一、拆遷補償權益優(yōu)先于抵押,「以案說典」被拆遷人對拆遷安置房享有的優(yōu)先權優(yōu)于建設工程價款受償權

裁判要旨
      建設工程價款優(yōu)先受償權屬于法定權利，它優(yōu)先于普通的民事權利，其立法目的在于保護建設工程承包人的合法權益，維護交易安全性。但優(yōu)先受償權的行使也有其條件和限制。交付全部或者大部分款項的商品房消費者對于建筑物的物權期待權優(yōu)于承包人優(yōu)先受償權，被拆遷人安置補償權益優(yōu)先于其他購房人及其他權利人的權利。故被拆遷人對建筑物的權益優(yōu)先于承包人的優(yōu)先受償權，在承包人申請對涉案房屋強制執(zhí)行的時候，被拆遷人享有排除執(zhí)行的優(yōu)先權。
基本案情
      原告王某聰、王某林共同承建了某村中和國際城東臨六棟安置房及一棟門頭房的建設，后因A村民委員會拖欠其工程款，王某聰、王某林向本院提起訴訟，2019年11月6日本院就原告王某聰、王某林與被告A村民委員會建設工程施工合同糾紛一案作出(2019)魯0881民初21XX號民事判決書，其中第四項判決:原告王某聰、王某林對涉案工程享有優(yōu)先受償權。2020年2月10日本院作出(2020)魯0881執(zhí)1XX號執(zhí)行裁定書，對涉案房屋進行了查封。后桂某朋、桂某振于2021年4月向本院提起執(zhí)行異議，本院于2021年5月12日作出(2021)魯0881執(zhí)異10號執(zhí)行裁定書，裁定中止對A村民委員會中和國際城A排11號東戶房屋的執(zhí)行。原告對該裁定不服，在法定期限內(nèi)向本院提起執(zhí)行異議之訴。
      另查明，被告桂某朋、桂某振系紙坊村集體組織成員，其父親桂某華在A村民委員會有兩處房屋，后因某村拆遷，兩處房屋均在拆遷范圍內(nèi)，經(jīng)結算，兩處房屋分別補償34664元、124251.5元，A村民委員會于2013年5月18日、5月28日向桂某華出具房屋拆遷補償款收據(jù)二張，該補償款可用于折抵拆遷后所購房屋的購房款。2013年5月14日交購房款10000元。上述三張收據(jù)中均有記載“20號樓西單元四層四戶，儲藏室/車庫4號車庫”等內(nèi)容。2013年6月27日桂某華向A村民委員會交購房款90000元，2014年1月25日桂某朋向A村民委員會繳納購房款60000元，2015年4月16日桂某朋、桂某振與A村民委員會簽訂《商品房買賣合同》，合同約定購買A村民委員會大門東側東延7號樓，房款339561元。2018年9月28日A村民委員會向桂某華出具40773元補助租金借據(jù)一張。
      還查明，拆遷后因急需用房，2019月3月15日桂某朋、桂某振的父母就涉案房屋與原告王某林簽訂《臨時借用房子協(xié)議》，約定向原告繳納10000元保證金后使用房屋七天，后桂某朋、桂某振及其家人在涉案房屋居住使用至今。
裁判結果
      曲阜市人民法院于2021年12月1日作出(2021)魯0881民初24XX號民事判決:駁回原告王某聰、王某林的訴訟請求。
案例解讀
      建設工程優(yōu)先受償權的權利主體為承包人，本案是由申請執(zhí)行人提起的執(zhí)行異議之訴，意在推翻案外人桂某朋、桂某振的執(zhí)行異議。被告提出的執(zhí)行異議認為涉案房屋是被告的拆遷安置房，應排除執(zhí)行。根據(jù)《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》(法釋[2002]16號)規(guī)定:“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。......”。該條明確了建設工程優(yōu)先受償權無法對抗買受人的物權期待權，立法目的旨在保護房屋買受人的合法權益，維護社會與交易穩(wěn)定。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號)第七條第一款規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。即被拆遷人享有優(yōu)先取得安置房屋的權利，能夠?qū)蛊渌徺I人。該條表明被拆遷人對補償安置房優(yōu)先于普通購買人。立法目的旨在保護被拆遷人的合法權利。
      通過比較分析，本案被告即被拆遷人法益保護相對于普通購房人以及承包人的權利更具緊迫性，因為被拆遷人如果喪失對涉案補償安置房屋的占有、使用，便會由拆遷之前對房屋的所有權轉(zhuǎn)為普通債權，由原先的物權保護轉(zhuǎn)換為普通債權保護，有違公平原則。因此，相對于承包人的優(yōu)先受償權，被拆遷人的權利更具優(yōu)先性和緊迫性。故被拆遷人對拆遷安置房享有排除執(zhí)行的優(yōu)先權。
相關法條
      《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號)第七條第一款
      《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條
      《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》(法釋[2002]16號)第一條、第二條
      《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條
法官簡介
張學燕 曲阜市人民法院王莊法庭法官

二、拆遷補償款是否有優(yōu)先受償權

法律主觀：拆遷補償是國家對征收行為給予原 土地使用權人 、 房屋所有權 人的補償，與行政賠償是沒有關系的。 對被征收人給予的補償包括： (一) 被征收房屋 價值的補償; (二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償; (三)因征收房屋造成的 停產(chǎn)停業(yè)損失 的補償。

法律客觀：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

三、工程款是否享有優(yōu)先受償權 -拆遷補償

法律分析：

是。

1、建設工程優(yōu)先受償權是指承包人對于建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?/p>

2、所謂優(yōu)先受償權，指的是某種特殊債權的效力優(yōu)先于一般的債權，能在一般債權之前先得到滿足

法律依據(jù)：

《中華人民共和國民法典》 第八百零七條 發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

四、被拆遷人對補償安置房屋的優(yōu)先取得權

法律分析：拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人，無論是否辦理了房屋過戶登記手續(xù)，被拆遷人起訴要求拆遷人與第三人向其交付該房屋的，人民法院均應予以支持。

法律依據(jù)：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

五、被拆遷人對補償安置房屋的優(yōu)先取得權 法律問題

法律分析:

拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人，無論是否辦理了房屋過戶登記手續(xù)，被拆遷人起訴要求拆遷人與第三人向其交付該房屋的，人民法院均應予以支持。

法律依據(jù):

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

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文章來源參考：【頭條】，拆遷補償優(yōu)先受償

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投稿：康欣

內(nèi)容審核：羅娟律師