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600萬拆遷補(bǔ)償案例，金某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借款合同糾紛:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-12-08 15:14:32
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圣運(yùn)律師
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600萬拆遷補(bǔ)償案例,某集團(tuán)公司訴某村委會、某鎮(zhèn)政府合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案,入庫編號2023-07-2-090-002某集團(tuán)公司訴某村委會、某鎮(zhèn)政府合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案——合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中當(dāng)事人未約定出資方投資權(quán)益補(bǔ)償

600萬拆遷補(bǔ)償案例，金某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借款合同糾紛:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、600萬拆遷補(bǔ)償案例,某集團(tuán)公司訴某村委會、某鎮(zhèn)政府合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案

入庫編號2023-07-2-090-002某集團(tuán)公司訴某村委會、某鎮(zhèn)政府合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案——合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中當(dāng)事人未約定出資方投資權(quán)益補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)以土地增值收益為基礎(chǔ)，按投資方實(shí)際投資比例確定補(bǔ)償金額關(guān)鍵詞民事

合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同

不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人

合同解除

未約定

投資權(quán)益補(bǔ)償金額

來源：最高人民法院案例庫（用途：郜gào云律師個人學(xué)習(xí)研究）

基本案情2002年5月11日，某集團(tuán)公司作為協(xié)議乙方、某村委會作為協(xié)議甲方，簽訂《合作開發(fā)土地協(xié)議》，約定：雙方為配合閔行區(qū)關(guān)于改造“城中村”有關(guān)精神，決定對于甲方所轄區(qū)域內(nèi)的地塊進(jìn)行村鎮(zhèn)舊區(qū)改造，合作開發(fā)建造商品房，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成土地合作開發(fā)協(xié)議，約定由甲方負(fù)責(zé)開發(fā)地塊的動遷安置，具體事宜另行商議確定；開發(fā)地塊中使用權(quán)屬甲方，出讓給乙方，動遷安置由甲方負(fù)責(zé)；屬其他單位或個人使用的，由甲方協(xié)助乙方辦理動遷安置補(bǔ)償事宜。動遷安置和補(bǔ)償費(fèi)用由乙方直接支付給被動遷方或其他相關(guān)方；開發(fā)土地的動遷安置和補(bǔ)償費(fèi)采用承包方式，承包費(fèi)為140萬元/畝，包括但不限于土地出讓金、動拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置費(fèi)用、青苗補(bǔ)償費(fèi)、各項(xiàng)相關(guān)征地稅賦和甲方的收益等。乙方將在甲方所在地注冊登記成立項(xiàng)目公司，實(shí)施具體舊區(qū)改造和建設(shè)工程，甲方應(yīng)提供必要的條件，予以通力合作和配合。2002年5月14日，某集團(tuán)公司向某村委會支付前期投資款500萬元。2002年6月14日，某集團(tuán)公司支出163.2萬元為某村委會下屬的上海某實(shí)業(yè)公司購置寶馬牌轎車一輛。2002年11月29日，某集團(tuán)公司向某村委會支付前期投資款600萬元。

2003年2月27日，上海市閔行區(qū)人民政府召集規(guī)劃局、土地管理局、某鎮(zhèn)政府、計(jì)劃委員會、某集團(tuán)公司、某村委會等單位就“某國際會展商務(wù)中心規(guī)劃、用地、動拆遷”召開前期協(xié)調(diào)會，并印發(fā)會議紀(jì)要，確定案涉地塊規(guī)劃建設(shè)某國際會展商務(wù)中心，對該項(xiàng)目的規(guī)劃、用地、動拆遷等事項(xiàng)予以協(xié)調(diào)；項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)涉及的具體事宜，由某鎮(zhèn)政府牽頭區(qū)有關(guān)部門與某集團(tuán)公司簽訂項(xiàng)目開發(fā)意向書，待條件成熟后簽訂正式開發(fā)協(xié)議。2003年3月12日，閔行區(qū)政府決定在某鎮(zhèn)某村內(nèi)規(guī)劃建設(shè)某國際會展商務(wù)中心，項(xiàng)目立項(xiàng)按照區(qū)政府審批權(quán)限，由某鎮(zhèn)政府牽頭申報，區(qū)計(jì)委辦妥有關(guān)手續(xù)。2003年4月16日和2003年9月24日，某集團(tuán)公司向某鎮(zhèn)“改造辦”分別支付前期投資款500萬元、1000萬元。

2006年6月30日，閔行區(qū)政府召開關(guān)于某中央商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)事宜的專題會議，明確該地塊規(guī)劃用途調(diào)整為中央商務(wù)區(qū)，鑒于D公司在該地塊的前期投入，同意西街坊內(nèi)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能由該公司與某鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)合開發(fā)。D公司服從區(qū)政府對該地塊規(guī)劃調(diào)整，由某鎮(zhèn)處理好該地塊中D公司前期投入資金的補(bǔ)償問題。2006年8月7日，閔行區(qū)人民政府對上述會議精神印發(fā)了專題會議紀(jì)要。

2006年10月30日，某村委會、某鎮(zhèn)政府“改造辦”作為甲方、某集團(tuán)公司作為乙方，雙方簽訂一份《協(xié)議書》，約定：根據(jù)閔行區(qū)政府2006年8月7日的辦公會議紀(jì)要，就案涉地塊前期開發(fā)投資款項(xiàng)結(jié)算及補(bǔ)償問題達(dá)成如下協(xié)議：一、2002年5月14日至2003年9月24日，乙方分四次支付某路項(xiàng)目前期開發(fā)費(fèi)用2600萬元給某鎮(zhèn)政府及某村，其中某鎮(zhèn)“改造辦”1500萬元、某集團(tuán)公司1100萬元，作為項(xiàng)目開發(fā)用地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”政府貼費(fèi)（包括耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅），乙方應(yīng)某村委會要求，為方便項(xiàng)目開發(fā)工作，由乙方下屬地塊項(xiàng)目公司D公司代某村墊款購置寶馬車一輛，計(jì)163.2萬元。以上發(fā)生直接費(fèi)用雙方確認(rèn)無誤；二、甲方同意就上述投資款本金分期歸還。第一期1500萬元于本協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)歸還，余款1263.2萬元在地塊內(nèi)項(xiàng)目啟動時或本項(xiàng)目用地招標(biāo)拍賣后一個月內(nèi)歸還；三、根據(jù)區(qū)政府2006年8月7日會議紀(jì)要，同意給乙方下屬項(xiàng)目公司D公司相應(yīng)補(bǔ)償。此補(bǔ)償款作為甲方對乙方在漕寶路地塊項(xiàng)目前期投資的回報（包括：資金利息、項(xiàng)目前期有關(guān)費(fèi)用、適當(dāng)?shù)耐顿Y權(quán)益等），考慮到該地塊開發(fā)項(xiàng)目所有資金均系乙方支付，故同意將補(bǔ)償款直接支付給乙方。某村委會及某鎮(zhèn)“改造辦”在協(xié)議的甲方落款處蓋章，某集團(tuán)公司在協(xié)議乙方落款處蓋章。某鎮(zhèn)政府作為見證方在協(xié)議的見證方落款處蓋章。2006年11月2日，某村委會向某集團(tuán)公司退還投資款1500萬元。后某集團(tuán)公司通過訴訟取回投資款1263.2萬元及利息。2006年11月，鄰近案涉地塊的閔行區(qū)某街道某號地塊出讓，出讓價格折合每畝424萬元。涉案地塊至今未開發(fā)，也未掛牌出讓。

某集團(tuán)公司向法院起訴，主張根據(jù)《合作開發(fā)土地協(xié)議》約定，由被告某村委會、某鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)向其支付投資權(quán)益補(bǔ)償款9750萬元。

被告某村委會辯稱：由于政府規(guī)劃變更，導(dǎo)致雙方簽訂的合作開發(fā)協(xié)議無法繼續(xù)履行，并非被告違約。某村委會同樣失去了土地開發(fā)而獲益的機(jī)會。兩被告已支付了原告資金占用利息，不應(yīng)再支付投資補(bǔ)償款。

被告某鎮(zhèn)政府辯稱：原告主張投資權(quán)益補(bǔ)償?shù)那疤崾峭恋亻_發(fā)未能如期進(jìn)行，由于政府規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致合作開發(fā)協(xié)議提前終止，并非被告單方面違約。被告已就原告的利息損失作了補(bǔ)償。提前解除協(xié)議是由區(qū)政府主導(dǎo)，協(xié)議中未約定投資權(quán)益補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方式，因此某鎮(zhèn)政府無法計(jì)算原告的權(quán)益補(bǔ)償。

上海市閔行區(qū)人民法院于2019年12月23日作出（2018）滬0112民初22512號民事判決：被告某村委會、某鎮(zhèn)政府于判決生效之日起十日內(nèi)支付某集團(tuán)公司投資補(bǔ)償款2500萬元。宣判后，被告某集團(tuán)公司、某鎮(zhèn)政府提出上訴。上海市第一中級人民法院于2020年9月24日作出（2020）滬01民終2896號民事判決：駁回上訴，維持原判。裁判理由法院生效裁判認(rèn)為：某集團(tuán)公司與某村委會簽訂的《合作開發(fā)土地協(xié)議》合法有效，因政府規(guī)劃變更導(dǎo)致協(xié)議無法繼續(xù)履行，系不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤獬?，某集團(tuán)公司與某村委會、某鎮(zhèn)政府另行簽訂《協(xié)議書》，某村委會與某鎮(zhèn)政府同意向某集團(tuán)公司補(bǔ)償前期投資回報。本案需要解決當(dāng)事人未約定出資方投資權(quán)益補(bǔ)償?shù)木唧w計(jì)算方式時，如何合理確定投資權(quán)益補(bǔ)償?shù)慕痤~的問題。

一、以土地增值收益為基礎(chǔ)

本案中，某村委會出地，某集團(tuán)公司出資，合作開發(fā)土地，共享利益，共擔(dān)風(fēng)險。雖然合作開發(fā)地塊未實(shí)際開發(fā)，但《合作開發(fā)土地協(xié)議》解除時存在可以確定的利益——土地增值收益，從共享利益、共擔(dān)風(fēng)險的利益共同體角度，某集團(tuán)公司有權(quán)享有該土地增值收益，應(yīng)以《合作開發(fā)土地協(xié)議》解除時的土地增值收益為基礎(chǔ)確定投資權(quán)益補(bǔ)償?shù)慕痤~。

（一）確定《合作開發(fā)土地協(xié)議》簽訂時的土地成本

根據(jù)約定，合作開發(fā)地塊暫測面積約為380畝，動遷安置和補(bǔ)償費(fèi)用由某集團(tuán)公司直接支付給被動遷方或其它相關(guān)方，開發(fā)地塊的動遷安置和補(bǔ)償費(fèi)采用承包方式，承包費(fèi)為140萬元/畝，包括但不限于土地出讓金、動拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置費(fèi)用、青苗補(bǔ)償費(fèi)、各項(xiàng)相關(guān)征地稅賦等。據(jù)此，以某集團(tuán)公司如果取得開發(fā)地塊土地使用權(quán)所需要投入的成本確定合作開發(fā)協(xié)議簽訂時的土地成本，即：140萬元/畝×380畝=5.32億元。

（二）確定《合作開發(fā)土地協(xié)議》解除時的土地價值

上海市閔行區(qū)政府于2006年6月30日召開的專題會議內(nèi)容確定了合作開發(fā)地塊的規(guī)劃變更，某集團(tuán)公司知曉且無異議，后某集團(tuán)公司與某村委會、某鎮(zhèn)政府于2006年10月簽訂《協(xié)議書》，對合作開發(fā)地塊前期開發(fā)投資款項(xiàng)結(jié)算及補(bǔ)償問題達(dá)成一致意見，實(shí)際系當(dāng)事人合意解除《合作開發(fā)土地協(xié)議》。由于合作開發(fā)地塊至今未掛牌出讓，無法得出當(dāng)時及現(xiàn)在的實(shí)際土地價值，因此以臨近的閔行區(qū)某街道某地塊于2006年11月出讓時的每畝424萬元為參考標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算解除時的土地價值為：420萬元/畝×380畝=15.96億元。

（三）確定土地增值收益

以協(xié)議解除時的土地價值減去協(xié)議簽訂時的土地成本得出土地增值收益，即：15.96億元-5.32億元=10.64億元。

二、投資方按實(shí)際投資比例享有土地增值收益

鑒于某集團(tuán)公司實(shí)際投入的前期資金為2763.2萬元，占其需要投入的5.32億元的5.2%，其享有的土地增值收益亦應(yīng)以該比例計(jì)算，即某集團(tuán)公司前期投資額占比5.2%的土地增值收益為：10.64億元×5.2%=5660.48萬元。

三、結(jié)合公平原則和誠實(shí)信用原則確定投資權(quán)益補(bǔ)償?shù)慕痤~

在市場經(jīng)濟(jì)活動中，政府與企業(yè)都是平等的民事主體，具有平等的法律地位，享受平等的法律保護(hù)。本案中，政府與企業(yè)合作開發(fā)房地產(chǎn)，《合作開發(fā)土地協(xié)議》因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由解除，雙方當(dāng)事人不承擔(dān)違約責(zé)任。但當(dāng)事人另行簽訂《協(xié)議書》，某村委會、某鎮(zhèn)政府同意向某集團(tuán)公司補(bǔ)償關(guān)于房地產(chǎn)的前期投資回報，包括資金利息、項(xiàng)目前期費(fèi)用、適當(dāng)?shù)耐顿Y權(quán)益等，某村委會、某鎮(zhèn)政府即應(yīng)積極履行投資權(quán)益補(bǔ)償?？紤]到某村委會、某鎮(zhèn)政府已向某集團(tuán)公司返還前期投資金額及資金占用利息等因素，最終在略低于某集團(tuán)公司按比例享有的土地增值收益5660.48萬元之50%的范圍內(nèi)酌情確定投資權(quán)益補(bǔ)償金額為2500萬元。本案的妥善審理依法保護(hù)了民營企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，為營造穩(wěn)定公平透明、可預(yù)期的法治化營商環(huán)境提供司法服務(wù)保障。裁判要旨合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同解除，當(dāng)事人對出資方投資權(quán)益補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方式?jīng)]有約定的，應(yīng)以土地增值收益為基礎(chǔ)，按投資方實(shí)際投資比例，結(jié)合公平原則和誠實(shí)信用原則，合理確定投資權(quán)益補(bǔ)償?shù)慕痤~，保護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，優(yōu)化法治營商環(huán)境。關(guān)聯(lián)索引《中華人民共和國民法典》第583條（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第113條）

一審：上海市閔行區(qū)人民法院（2018）滬0112民初22512號民事判決（2019年12月23日）

二審：上海市第一中級人民法院（2020）滬01民終2896號民事判決（2020年9月24日）（民一庭）

二、金某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借款合同糾紛

原告：金某。被告：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。原告金某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同糾紛一案，本院于2023年9月6日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告金某之委托訴訟代理人唐沂軍、被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之委托訴訟代理人孫立新到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告金某向本院提出訴訟請求：1.判令被告向原告返還協(xié)議下未歸還的借款本金110萬元；2.判令被告向原告支付利息（以110萬元為基數(shù)，自2020年9月28日起，按照年化利率6%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算直至實(shí)際付清之日止）；3.判令被告向原告支付違約金（以110萬元為基數(shù)，自2021年11月30日起至實(shí)際清償之日止，按照日0.1‰的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。事實(shí)和理由：2020年9月28日，原告與被告簽訂了兩份《海坨山谷同創(chuàng)康養(yǎng)卡4.0協(xié)議》，協(xié)議號分別為TK10496、TK20495。協(xié)議約定原告向被告出借款項(xiàng)，并就借款本金、期限、年化收益、罰息等作出了約定。原告于同日按照約定將借款本金100萬元及10萬元支付給被告，被告向原告出具了收據(jù)（兩張）。2021年10月30日，雙方簽訂《退款協(xié)議》，形成《退款協(xié)議》及《返款確認(rèn)單》二套（以下簡稱“退款手續(xù)”）。退款手續(xù)中明確了借款本金及年化收益率，利息計(jì)算時限為“截至甲方（被告）本金到達(dá)甲方所提供賬戶之日，年化收益率到賬后，本協(xié)議自動失效”。依照約定被告應(yīng)當(dāng)于“收到乙方（原告）的收據(jù)或發(fā)票后三十日內(nèi)”，即2021年11月30日前退還本金并支付利息。另按照4.0協(xié)議的約定，如被告不能按時歸還借款，需按照日萬分之一的利率向原告支付罰息。但此后被告至今未支付借款本金及利息。由于雙方已完成《退款協(xié)議》的簽訂，原告對被告不負(fù)有未履行的義務(wù)，特向貴院提起訴訟，請求依法判決。被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，110萬的本金我方認(rèn)可，我方同意按照年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付期內(nèi)利息（2020年9月28日至簽訂退款協(xié)議之日），自雙方簽署退款協(xié)議之日起我方不再以協(xié)議中6%的標(biāo)準(zhǔn)支付利息，僅同意按照一倍的LPR支付。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2020年9月28日，原、被告簽署了同創(chuàng)康養(yǎng)卡4.0協(xié)議；當(dāng)日，被告收到原告交付的110萬元。2021年10月30日，雙方協(xié)商解除上述協(xié)議，并重新簽訂了《退款協(xié)議》和《返款確認(rèn)單》。約定：自本協(xié)議約定的退款到達(dá)原告賬號之日起，原告不再享有同創(chuàng)康養(yǎng)卡4.0的會員權(quán)益，被告退還原告入會費(fèi)110萬元，被告收到原告的收據(jù)或發(fā)票、協(xié)議后三十日內(nèi)，被告向原告返還所支付的款項(xiàng)。另寫明，雙方于2020年9月28日簽訂同創(chuàng)康養(yǎng)卡4.0，協(xié)議中約定被告向原告出借資金110萬元，根據(jù)協(xié)議約定原告應(yīng)享有6%的固定年化收益率。自簽訂本確認(rèn)單之日起被告開始辦理上述年化收益事宜，并在本金退出或達(dá)到結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)后六十個工作日內(nèi)完成返款。上述事實(shí)有原、被告的陳述，收據(jù)、《退款協(xié)議》和《返款確認(rèn)單》等證據(jù)材料在案佐證。本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)，對當(dāng)事人具有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，雙方簽訂的《退款協(xié)議》和《返款確認(rèn)單》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，上述合同合法有效，對雙方當(dāng)事人均具有約束力。按照上述合同約定，被告應(yīng)于2021年11月29日前向原告退還本金110萬元，并按照6%的年化利息，支付自2020年9月28日起至本金退還之日止的年化收益。截至庭審之日，被告未向原告退還或支付任何款項(xiàng)。現(xiàn)原告主張被告退還110萬元本金并按照年利率6%支付收益，未超過合同及法律規(guī)定，于法有據(jù)，本院予以支持。對于原告主張的被告按日0.1‰的利率向原告支付違約金，無合同依據(jù)，本院對此不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民法典》第四百六十五條、第五百零九條、第五百七十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條之規(guī)定，判決如下：一、被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)退還原告金某110萬元本金并支付年化收益（以110萬元為基數(shù)，自2020年9月28日起至實(shí)際清償之日止，按照年利率6%計(jì)算）；二、駁回原告金某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十四條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)7350元，由被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，上訴于北京市第二中級人民法院。如上訴期滿之日起七日內(nèi)未預(yù)交上訴案件受理費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。

三、林某訴被告黃某、被告某公司房

【房屋買賣居間合同】林某訴被告黃某、被告某公司房屋買賣合同糾紛一案上海市楊浦區(qū)人民法院民事判決書楊民四初字第1533號原告林某。委托代理人金某，某律師事務(wù)所上海分所律師。被告黃某。委托代理人黃某某。被告上海T房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。法定代表人易某，總經(jīng)理。委托代理人倪某，該公司員工。原告林某訴被告黃某、被告上海T房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2008年7月21日受理后，依法適用簡易程序，由審判員劉月華獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告及其委托代理人、被告黃某及其委托代理人、被告上海T房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司之委托代理人到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告林某訴稱：原告于2008年6月6日與被告上海T房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂居間合同一份。經(jīng)其中介后又與被告黃某簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》和《協(xié)議書》各一份，由原告購買被告黃某的上海市楊浦區(qū)市光三村某室房屋一套，在2008年9月5日進(jìn)房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行交易，爾后原告將居間合同約定的款項(xiàng)人民幣130,000元及中介費(fèi)4,150元給付了中介。中介未經(jīng)原告同意將上述款項(xiàng)轉(zhuǎn)付給了被告黃某。嗣后，原告發(fā)現(xiàn)上述合同與協(xié)議中內(nèi)容有不一致的地方，不符合法律，且兩被告隱瞞了系爭房屋的貸款是個人貸款而非銀行貸款的事實(shí)等。原告于2008年6月8日書面通知中介協(xié)商修改合同內(nèi)容但未果。被告黃某于2008年7月4日通知原告要求解除合同及協(xié)議。故原告訴至本院，要求判令解除原告與被告黃某于2008年6月6日簽訂的買賣合同，被告黃某返還原告人民幣130,000元及銀行同期存款利息，被告T公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任，并返還中介費(fèi)4,150元。被告黃某辯稱：不同意原告的訴訟請求，合同是雙方都在場的情況下簽訂的，沒有強(qiáng)迫原告。已經(jīng)告知了原告房屋上有抵押，并沒有隱瞞。而且抵押雖是個人借款，但合同簽訂后就還清了，注銷了抵押，不影響房屋交易。所以被告認(rèn)為是原告違約，故應(yīng)扣除合同約定的違約金83,000元，余款47,000元同意返還。被告上海T房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司辯稱:合同明確房屋有抵押，雖然未告知是個人抵押貸款，但合同簽訂后抵押注銷了，不影響房屋交易。合同與補(bǔ)充協(xié)議都是雙方的真實(shí)意思表示，補(bǔ)充協(xié)議上約定的款項(xiàng)是裝修費(fèi)補(bǔ)貼，不違反法律規(guī)定。原告支付給我公司的房款已交付被告黃某。我公司無過錯，不同意承擔(dān)連帶還款責(zé)任及返還居間費(fèi)。經(jīng)審理查明：2008年6月6日，原告、被告黃某及被告T公司居間下簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間合同》，乙方愿意委托丙方以總房款415,000元購買甲方座落上海市楊浦區(qū)市光三村某室房屋，該房設(shè)立有抵押，貸款余額200,000元。乙方向丙方交付意向金50,000元，在甲、乙雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同后三日內(nèi)，乙方向甲方支付首期款130,000元，該首期款中包含房價尾款20,000元，該款項(xiàng)由丙方暫為保管。乙方通過銀行貸款的方式支付房款200,000元，該款項(xiàng)在乙方的他項(xiàng)權(quán)證辦結(jié)且送交貸款銀行后十五個工作日內(nèi)，由貸款銀行直接支付給甲方。乙方應(yīng)于簽訂買賣合同后七日內(nèi)向貸款銀行申請貸款，簽訂借款抵押合同等相關(guān)協(xié)議，辦理相關(guān)手續(xù)并支付相關(guān)費(fèi)用。在甲、乙雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，甲方應(yīng)去銀行申請?zhí)崆斑€款，并在貸款銀行許可的最短時限內(nèi)全額還清貸款，并由丙方代辦抵押注銷手續(xù)。乙方于該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶當(dāng)日向甲方支付85,000元。甲、乙雙方于2008年6月16日前，共同赴該房地產(chǎn)所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。甲方應(yīng)于所有房款結(jié)清當(dāng)日交房，向乙方辦理交房手續(xù)，辦理前述事項(xiàng)由丙方陪同，在甲方遷出戶口同時丙方將保管的房價尾款轉(zhuǎn)付給甲方。如甲方接受本協(xié)議所述買賣條件并簽訂本協(xié)議，則乙方同意將該意向金作為定金，委托丙方轉(zhuǎn)付給甲方。甲、乙雙方同意將定金交由丙方暫為保管，待甲、乙雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》后，由甲方從丙方處取回。甲、乙雙方同意于本協(xié)議生效后三日內(nèi)至丙方處簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，任何一方未能履行本條款，均屬違約，如乙方未能履行，則應(yīng)向甲方支付違約金，同時，乙方還應(yīng)向丙方支付總房款的2%的違約金，如甲方未能履行，則應(yīng)向乙方返還定金，并向乙方支付違約金，同時，甲方還應(yīng)向丙方支付總房款的2%的違約金。當(dāng)日,原告與被告黃某又簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款為377,000元，雙方確認(rèn)，在2008年9月5日前，共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。該合同補(bǔ)充條款中約定，甲方于簽訂買賣合同后七個工作日內(nèi)向貸款銀行提出還款申請，且于獲貸款銀行同意提前全額還款申請后的五個工作日內(nèi)還清所有貸款，并在取得抵押證及抵押注銷申請的相關(guān)材料后五日內(nèi)，辦理抵押注銷申請手續(xù)并取得收件收據(jù);在乙方抵押借款申請經(jīng)貸款銀行審核通過，且甲方抵押注銷手續(xù)辦理完結(jié)后五個工作日內(nèi)，甲乙雙方共同前往上海市楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及抵押登記申請手續(xù)，并取得收件收據(jù)。附件三的付款協(xié)議中,雙方約定,乙方于2008年6月6日支付給甲方定金50,000元,于簽訂買賣合同后三日內(nèi)支付給甲方房款42,000元,甲方承諾該筆款項(xiàng)專項(xiàng)用于提前歸還甲方尚欠銀行的購房貸款及注銷銀行對該房地產(chǎn)設(shè)有的抵押權(quán),乙方對此知曉并同意,其中20,000元暫由中介方保管,于房屋交接驗(yàn)收完畢且戶口遷出后當(dāng)日，由中介方交于甲方;乙方向銀行申請貸款200,000元，該款項(xiàng)在乙方的他項(xiàng)權(quán)證辦結(jié)且送交貸款銀行后，由貸款銀行直接支付給甲方;乙方于辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記當(dāng)日支付給乙方房款85,000元。同時,雙方又簽訂了一份《協(xié)議書》，確認(rèn)，買賣該房地產(chǎn)的名義成交價為377,000元，實(shí)際成交價為415,000元,差額部分為所有裝修及家具補(bǔ)貼款共計(jì)38,000元無正規(guī)發(fā)票,乙方放棄對該差額部分追索發(fā)票之權(quán)利,該款乙方于簽訂買賣合同后三日內(nèi)支付。 2008年6月6日，原告支付給被告T公司定金50,000元。2008年6月7日，原告支付給被告T公司代收房款80,000元及中介費(fèi)4，150元。2008年6月7日，被告黃某收到被告T公司轉(zhuǎn)交的房款92,000元及裝修補(bǔ)貼款38,000元。被告黃某將其中購房尾款20,000元,交被告T公司保管。 2008年6月8日，原告遞交給被告T公司一份《修改及補(bǔ)充協(xié)議意向書》，要求對抵押條款、同住人補(bǔ)簽字等進(jìn)行修改。2008年6月18日，原告向被告T公司去函表示，因沒有得到對《修改協(xié)議意向書》的回復(fù)，故要求退還已收取的房款。2008年7月4日，被告黃某向原告發(fā)出《解除合同通知》，表示原告不提供貸款資料，不辦理抵押借款合同，構(gòu)成根本違約，故通知解除合同，并按約處理違約金和賠償金。另查明，被告黃某所有的系爭房屋系售后公房,原設(shè)有抵押，抵押權(quán)人為案外人王某，債權(quán)數(shù)額為200,000元。該抵押權(quán)于2008年6月13日注銷。該抵押權(quán)注銷后,兩被告未告知原告。本院認(rèn)為：原、被告三方簽訂的買賣居間合同與《上海市房地產(chǎn)買賣合同》在總房價款、辦理交易轉(zhuǎn)讓手續(xù)的時間等主要內(nèi)容上不一致，且對于系爭房屋上設(shè)立的抵押權(quán)情況在上述兩份合同上均與事實(shí)有誤，且該事實(shí)對于合同的履行有重大影響。在原告要求修改合同的情況下，被告T公司理應(yīng)盡力促成雙方達(dá)成新的一致意見，對此，被告T公司未盡到其職責(zé)，存在一定責(zé)任，最終導(dǎo)致了雙方現(xiàn)均要解除合同，故不能認(rèn)定違約責(zé)任。因雙方均不愿意履行該合同，故本院對于原告要求解除該合同的訴請應(yīng)予支持，解除合同的時間以原告提起本案訴訟之日為準(zhǔn)。對于被告黃某要求扣除原告違約金之抗辯，因原告并未構(gòu)成違約，故本院不予采信，被告黃某應(yīng)全額返還其已收取的房款。原告要求被告T公司返還中介費(fèi)的訴請，因居間方未如實(shí)告知與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，且合同的重要內(nèi)容前后不一等導(dǎo)致合同解除，故本院應(yīng)予支持。但原告要求被告黃某支付已付房款利息及被告T公司承擔(dān)連帶責(zé)任之訴請，無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第四百二十五條之規(guī)定，判決如下：一、原告林某與被告黃某于2008年6月6日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》應(yīng)予2008年7月21日解除; 二、被告黃某應(yīng)于本判決生效之日十日內(nèi)返還原告林某購房款人民幣130,000元; 三、被告上海T房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告林某中介費(fèi)人民幣4,150元; 四、原告林某其余之訴訟請求，不予支持。負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按生效判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)人民幣2,900元,減半收取計(jì)人民幣1,450元，由原告林某、被告黃某各負(fù)擔(dān)人民幣483元，被告上海T房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣484元。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

四、合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛

房地產(chǎn)開發(fā)一般是指以土地和房屋建設(shè)為主要投資對象的經(jīng)營活動。按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣、周期較長的經(jīng)營性活動。開發(fā)商在組織開發(fā)活動中，從獲得土地，到發(fā)包勘查設(shè)計(jì)和建筑施工、租售建筑物，涉及到土地房產(chǎn)等系列管理部門和建筑施工等眾多行業(yè)以及廣大的用戶和消費(fèi)者。合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中與其他法人或者自然人就房地產(chǎn)合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)所簽訂的各種合同，如合作建房合同等。

五、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛

第十四條

本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。

第十五條

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

第十六條

土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

第十七條

投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯確定;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十八條

房屋實(shí)際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實(shí)際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯確定;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十九條

在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理;已經(jīng)受理的，駁回起訴：

(一)依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn);

(二)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(三)擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。

因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實(shí)所造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯承擔(dān)。

第二十條

房屋實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)后，當(dāng)事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第二十一條

當(dāng)事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門認(rèn)定為違法建筑責(zé)令拆除，當(dāng)事人對損失承擔(dān)協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人過錯確定責(zé)任;過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責(zé)任;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責(zé)任。

第二十二條

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當(dāng)事人未足額交納出資的，按照當(dāng)事人的實(shí)際投資比例分配利潤。

第二十三條

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。

第二十四條

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

第二十五條

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。

第二十六條

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。

第二十七條

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。

四、其它

第二十八條

本解釋自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。

針對于國由土地的相關(guān)出讓問題，如果有糾紛的話，法院首先會根據(jù)雙方所訂立的相關(guān)合同來看，是否哪一方有違反合同的行為來進(jìn)行相關(guān)判決。如果沒有違反合同的行為的話，再進(jìn)一步查看具體事實(shí)情況是什么和是否違反到了國家的相關(guān)法律問題。