)一規(guī)劃，由市政府或拆遷人統(tǒng)一建設(shè)，土地供應(yīng)方式為出讓，公寓安置房可以直接上市交易。(二)被拆遷人在麗水城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)只有一處集體所有土地上的住宅房屋的，安置的住房面積按照以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：1-2人戶，被拆房屋建>面積不足80平方米的，安置建>面積為80平方米;被拆房屋建>面積在80-120平方米的，按照被拆房屋建>面積安置;被拆房屋建>面積超過120平方米的，安置建>面積為120平方米。3人戶，被拆房屋建>面積不足120平方米的，安置建>面積為120平方米;被拆房屋建>面積在120-180平方米的，按照被拆房屋建>面積安置;被拆房屋建>面積超過180平方米的，安置建>面積為180平方米。4人戶，被拆房屋建>面積不足180平方米的，安置建>面積為180平方米;被拆房屋建>面積在180-240平方米的，按照被拆房屋建>面積安置;被拆房屋建>面積超過240平方米的，安置建>面積為240平方米。5人以上戶，被拆房屋建>面積不足240平方米的，安置建>面積為240平方米;被拆房屋建>面積在240-300平方米的，按照被拆房屋建>面積安置;被拆房屋建>面積超過300平方米的，安置建>面積為300平方米。(三)被拆遷人在麗水城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)有多處集體所有土地上住宅房屋的，在實行安置時應(yīng)當(dāng)合并計算其住宅房屋面積。(四)公寓安置房的貨幣結(jié)算：安置房建>面積與被拆房屋建>面積相等的部分，按被拆房屋重置價結(jié)合成新進(jìn)行差價結(jié)算;當(dāng)安置建>面積大于被拆房屋建>面積時，如果安置房面積在安置標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，面積超出部分按照安置房成本價結(jié)算，如果安置房面積高于安置標(biāo)準(zhǔn)，面積超出部分按照安置房竣工時同類地段商品房市場價結(jié)算;當(dāng)被拆房屋建>面積大于安置房建>面積時，超出部分按照貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。公寓安置房因自然產(chǎn)權(quán)不可分割而使總安置面積增加在五平方米以內(nèi)的部分，按照公寓安置房成本價結(jié)算。公寓安置房成本價由拆遷人報價格主管部門核準(zhǔn)。第二十三條遷建安置。實行遷建安置的，按照以下規(guī)定辦理：(一)被拆遷人選擇異地安置并同意進(jìn)入指定安置地點的，可以實行遷建安置。(二)遷建安置用地應(yīng)當(dāng)在城市規(guī)劃指導(dǎo)下集中統(tǒng)一規(guī)劃。(三)實行遷建安置的，安排住宅房屋建>占地面積根據(jù)被拆遷人家庭的常住戶口人數(shù),劃分為四個標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：3人以下戶：安排房屋建>占地面積為54平方米;4人戶：安排房屋建>占地面積為72平方米;5人戶：安排房屋建>占地面積為90平方米;6人以上戶：安排房屋建>占地面積為108平方米。(四)被拆除的房屋，根據(jù)不同情況予以補(bǔ)償：當(dāng)被拆房屋建>占地面積少于或等于新安排房屋建>占地面積時，如果被拆房屋建>面積少于(含等于)新建房屋建>面積的，被拆房屋按照重置價結(jié)合成新給予補(bǔ)償，如果被拆房屋建>面積多于新建房屋建>面積的，超出部分在扣除該部分建>面積所分?jǐn)偟耐恋爻杀举M(fèi)用后，按貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。當(dāng)被拆房屋建>占地面積大于新安排房屋建>占地面積時，其被拆房屋建>占地面積與新建房屋建>占地相等部分的房屋建>面積，按上款規(guī)定補(bǔ)償，其余部分按貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。在上述補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中，同一戶如有不同層次的被拆房屋，其房屋建>面積應(yīng)按該房屋的建>占地面積平均分?jǐn)傆嬎恪?五)新安排房屋建>占地面積與被拆房屋建>占地面積相等部分(包括間距)征地和安置點的各種費(fèi)用，以及新安排房屋建>面積與被拆房屋建>面積相等部分的各種規(guī)費(fèi)由拆遷人支付;超過被拆房屋建>占地和建>面積(包括間距)部分的土地成本費(fèi)和各種規(guī)費(fèi)由被拆遷人支付。第二十四條實行公寓和遷建安置的，安置人口按照被拆遷人家庭常住戶口人數(shù)確定，有下列情形之一的，可增加一個安置人口：(一)已婚尚未有子女的;(二)已領(lǐng)取獨(dú)生子女證的;被拆遷人家庭成員在本村雖無常住戶口，但屬下列情形之一的，可計入安置人口：(一)與本村村民結(jié)婚3年以上的農(nóng)業(yè)戶口的配偶;(二)配偶為非農(nóng)業(yè)人口且未享受房改房、集資房>策或購買過經(jīng)濟(jì)適用房的;(三)子女為非農(nóng)業(yè)人口，尚未成家隨父母居住，且未享受房改房、集資房>策或購買過經(jīng)濟(jì)適用房的;(四)原戶口在本村的現(xiàn)役、復(fù)轉(zhuǎn)退軍人(不含現(xiàn)役軍官和已在外結(jié)婚定居人口);(五)原戶口在本村的大中專院校在校學(xué)生;(六)原戶口在本村的監(jiān)獄政刑、勞動教養(yǎng)人員;(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他人員。第二十五條被拆遷人有下列情況之一的，不作為公寓安置和遷建安置的人口計入：(一)不符合分家立戶條件的;(二)父母與子女雖獨(dú)立分戶，但父母隨子女居住且已享受過審批建房的;(三)買賣或以其它形式轉(zhuǎn)讓房屋的;(四)其他不符合公寓安置和遷建安置條件的。第二十六條被拆遷人有下列情況之一的，不予遷建安置：(一)被拆遷住宅建>占地面積未達(dá)到36平方米的;(二)除被拆除的住宅外，另有一處及一處以上集體土地住宅房屋產(chǎn)權(quán)的。

五、麗水市市區(qū)2005年房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價方案

(一)住宅、辦公用房磚混二等貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價：

一類地段：3510元/平方米;

二類地段：3400元/平方米;

三類地段：2610元/平方米;

四類地段：1950元/平方米;

五類地段：1270元/平方米。

(二)住宅、辦公用房地段等級劃分范圍詳見《麗水市區(qū)2005年住宅、辦公用房拆遷地段等級劃分圖》。

(三)住宅、辦公用房修正系數(shù)幅度：

1、區(qū)位差價修正系數(shù)幅度為-10%—+10%;

2、其他因素修正系數(shù)幅度為-5%—+10%，適用于戶型、特殊結(jié)構(gòu)形式、周圍環(huán)境等因素。

3、市場系數(shù)：-3%—+5%，視基準(zhǔn)價公布后實施項目拆遷時的市場變動情況確定。

二、工業(yè)用房拆遷補(bǔ)償價按《麗水市區(qū)2005年工業(yè)用房拆遷等級劃分圖》劃分等級，由有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)評估確定。評估公式為：土地評估價+房屋重置價。

三、商業(yè)用房拆遷補(bǔ)償價按《麗水市區(qū)2005年商業(yè)用房拆遷地段等級圖》和《麗水市區(qū)2005年商業(yè)用房拆遷路線價圖》劃分等級，由有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)評估確定。

麗水市市區(qū)2005年房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價方案說明

一、確定基準(zhǔn)價方案的過程

根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《浙江省城市房屋拆遷管理條例》和《麗水市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，2005年3月市建設(shè)局會同計劃、國土資源等部門，就2005年我市市區(qū)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價的有關(guān)問題進(jìn)行討論研究，對定價原則、地段劃分原則、價格采樣依據(jù)等主要問題形成一致意見。在各部門進(jìn)行了大量調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，經(jīng)過反復(fù)討論、多次調(diào)整，形成2005年房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價方案。

二、確定基準(zhǔn)價的原則

以《浙江省城市房屋拆遷管理條例》第二十二條的規(guī)定為原則，即：被拆房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價，由市、縣房屋拆遷主管部門會同價格、國土資源、規(guī)劃等行政主管部門按照當(dāng)?shù)厣弦荒甓韧惖囟?、同類用途新建房屋的市場平均價格分別確定。

三、房屋用途的劃分

按《浙江省房屋拆遷價格評估暫行辦法》第三條第(五)款規(guī)定分為住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房及其它房屋用途。

四、地段等級的類別劃分

參照麗水市區(qū)2004年基準(zhǔn)地價等級劃分。

五、主要的價格資料依據(jù)

市建設(shè)局掌握的2004年度市區(qū)各房地產(chǎn)開發(fā)公司的商品房銷售價格、數(shù)量等資料。

六、基準(zhǔn)價的確定

按照確定房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)的原則，采用真實的價格依據(jù)，按照地段劃分類別，確定拆遷房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價如下：

1、住宅

按照附件的資料分析：2004年一類地段的平均價是3660元/平方米;二類地段的平均價是3550元/平方米;三、四、五類沒有成交案例。

附件一中大部分新建商品房住宅房屋結(jié)構(gòu)達(dá)到磚混一等、鋼混二等水平。

根據(jù)附件一的價格，對房屋結(jié)構(gòu)等級進(jìn)行修正(磚混二等530元/m2，磚混一等600元/m2，鋼混二等690元/m2)，修正到磚混二等，建筑物重置價—150元/m2，確定一、二類地段的磚混二等補(bǔ)償基準(zhǔn)價分別為3510元/平方米、3400元/平方米。由于三類、四類、五類地段缺乏案例，我們結(jié)合基準(zhǔn)地價的級差程度和市區(qū)房價的總體上漲水平以及該類地段原補(bǔ)償基準(zhǔn)價，經(jīng)有關(guān)專業(yè)人員分析將一類、二類地段基準(zhǔn)價相當(dāng)于去年同地段基準(zhǔn)價上浮百分比的平均數(shù)，作為三類地段上浮的百分率，得出三類地段磚混二等補(bǔ)償基準(zhǔn)價2610元/m2。四類、五類地段，我們通過對周邊環(huán)境調(diào)查、分析，確定該地段基準(zhǔn)價分別在原補(bǔ)償基準(zhǔn)價的基礎(chǔ)上浮20%、15%，得出四、五類地段磚混二等的補(bǔ)償基準(zhǔn)價分別為1950元/m2、1270元/m2。

2、辦公用房：參照住宅。

3、工業(yè)用房：參照上一年方法，即土地評估價格+房屋重置價。

4、商業(yè)用房：參照上年方法，由有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定商業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償價。

5、住宅、辦公用房區(qū)位差價系數(shù)幅度-10%—10%，其它因素修正幅度-5%—10%，是根據(jù)有關(guān)評估規(guī)范的要求最大限度限制估價人為因素。

七、被拆房屋貨幣補(bǔ)償水平分析

國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條和《浙江省城市房屋拆遷管理條例》第三十一條規(guī)定拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。這一規(guī)定體現(xiàn)了等價補(bǔ)償?shù)脑瓌t，也就是說：被拆房屋的市場價值就是該被拆房屋的拆遷補(bǔ)償金額。按照國務(wù)院、浙江省確定的拆遷補(bǔ)償原則，我們通過新建商品房市場價格、房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價、被拆房屋市場價值、被拆房屋補(bǔ)償金額、被拆房屋實際獲補(bǔ)金額五個方面的比較來分析2005年我市的拆遷房屋貨幣補(bǔ)償水平。

以一類地段為例，2004年新建商品房市場價格平均水平為3660元/m2。而由于開發(fā)商現(xiàn)打破計劃經(jīng)濟(jì)條件下樓層、朝向等差價系數(shù)總和為0的規(guī)則，在實際銷售中，樓層、朝向系數(shù)突破零，個別樓盤的層次、朝向系數(shù)甚至加到20%，所以出現(xiàn)個別套房售價超過4500元/m2的情況。

因為被拆房屋都為已建成使用的房屋，所以反映被拆房屋市場價值的最貼切的參照物就是與被拆房屋相似的二手房的市場價。經(jīng)過對市區(qū)2004年第四季度近似拆遷房屋的二手房市場成交價格的統(tǒng)計(附件二)的分析，我市2004年第四季度二手房交易的價格平均水平為一類地段3240元/m2，二類地段為2994元/m2，三類地段為2554元/m2。按照2005年基準(zhǔn)價方案確定的補(bǔ)償價格，被拆房屋的成新率(磚混結(jié)構(gòu))按80%的平均水平來測算，一類地段磚混二等房屋拆遷的基本補(bǔ)償水平為3510-530×(1-80%)=3404元/m2;二類地段磚混二等房屋的拆遷補(bǔ)償水平為3400-530×(1-80%)=3294元/m2;三類地段磚混二等房屋的拆遷補(bǔ)償水平為2610-530×(1-80%)=2504元/m2。

由此可見，按本方案確定的基準(zhǔn)價補(bǔ)償水平高于二手房的市場價格，也就是說，拆遷補(bǔ)償價格高于被拆房屋實際價值，再加上8%的政府補(bǔ)貼，被拆房屋應(yīng)該是得到實惠的。

我們假設(shè)拆遷附件二中第21號案例在2005年4月1日實施拆遷，對該房屋按拆遷房屋評估辦法評估確定該房處一類地段中，該房2001年竣工，結(jié)構(gòu)為磚混二等，六層樓房的第二層，區(qū)位系數(shù)+5%，戶型、結(jié)構(gòu)、周圍因素等其它因素一般，修正系數(shù)為0%，層次系數(shù)+2%，2004年末到05年4月1日市場系數(shù)調(diào)節(jié)為+3%，扣除折舊530×4%，則補(bǔ)償價格為[3510×(1+5%)×(1+0%)(1+3%)(1+2%)—530×4%=3851元/m2。加上政府補(bǔ)貼8%，實際獲補(bǔ)金額為3851×(1+8%)=4159元/m2。我們通過對該案例的評估以新建商品房市場價格、基準(zhǔn)價、二手房的市場價、被拆房屋的補(bǔ)償金、被拆房屋的實際獲補(bǔ)金額五項進(jìn)行比較(見下表)，可以看到，按照方案確定的基準(zhǔn)價對被拆房進(jìn)行評估補(bǔ)

新建商品房

市場價格

補(bǔ)償基準(zhǔn)價

被拆房屋的市場價值

(二手房市場價)

被拆房屋補(bǔ)償金

被拆房屋

實際獲補(bǔ)金額

3660-4500

3510元/m2

3400元/m2

3851元/m2

4159元/m2

償?shù)慕痤~，與新建商品房的市場價格接近，但大大高于被拆房屋的實際價值。也就是說，被拆遷人用獲得的補(bǔ)償金額去買同等水平的房屋還有盈余;去買比被拆房屋品質(zhì)好的新建的商品房，則可能還要自己掏很少一部分錢來補(bǔ)，我們認(rèn)為這是合理的。因為買同等水平的房屋有盈余，在物質(zhì)上體現(xiàn)了對被拆遷人為城市建設(shè)所作貢獻(xiàn)的肯定。買品質(zhì)較好的新建房屋，自己要補(bǔ)貼一點，體現(xiàn)了被拆遷人追求更高生活品質(zhì)所應(yīng)有的付出。從對實際案例的評估過程中，我們可以發(fā)現(xiàn)，拆遷房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價并不是被拆房屋的實際補(bǔ)償價，而只是反映某種標(biāo)準(zhǔn)條件下的價格水平(我們公布基準(zhǔn)價所設(shè)定的條件是新建磚混二等住宅)。這個被設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)條件越高，則基準(zhǔn)價越高，而實際補(bǔ)償過程中若補(bǔ)償對象相對標(biāo)準(zhǔn)條件低的，補(bǔ)償價要根據(jù)地段區(qū)位、成新、層次、環(huán)境、市場等因素向下修正。相對條件高的，還要向上修正，最終的補(bǔ)償價格還是要按照等價補(bǔ)償?shù)脑瓌t，按房地產(chǎn)市場評估價確定。

一、農(nóng)村建設(shè)宅基地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么?

1、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補(bǔ)償。“分開補(bǔ)償”，是指土地補(bǔ)償和地上附著物補(bǔ)償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補(bǔ)償。

一是宅基地補(bǔ)償，二是房屋補(bǔ)償。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補(bǔ)償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋補(bǔ)償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。

2、土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)的是土地使用權(quán)，一般分為2種形式：一是貨幣補(bǔ)償，二是置換補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償就是根據(jù)相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你；置換補(bǔ)償就是在規(guī)劃的安置區(qū)域按不同低價折換成多少平方米對你進(jìn)行安置。

還有就是房屋及地上附著物的補(bǔ)償，這個補(bǔ)償?shù)臉?biāo)的是物產(chǎn)所有權(quán)，包含了你所有的房屋、構(gòu)筑物、相關(guān)設(shè)施、樹木蔬果等等，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實施方案上應(yīng)該是一欄一欄非常細(xì)非常清楚的，這個你可以向征地方要來看看。這項補(bǔ)償一般就只有一種補(bǔ)償方式了，就是貨幣補(bǔ)償。

3、房屋拆遷補(bǔ)償價由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)成。計算公式為：

房屋拆遷補(bǔ)償=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價乘宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價

宅基地區(qū)位補(bǔ)償價參照當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品房住宅均價、城市規(guī)劃等綜合確定。拆遷中認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)經(jīng)合法批準(zhǔn)、切不超控制標(biāo)準(zhǔn)。房屋重置成新均價是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400--700元/平方米幅度內(nèi)確定。戶均安置面積，按照100-150平方米控制，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)水平、農(nóng)民居住情況確定。

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投稿：皮樂鈺

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