一、拆遷補償費土增稅分攤方法,土地增值稅清算土地成本如何分攤

土地增值稅清算時，土地成本的分攤是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。以下是對土地成本如何分攤的詳細解答：

一、土地成本分攤的基本原則

在土地增值稅清算過程中，土地成本需要按照合理的方法進行分攤。這通常意味著，土地成本應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目中各部分所占用的土地面積、價值或其他合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，進行比例分攤。這樣做是為了確保土地增值稅的公平性和準(zhǔn)確性。

二、分攤方法的具體應(yīng)用

按占地面積分攤：如果項目由多棟建筑物組成，且每棟建筑物所占用的土地面積可以明確劃分，那么可以按照各棟建筑物占地面積的比例來分攤土地成本。這種方法簡單易行，但要求占地面積的準(zhǔn)確測量。

按建筑面積分攤：對于建筑物內(nèi)部各功能區(qū)域（如住宅、商業(yè)、辦公等）所占用的土地成本，可以按照各功能區(qū)域的建筑面積來進行分攤。這種方法能夠更精確地反映不同功能區(qū)域?qū)ν恋刭Y源的占用情況。

按價值分攤：在某些情況下，可能會采用按價值分攤的方法。例如，當(dāng)項目中包含不同類型或品質(zhì)的房產(chǎn)時，可以根據(jù)各類房產(chǎn)的市場價值來分攤土地成本。這種方法能夠體現(xiàn)房產(chǎn)價值差異對土地成本分攤的影響。

三、注意事項

合規(guī)性：在選擇土地成本分攤方法時，務(wù)必確保符合相關(guān)稅收法規(guī)和財務(wù)會計準(zhǔn)則的要求。不合規(guī)的分攤方法可能導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險或財務(wù)報表失真。

合理性：分攤方法應(yīng)當(dāng)合理且能夠公允地反映項目各組成部分對土地成本的占用情況。避免采用過于復(fù)雜或主觀的分攤方法，以免引發(fā)爭議或誤解。

一致性：在同一項目中，應(yīng)保持土地成本分攤方法的一致性。如需變更分攤方法，應(yīng)提前與相關(guān)部門溝通并說明理由。

綜上所述，土地增值稅清算中的土地成本分攤是一個復(fù)雜而重要的問題。通過遵循基本原則、選擇合適的分攤方法并注意事項，可以確保土地成本的準(zhǔn)確分攤和土地增值稅的公平征收。

二、土地增值稅扣除成本怎么算出來的

法律主觀：計算 土地增值稅 的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率； 1、公式中的“增值額”為納稅人 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收。計算增值額的扣除項目： （1） 取得土地使用權(quán) 所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。 2、土地增值稅實行四級超率累進稅率： （1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。 （2）增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

法律客觀：計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。上述“扣除項目”，具體為：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按第(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按第(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實行核定征收。(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(6)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按第(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。另外，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。

三、土增稅土地成本分攤方法

土增稅是指土地增值稅，土地成本分攤方法包括按照面積、競價、協(xié)議等方式進行，具體應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭?guī)定及實際情況確定。土增稅是指土地增值稅，是我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項目從事轉(zhuǎn)讓、出售、轉(zhuǎn)讓股權(quán)和設(shè)定抵押權(quán)等行為所取得的土地增值部分征收的一種稅費。而土地成本分攤方法則是指在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，將土地成本按照一定的比例或者方式分攤到各個房屋單元的成本中。土地成本分攤方法的具體方式包括按照面積、競價、協(xié)議等方式進行。其中，按照面積分攤法是指將土地成本按照房屋單元建筑面積的比例分攤到各個房屋單元的成本中；競價分攤法是指在競買土地時，以競買價格作為土地成本，并按照開發(fā)商的投資比例分攤到各個房屋單元的成本中；協(xié)議分攤法是指開發(fā)商與土地出讓方達成協(xié)議，按照約定的比例分攤土地成本到各個房屋單元的成本中。具體應(yīng)如何進行土地成本分攤方法，則應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭?guī)定及實際情況進行確定。在實施過程中，還應(yīng)該注意合理確定分攤比例、明確相關(guān)責(zé)任人、建立健全相關(guān)協(xié)議和文件等。如果開發(fā)商沒有按要求對土地成本進行分攤，會面臨哪些法律風(fēng)險？開發(fā)商沒有按要求對土地成本進行分攤，可能會面臨相關(guān)法律責(zé)任。例如，如果房屋買受人因此產(chǎn)生了經(jīng)濟損失，可以向開發(fā)商索賠；監(jiān)管部門也有權(quán)對開發(fā)商進行行政處罰；特別嚴重的情況下，對于違反土地成本分攤規(guī)定的開發(fā)商，還可能面臨法律訴訟和刑事責(zé)任。土地成本分攤方法是房地產(chǎn)開發(fā)過程中必須要遵守的規(guī)定。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭?guī)定及實際情況進行合理分攤，以避免相關(guān)法律風(fēng)險?！痉梢罁?jù)】：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理條例》第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，合理確定土地價格，并將土地成本合理分攤到項目中各個建筑物或者房屋的價款中。

四、土地增值稅的清算

土地增值稅的清算流程：1、當(dāng)項目符合清算條件時，向稅局申請清算；2、先做一個測算；3、找一家稅務(wù)師事務(wù)所幫忙出鑒證報告和申報表。這里找的稅務(wù)師事務(wù)所的工作人員第一開始會按照比較嚴格的標(biāo)準(zhǔn)來給出底稿，要有足夠的準(zhǔn)備，得有好幾個回合的溝通，達到要的標(biāo)準(zhǔn)又不觸犯發(fā)售法規(guī)的情況下，同意讓稅務(wù)師事務(wù)所出報告，最好找兩家以上的稅務(wù)師事務(wù)所出鑒證；4、出來鑒證之后，去稅務(wù)局交相關(guān)資料；5、稅局會組織清算小組，會有好幾個人，等人員都到齊了開始審核，中間會有很多的地方需要溝通的；6、審核完畢，認了申報的數(shù)據(jù)或者認了清算出來的數(shù)據(jù)；7、通知交稅，會下個通知單，15日之內(nèi)把稅交了就算結(jié)束了。土增稅清算條件：1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。綜上所述，土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳土地增值稅，填寫《土地增值稅清繳申報表》?！痉梢罁?jù)】：《中華人民共和國稅收征收管理法》第一條 為了加強稅收征收管理，規(guī)范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護納稅人的合法權(quán)益，促進經(jīng)濟和社會發(fā)展，制定本法。第二條 凡依法由稅務(wù)機關(guān)征收的各種稅收的征收管理，均適用本法。第三條 稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權(quán)國務(wù)院規(guī)定的，依照國務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。任何機關(guān)、單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。第四條 法律、行政法規(guī)規(guī)定負有納稅義務(wù)的單位和個人為納稅人。法律、行政法規(guī)規(guī)定負有代扣代繳、代收代繳稅款義務(wù)的單位和個人為扣繳義務(wù)人。納稅人、扣繳義務(wù)人必須依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。

五、土地增值稅清算土地成本扣除

法律主觀：土地增值稅一般以預(yù)征為主，符合條件的進行清算，土地增值稅清算條件是指應(yīng)繳土地增值稅的開發(fā)項目進行清算應(yīng)達到的條件。一、土地增值稅清算的條件有哪些土地增值稅的清算條件有兩種，一種是“應(yīng)該清算”的條件，一種是“可以清算”的條件。1、“應(yīng)該清算”的條件《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第九條：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2、“可以清算”的條件《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十條：對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第（3）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。如果滿足“應(yīng)該清算”條件中的任何一條，企業(yè)都必須進行土地增值稅清算；如果滿足“可以清算”條件中的任何一條，稅務(wù)機關(guān)可以要求企業(yè)進行土地增值稅清算。二、土地增值稅的清算期限是多久對于符合清算條件，應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合第二種清算條件，稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算;對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

法律客觀：土地增值稅清算稅率是多少？土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。土地增值稅清算征收方法：（1）增值額未超過扣除項目金額50％部分，稅率為30％；（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；速算扣除系數(shù)為5％；（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；速算扣除系數(shù)為15％；（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％；速算扣除系數(shù)為35％；（5）房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20％的，免征土地增值稅。財法字［1995］第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定。其計算公式為：應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)征收辦法。

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文章來源參考：【頭條】拆遷補償費土增稅分攤方法，拆遷補償費在土地增值稅里面算哪一塊的費用

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投稿：汪安璇

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