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以“優(yōu)惠”價格補償超出面積？最高院：公平補償原則應貫穿始終！

  • 發(fā)布時間：

    2019-11-27 10:00:25

  • 作者：

    圣運律師

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在房屋征收過程中存在這樣一種情況：拆遷戶被征收的房屋面積大于拆遷后安置房屋的面積，對這部分面積，拆遷方選擇以貨幣方式進行補償，但

以“優(yōu)惠”價格補償超出面積？最高院：公平補償原則應貫穿始終！

       在房屋征收過程中存在這樣一種情況：拆遷戶被征收的房屋面積大于拆遷后安置房屋的面積，對這部分面積，拆遷方選擇以貨幣方式進行補償，但卻采用“優(yōu)惠”價格。近期，有拆遷戶詢問圣運律師，這樣的補償方式合法么？實際上，最高院公布的第一批拆遷典型案例中也有相似情況。

       今天，北京圣運律師事務(wù)所主任王有銀結(jié)合典型案例為大家普法。

基本案情

        2011年4月6日，泗水縣人民政府作出泗政發(fā)[2011]15號《泗水縣人民政府關(guān)于對泗城泗河路東林業(yè)局片區(qū)和泗河路西古城路北片區(qū)實施房屋征收的決定》（以下簡稱《決定》），其征收補償方案規(guī)定，選擇貨幣補償?shù)?，被征收主房按照該地塊多層產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房的優(yōu)惠價格補償；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房超出主房補償面積的部分由被征收人出資，超出10平方米以內(nèi)的按優(yōu)惠價結(jié)算房價，超出10平方米以外的部分按市場價格結(jié)算房價;被征收主房面積大于安置房面積的部分，按照安置房優(yōu)惠價增加300元/平方米標準給予貨幣補償。原告孔慶豐的房屋在被征收范圍內(nèi)，其不服該《決定》，提起行政訴訟。

律師解讀

       在本案中，拆遷戶的房屋面積小于安置房屋面積時，只有10平方米以內(nèi)的面積部分才享受到“優(yōu)惠”價格，超出這一部分，要按照市場價格結(jié)算。但是，當拆遷戶的房屋面積大于安置房屋面積時，卻自始至終要按照“優(yōu)惠”價格進行貨幣補償，顯然是不公平的。

       在拆遷案件中，拆遷方補償方式和補償標準的制定要遵循公平補償原則，最直接的法律依據(jù)便體現(xiàn)在《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。這也可以作為本案最直接的爭取合法權(quán)益依據(jù)。

       類似房地產(chǎn)市場價格如何確定？一般由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。拆遷戶需要注意，房產(chǎn)評估只具有證據(jù)性質(zhì)，并不是有終局效力的法律文件，一方面，如果對房產(chǎn)評估結(jié)果有異議，可以向房產(chǎn)評估機構(gòu)申請復核，也可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定；另一方面，房產(chǎn)評估過程中如果存在違法情況，拆遷戶還可以據(jù)此展開爭取合法權(quán)益，質(zhì)疑評估報告的準確性，由此否認或撤銷補償決定。因此，拆遷戶要積極配合評估，同時保證在評估時有自己人在場，方便及時收集證據(jù)，發(fā)現(xiàn)違法情況。

        當然，本案中還有“超出10平方米以外的面積按市場價格結(jié)算”的補償方式，拆遷戶也可以了解這一部分的補償標準，以支持自己的爭取合法權(quán)益訴求。

       最終，法院撤銷了泗水縣人民政府作出的《決定》，孔先生爭取合法權(quán)益取得成功。最高院對此進行的點評是：公平補償原則，應貫穿于房屋征收與補償全過程。即便對于影響面大、涉及人數(shù)眾多的征收決定，該確認違法的要堅決確認違法，該撤銷的要堅決撤銷，以有力地維護人民群眾的根本權(quán)益。

律師寄語

       實踐中，還有很多違背公平補償原則的其他情況，有的存在直接的爭取合法權(quán)益依據(jù)，有的則需要借助這一原則進行法理闡釋。因此，拆遷戶遇到補償糾紛，盡量要委托專業(yè)律師協(xié)助，以獲得更好的爭取合法權(quán)益效果。
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