一、涉及拆遷補(bǔ)償?shù)姆课葙I賣合同,無效房屋買賣合同所涉及的農(nóng)村房屋征地拆遷的處理

提起訴訟時宅基地上的房屋將要拆除或已經(jīng)拆除的，此時原告提起訴訟的目的往往不是為了返還宅基地和房屋，而是為了獲取今后的拆遷補(bǔ)償款。對于這種訴訟，應(yīng)當(dāng)注意區(qū)別兩種不同情況加以處理：

第一，如果起訴時，爭議范圍的土地已經(jīng)完成了土地的征收和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，即集體土地已經(jīng)轉(zhuǎn)化為國有土地，則當(dāng)年簽訂的宅基地和房屋買賣合同應(yīng)按有效處理。

第二，如果起訴時，爭議范圍的土地尚未完成土地征用和農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)，土地的性質(zhì)仍屬于集體所有的，則應(yīng)當(dāng)確認(rèn)宅基地和房屋買賣合同無效，但應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效合同的簽訂雙方均存在過錯，并對已經(jīng)支付或?qū)⒁Ц兜牟疬w補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)雙方的過錯程度按一定比例分配。

也就是說：現(xiàn)實(shí)征地拆遷中政府及相關(guān)用地部門或單位一般只認(rèn)可農(nóng)村房屋的出賣人為征地拆遷的對象，并且也只認(rèn)可按出賣人的身份及家庭成員的情況給予其補(bǔ)償安置待遇。此時的紛爭或者訴訟不再是無效合同房屋返還的問題，而是補(bǔ)償安置利益的歸屬及其分配的爭議問題。

對此類糾紛，一般根據(jù)安置利益的不同形態(tài)，可以作不同的處理。如果安置利益為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，則可以由買賣雙方分別取得補(bǔ)償款，性質(zhì)上是安置補(bǔ)償款歸出賣人，由出賣人以其中一部分對買受人予以補(bǔ)償。如果安置利益是優(yōu)惠購買安置房屋，則可以按安置房市價與優(yōu)惠價之間的差價由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則應(yīng)當(dāng)由出賣人給予買受人適當(dāng)居住利益損失的補(bǔ)償。

一、農(nóng)村宅基地買賣合同無效怎么辦

宅基地買賣合同無效的，賣方應(yīng)當(dāng)將購房款及利息退還給買方，如果該地上建筑為買方所建造，則對該房屋價值進(jìn)行評估，由賣方按照評估價向買方支付全部價款；同時買方應(yīng)當(dāng)將土地及地上建筑退還給賣方。

據(jù)法律規(guī)定并結(jié)合實(shí)踐中的具體情況，應(yīng)采取以下幾種處理方法：

（1）宅基地和房屋買賣合同簽訂時間較短，提起訴訟時，受讓人尚未對房屋進(jìn)行翻新改建，且周邊土地和房屋的市場價格也無明顯變化的，確認(rèn)合同無效后，可以簡單采用相互返還的處理方式；

（2）提起訴訟時，受讓方已對房屋進(jìn)行了較大的翻新改建，且周邊土地和房屋的市場價格有較大幅度上升的，確認(rèn)買賣合同無效后應(yīng)當(dāng)對宅基地和房屋進(jìn)行價格評估，在判決買受人返還宅基地和房屋的同時，還應(yīng)當(dāng)判令出賣人返還買受人對房屋的翻新改建費(fèi)用。對于房屋和土地的升值利益，也應(yīng)按照一定比例由出賣人對買受人給予補(bǔ)償。具體補(bǔ)償比例的確定，應(yīng)當(dāng)屬于人民法院自由裁量的范圍，主要應(yīng)當(dāng)依據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯程度加以確定。

二、如何申請宅基地

（1）申請。申請人持申請材料向當(dāng)?shù)卮逦瘯岢鰰嬗玫厣暾垺４逦瘯?yīng)當(dāng)在每一個季度集中申請材料，依法召開村委會或村民代表大會進(jìn)行審議，并張榜公布，在張榜公布之日起15個工作日內(nèi)本村村民未提出異議或者異議不成立的，上報給鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所初審。

（2）現(xiàn)場勘查。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織國土資源所進(jìn)行現(xiàn)場勘查和群眾調(diào)查，審查建房用地和建設(shè)申請條件，并制作勘查筆錄和審查意見書。

（3）填申請表。國土資源所初審合格后發(fā)放《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請表》。

（4）村委會審查。村委會對申請人提交的《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請表》進(jìn)行審查并簽署意見，證明申請人的原住宅用地情況和家庭成員現(xiàn)居住情況，由負(fù)責(zé)人簽字，同時加蓋村民委員會公章，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核。

（5）審核上報。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到村委會上報的住宅建設(shè)用地申請材料后完成審核并現(xiàn)場確定規(guī)劃用地范圍，并報縣國土資源局初審?？h國土資源局對符合審批條件的上報縣人民政府。

（6）審批?？h人民政府批準(zhǔn)用地的，由縣國土資源局頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

（7）放樣。由國土資源所牽頭協(xié)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府人員根據(jù)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》和《村鎮(zhèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》到實(shí)地放樣，劃定范圍，填寫《放樣記錄卡》，放樣參加人應(yīng)當(dāng)在《放樣記錄卡》上簽字。放樣后，用地申請人方能動工建設(shè)。

（8）驗(yàn)收發(fā)證。新建、改建、擴(kuò)建農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)自房屋竣工驗(yàn)收合格之日起30個工作日內(nèi)依法申請辦理土地初始登記或者變更登記手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書。

二、出賣人以農(nóng)村私有房屋買賣合同無效為由主張拆遷款的，如何處理？

出賣人以農(nóng)村私有房屋買賣合同無效為由主張拆遷款的，如何處理？

北京裁判觀點(diǎn)：房屋買賣合同有效的，出賣人無權(quán)主張拆遷得益房屋；買賣合同無效的，出賣人可享有一定比例的宅基地區(qū)位補(bǔ)償款，被拆遷房屋所對應(yīng)的重置成新價、提前搬家獎勵費(fèi)等拆遷利益全部歸買受人所有。

三、農(nóng)村買賣房屋合同無效如何補(bǔ)償

農(nóng)村房屋買賣合同無效按照合同約定或標(biāo)的數(shù)額的20%賠償，同時可以根據(jù)違約情形判斷實(shí)際損失，造成的損害比較大時違約金可以適當(dāng)上浮，但最高不應(yīng)超過實(shí)際損失的30%。

一、租房合同違約金怎么規(guī)定的

租房合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)，是不得超過造成的實(shí)際損失的百分之三十。如果當(dāng)事人約定的違約金數(shù)額過高的，當(dāng)事人可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)，按照實(shí)際的損失情況予以減少。根據(jù)2021年實(shí)施的《民法典》第五百八十五條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。

二、合同違約金比例是多少

合同違約金比例是由雙方協(xié)商確定，最高為實(shí)際損失的30%。違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約應(yīng)向另一方當(dāng)事人支付的金錢。違約金可以雙方在合同中協(xié)商約定，同時可以根據(jù)違約情形判斷實(shí)際損失。

三、土地糾紛對方反悔可以提出賠償嗎？

土地對換糾紛一方反悔可以提出賠償。違約方可應(yīng)當(dāng)按照土地對換合同的約定或標(biāo)的數(shù)額的20%賠償，同時可以根據(jù)違約情形判斷實(shí)際損失的數(shù)額，造成的損害比較大時違約金可以適當(dāng)上浮，但最高不應(yīng)超過實(shí)際損失的30%。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《民法典》第五百八十四條

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

第五百八十五條

當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。

四、房屋拆遷協(xié)議無效的情形及處理方式

（一）協(xié)議雙方身份出現(xiàn)法定無效的情形

由于無民事行為能力人及限制民事行為能力人不具有辨別自身行為的能力，所以拆遷方與其簽訂的拆遷協(xié)議，全部無效。而哪些屬于這兩類呢？按照《民法典》的規(guī)定：無民事行為能力人指不滿10周歲的未成年人或不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人，民事活動由他的法定代理人代理。限制民事行為能力人指包括10周歲以上的未成年人；不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人。實(shí)踐中，和未成年人簽訂的情況比較罕見，常見的往往是與老年人簽訂，有的老年人事后被證明已患老年癡呆癥。所以此類情形下簽訂的協(xié)議全部無效。而更離譜的則是，拆遷人往往不與房屋所有權(quán)人簽訂拆遷協(xié)議，即拆遷人常常會與被拆遷人的親戚、朋友簽訂拆遷協(xié)議，這樣簽訂的協(xié)議也是無效的。

其次，在拆遷協(xié)議簽訂的過程中，法人或者其他組織作為拆遷人時，沒有辦理有關(guān)拆遷手續(xù)，即不具有拆遷資格時，簽訂的協(xié)議應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效；實(shí)踐中拆遷方往往為趕進(jìn)度，在法定手續(xù)不齊全的情形下與被拆遷人簽訂協(xié)議，這種情形下所實(shí)施的拆遷行為應(yīng)當(dāng)被確認(rèn)無效，可以請求法院確定協(xié)議無效。

（二）協(xié)議違反法律強(qiáng)制性規(guī)定無效

拆遷人和被拆遷人在協(xié)商拆遷補(bǔ)償安置事宜并達(dá)成協(xié)議時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)的規(guī)定，對于違反國家法律法規(guī)規(guī)定的，依據(jù)《民法典》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)被確認(rèn)為無效的拆遷協(xié)議，而對于拆遷協(xié)議違反強(qiáng)制性規(guī)定，則應(yīng)當(dāng)從形式與內(nèi)容兩方面去考量，形式上如果拆除依法代管的房屋，當(dāng)代管人是房屋拆遷主管部門時，拆遷安置和補(bǔ)償協(xié)議必須經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證，如果沒有經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證，則屬于形式違法，協(xié)議無效；對于屬于文物保護(hù)范圍內(nèi)的房屋及其附屬物的拆除，依據(jù)《文物保護(hù)法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)報請有關(guān)主管部門批準(zhǔn)后才能拆除，如果沒有報批則也屬形式違法，協(xié)議無效；內(nèi)容上如果拆遷協(xié)議內(nèi)容和拆遷主管部門批準(zhǔn)文件的規(guī)定不一致的，協(xié)議中不一致的內(nèi)容無效，拆遷協(xié)議規(guī)定的拆遷補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置面積和安置地點(diǎn)不符合拆遷法律法規(guī)的規(guī)定時，均屬內(nèi)容違法，協(xié)議無效。

（三）簽訂的手段違法

依據(jù)《民法典》規(guī)定，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實(shí)信用的原則。拆遷人與被拆遷人在訂立拆遷協(xié)議過程中，均應(yīng)當(dāng)尊重對方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，一方當(dāng)事人采取脅迫、欺詐或者趁人之危的情況下，使他方違背真實(shí)意思表示所訂立的拆遷協(xié)議，經(jīng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)查明，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效。實(shí)踐中，主要是拆遷人以給被拆遷人或者其近親屬的生命健康、財產(chǎn)安全進(jìn)行相威脅，以迫使被拆遷人在違背真實(shí)意思表示的情況下簽訂的拆遷協(xié)議。

一、房子漏水找誰投訴處理

房子漏水可以先找物業(yè)，如果房屋在相關(guān)法律規(guī)定的保修期內(nèi)，物業(yè)需要盡快聯(lián)系開發(fā)商進(jìn)行處理，如果房屋已經(jīng)過了保修期就需要自己負(fù)責(zé)，物業(yè)公司需要進(jìn)行協(xié)助。如果物業(yè)不處理的，可以向居委會投訴，也可以向法院起訴。

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件是什么

房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件是：

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提；

（二）債務(wù)人不履行到期債務(wù)；

（三）對于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒有過失；

（四）發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形。

五、房屋拆遷無產(chǎn)權(quán)合同糾紛的處理方式是什么

產(chǎn)生拆遷無產(chǎn)權(quán)房屋合同糾紛，被拆遷人可以按照法律申請仲裁，對于賠償不服還可以向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹈袷略V訟請求賠償，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以下簡稱規(guī)定，被拆遷人享有實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的權(quán)利。

實(shí)踐中，大部分的拆遷安置合同都對新建安置用房的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了約定。在處理雙方因安置房產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛時，合同有約定的，應(yīng)按合同約定處理，但合同對新建安置用房沒有產(chǎn)權(quán)約定的，應(yīng)按拆遷時的法規(guī)處理。對于法律法規(guī)沒有規(guī)定的，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的應(yīng)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，即被拆遷人對產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補(bǔ)償享有選擇權(quán)。但對已進(jìn)行了作價補(bǔ)償?shù)?，就不能再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對共同所有的房屋，有主張產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有主張作價補(bǔ)償?shù)?，可進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，對其共有人因共有產(chǎn)權(quán)之間的爭執(zhí)，可作為析產(chǎn)案件另案處理。拆除房屋屬違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，既不能作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也不能進(jìn)行補(bǔ)償。但是如果被拆除的房屋，當(dāng)時城市規(guī)劃部門認(rèn)為不屬于嚴(yán)重違反城市規(guī)劃，只是做了罰款處罰，而房屋所有人又補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)的，該房則由違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ?，可以享受產(chǎn)權(quán)調(diào)換及補(bǔ)償?shù)拇?。對于拆除臨時建筑物，如果拆除未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑物，拆遷人依法應(yīng)享有拆遷補(bǔ)償待遇，但不享有安置待遇。

對于拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不能產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只能由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

一、房屋拆遷沒產(chǎn)權(quán)是否可以賠償？

沒有房產(chǎn)證的集資房拆遷一樣給予賠償。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

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投稿：賀怡茹

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