一、瀾石拆遷補償,90億入場城中村改造 新鴻基的廣佛命題

鄔瓊

自去年12月30日起至今年3月，香港地產(chǎn)大佬新*基地產(chǎn)在佛山及廣州兩地先后拿下廣佛兩地三個舊改項目，總占地面積達81萬平米，前期土地總投入超過90億元人民幣。

新*基方面對本報表示，目前新*基地產(chǎn)對其內地與香港地產(chǎn)業(yè)務的比重指標已作出修正，不再對內地地產(chǎn)業(yè)務占集團業(yè)務的比重做具體要求。

“集團看好內地房地產(chǎn)的增長潛力，期待內地地產(chǎn)業(yè)務能為新*基帶來更多的盈利?！毙?基地產(chǎn)代理有限公司執(zhí)行董事蘇*強說。

在廣東省尋求以“舊改”為突破點，提升城鎮(zhèn)土地集約化作用的背景之下，此前對內地日益高漲的地價頗為忌憚的新*基地產(chǎn)悄然將自己內地地產(chǎn)業(yè)務的重心調整至廣佛地區(qū)的舊改項目。

便利的舊改

新*基地產(chǎn)于2007年首次介入廣東舊改。當年9月，**地產(chǎn)及**泰富以46億元的價格拍得廣州首個城中村改造項目——獵德村改造項目。隨后兩家開發(fā)商向外界表示，獵德村項目引入新*基地產(chǎn)作為合作方開發(fā)該項目，三方投資比例各占1/3。

但新*基進入廣東舊改并非一帆風順，其介入廣州獵德項目后，相關規(guī)劃遲遲未被批準，時至去年10月，廣州市規(guī)劃局方才在其網(wǎng)站上公示獲批后的規(guī)劃方案。新*基方面表示，在三方合作中，新*基負責商場部分的開發(fā)，但此部分項目要在亞運會后方能動工。

即便如此，新*基似乎依然癡心廣東相關舊改項目。自去年12月底和今年2月，新*基先后拿下佛山市禪城區(qū)瀾石舊城改造項目一、二期地塊后，今年3月，新*基又與廣州市林和村達成協(xié)議，拿下該村6萬平米的城中村改造項目。

針對為何新*基更看中廣佛兩地的舊改項目的提問，新*基方面僅表示，廣佛兩地的舊改操作相對便利。新*基并未回答廣佛兩地舊改與深圳舊改的差別，但**恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理何*鴻認為，在舊改方面，政策的支持力度更大，廣佛兩地采取了更為靈活的策略。

何*鴻認為，一方面廣佛兩地小產(chǎn)權房問題并不突出;另一方面，在征地拆遷補償方面給予了更為靈活的措施，允許村通過各種方式自主進行改造，并在落實相關回遷房產(chǎn)權政策上予以便利。此外，何*鴻認為，開發(fā)商在介入城中村改造后并不需要直接進行與村民的拆遷溝通工作是一個重要的方面，他們無須面對復雜的拆遷爭議。

據(jù)新*基展(中國)有限公司華南區(qū)總經(jīng)理黃*媚表示，目前林和村的相關拆遷方案有林和村村委與新*基方面共同制定，但相關拆遷工作則由雙方共同完成。

二、新鴻基斥90億廣佛舊改 城中村改造艱難突圍

經(jīng)濟觀察報記者鄔-瓊自去年12月30日起至今年3月，香港地產(chǎn)大佬新*基地產(chǎn)先后在佛山及廣州兩地先后拿下廣佛兩地三個舊改項目，總占地面積達81萬平米，前期土地總投入超過90億元人民幣。

新*基方面對本報表示，目前新*基地產(chǎn)目前對其內地與香港地產(chǎn)業(yè)務的比重指標已作出修正，不再對內地地產(chǎn)業(yè)務占集團業(yè)務的比重做具體要求。

“集團看好內地房地產(chǎn)的增長潛力，期待內地地產(chǎn)業(yè)務能為新*基帶來更多的盈利?！毙?基地產(chǎn)代理有限公司執(zhí)行董事蘇*強說。

在廣東省尋求以“舊改”為突破點，提升城鎮(zhèn)土地集約化利用的背景之下，此前對內地日益高漲的地價頗為忌憚的新*基地產(chǎn)悄然將自己內地地產(chǎn)業(yè)務的重心調整至廣佛地區(qū)的舊改項目。

便利的舊改

新*基地產(chǎn)于2007年首次介入廣東舊改。當年9月，**地產(chǎn)及**泰富以46億元的價格拍得廣州首個村中村改造項目——獵德村改造項目。隨后兩家開發(fā)商向外界表示，獵德村項目引入新*基地產(chǎn)作為合作方開發(fā)該項目，三方投資比例各占1/3。

亦在同年9月，新*基還與深圳龍崗區(qū)政府簽約表示將投資建設布吉、坂田、龍崗三個街道的4個舊改項目，當時預計總建筑面積超過70萬平方米，投資將達近50億元。

但新*基進入廣東舊改并非一帆風順，其介入廣州獵德項目后，相關規(guī)劃遲遲未被批準，時至去年10月，廣州市規(guī)劃局方才在其網(wǎng)站上公示獲批后的規(guī)劃方案。新*基方面表示，在三方合作中，新*基負責商場部分的開發(fā)，但此部分項目要在亞運會后方能動工，同時，新*基方面亦表示，公司已經(jīng)退出深圳舊改項目。

即便如此，新*基似乎依然癡心廣東相關舊改項目。自去年12月底和今年2月，新*基先后拿下佛山市禪城區(qū)瀾石舊城改造項目一、二期地塊后，今年3月，新*基又與廣州市林和村達成協(xié)議，拿下該村6萬平米的城中村改造項目。

針對為何新*基更看中廣佛兩地的舊改項目的提問，新*基方面僅表示，廣佛兩地的舊改操作相對便利。新*基并未回答廣佛兩地舊改與深圳舊改的差別，但**恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理何*鴻認為，在舊改方面，政策的支持力度更大，廣佛兩地采取了更為靈活的策略。

何*鴻認為，一方面廣佛兩地小產(chǎn)權房問題并不突出;另一方面，在征地拆遷補償方面給予了更為靈活的措施，允許村通過各種方式自主進行改造，并在落實相關回遷房產(chǎn)權政策上予以便利。此外，何*鴻認為，開發(fā)商在介入城中村改造后并不需要直接進行與村民的拆遷溝通工作是一個重要的方面，他們無須面對復雜的拆遷爭議。

三、90億入場城中村改造 新鴻基的“廣佛”命題

鄔瓊

自去年12月30日起至今年3月，香港地產(chǎn)大佬新*基地產(chǎn)在佛山及廣州兩地先后拿下廣佛兩地三個舊改項目，總占地面積達81萬平米，前期土地總投入超過90億元人民幣。

新*基方面對本報表示，目前新*基地產(chǎn)對其內地與香港地產(chǎn)業(yè)務的比重指標已作出修正，不再對內地地產(chǎn)業(yè)務占集團業(yè)務的比重做具體要求。

“集團看好內地房地產(chǎn)的增長潛力，期待內地地產(chǎn)業(yè)務能為新*基帶來更多的盈利?！毙?基地產(chǎn)代理有限公司執(zhí)行董事蘇*強說。

在廣東省尋求以“舊改”為突破點，提升城鎮(zhèn)土地集約化作用的背景之下，此前對內地日益高漲的地價頗為忌憚的新*基地產(chǎn)悄然將自己內地地產(chǎn)業(yè)務的重心調整至廣佛地區(qū)的舊改項目。

便利的舊改

新*基地產(chǎn)于2007年首次介入廣東舊改。當年9月，**地產(chǎn)及**泰富以46億元的價格拍得廣州首個城中村改造項目——獵德村改造項目。隨后兩家開發(fā)商向外界表示，獵德村項目引入新*基地產(chǎn)作為合作方開發(fā)該項目，三方投資比例各占1/3。

但新*基進入廣東舊改并非一帆風順，其介入廣州獵德項目后，相關規(guī)劃遲遲未被批準，時至去年10月，廣州市規(guī)劃局方才在其網(wǎng)站上公示獲批后的規(guī)劃方案。新*基方面表示，在三方合作中，新*基負責商場部分的開發(fā)，但此部分項目要在亞運會后方能動工。

即便如此，新*基似乎依然癡心廣東相關舊改項目。自去年12月底和今年2月，新*基先后拿下佛山市禪城區(qū)瀾石舊城改造項目一、二期地塊后，今年3月，新*基又與廣州市林和村達成協(xié)議，拿下該村6萬平米的城中村改造項目。

針對為何新*基更看中廣佛兩地的舊改項目的提問，新*基方面僅表示，廣佛兩地的舊改操作相對便利。新*基并未回答廣佛兩地舊改與深圳舊改的差別，但**恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理何*鴻認為，在舊改方面，政策的支持力度更大，廣佛兩地采取了更為靈活的策略。

何*鴻認為，一方面廣佛兩地小產(chǎn)權房問題并不突出;另一方面，在征地拆遷補償方面給予了更為靈活的措施，允許村通過各種方式自主進行改造，并在落實相關回遷房產(chǎn)權政策上予以便利。此外，何*鴻認為，開發(fā)商在介入城中村改造后并不需要直接進行與村民的拆遷溝通工作是一個重要的方面，他們無須面對復雜的拆遷爭議。

據(jù)新*基展(中國)有限公司華南區(qū)總經(jīng)理黃*媚表示，目前林和村的相關拆遷方案有林和村村委與新*基方面共同制定，但相關拆遷工作則由雙方共同完成。

四、新鴻基斬獲廣佛兩大CBD舊改項目 林和村項目今年有望面市

3月25日，禪城區(qū)瀾石片區(qū)改造工程入戶動遷將正式啟動。而在3月17日，**基地產(chǎn)也專門舉行“2010廣佛媒體見面會”(見左圖)，通報了去年公司的中期業(yè)績以及廣佛兩地項目的最新進展情況。

據(jù)了解，今年春節(jié)前后，**基地產(chǎn)先后獲得了佛山瀾石片區(qū)和廣州林和村等兩地的舊城改造項目，總建筑面積近300萬平方米。其中，瀾石舊改片區(qū)項目分別于去年12月30日和今年2月20日獲得。作為迄今為止規(guī)模位列全國前列的舊城改造項目、企業(yè)參與重點城市核心區(qū)域建設的單個最大規(guī)模項目，也是**基地產(chǎn)在國內投資的最大規(guī)模單個項目，瀾石舊城改造項目刷新了多個紀錄，其總成交金額達81.65億元，總建筑面積逾280萬平方米，計劃建成由大型商場、寫字樓、優(yōu)質住宅組成的大型城市綜合體。

而另一個地處廣州中央商務區(qū)的林和村舊改項目，是目前廣州地區(qū)啟動改造的9個城中村當中最優(yōu)質的一個，其占地約6.4萬平方米，建筑面積約40萬平方米，**基地產(chǎn)將與舊村直接合作開發(fā)，計劃打造成一個包含服務公寓、優(yōu)質住宅及寫字樓等產(chǎn)品在內、服務于天河商圈的優(yōu)質住宅社區(qū)。據(jù)**基發(fā)展(中國)有限公司華南區(qū)總經(jīng)理黃*媚介紹，該項目將于亞運前完成拆遷，亞運后開始建設，2012年有望正式推出市場，項目將先行建設村民回遷部分。

此外，黃*媚在會上還向記者透露，**基地產(chǎn)在佛山的商業(yè)項目———南海廣場約6萬平方米的二期工程將力爭于今年內動工，建成后將與現(xiàn)有的南海廣場融為一體，成為規(guī)模媲美天河城的大型ShoppingMall。

五、“連下三城”_新鴻基“中意”廣東舊改項目

越來越多的開發(fā)商加入“三舊改造”這場盛宴。

香港開發(fā)巨頭新鴻基地產(chǎn)(00016.HK)日前與廣州林和村低調地簽訂了合作開發(fā)的協(xié)議，與富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等一樣，這家香港開發(fā)商在廣州新一輪的“舊改”中占得先機。

盡管新鴻基并非廣州本土發(fā)家的企業(yè)，其多年來在廣州市場上發(fā)展也較為緩慢，但該公司卻已經(jīng)涉足了廣州兩個城中村改造項目，一個是早前協(xié)同富力地產(chǎn)、合景泰富合作開發(fā)的獵德村，一個便是此番獨自簽下的林和村。而這些當然也并非新鴻基企圖在“舊城改造”中獲利的全部。

早在2007年底，新鴻基曾與深圳市政府就舊改項目有過意向溝通。有消息顯示，當年9月份，新鴻基原實際控制人郭炳湘和深圳龍崗區(qū)政府簽約，表示將投資建設布吉、坂田、龍崗三個街道的4個舊改項目，預計總建筑面積超過70萬平方米，投資將達近50億元，原計劃于2011年完成。

當時有報道稱，該項目是龍崗區(qū)引進的重點項目，也是新鴻基在深圳的首次重大投資。郭炳湘當時曾承諾要在龍崗投資建設高質量高檔次的住宅、商場等，其中龍崗中心城項目將建成地標性建筑物。

但在2008年年中新鴻基家族劇變之后，一度有消息稱新鴻基將退出該項目，而4個舊改項目也隨之陷入沉默，截至目前，外界對此事件尚無定論。

不過，這并不意味著新鴻基放棄了這一塊市場空間。之前不久，林和村在與多家開發(fā)商進行接觸、溝通之后，最終選擇了新鴻基作為合作方，雙方還簽訂了框架協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，新鴻基必須在3月10日之前向雙方共管賬戶中匯入9.5億元首筆款項，其中2.2億為村民安置臨遷費，3000萬用于原林和小學擴建，另外7億元是保證金。“保證金”，在每一宗國有土地出讓中都會被提及，但在廣州的城中村改造中，還頭一次被提及。據(jù)悉，這一款項主要是為了防止復建房爛尾而設置的。

此外，新鴻基還于去年12月和今年2月先后兩次在佛山拍下兩個“舊改”項目，一個是以34.6億元奪得佛山瀾石舊改的三宗地塊，折合樓面地價2688元/平方米，另一個便是斥資47.05億拿下該片區(qū)改造的最后一片綜合地塊。就在2月22日該幅地塊拍賣當天，新鴻基發(fā)展(中國)有限公司南中國總經(jīng)理黃少媚也出現(xiàn)在佛山拍賣現(xiàn)場，并表示由于瀾石改造項目比較大，符合新鴻基的發(fā)展要求。

據(jù)悉，新鴻基連續(xù)兩次拿地動作，已經(jīng)使得該公司一躍成為了佛山最大的“地主”，土地儲備也超出了許多早已進入該市場的同行。

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投稿：傅丹琴

內容審核：馮立影律師