一、拆遷補償四不能,要拆遷時的“四不”原則是指什么

拆遷時的“四不”原則

第一“不”：不搬家

有些被拆遷企業(yè)，一看到要拆遷了就認為，拆遷過程中肯定會經(jīng)常斷水?dāng)嚯姡绊懻５纳a(chǎn)經(jīng)營，拆遷開始后環(huán)境又是臟亂差，影響訂單，影響企業(yè)形象，反正遲早要搬，不如趁早找到合適的地方繼續(xù)開展經(jīng)營，有這種想法對于一個正在經(jīng)營且盈利不錯的企業(yè)，非常正常。但是這些企業(yè)經(jīng)營者往往想到了其一，而沒有想到如果貿(mào)然搬了家，可能會對企業(yè)在拆遷中爭取利益造成怎樣的損害呢?

1、優(yōu)勢地位的喪失

拆遷方可能會在你不知情的情況下，無緣無故半夜里把房子偷拆。由于家中無人，偷拆房屋的成本很低，拆遷方這個時候往往會利用這個時機，先把房子拆了，讓你心理產(chǎn)生恐慌情緒，繼而失去要價的本錢。

2、維權(quán)決心的喪失

如果企業(yè)先搬了家，就會給拆遷方釋放了這樣一個信號：你沒有堅決維護自己權(quán)益的決心。如果拆遷方一旦確認這一點，會直接導(dǎo)致給你的補償報價大大降低。

3、信息渠道的喪失

由于企業(yè)搬了家，不在被拆遷地方居住，就失去了第一時間獲取最新拆遷信息的機會，繼而在拆遷談判中陷入被動地位。

以上幾個問題都是你獲得合理甚至是高額拆遷補償?shù)幕A(chǔ)，如果你提前搬了家，就等于白白放棄很多有利因素，實在可惜。實踐中我們也遇到過這樣的案例，拆遷方每天派人在被拆遷企業(yè)的大門盯梢，觀察每天進出車輛的情況，并且通過觀察車輪的痕跡判斷企業(yè)是否在將大型機器設(shè)備搬出企業(yè)，從而判斷企業(yè)是否已經(jīng)作出了搬家的準備，調(diào)整自己的拆遷策略。

第二“不”：不抵抗

這里所說的"不抵抗"，并不是說在拆遷中逆來順受，缺乏斗爭的勇氣。而是不要盲目，沒有意義，沒有目的地進行抵抗。我們都很清楚，沒有組織、沒有策劃的一味個人抵抗、暴力抵抗是個人英雄主義的表現(xiàn)，并不是追求利益的最佳手段。所以在遇到拆遷方或者拆遷中的出租方要求你及時搬家或者侵犯您的經(jīng)營場所時，請您稍安勿躁，不要一時興起，進行無謂的抵抗，那樣不但不能挫敗對方，反而會給自己帶來傷害。遇到這種情況應(yīng)該第一時間減少損害，尋求保護，必要的時候可以報警或者提前相關(guān)的法律程序維護自己的合法權(quán)益。

第三“不”：不簽字

拆遷中既存在民事法律關(guān)系也存在行政法律關(guān)系，整個拆遷過程拆遷方有可能會數(shù)次向你送達有關(guān)資料和文書，在你沒有確認所收到材料的內(nèi)容及簽字可能產(chǎn)生的法律后果前，不要輕易在這些材料上簽字。比如拆遷方給你送達評估報告，你沒有看清楚，也沒有對其中的具體內(nèi)容一一進行核實就簽字了，那么評估的程序?qū)δ銇碇v就已經(jīng)發(fā)生效力了，一旦簽字后再去質(zhì)疑評估內(nèi)容缺項漏項、面積不符等問題就會困難重重。此外，拆遷方還會根據(jù)你對評估報告的簽字確認去申請裁決(或征收補償決定)，從而對你做出極低的補償。如果你是承租方，在還沒有細看清楚出租方給你送了何種法律文件就簽了字，后果可能會更嚴重。所以我們在拆遷過程中倡導(dǎo)拆遷方送來的材料可以收，但不隨便簽字，不給對方以空隙。

第四“不”：不報價

經(jīng)歷過拆遷的被拆遷企業(yè)都知道，拆遷方往往第一次見面，在向你介紹完本次拆遷項目的相關(guān)政策后就會問你：你想要多少錢啊?給我們說說我們好給你去爭取等等之類的話。這個時候有些被拆遷企業(yè)就會上當(dāng)，簡單的把自己的價報給了對方。如果這時候你認為拆遷方是在和你討價還價，那你就大錯特錯了，這個時候拆遷方不會針對你的報價和你有任何實質(zhì)的談判，哪怕你所報出的價格極低，拆遷方也會驚呼超出政策范圍，很難實現(xiàn)。

拆遷一開始的時候向你詢價是為了打探你的心理價位，從而針對你的報價，來制定所謂的怎樣對付你的策略。數(shù)年的維權(quán)經(jīng)驗告訴我們，報價一定要掌握時機和火候，必須選擇一個合適的時機才能報價，否則，價格報高、報低都會很被動。只有掌握合適的時機報價才不會因為報價過低而后悔，也不為報價過高而早早的被拆遷方盯上，才可以讓自己從容地在安全的范圍內(nèi)爭取最大利益。

二、拆遷應(yīng)該遵守什么原則

法律分析：先補償后搬遷原則，因此，只要是拆遷方說，先搬遷后補償?shù)模际沁`反法律規(guī)定的，最終的目的就是是先拆除老百姓的房屋，讓老百姓沒有地方住，并且處于不利的地位，從而進行施壓，降低補償款，所以，大家一定要記住，房屋拆遷，一定要先拿到補償，然后再搬遷。二、房屋征收補償不能低于周邊類似房地產(chǎn)的市場均價的原則，因此，被征收的房屋價值，應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。所以，房屋拆遷補償?shù)膬r格低于周邊同地段類似房屋的市場均價，那么，你的補償肯定是不合理的，因此遇到這種情況的話，建議你及時進行維權(quán)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。

任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。

三、【律師解讀】征地拆遷中的6大不變原則

導(dǎo)讀：自我國改革開放以來，大規(guī)模發(fā)展建設(shè)的腳步就從未停止過，房子被拆、土地被征收成了常態(tài)化，因而，國家就出臺了不少的政策、法律法規(guī)，比如《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、國有土地上房屋征收與補償條例》、《行政訴訟法》、《行政復(fù)議法》等。而且，從目前的這些法律法規(guī)中來看，大部分的規(guī)定都在盡可能的維護著老百姓的權(quán)益。

可是在征地拆遷過程中，卻仍然暴露出了不少的問題，像老百姓常常反映的補償不合理，征收不按照法律所規(guī)定的程序?qū)嵤３Ｏ葦睾笞啵ㄏ炔鸱亢笱a償），有的則是私自侵占、挪用、私吞征地補償款等。

所以，當(dāng)被征收人面對以上這些問題時，可以及時的向有關(guān)部門進行反映，如果反映無果，就依法申請行政復(fù)議或是提起行政訴訟維護自己的權(quán)益。下面我們來看一下保障被征收人權(quán)益的不變原則是什么？

一、必須先補償、后搬遷

“律師你好，我們這里拆遷，現(xiàn)在拆遷方先讓我們搬遷，之后再與我們談拆遷補償，先搬遷會有獎勵費....\"，

凱諾律師在辦案過程中發(fā)現(xiàn)，實踐中有很多先搬遷、后補償?shù)那闆r存在，但這就會造成拆了舊房無新房、無補償?shù)木置?，很顯然這是不符合立法的本意及政策精神的。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權(quán)益的緊急通知》中提到，征地涉及拆遷農(nóng)民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農(nóng)戶的居住問題。

《國有土地上房屋征收與補償條例》 中規(guī)定，實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷。

包括今年實施的《土地管理法》中也規(guī)定，涉及村民住宅的要遵循先補償、后搬遷的原則。

因此來看，無論是城市房屋拆遷還是農(nóng)村房屋拆遷，都要先補償、后搬遷，都不能違反法律法規(guī)中的規(guī)定，都應(yīng)該要在保障被征收人合法權(quán)益的前提下進行拆遷，否則就是違法的，被征收人可以舉報或訴訟、復(fù)議。

二、原有生活水平不降低、長遠生計有保障

原有生活水平不降低、長遠生計有保障是運用于集體土地上房屋征收，此原則的目的在于，被拆遷人拆遷之后的生活水平不能低于原有的生活水平，即等于或是高于原有生活水平。

《土地管理法》第48條之規(guī)定，征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權(quán)益的緊急通知》切實做到被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。重大工程項目建設(shè)涉及征地拆遷的，要帶頭嚴格執(zhí)行規(guī)定程序和補償標準。

三、被征收房屋價值的補償不低于周邊市場價

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

凱諾律師在辦案過程中發(fā)現(xiàn)，有不少的征收方給予的補償標準都是按房屋征收決定公布之前幾年的補償標準進行的，這顯然是不符合法律所規(guī)定的。

所以，遇到這種情況，被征收人可以拒絕在補償協(xié)議上面或是評估報告上面簽字。

四、按拆一還一的原則進行

《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》中都有明確規(guī)定，被征收人可以選擇產(chǎn)權(quán)置換，也可以選擇貨幣補償。被征收人選擇產(chǎn)權(quán)置換的，根據(jù)條例中的政策精神，拆一還一是征收補償最低限度標準，不能再打折扣、做減法的。

五、禁止采用非法方式逼遷

砸門、堵鎖眼等這些逼遷手段讓被拆遷人身心疲憊、苦不堪言，不僅拿不到拆遷補償款，拿不到安置房，就連人身安全也受到了強大的威脅。可是，征收方的這些違法行為都是國家明文禁止的。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權(quán)益的緊急通知》中規(guī)定，對采取停水、停電、阻斷交通等野蠻手段逼迫搬遷，以及采取“株連式拆遷”和“突擊拆遷”等方式違法強制拆遷的，要嚴格追究有關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人的責(zé)任。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第27條，任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

六、強征強拆必須經(jīng)法院依法裁定

對于合法建筑的強拆必須要依法向人民法院申請。在未依法申請的情況下，任何的強拆形式都不合法的，都是違反法律法規(guī)的。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第28條規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

農(nóng)村宅基地房屋拆遷的，由相關(guān)部門讓作出責(zé)令交出土地決定，被征收人不在規(guī)定的期限內(nèi)依法復(fù)議、訴訟的，由自然資源主管部門申請法院強制執(zhí)行；之后若還不履行的，由作出補償決定的主體申請法院強制執(zhí)行。

若是遇到了違法強拆，建議及時的采取法律措施維護自己的合法權(quán)益。

四、征地拆遷中，最不該做的四件事和不能與拆遷方談的事

如果老百姓遇到征地拆遷，相對于來說還是比較好的事情，當(dāng)然前提是各項補償落實到位的情況下，老百姓的生活條件會得到巨大的改善?？墒窃谡鞯夭疬w過程中，因利潤過大，百姓在補償過程中往往會遇到各種不公平的情形，其中老百姓在不懂法律的情況下往往會采取以下四種情形進行維權(quán)，但是，以下四種情形是被拆遷人在遇到問題時最不該做的四件事。

　最不該做的四件事!

　1、不和拆遷方談?wù)?/p>

2、不談拆遷獎勵，重要在補償

3、不談沒有完整紙面協(xié)議的補償

　　在實踐中，很多被拆遷人沒有正規(guī)的協(xié)議，只是與由拆遷方隨意的寫幾項如房屋面積、單價、裝修損失等內(nèi)容，甚至沒有簽訂協(xié)議或只是簽訂了空白協(xié)議。根據(jù)實際維權(quán)的經(jīng)驗，拆遷補償協(xié)議的主要內(nèi)容有主要包括補償方式、補償期限和違約責(zé)任等方面，被拆遷人在簽訂補償協(xié)議之前，一定要仔細審閱所簽的補償協(xié)議對下列條款是否有明確的規(guī)定。

　　(1)拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限;

　　(2)安置用房面積、標準和地點;

　　(3)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限;

　　(4)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限;

　　(5)搬遷補助費和臨時安置補助費或停產(chǎn)停業(yè)損失費發(fā)放標準和支付方式;

　　(6)違約責(zé)任和爭議解決的方式;

五、拆遷應(yīng)該遵守什么原則？

法律分析：

先補償后搬遷原則，因此，只要是拆遷方說，先搬遷后補償?shù)?，都是違反法律規(guī)定的，最終的目的就是是先拆除老百姓的房屋，讓老百姓沒有地方住，并且處于不利的地位，從而進行施壓，降低補償款，所以，大家一定要記住，房屋拆遷，一定要先拿到補償，然后再搬遷。二、房屋征收補償不能低于周邊類似房地產(chǎn)的市場均價的原則，因此，被征收的房屋價值，應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。所以，房屋拆遷補償?shù)膬r格低于周邊同地段類似房屋的市場均價，那么，你的補償肯定是不合理的，因此遇到這種情況的話，建議你及時進行維權(quán)。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》 第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。

任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。

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文章來源參考：【頭條】拆遷補償四不能，拆遷四至范圍

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投稿：董建

內(nèi)容審核：鄧海鳳律師