一、拆遷補(bǔ)償金額的方法,拆遷補(bǔ)償金額的確定原則、方法和程序

拆遷補(bǔ)償金額是否合理是拆遷工作能否順利完成的關(guān)鍵。因此，拆遷補(bǔ)償金額的確定至關(guān)重要。

(一)確定原則：一是以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定補(bǔ)償金額;二是以被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、面積、成新、樓層、裝修等因素為參考依據(jù)確定補(bǔ)償金額。

(二)方法和程序：1、不評(píng)估法確定。適用條件為拆遷人與被拆遷人、房屋承租人就拆遷補(bǔ)償金額協(xié)商一致，達(dá)成協(xié)議。

2、評(píng)估法確定。有兩種方法：

(1)當(dāng)事人共同委托同一估價(jià)機(jī)構(gòu)。這種方式由拆遷人支付評(píng)估費(fèi)用。如果一方不同意評(píng)估結(jié)果，可重新委托評(píng)估，評(píng)估費(fèi)用由委托方支付。如果兩次評(píng)估結(jié)果不同，誤差在省定范圍之內(nèi)的，執(zhí)行原評(píng)估結(jié)果。超過(guò)省規(guī)定誤差范圍的，按兩種途徑解決。一是當(dāng)事人雙方協(xié)商;二是協(xié)商不成時(shí)，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)組織評(píng)估專家對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行裁定。

(2)拆遷人與被拆遷人分別選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)。選擇這種方法時(shí)，評(píng)估費(fèi)用由委托方分別承擔(dān)。兩評(píng)估結(jié)果誤差在省定范圍之內(nèi)的，執(zhí)行被拆遷人委托的評(píng)估結(jié)果;超出省定誤差范圍的，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)組織評(píng)估專家對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行裁定。

一、房屋拆遷補(bǔ)償按面積還是人頭

1、房屋拆遷補(bǔ)償按面積還是人頭進(jìn)行計(jì)算

各地區(qū)根據(jù)自己的地域特征，都有一些自己的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，具體以當(dāng)?shù)氐膶?shí)際拆遷政策為準(zhǔn)。但是通常是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。

2、房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

（1）房屋拆遷貨幣補(bǔ)償＝合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）

（2）房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)＝合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）－被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格

二、拆遷補(bǔ)償金額的確定原則及標(biāo)準(zhǔn)

本文介紹了房屋拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定,其中購(gòu)房職工個(gè)人是唯一的受益者,與其相關(guān)的收益將不再與原產(chǎn)權(quán)單位按照比例進(jìn)行分享。此外,文章還介紹了房改房產(chǎn)權(quán)共有人界定的相關(guān)規(guī)則,包括按成本價(jià)和規(guī)范價(jià)采購(gòu)的房改房的處理方式,以及解決經(jīng)濟(jì)適用住房歷史遺留問(wèn)題的相關(guān)規(guī)定。

法律分析

對(duì)于房屋拆遷補(bǔ)償，購(gòu)房職工個(gè)人是唯一的受益者，與其相關(guān)的收益將不再與原產(chǎn)權(quán)單位按照比例進(jìn)行分享。

二、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買、職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息，原購(gòu)住房全部產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)所得部分由房地產(chǎn)交易管理部門(mén)代收后，納入地方住房基金專戶管理。

一、房改房產(chǎn)權(quán)共有人界定

房改房共有產(chǎn)權(quán)的界定的:

1、按成本價(jià)采購(gòu)的房改房。按成本價(jià)采購(gòu)的房改房,其房子的運(yùn)用、占有、處置的權(quán)力悉數(shù)歸產(chǎn)權(quán)人一切,不需通過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位贊同就可處置。但其房產(chǎn)證上有未交納土地出讓金和以成本價(jià)采購(gòu)等記載,因此在再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí),買賣雙方應(yīng)根據(jù)各地不相同的規(guī)則補(bǔ)繳必定的費(fèi)用,不然不能處理過(guò)戶手續(xù)。

2、按規(guī)范價(jià)采購(gòu)的房改房。按規(guī)范價(jià)(報(bào)價(jià)低于成本價(jià))采購(gòu)的房改房,其房子的運(yùn)用、占有、處置的權(quán)力悉數(shù)歸產(chǎn)權(quán)人一切,也不須通過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位贊同就可處置。在2003年之前,已購(gòu)房改房(含成本價(jià)和規(guī)范價(jià)房)上市需批閱,收益需按必定規(guī)范和原產(chǎn)權(quán)單位分紅,規(guī)范價(jià)房改房出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位還具有優(yōu)先采購(gòu)權(quán),這些約束現(xiàn)在都已取消(除非在與產(chǎn)權(quán)單位簽定的公有住房買賣合同中有特殊約好)。在再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí),買賣雙方也應(yīng)根據(jù)各地不相同的規(guī)則補(bǔ)繳必定費(fèi)用,不然不能處理過(guò)戶手續(xù)。

3、按規(guī)范優(yōu)惠價(jià)采購(gòu)的房改房。按規(guī)范優(yōu)惠價(jià)采購(gòu)的房改房與按規(guī)范價(jià)采購(gòu)的房改房的約束條件是相同的。規(guī)范優(yōu)惠價(jià)是比規(guī)范價(jià)更優(yōu)惠的一種方法,依照規(guī)范優(yōu)惠價(jià)采購(gòu)的房改房,其產(chǎn)權(quán)人要想再上市買賣時(shí),與規(guī)范價(jià)產(chǎn)權(quán)房改房的買賣是相同的。

二、關(guān)于解決經(jīng)濟(jì)適用住房歷史遺留問(wèn)題

一是市或區(qū)縣重點(diǎn)工程被拆遷家庭持有《北京市重點(diǎn)工程和危改區(qū)被拆遷居民家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房審核表》（以下簡(jiǎn)稱“重點(diǎn)工程審核表”）購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的，已購(gòu)房屋取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年上市交易時(shí)，按照出售價(jià)格的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。

二是市或區(qū)縣重點(diǎn)工程被拆遷家庭在購(gòu)買對(duì)接安置經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，沒(méi)有取得重點(diǎn)工程審核表的，經(jīng)原房屋拆遷地的區(qū)縣住房城鄉(xiāng)（城市）建設(shè)委或房管局依據(jù)原始記錄拆遷底賬出具相關(guān)證明后，所購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年上市交易時(shí)，可按照出售價(jià)格的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。

三是上述經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房家庭，房屋再上市時(shí)，可不再提供由區(qū)縣住房保障部門(mén)開(kāi)具的《已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售意見(jiàn)》。

結(jié)語(yǔ)

拆遷補(bǔ)償對(duì)于購(gòu)房職工個(gè)人是唯一的受益者，與其相關(guān)的收益將不再與原產(chǎn)權(quán)單位按照比例進(jìn)行分享。購(gòu)房職工個(gè)人可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息，原購(gòu)住房全部產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。對(duì)于按規(guī)范價(jià)采購(gòu)的房改房，其產(chǎn)權(quán)人一切，不需通過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位贊同就可處置。在再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，買賣雙方應(yīng)根據(jù)各地不相同的規(guī)則補(bǔ)繳必定費(fèi)用，不然不能處理過(guò)戶手續(xù)。

法律依據(jù)

《建設(shè)部關(guān)于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》第十條城鎮(zhèn)職工以成本價(jià)購(gòu)買、產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，其收入在按照規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益后歸職工個(gè)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買、職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息，原購(gòu)住房全部產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有后，該已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售收入按照本條前款的規(guī)定處理;也可以直接上市出售，其收入在按照規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益后，由職工與原產(chǎn)權(quán)單位按照產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)所得部分由房地產(chǎn)交易管理部門(mén)代收后，納入地方住房基金專戶管理。

三、被拆遷房屋拆遷補(bǔ)償金額的確定原則

被拆遷房屋的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)由四部分組成。首先是房屋本身的市場(chǎng)價(jià)格，該價(jià)格需要經(jīng)過(guò)依法評(píng)估確定，被拆遷人如對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿意或認(rèn)為存在違法行為，可依法提起復(fù)議訴訟。其次是附屬設(shè)施補(bǔ)償值，需要注意的是普通單元式樓房不包含此項(xiàng)。第三是超額土地補(bǔ)償值。最后是附屬物及裝修補(bǔ)償。

法律分析

被拆遷房屋的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)由四部分組成，即：

1、房屋本身的市場(chǎng)價(jià)格，當(dāng)然市場(chǎng)價(jià)格并非簡(jiǎn)單推測(cè)或者通過(guò)詢問(wèn)確定，起必須經(jīng)過(guò)依法評(píng)估進(jìn)行確定，被拆遷人如果對(duì)此不同意或者認(rèn)為評(píng)估存在違法侵害利益的行為，應(yīng)該依法復(fù)議訴訟；

2、附屬設(shè)施補(bǔ)償值注意，普通單元式樓房沒(méi)有此項(xiàng)；

3、超額土地補(bǔ)償值；

4、附屬物及裝修補(bǔ)償。

拓展延伸

拆遷補(bǔ)償金額的評(píng)估準(zhǔn)則與實(shí)踐案例分析

《拆遷補(bǔ)償金額的評(píng)估準(zhǔn)則與實(shí)踐案例分析》是針對(duì)拆遷補(bǔ)償金額確定原則的研究。在拆遷過(guò)程中，確立合理的評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)于公平公正的補(bǔ)償至關(guān)重要。本文通過(guò)對(duì)相關(guān)法律法規(guī)、政策文件以及實(shí)踐案例的綜合分析，總結(jié)出一套科學(xué)、合理的拆遷補(bǔ)償金額評(píng)估準(zhǔn)則。同時(shí)，通過(guò)實(shí)踐案例的分析，探討不同情況下的拆遷補(bǔ)償金額確定原則，以提供參考和借鑒。本文旨在為相關(guān)部門(mén)、律師和公眾提供有關(guān)拆遷補(bǔ)償金額的評(píng)估準(zhǔn)則與實(shí)踐案例的全面分析，促進(jìn)拆遷補(bǔ)償工作的規(guī)范化和公正性。

結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)相關(guān)法律法規(guī)、政策文件以及實(shí)踐案例的分析，本文總結(jié)出一套科學(xué)、合理的拆遷補(bǔ)償金額評(píng)估準(zhǔn)則。在拆遷過(guò)程中，確立合理的評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)于公平公正的補(bǔ)償至關(guān)重要。同時(shí)，通過(guò)實(shí)踐案例的分析，探討不同情況下的拆遷補(bǔ)償金額確定原則，以提供參考和借鑒。本文旨在為相關(guān)部門(mén)、律師和公眾提供有關(guān)拆遷補(bǔ)償金額的評(píng)估準(zhǔn)則與實(shí)踐案例的全面分析，促進(jìn)拆遷補(bǔ)償工作的規(guī)范化和公正性。

法律依據(jù)

根據(jù)《征收條例》第十九條第一款規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

四、拆遷補(bǔ)償方案是什么

法律分析：拆遷是按照市、縣級(jí)人民政府經(jīng)過(guò)調(diào)查、聽(tīng)證和公告后制定的土地征收補(bǔ)償方案來(lái)補(bǔ)償。

補(bǔ)償范圍包括：房屋征收補(bǔ)償費(fèi)以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算；房屋征收周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼；房屋征收獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得任意更改。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

五、在房屋拆遷補(bǔ)償中貨幣補(bǔ)償怎么計(jì)算

法律分析：住宅房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格包含兩部分內(nèi)容，即房屋的重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)由被拆遷房屋的基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)構(gòu)成，重置成新價(jià)是被拆遷房屋的重置價(jià)格和成新折扣的結(jié)合。計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=(基準(zhǔn)地價(jià)×k+基準(zhǔn)房?jī)r(jià))×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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投稿：魏嘉君

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