上栗房屋拆遷補(bǔ)償,上海房產(chǎn)案件律師：房地產(chǎn)開發(fā)商虛假廣告宣傳需要承擔(dān)違約責(zé)任嗎,【基本案情】2020年11月16日，謝某夫婦與萍鄉(xiāng)市某房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》合同和補(bǔ)充協(xié)議，約定房屋（含車位）總價款732000元。2020
【基本案情】
2020年11月16日，謝某夫婦與萍鄉(xiāng)市某房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》合同和補(bǔ)充協(xié)議，約定房屋（含車位）總價款732000元。2020年12月16日，上栗縣市場監(jiān)督管理局因該房地產(chǎn)公司發(fā)布有關(guān)虛假學(xué)區(qū)房廣告行為，對其作出行政處罰。謝某夫婦認(rèn)為房地產(chǎn)公司的虛假宣傳行為導(dǎo)致其為學(xué)區(qū)而購房的目的無法實現(xiàn)，遂向法院起訴要求房地產(chǎn)公司按照購買房屋（含車位）價款的10%賠償違約金73200元。
【裁判結(jié)果】
上栗縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，萍鄉(xiāng)市某房地產(chǎn)公司在某學(xué)校招生范圍未予明確的情況下，通過在售樓部展區(qū)以廣告、宣傳單及銷售人員通過微信等自媒體方式宣傳小區(qū)系某學(xué)校學(xué)區(qū)房，該承諾具體、明確，符合要約的構(gòu)成要件。結(jié)合上栗縣市場監(jiān)督管理局行政處罰、相關(guān)行政判決書認(rèn)定房地產(chǎn)公司存在虛假宣傳學(xué)區(qū)房的事實，認(rèn)定房地產(chǎn)公司構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。同時，對于違約金數(shù)額的認(rèn)定，考慮到雙方未對該項違約責(zé)任作出明確約定，且購房人未盡到審慎注意義務(wù)，亦存在一定過錯，故酌情按房屋（含車位）價款的1%判令房地產(chǎn)公司向謝某夫婦支付違約金7300元。宣判后，房地產(chǎn)公司不服，提出上訴，萍鄉(xiāng)市中級人民法院二審判決駁回上訴，維持原判。
【典型意義】
本案系根據(jù)行政處罰查明房地產(chǎn)公司存在虛假廣告宣傳行為，并綜合各方過錯公平合理確認(rèn)違約金，從而保障購房消費者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)公司合規(guī)經(jīng)營，避免虛假宣傳的典型案例。本案中，一方面，房地產(chǎn)公司為了銷售盈利，利用消費者重視子女教育的心理，在教育部門未統(tǒng)一規(guī)劃發(fā)布學(xué)區(qū)的情況下，以廣告宣傳方式明示或暗示所售樓房是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房。房地產(chǎn)公司該行為違反了《中華人民共和國廣告法》有關(guān)房地產(chǎn)廣告不得含有對規(guī)劃或者建設(shè)中的文化教育設(shè)施作誤導(dǎo)宣傳的規(guī)定，房地產(chǎn)公司存在明顯過錯。且在當(dāng)前推進(jìn)教育資源均衡化發(fā)展的背景下，也不允許房地產(chǎn)公司以“學(xué)區(qū)房”名義售樓。另一方面，購房人在應(yīng)知學(xué)區(qū)劃分存在不確定的情況下，仍輕信房地產(chǎn)公司的學(xué)區(qū)房廣告，未盡到理性購房人的審慎義務(wù)，亦存在一定過錯。在雙方無明確約定，且購房人無法舉證證明其具體損失的情況下，法院綜合各方過錯，酌情按照購房總價款的一定比例調(diào)整違約金，公平合理，且通過快速執(zhí)行將購房人的勝訴權(quán)益兌現(xiàn)到位，案件處理社會效果較好，對類案處理亦有借鑒和參考意義。
林長宇律師，從業(yè)14年，現(xiàn)執(zhí)業(yè)于北京盈科（上海）律師事務(wù)所?！稏|方衛(wèi)視》、《中國教育電視臺》等媒體對其代理的案件進(jìn)行過報道，產(chǎn)生一定的社會影響，是典型的學(xué)者型律師，為眾多客戶提供過專業(yè)、系統(tǒng)的法律服務(wù)，善于根據(jù)客戶的具體情況提供可行的解決方案。擅長：房地產(chǎn)糾紛、建設(shè)工程糾紛、公司法務(wù)、股權(quán)糾紛、經(jīng)濟(jì)糾紛、婚姻與繼承等。林長宇律師在辦理案件中擅于利用證據(jù)進(jìn)行科學(xué)分析、論證，從而找出解決問題的突破口主張用先進(jìn)的理念與務(wù)實的手段解決一切棘手的法律問題，靠實力贏得同行及當(dāng)事人的尊重。www.shfangchanls.com
1、售樓廣告是購房合同的內(nèi)容嗎?
開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內(nèi)容。
但是，房地產(chǎn)開發(fā)商即出賣人，就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。這些即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
2、售樓廣告上的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎?
售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會因此而承擔(dān)責(zé)任。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如送多少錢的精裝修，綠化面積達(dá)到多少平方米等等，這些內(nèi)容將對房屋價格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。
3、房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假廣告民事責(zé)任的必要條件有什么?
(1)房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。
購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。
(2)購房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。
購房者因為依賴(虛假)廣告，對該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購房者在購房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關(guān)，則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。
(3)購房者的合法權(quán)益受到了侵害。
購房者的合法權(quán)益受到實際發(fā)生的損害，這種損害包括財產(chǎn)的、金錢的、精神的。
(4)損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。
也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。
4、如何處理售樓廣告糾紛
對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第
37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責(zé)任方賠償損失。
同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣告發(fā)布暫行規(guī)定》也對房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。
1、房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（1）樓宇地點、竣工交付時間、售價等；
（2）預(yù)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》證號；
（3）現(xiàn)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號、《房地產(chǎn)證》證號。
廣告經(jīng)營與發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告。
2、在房地產(chǎn)廣告中，不得包含哪些內(nèi)容？
房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進(jìn)行的說明，不得有悖社會良好風(fēng)尚。預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾；不得出現(xiàn)返本銷售或變相返本銷售的內(nèi)容；不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容。
3、售樓廣告上的內(nèi)容要兌現(xiàn)？
售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會因此而承擔(dān)責(zé)任。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如送多少錢的精裝修，綠化面積達(dá)到多少平方米等等，這些內(nèi)容將對房屋價格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。
4、虛假廣告民事責(zé)任條件有什么？
（1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。
（2）購房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購房者因為依賴（虛假）廣告，對該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購房者在購房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關(guān)，則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。
（3）購房者的合法權(quán)益受到了侵害。購房者的合法權(quán)益受到實際發(fā)生的損害，這種損害包括財產(chǎn)的、金錢的、精神的。
（4）損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。
法律分析：可以，房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確、不得欺騙和誤導(dǎo)公眾
法律依據(jù)：《中華人民共和國廣告法》
第三十七條 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止生產(chǎn)、銷售的產(chǎn)品或者提供的服務(wù)，以及禁止發(fā)布廣告的商品或者服務(wù)，任何單位或者個人不得設(shè)計、制作、代理、發(fā)布廣告。
第三十八條 廣告代言人在廣告中對商品、服務(wù)作推薦、證明，應(yīng)當(dāng)依據(jù)事實，符合本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，并不得為其未使用過的商品或者未接受過的服務(wù)作推薦、證明。 不得利用不滿十周歲的未成年人作為廣告代言人。 對在虛假廣告中作推薦、證明受到行政處罰未滿三年的自然人、法人或者其他組織，不得利用其作為廣告代言人。
房屋買賣虛假宣傳的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是，宣傳的主體可以是開發(fā)商，也有可能是廣告發(fā)布者，在賣房子的過程中對銷售的房屋做了虛假的廣告或以其他的方式進(jìn)行虛假宣傳，虛假宣傳已經(jīng)引起了消費者的誤解，虛假宣傳的處罰標(biāo)準(zhǔn)一般是處行政罰款，情節(jié)嚴(yán)重的可吊銷營業(yè)執(zhí)照。一、房屋虛假宣傳的認(rèn)定及處罰是怎樣的?一)房屋虛假宣傳的認(rèn)定：1、虛假宣傳行為的主體：是廣告主、廣告代理制作者和廣告發(fā)布者。2、虛假宣傳的行為：上述主體在客觀上對其商品或服務(wù)做虛假廣告或以其他方式進(jìn)行虛假宣傳。3、虛假宣傳的后果：上述虛假廣告或虛假宣傳達(dá)到了引人誤解的程度，因而具有社會危害性。4、虛假宣傳的主觀方面，廣告經(jīng)營者在明知或應(yīng)知情況下，方對虛假廣告負(fù)法律責(zé)任;對廣告主，則不論其主觀上處于何種狀態(tài)，均必須對虛假廣告承擔(dān)法律責(zé)任。二)虛假宣傳的處罰《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第二十條規(guī)定到： 經(jīng)營者違反本法第八條規(guī)定對其商品作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳，或者通過組織虛假交易等方式幫助其他經(jīng)營者進(jìn)行虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳的，相關(guān)部門可以責(zé)令停止違法行為，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照。二、對廣告行為規(guī)范的規(guī)定有哪些?《中華人民共和國廣告法》第二十九條 廣播電臺、電視臺、報刊出版單位從事廣告發(fā)布業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)設(shè)有專門從事廣告業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，配備必要的人員，具有與發(fā)布廣告相適應(yīng)的場所、設(shè)備。第三十條 廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者之間在廣告活動中應(yīng)當(dāng)依法訂立書面合同。第三十一條 廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者不得在廣告活動中進(jìn)行任何形式的不正當(dāng)競爭。第三十二條 廣告主委托設(shè)計、制作、發(fā)布廣告，應(yīng)當(dāng)委托具有合法經(jīng)營資格的廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者。第三十三條 廣告主或者廣告經(jīng)營者在廣告中使用他人名義或者形象的，應(yīng)當(dāng)事先取得其書面同意;使用無民事行為能力人、限制民事行為能力人的名義或者形象的，應(yīng)當(dāng)事先取得其監(jiān)護(hù)人的書面同意。第三十四條 廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，建立、健全廣告業(yè)務(wù)的承接登記、審核、檔案管理制度。廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者依據(jù)法律、行政法規(guī)查驗有關(guān)證明文件，核對廣告內(nèi)容。對內(nèi)容不符或者證明文件不全的廣告，廣告經(jīng)營者不得提供設(shè)計、制作、代理服務(wù)，廣告發(fā)布者不得發(fā)布。第三十五條 廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者應(yīng)當(dāng)公布其收費標(biāo)準(zhǔn)和收費辦法。第三十六條 廣告發(fā)布者向廣告主、廣告經(jīng)營者提供的覆蓋率、收視率、點擊率、發(fā)行量等資料應(yīng)當(dāng)真實。第三十七條 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止生產(chǎn)、銷售的產(chǎn)品或者提供的服務(wù)，以及禁止發(fā)布廣告的商品或者服務(wù)，任何單位或者個人不得設(shè)計、制作、代理、發(fā)布廣告。第三十八條 廣告代言人在廣告中對商品、服務(wù)作推薦、證明，應(yīng)當(dāng)依據(jù)事實，符合本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，并不得為其未使用過的商品或者未接受過的服務(wù)作推薦、證明。不得利用不滿十周歲的未成年人作為廣告代言人。對在虛假廣告中作推薦、證明受到行政處罰未滿三年的自然人、法人或者其他組織，不得利用其作為廣告代言人。第三十九條 不得在中小學(xué)校、幼兒園內(nèi)開展廣告活動，不得利用中小學(xué)生和幼兒的教材、教輔材料、練習(xí)冊、文具、教具、校服、校車等發(fā)布或者變相發(fā)布廣告，但公益廣告除外。第四十條 在針對未成年人的大眾傳播媒介上不得發(fā)布醫(yī)療、藥品、保健食品、醫(yī)療器械、化妝品、酒類、美容廣告，以及不利于未成年人身心健康的網(wǎng)絡(luò)游戲廣告。針對不滿十四周歲的未成年人的商品或者服務(wù)的廣告不得含有下列內(nèi)容：(一)勸誘其要求家長購買廣告商品或者服務(wù);(二)可能引發(fā)其模仿不安全行為。第四十一條 縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門加強(qiáng)對利用戶外場所、空間、設(shè)施等發(fā)布戶外廣告的監(jiān)督管理，制定戶外廣告設(shè)置規(guī)劃和安全要求。戶外廣告的管理辦法，由地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章規(guī)定。第四十二條 有下列情形之一的，不得設(shè)置戶外廣告：(一)利用交通安全設(shè)施、交通標(biāo)志的;(二)影響市政公共設(shè)施、交通安全設(shè)施、交通標(biāo)志、消防設(shè)施、消防安全標(biāo)志使用的;(三)妨礙生產(chǎn)或者人民生活，損害市容市貌的;(四)在國家機(jī)關(guān)、文物保護(hù)單位、風(fēng)景名勝區(qū)等的建筑控制地帶，或者縣級以上地方人民政府禁止設(shè)置戶外廣告的區(qū)域設(shè)置的。第四十三條 任何單位或者個人未經(jīng)當(dāng)事人同意或者請求，不得向其住宅、交通工具等發(fā)送廣告，也不得以電子信息方式向其發(fā)送廣告。以電子信息方式發(fā)送廣告的，應(yīng)當(dāng)明示發(fā)送者的真實身份和聯(lián)系方式，并向接收者提供拒絕繼續(xù)接收的方式。第四十四條 利用互聯(lián)網(wǎng)從事廣告活動，適用本法的各項規(guī)定。利用互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布、發(fā)送廣告，不得影響用戶正常使用網(wǎng)絡(luò)。在互聯(lián)網(wǎng)頁面以彈出等形式發(fā)布的廣告，應(yīng)當(dāng)顯著標(biāo)明關(guān)閉標(biāo)志，確保一鍵關(guān)閉。第四十五條 公共場所的管理者或者電信業(yè)務(wù)經(jīng)營者、互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)提供者對其明知或者應(yīng)知的利用其場所或者信息傳輸、發(fā)布平臺發(fā)送、發(fā)布違法廣告的，應(yīng)當(dāng)予以制止。事實上虛假宣傳是很好認(rèn)定的，例如開發(fā)商在廣告中宣傳的小區(qū)的綠化非常棒，但事實上小區(qū)的綠化跟廣告宣傳相差較大的話，開發(fā)商就涉嫌虛假宣傳，消費者在買房子的時候，當(dāng)然也不能只看開發(fā)商做的廣告。法律依據(jù)《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第二十條 經(jīng)營者違反本法第八條規(guī)定對其商品作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳，或者通過組織虛假交易等方式幫助其他經(jīng)營者進(jìn)行虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳的，由監(jiān)督檢查部門責(zé)令停止違法行為，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照。經(jīng)營者違反本法第八條規(guī)定，屬于發(fā)布虛假廣告的，依照《中華人民共和國廣告法》的規(guī)定處罰。
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投稿：嚴(yán)昭軍
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