一、丁家莊拆遷怎么補(bǔ)償?shù)?南京經(jīng)適房可上市交易廉租房可申買部分產(chǎn)權(quán)

南京市房管局日前下發(fā)《關(guān)于貫徹〈南京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施細(xì)則〉、〈南京市廉租住房保障實(shí)施細(xì)則〉的若干規(guī)定》，率先出臺(tái)了關(guān)于住房保障的整套管理辦法。從今天起，該市經(jīng)濟(jì)適用住房以及廉租房購得全部產(chǎn)權(quán)滿5年的，可以上市交易，收益的50%將上交政府；但除由該市住房保障辦按原供應(yīng)價(jià)格回購的外，不再享受任何住房保障政策

該市規(guī)定，購買經(jīng)濟(jì)適用房滿5年的方可上市交易，銷售對(duì)象不限；未滿5年確需轉(zhuǎn)讓的，由該市住房保障辦按原供應(yīng)價(jià)格予以回購。房主在出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房條件的居民時(shí)，或者經(jīng)適房互換的，不需繳納收益。但如出售給其他居民，則須上交50%的差價(jià)收益，用于該市保障住房的建設(shè)。銷售之后該房源就不再是經(jīng)適房，而是成了普通商品房。

同時(shí)出爐的廉租住房共有產(chǎn)權(quán)管理辦法中提出，已承租廉租住房的可申請(qǐng)購買部分產(chǎn)權(quán)，房?jī)r(jià)參照同地段經(jīng)濟(jì)適用房。購買者首次購買的份額不得低于50%，其后可分兩次購?fù)暧囝~，其中5年內(nèi)可按原售價(jià)繼續(xù)購買剩余的產(chǎn)權(quán)份額；5年后的購買價(jià)格，則由該市有關(guān)部門重新核定。一旦購買下整個(gè)產(chǎn)權(quán)之后，該房產(chǎn)便由廉租房變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房。同樣，在取得全部產(chǎn)權(quán)滿5年后，該房產(chǎn)可上市自由交易。上市交易的，除由該市住房保障辦按原購買價(jià)格回購的外，均不再享受任何形式的住房保障政策或購買其他政策性住房

一、北京回遷房買賣稅費(fèi)怎么算

北京的回遷房屬于二類經(jīng)濟(jì)適用房，稅費(fèi)的計(jì)算一般按照二類經(jīng)濟(jì)適用房來進(jìn)行。二類經(jīng)濟(jì)適用房“等同于經(jīng)濟(jì)適用房管理”的房產(chǎn)類型，這類房產(chǎn)大多為“拆遷安置”類房產(chǎn)或者“回遷房”，他們只是產(chǎn)權(quán)證標(biāo)注為經(jīng)濟(jì)適用房，行政管理上比照經(jīng)濟(jì)適用房，但是不受經(jīng)濟(jì)適用房5年的限制，只要取得產(chǎn)權(quán)證就可以上市交易，除了按照商品房稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以外，還需要交納成交價(jià)格3%的土地出讓金，交納該土地出讓金后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)變?yōu)樯唐贩俊?

雖然是按經(jīng)濟(jì)適用房管理，但是二類經(jīng)適房上市不受時(shí)間限制，所以在這里回遷房交易稅費(fèi)也比經(jīng)適房少很多。

1、營(yíng)業(yè)稅(賣方)：財(cái)政部、國(guó)稅總局2008年12月30日聯(lián)合下發(fā)通知，二手房營(yíng)業(yè)稅新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)從2009年1月1日至12月31日。新政對(duì)此前購房需滿5年免征營(yíng)業(yè)稅的政策放松：個(gè)人購買不足兩年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買超過兩年(含兩年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

2、個(gè)人所得稅：所購房屋不滿五年上市交易時(shí)收取，有兩種方式，

（1）稅率20%，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得(本次交易價(jià)格-房屋原價(jià)-原繳納契稅-本次繳納營(yíng)業(yè)稅-合理費(fèi)用)計(jì)征；

（2）未能提供原購房發(fā)票的按已成交價(jià)格的1%征收。賣方承擔(dān)

（3）契稅：由于您的房屋面積超過90平米，不能夠享受國(guó)家契稅優(yōu)惠政策，只能按照目前普通住宅1.5%，非普通住宅按買價(jià)征收3%由買方承擔(dān)；

4、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，交易雙方各承擔(dān)一半。

5、交易費(fèi)：6元/平米，雙方各付一半；

6、登記費(fèi)：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)。

7、土地收益金(代收)：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過戶時(shí)收取，按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)征。賣方承擔(dān)。

8、核檔費(fèi)：50元/宗。

二、南京擬取消經(jīng)適房和廉租房年內(nèi)出臺(tái)

南京也正在醞釀推進(jìn)住房保障體系的轉(zhuǎn)型發(fā)展，與北京類似，以共有產(chǎn)權(quán)房為核心的產(chǎn)權(quán)型保障房將取代人們熟悉的經(jīng)適房，同時(shí)廉租房也將退出歷史舞臺(tái)納入到公租房中。目前這份實(shí)施意見仍在內(nèi)部討論中，最快今年內(nèi)出臺(tái)。南京住房保障整合為三類以政府為主提供基本住房保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次住房需求的供應(yīng)體系，這將成為今后南京住房保障的基本思路。與現(xiàn)有保障范圍相同，城市低收入、中低收入家庭、新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員都將是被保障對(duì)象。如何能夠?qū)崿F(xiàn)“應(yīng)保盡?！睋?jù)了解，按照“保障基本、并軌運(yùn)行、租補(bǔ)分離、產(chǎn)權(quán)共有”的思路，南京將把現(xiàn)有保障房品種整合為貨幣補(bǔ)貼、租賃型住房、產(chǎn)權(quán)型住房三類，推進(jìn)公租房與廉租房的并軌，建立以共有產(chǎn)權(quán)為核心的產(chǎn)權(quán)型住房保障制度。貨幣補(bǔ)貼貨幣補(bǔ)貼實(shí)際上是租賃補(bǔ)貼。對(duì)于符合保障范圍體系的住房困難家庭，如果不接受租賃型或產(chǎn)權(quán)型保障房的，可以領(lǐng)取租房補(bǔ)貼。南京擬規(guī)定，租賃補(bǔ)貼將納入市、區(qū)財(cái)政預(yù)算安排，加快建立租賃補(bǔ)貼發(fā)放銀行專戶管理制度，確保租賃補(bǔ)貼用于改善保障家庭的住房困難。租賃型住房目前南京根據(jù)申請(qǐng)入住對(duì)象的收入等不同，將租賃型保障房分為廉租房和公租房，但實(shí)際上這兩種房的房源本身并沒有多少區(qū)別。南京早有廉租房與公租房并軌的呼聲，在實(shí)踐中也已經(jīng)開始運(yùn)作。此次征求意見稿中指出，今后這兩種住房統(tǒng)稱為公租房，這意味著“廉租房”這個(gè)名詞將成為歷史。今后，城市低保、低收入、中等偏下收入家庭凡是享受租賃型保障房的，都會(huì)住上公租房，他們之間的區(qū)別只是享受不同程度的租金補(bǔ)貼。產(chǎn)權(quán)型住房從未在南京出現(xiàn)過的共有產(chǎn)權(quán)房，將正式登上舞臺(tái)，相關(guān)立法也有望今年出臺(tái)。此次實(shí)施意見中也提及，根據(jù)住房保障人群支付能力和房?jī)r(jià)水平確定購房的首次出資比例，個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例原則上不低于50％。所購房屋5年后方可上市交易，所得收益按照產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分割?！捌鋵?shí)從南京對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的定義看，過去的經(jīng)適房性質(zhì)與之類似?！敝槿耸空f，南京對(duì)經(jīng)適房的規(guī)定也是“滿5年方可上市交易，所得收益一半上交政府”，某種程度上經(jīng)適房就是政府與個(gè)人各持有50％份額的共有產(chǎn)權(quán)房。因此，在明確共有產(chǎn)權(quán)房成為未來產(chǎn)權(quán)型保障房核心后，經(jīng)適房將退出歷史舞臺(tái)。鼓勵(lì)各區(qū)政府、園區(qū)建設(shè)公租房目前，公租房的建設(shè)主體仍然是政府，但南京擬規(guī)定，鼓勵(lì)科研院所、大中型企業(yè)建設(shè)單位的公租房；鼓勵(lì)各區(qū)政府、園區(qū)、功能板塊建設(shè)公租房，解決區(qū)域內(nèi)從業(yè)人員的居住需求?！澳暇┤ツ晔状喂夥繄?bào)名選房時(shí)，很多大企業(yè)興趣濃厚，很多公司都是一口氣幫幾十位員工報(bào)名選房?！毕嚓P(guān)人士表示，其實(shí)這些大中型企業(yè)也具備了自建公租房的實(shí)力，如果他們自己建，可能會(huì)更受到員工歡迎。另外，一些園區(qū)和功能板塊目前與主城有一定的距離，如果能利用現(xiàn)有土地建設(shè)公租房，對(duì)自身發(fā)展肯定是個(gè)好事。大型商品房小區(qū)配建保障房丁家莊、上坊、花崗、岱山的四大保障房片區(qū)，代表了南京迄今為止規(guī)格最高的保障房小區(qū)建設(shè)水平。不過，南京也有意讓保障房與商品房“混搭”起來，讓保障房由“集中建設(shè)”向“集中建設(shè)與分散建設(shè)相結(jié)合”的方式轉(zhuǎn)變。今年3月份的“寧7條”中曾提及，對(duì)部分面積為10萬平方米以上的商品房住宅地塊出讓時(shí)，將配建不低于5％的保障房作為前置條件。在此次的實(shí)施意見中，這個(gè)想法被再次提及。“保障房集中建設(shè)會(huì)帶來管理難，如果能夠與商品房建在一起肯定是好事?！毕嚓P(guān)人士表示，但這個(gè)想法實(shí)施起來難度比較大，因?yàn)槟玫氐拈_發(fā)商會(huì)比較“怵”。此前南京曾經(jīng)改變土地拍賣規(guī)則，規(guī)定“限地價(jià)、競(jìng)配建（面積或資金）”，但至今全部是競(jìng)爭(zhēng)保障房建設(shè)資金，而不是面積，這也反映出把商品房和保障房“混搭”仍然困難重重。

三、南京經(jīng)濟(jì)適用房出售規(guī)定？

律師解答：

經(jīng)濟(jì)適用房購買條件：

符合下列條件的家庭，可以申請(qǐng)購買一套經(jīng)濟(jì)適用住房：

(一)低收入住房困難家庭應(yīng)同時(shí)符合下列條件：1、具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口且滿5年;2、家庭人均月收入在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下;3、家庭人均住房建筑面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下。

當(dāng)多個(gè)家庭共同居住同一住房、且其中有兩個(gè)以上家庭符合申購條件時(shí)，若有一個(gè)家庭申購后，其他家庭的住房面積超過了本市的保障面積標(biāo)準(zhǔn)，家庭之間應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致，僅確定一個(gè)家庭申購經(jīng)濟(jì)適用住房。

(二)國(guó)有土地上的被拆遷家庭同時(shí)符合下列條件：1、具有本市市區(qū)城市常住戶口;2、貨幣補(bǔ)償金額在當(dāng)年規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)金額以下;3、同一戶籍家庭成員人均年收入在上年度本市人均可支配收入標(biāo)準(zhǔn)以下;4、本市他處無住房。

(三)經(jīng)市政府認(rèn)定的其他困難家庭。

(四)集體土地上的被拆遷家庭申購辦法按照《南京市征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》(寧政發(fā)〔2007〕61號(hào))文件規(guī)定執(zhí)行。

【法律依據(jù)】：

《南京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施細(xì)則》

第一條為規(guī)范本市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、供應(yīng)和管理，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)）、建設(shè)部等部門《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號(hào)）、《江蘇省人民政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》（蘇政發(fā)〔2008〕44號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條本細(xì)則所稱經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定供應(yīng)對(duì)象、銷售價(jià)格和面積，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性住房。

第三條本市市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、供應(yīng)和管理工作，適用本細(xì)則。

四、南京經(jīng)濟(jì)適用房出售規(guī)定

法律分析：

經(jīng)濟(jì)適用房購買條件：

符合下列條件的家庭，可以申請(qǐng)購買一套經(jīng)濟(jì)適用住房：

(一)低收入住房困難家庭應(yīng)同時(shí)符合下列條件：1、具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口且滿5年;2、家庭人均月收入在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下;3、家庭人均住房建筑面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下。

當(dāng)多個(gè)家庭共同居住同一住房、且其中有兩個(gè)以上家庭符合申購條件時(shí)，若有一個(gè)家庭申購后，其他家庭的住房面積超過了本市的保障面積標(biāo)準(zhǔn)，家庭之間應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致，僅確定一個(gè)家庭申購經(jīng)濟(jì)適用住房。

(二)國(guó)有土地上的被拆遷家庭同時(shí)符合下列條件：1、具有本市市區(qū)城市常住戶口;2、貨幣補(bǔ)償金額在當(dāng)年規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)金額以下;3、同一戶籍家庭成員人均年收入在上年度本市人均可支配收入標(biāo)準(zhǔn)以下;4、本市他處無住房。

(三)經(jīng)市政府認(rèn)定的其他困難家庭。

(四)集體土地上的被拆遷家庭申購辦法按照《南京市征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》(寧政發(fā)〔2007〕61號(hào))文件規(guī)定執(zhí)行。

法律依據(jù)：

《南京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施細(xì)則》

第一條為規(guī)范本市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、供應(yīng)和管理，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)）、建設(shè)部等部門《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號(hào)）、《江蘇省人民政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》（蘇政發(fā)〔2008〕44號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條本細(xì)則所稱經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定供應(yīng)對(duì)象、銷售價(jià)格和面積，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性住房。

第三條本市市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、供應(yīng)和管理工作，適用本細(xì)則。

五、南京經(jīng)濟(jì)適用房出售政策

法律分析：經(jīng)濟(jì)適用房購買條件：

符合下列條件的家庭，可以申請(qǐng)購買一套經(jīng)濟(jì)適用住房：

(一)低收入住房困難家庭應(yīng)同時(shí)符合下列條件：1、具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口且滿5年;2、家庭人均月收入在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下;3、家庭人均住房建筑面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下。

當(dāng)多個(gè)家庭共同居住同一住房、且其中有兩個(gè)以上家庭符合申購條件時(shí)，若有一個(gè)家庭申購后，其他家庭的住房面積超過了本市的保障面積標(biāo)準(zhǔn)，家庭之間應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致，僅確定一個(gè)家庭申購經(jīng)濟(jì)適用住房。

(二)國(guó)有土地上的被拆遷家庭同時(shí)符合下列條件：1、具有本市市區(qū)城市常住戶口;2、貨幣補(bǔ)償金額在當(dāng)年規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)金額以下;3、同一戶籍家庭成員人均年收入在上年度本市人均可支配收入標(biāo)準(zhǔn)以下;4、本市他處無住房。

(三)經(jīng)市政府認(rèn)定的其他困難家庭。

(四)集體土地上的被拆遷家庭申購辦法按照《南京市征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》(寧政發(fā)〔2007〕61號(hào))文件規(guī)定執(zhí)行。

法律依據(jù)：《南京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施細(xì)則》

第一條為規(guī)范本市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、供應(yīng)和管理，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)）、建設(shè)部等部門《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號(hào)）、《江蘇省人民政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》（蘇政發(fā)〔2008〕44號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條本細(xì)則所稱經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定供應(yīng)對(duì)象、銷售價(jià)格和面積，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性住房。

第三條本市市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、供應(yīng)和管理工作，適用本細(xì)則。

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投稿：尹茹

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