一、金盞拆遷補(bǔ)償方法,村集體房屋土地拆遷評(píng)估由誰委托

村集體房屋土地拆遷評(píng)估由被征收人協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。這意味著在村集體房屋土地拆遷過程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)的委托權(quán)實(shí)際上在被征收人手中。被征收人應(yīng)當(dāng)通過協(xié)商來選定一個(gè)合適的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷評(píng)估工作。

如果協(xié)商不成，還可以通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。這些方式都應(yīng)當(dāng)公開、公平、公正地進(jìn)行，以確保評(píng)估結(jié)果的客觀性和公正性。

總的來說，村集體房屋土地拆遷評(píng)估的委托權(quán)在被征收人手中，他們有權(quán)通過協(xié)商或其他方式選定評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。這一規(guī)定旨在保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，確保拆遷評(píng)估的公正性和客觀性。

二、農(nóng)村集體房屋拆遷評(píng)估

（一）貨幣補(bǔ)償

貨幣補(bǔ)償金額包括被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價(jià)和宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，其計(jì)算方式如下：

1、被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價(jià)＝被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償單價(jià)×被拆遷居住房屋建筑面積。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的，應(yīng)區(qū)分房屋結(jié)構(gòu)、等級(jí)分別計(jì)算合并補(bǔ)償。

2、宅基地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)＝宅基地綜合補(bǔ)償單價(jià)×核定的宅基地土地補(bǔ)償面積。

未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建設(shè)房屋，按照重置成新價(jià)和剩余使用期限予以補(bǔ)償，不給予宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。

集體土地住宅房屋補(bǔ)償單價(jià)、宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)由市國土房管局根據(jù)從化市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、從化市國有土地所有權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況予以適當(dāng)調(diào)整，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后定期公布。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換

被拆遷人的安置面積按照以下標(biāo)準(zhǔn)核定：被拆除房屋的批準(zhǔn)建筑面積低于（25－30）平方米／人的，按人均（25－30）平方米核定；在（25～60）平方米／人之間的，按批準(zhǔn)的建筑面積核定；超過60平方米／人的，按人均60平方米核定。

其中，2人以下（含2人）的戶，按2人核定；已婚并達(dá)到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的，應(yīng)合并計(jì)算房屋建筑面積。

（三）農(nóng)民自建

農(nóng)民自建應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，并按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行建設(shè)。下面分兩種情況討論：

1、本村集體經(jīng)濟(jì)組織尚有宅基地

此時(shí)可以安排宅基地給被拆遷人自建住宅或由村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)住宅，其形式如下：

（1）如由被拆遷人自建，拆遷人對(duì)被拆遷人按照被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價(jià)給予補(bǔ)償，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織按照宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)給予補(bǔ)償。

（2）如由村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)住宅，拆遷人按本規(guī)定第九條的有關(guān)規(guī)定給予村集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償，由村集體經(jīng)濟(jì)組織將建成的安置房分配給被拆遷人。

2、本村集體經(jīng)濟(jì)組織尚有農(nóng)用地

這種情況下，可轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地供村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)安置住宅的，由拆遷人依法辦理集體土地征收、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地等手續(xù)和支付相關(guān)費(fèi)用，對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價(jià)給予補(bǔ)償。

一、如何把房產(chǎn)過戶給子女

（一）房屋買賣辦理過戶的主要費(fèi)用有營業(yè)稅、個(gè)人所得稅和契稅三種。其中房產(chǎn)滿五年，營業(yè)稅是免征的，同時(shí)個(gè)稅也免征，只需要繳納契稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)，如果房產(chǎn)未滿五年，需要繳納營業(yè)稅和個(gè)稅，同時(shí)繳納契稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)。

（二）辦理贈(zèng)與過戶，需要交納個(gè)人所得稅、契稅和公證費(fèi)。贈(zèng)與過戶是沒有營業(yè)稅的，因?yàn)橘?zèng)與是被認(rèn)為是無償受贈(zèng)的行為，所以需要受贈(zèng)人繳納個(gè)人所得稅，同時(shí)贈(zèng)與過戶也需要繳納公證費(fèi)。

（三）繼承過戶與買賣和贈(zèng)與相比，稅費(fèi)支出是較低的，因?yàn)槔^承的房產(chǎn)沒有營業(yè)稅、個(gè)稅和契稅，只需要繳納公證費(fèi)。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書到房管管理部門辦理過戶更名就可以了。

二、農(nóng)村房屋過戶需要哪些手續(xù)

1、登記申請(qǐng)書；申請(qǐng)人的身份證明；

2、宅基地使用權(quán)證明或者集體擁有建設(shè)用地使用權(quán)證明；

3、其他必要材料；如果是申請(qǐng)村民住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。

溫馨提示：農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所擁有，因此購房者必須是該村民集體成員，城市居民不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請(qǐng)宅基地。如果購房者不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護(hù)。

農(nóng)村買房子與購買城市商品房是完全不一樣的性質(zhì)，在城市購買商品房是可以不限區(qū)域限制的，而農(nóng)村房屋出售必須要本地戶口才可以購買。因?yàn)檗r(nóng)村房屋土地使用性質(zhì)為集體所有，業(yè)主沒有土地使用權(quán)，只有房屋居住權(quán)，過戶的性質(zhì)實(shí)際是將集體屬性的土地轉(zhuǎn)讓給另一個(gè)業(yè)主而已。

三、舊村改造是否屬于拆遷，村委會(huì)能否作為拆遷人?

舊村改造是否屬于拆遷，村委會(huì)能否作為拆遷人?按照房屋拆遷實(shí)行拆遷許可證制度。未取得房屋拆遷許可證的，不得實(shí)施拆遷。拆遷人與被拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)作出。省轄市、縣（市）人民政府才有權(quán)責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。這樣看來，村委會(huì)不能作為拆遷人。如果是城市房屋拆遷，那么適用于規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的拆遷，而村委會(huì)是集體土地的所有權(quán)人。如果按照征地程序，那么征收主體是國家，也不是村委會(huì)。政府這樣做的核心是回避行政行為。村民可以起訴決議。但在實(shí)踐案例當(dāng)中，我們可以看到村委會(huì)打著舊村改造或者新農(nóng)村建設(shè)的旗號(hào)，在進(jìn)行拆遷。政府這樣的做法實(shí)在“高明”：一來與被拆遷人發(fā)生關(guān)系的是民事主體(村委會(huì))，不是行政主體，被拆遷人或被征收人想訴訟也只能進(jìn)行民事訴訟，無法進(jìn)行行政訴訟。以村委會(huì)名義拆，程序上基本是“談”，其中會(huì)動(dòng)用各種手段，在此情形下，一般都會(huì)簽協(xié)議，這樣雙方的法律關(guān)系也發(fā)生了改變，被拆遷人難以用征收的法律關(guān)系來保護(hù)自己。北京農(nóng)村宅基地騰退拆遷分析：豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊村《宅基地騰退補(bǔ)償安置方案》；海淀唐家?guī)X《唐家?guī)X村宅基地騰退搬遷改造方案》朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)《金盞鄉(xiāng)村宅基地騰退搬遷改造方案》常用的手法是召開村民代表大會(huì)通過方案，廣大村民被代表?；蛘哒匍_鄉(xiāng)人民代表大會(huì)通過方案。這樣以來，廣大人民可能就被代表了。至于騰退后的土地進(jìn)入土地儲(chǔ)備中心，或者然后再做什么？就和村民無關(guān)了。那么這種強(qiáng)制騰退宅基地的行為合法嗎？第一，《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第三條拆遷人是指經(jīng)依法批準(zhǔn)征用或者占用集體土地并取得房屋拆遷許可證的用地單位。第十二條在區(qū)、縣國土房管局公告的搬遷期限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人沒有達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)一方或者雙方當(dāng)事人申請(qǐng)，由區(qū)、縣國土房管局裁決。裁決規(guī)定的搬遷期限屆滿被拆遷人拒絕搬遷的，屬于征地拆遷宅基地上房屋的，由區(qū)、縣國土房管局申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行；屬于占地拆遷房屋的，由當(dāng)事人依法向人民法院提起民事訴訟?？梢?，達(dá)不成一致的要么申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，要么提起民事訴訟，并沒有明確賦予村委員會(huì)強(qiáng)制騰退的權(quán)利。第二，關(guān)于被代表能否作為強(qiáng)制拆遷的遮羞布？。網(wǎng)李律師認(rèn)為，據(jù)《中華人民共和國村民委員會(huì)組織法》規(guī)定，村民會(huì)議由村民委員會(huì)召集，有十分之一以上的村民提議，應(yīng)當(dāng)召集村民會(huì)議。同時(shí)該法律還規(guī)定，而涉及村民利益的事項(xiàng)，村民委員會(huì)必須提請(qǐng)村民會(huì)議討論決定。這些事項(xiàng)中，即包括“宅基地的使用方案”。北京宅基地騰退方案參考：豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)大紅門村城鄉(xiāng)一體化改造宅基地騰退補(bǔ)償安置辦法實(shí)施細(xì)則（于2010年7月25日，經(jīng)南苑鄉(xiāng)大紅門村第八屆村民代表大會(huì)第一次會(huì)議審議通過）

為落實(shí)北京市總體規(guī)劃，保證南苑鄉(xiāng)大紅門村城鄉(xiāng)一體化工作順利實(shí)施，按照《豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)大紅門村城鄉(xiāng)一體化改造宅基地騰退補(bǔ)償安置辦法》，制定本實(shí)施細(xì)則。

一、拆遷中房產(chǎn)糾紛怎么辦

(一)行政裁決

對(duì)拆遷人與被拆遷或者拆遷人，被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以按照《中華人民共和國征收拆遷補(bǔ)償條例》向有關(guān)部門申請(qǐng)裁決。《中華人民共和國征收拆遷補(bǔ)償條例》規(guī)定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。實(shí)施裁決的房屋拆遷管理部門是縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決的內(nèi)容包括補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。

(二)依法起訴

若拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服，可以在接到裁決書之日60日內(nèi)向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門的上一級(jí)主管部門申請(qǐng)行政復(fù)議。當(dāng)事人也可以在接到裁決書之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。

(三)強(qiáng)制拆遷

在城市房屋拆遷過程中，如被拆遷人或房屋承租人拒絕執(zhí)行房屋拆遷管理部門作出的裁決，《中華人民共和國征收拆遷補(bǔ)償條例》規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，可以依法實(shí)施強(qiáng)制拆遷。

四、集體土地上房屋征收評(píng)估辦法

法律分析：1.同一征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。

2.兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

法律依據(jù)：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》 第五條 同一征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

五、集體土地上房屋征收評(píng)估辦法 法律問題

法律分析:

1.同一征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。

2.兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

法律依據(jù):

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》 第五條 同一征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

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文章來源參考：【頭條】金盞拆遷補(bǔ)償方法，金盞村拆遷

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投稿：趙桂小

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