一、廠房用途發(fā)生改變拆遷補償,村委會同意建的廠房,遇拆遷說是違建,沒有補償嗎

依據(jù)我國相關法律的規(guī)定，對廠房進行拆遷前，會對廠房進行調(diào)查，如果廠房經(jīng)認定屬于違法建筑的，是不給予經(jīng)濟補償?shù)摹?

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十四條市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

一、違法建筑建房人權利的救濟途徑

(一)違法建筑在被行政主管機關定性之前，依法應受到保護

按照民法典的基本原理，除了無主財產(chǎn)之外，只要有物存在，就必然存在著物權。就違法建筑而言，在被行政主管機關確認為違法建筑之前，已經(jīng)被違法建筑的所有權人實際控制著，因則違法建筑的所有人享有著對該違法建筑的實際的占有、使用、收益的權利。這種權利，是基于對建筑材料的合法占有而享有的，故法律應當予以適當?shù)谋Ｗo。

任何部門在未經(jīng)規(guī)劃部門對建筑進行合法性認定前，私自強制拆除，必然侵害所有權人的權利，所有權人有要求私自強拆行為人給予補償。

(二)違法建筑的拆除一定要按照法律程序規(guī)定，任何違反法律規(guī)定的拆除都是可以抵制的。

違法建筑的所有權人應嚴格核查拆除單位是否按照法律程序?qū)ψ约旱倪`法建筑進行拆除；如拆除單位未按照程序進行拆除，所有權人完全可以拒絕違法拆除。同時，拆除單位盡快拆除違法建筑的目的是為了達到推進與自己利益關系的工程進展等目的，違法建筑的所有權人只要按照法定程序行使自己申請復議的權利等等，必然可以使拆除單位的進展放緩，這樣就能為違法建筑所有權人爭取得到談判、補償?shù)臋C會。

二、和村委會租地建的廠房，拆遷怎么就成了違建呢？

福建福州某地區(qū)的李先生于2012年租賃本村村委會的荒山地，合同限期為20年，經(jīng)過平整土地后，在該地塊上建造了500余平方米的塑料加工廠用于回收塑料制品的生產(chǎn)加工。今年年初，因該地塊被劃入征地拆遷的范圍內(nèi)，但是因為征收方給出的征收補償標準很低，李先生表示難以接受，所以對拆遷安置補償方案雙方一直沒有談攏。拆遷方看李先生如此強勢，后來當?shù)胤课莺藢嵳J定小組將其廠房認定為違法建筑，拆遷方通知李先生如還不同意將予以強拆并不給予任何補償。

和村委會租地建的廠房，拆遷怎么就成了違建呢？有很多人特別是廣大被拆遷人都會這么認為：有村委會的租賃合同就萬事大吉了，有了合同就是合法的。但是殊不知，村委會并不是國家機關，它只是村民自治組織，并不能代替國家獨立行使職權。合同只是當事人或當事雙方之間設立、變更、終止民事關系的協(xié)議，也并不能代替行政機關的一些必要的審批手續(xù)。本案中租地合同只能說明李先生與村委會之間存在用地的權利義務關系，僅此而已，這并不代表李先生的廠房設施建設的合法性。

我們首先來看一下什么是違法建筑。違法建筑一般是指違反《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關法律法規(guī)的規(guī)定而建造的建筑物和其他設施物。也就是未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準，未領取建設工程規(guī)劃許可證或臨時建設工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構筑物。根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。

我國法律明確規(guī)定，拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。結合本案來看，陳某的行為很明顯未申請或申請未獲得批準，并未取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證而建成的建筑物的情況。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第41條第1款規(guī)定在鄉(xiāng)村搞企業(yè)建設的應當申請辦理鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。另外《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是2008年1月1日實施的，所以該案中李先生2013年在建廠房之前要依法向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府申請建設工程規(guī)劃許可證，不應該未批先建。

三、鄉(xiāng)鎮(zhèn)批準建的廠房是不是違建

法律分析：自建廠房是不是屬于違建,就看你有沒有土地使用權,有沒通過主管部門的審批手續(xù),如果各種手續(xù)是齊全的,符合建廠要求,那自建肯定是合法的,不屬于違建。在獲得土地的使用權，改變土地性質(zhì)為建設用地以后，就可以按照審批進行建設了。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第五十九條 　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設，應當按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設；建設用地，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

第六十條 　農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

按照前款規(guī)定興辦企業(yè)的建設用地，必須嚴格控制。省、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模，分別規(guī)定用地標準。

四、農(nóng)村建設用地建廠房是違建嗎

法律分析：建設用地上建廠房是違法的。工業(yè)用地才可以建廠房。建造廠房的注意事項：向當?shù)卣暾埩㈨?，通過國土、環(huán)境影響評估、建設，由政府開展土地征收，辦理國有土地使用證，然后攤在地價里，有些是要企業(yè)自己做、環(huán)保，在地形測量的基礎上結合當?shù)爻鞘幸?guī)劃進行項目用地的建設規(guī)劃，納入收儲。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第六十條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

按照前款規(guī)定興辦企業(yè)的建設用地，必須嚴格控制。省、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模，分別規(guī)定用地標準。

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條 土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權利義務。

前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設用地出讓、出租等，應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設用地使用權可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。

集體經(jīng)營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執(zhí)行。具體辦法由國務院制定。

五、村委會有權拆除違建嗎

法律分析：村委會是村民自治組織，是自我管理，自我服務的組織，在現(xiàn)有法律，村委會是沒有強制拆遷的權力，如果村委會要收回土地，按程序應該先通過村委會討論，確定收回的方案和補償?shù)臉藴?，然后提交村民代表大會或村民會議審議通過，方能實施。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 第六十五條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

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投稿：蔣成

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