一、楊浦拆遷補(bǔ)償公式查詢網(wǎng),房屋評(píng)估是否需要查閱土地證

法律分析：在房屋評(píng)估中，查閱土地證是必要的，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)屬于國(guó)家所有，房屋的合法性也與土地的合法性密切相關(guān)。根據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)應(yīng)當(dāng)包括土地使用權(quán)證書(shū)和房屋所有權(quán)證書(shū)。因此，在房屋評(píng)估中，查閱土地證可以確定房屋所在的土地使用權(quán)是否合法，從而保證房屋評(píng)估的準(zhǔn)確性和合法性。

法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十六條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)應(yīng)當(dāng)載明不動(dòng)產(chǎn)的種類(lèi)、名稱、所在地、面積、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)利人、限制權(quán)、查封、扣押和異議等事項(xiàng)。

2.《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條：房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)應(yīng)當(dāng)包括土地使用權(quán)證書(shū)和房屋所有權(quán)證書(shū)。

3.《城市房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》第三條：“評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)被評(píng)估房地產(chǎn)的權(quán)屬、土地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃許可等情況進(jìn)行調(diào)查和確認(rèn)，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)反映權(quán)屬、土地使用權(quán)等基本情況的真實(shí)性?！?

因此，在房屋評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查閱土地證，確認(rèn)土地使用權(quán)的合法性和真實(shí)性，從而保證房屋評(píng)估的準(zhǔn)確性和合法性。

二、沒(méi)有土地證房屋怎么評(píng)估

法律分析：1、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇違法；2、未經(jīng)實(shí)地查勘程序；3、評(píng)估方法錯(cuò)誤問(wèn)題；4、房屋性質(zhì)、用途和建筑面積認(rèn)定不準(zhǔn)確；5、房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低；6、沒(méi)有依法對(duì)被拆遷房屋的裝修進(jìn)行評(píng)估；7、未依法經(jīng)注冊(cè)估價(jià)師簽字；8、評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有給付完整的估價(jià)報(bào)告；9、沒(méi)有依法出具分戶評(píng)估報(bào)告；10、拆遷評(píng)估報(bào)告未依法送達(dá)法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。第九條 房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。第十二條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。房屋征收部門(mén)、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。

三、應(yīng)該應(yīng)該查詢土地使用證？

國(guó)有土地使用證的查詢方式有兩種，介紹如下：1、到當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)查詢，要注意看證書(shū)是否辦理出讓?zhuān)F(xiàn)在的出讓金標(biāo)準(zhǔn)較高。國(guó)土資源部發(fā)過(guò)一個(gè)文，自然人可是憑自己的身份證查詢土地宗地的登記情況。2、國(guó)有土地使用證上載明的土地使用權(quán)人持有效身份證件當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門(mén)辦證中心，申請(qǐng)調(diào)閱國(guó)有土地使用權(quán)證上相關(guān)內(nèi)容即可。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》 第五條 單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)。其中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的登記發(fā)證，由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)，具體登記發(fā)證辦法由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局等有關(guān)部門(mén)制定。未確定使用權(quán)的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，負(fù)責(zé)保護(hù)管理。

四、評(píng)估土地需要什么資料

法律主觀：成本估價(jià)法又稱成本逼近法，是指在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類(lèi)似房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金，來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。成本估價(jià)法的基本公式一、新建房地產(chǎn)的成本估價(jià)法公式新建房地產(chǎn)的價(jià)格按成本估價(jià)法進(jìn)行計(jì)算，其公式為：新建房地產(chǎn)價(jià)格=取得土地費(fèi)用+建造建筑物費(fèi)用+正常利稅。結(jié)合上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際，上述公式可具體化為：新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地使用權(quán)出讓金+動(dòng)拆遷費(fèi)用(或征地安置補(bǔ)償費(fèi))+市政配套增容費(fèi)十建筑工程費(fèi)用+專(zhuān)業(yè)費(fèi)用+開(kāi)發(fā)商投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+相關(guān)稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)1：土地使用權(quán)出讓金——土地使用權(quán)出讓金有內(nèi)銷(xiāo)與外銷(xiāo)之分。內(nèi)銷(xiāo)出讓金相當(dāng)于5年土地使用費(fèi)，再根據(jù)建筑容積率高低調(diào)整;外銷(xiāo)出讓金完全由市場(chǎng)決定，可參照上海市基準(zhǔn)地價(jià)表標(biāo)定的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整。2：動(dòng)拆遷費(fèi)用——包括動(dòng)遷安置費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、拆遷管理費(fèi)等。動(dòng)拆遷費(fèi)用因地段、拆遷房屋類(lèi)型、土地用免被拆遷對(duì)象的不同而差異較大。例如，南京東路拆遷商鋪安置補(bǔ)償費(fèi)高的達(dá)每平方米4萬(wàn)多元，而在上海有些地方只需一兩千元。黃浦區(qū)動(dòng)遷一戶居民平均需要20多萬(wàn)元，而在楊浦區(qū)只需要10多萬(wàn)元。3：征地費(fèi)用——征地費(fèi)用是指征用農(nóng)地的費(fèi)用。征地費(fèi)用包括項(xiàng)目很多，主要有拆遷安置費(fèi)、勞力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、征地管理費(fèi)等。征地費(fèi)用與動(dòng)拆遷費(fèi)用一樣，不同區(qū)域、不同地塊、不同對(duì)象差別較大。上海城郊農(nóng)地征用費(fèi)用每畝從幾萬(wàn)元到五六十萬(wàn)元不等，有的還要高些。4：市政配套增容費(fèi)——對(duì)于住宅建設(shè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，只有住宅建設(shè)配套費(fèi)、增容(指水、煤氣、電話等用量擴(kuò)大或新增)費(fèi)和貼費(fèi)(電貼費(fèi))發(fā)生在非住宅建設(shè)項(xiàng)目，增容費(fèi)、電貼費(fèi)的高低視用量和新增額度而定。目前，住宅建設(shè)配套費(fèi)為每平方米建筑面積370元。5：建設(shè)工程費(fèi)用——這項(xiàng)費(fèi)用包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)(指為房屋居住使用創(chuàng)造條件的工程)。室外工程費(fèi)(指基地規(guī)劃紅線內(nèi)的水、電、氣、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、照明等的建設(shè)費(fèi)用)。建設(shè)工程費(fèi)用隨建材價(jià)格、人工成本的變化而波動(dòng)。

五、中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證需要土地評(píng)估嗎

法律主觀：劃撥 土地使用證 的房子可以過(guò)戶，但是需要通過(guò)當(dāng)?shù)厝嗣裾膶徟硗饩褪窃谵D(zhuǎn)讓之前需要交納 土地使用權(quán) 出讓金。依據(jù)《城市 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 管理規(guī)定》第十一條以劃撥方式 取得土地使用權(quán) 的， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 時(shí)，按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理 土地使用權(quán)出讓 手續(xù)的情形外，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。折疊第十二條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國(guó)務(wù)院規(guī)定辦理。 (一)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目的; (二)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的; (三)按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的; (四)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的; (五)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的; (六)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的; (七)縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取 土地使用權(quán)出讓方式 的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。其實(shí)，無(wú)論是劃撥用地還是出讓用地，土地使用證的過(guò)戶都需要到當(dāng)?shù)氐膰?guó)土資源部門(mén)去辦理，如果國(guó)土部門(mén)在審核的過(guò)程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)是劃撥用地，肯定也會(huì)詳細(xì)的告知當(dāng)事人原劃撥用地過(guò)戶的一些政策。劃撥用地在補(bǔ)交了出讓金之后，跟出讓土地的性質(zhì)和市場(chǎng)價(jià)值完全是一樣的。

法律客觀：《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第三條國(guó)家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書(shū)式樣由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)統(tǒng)一規(guī)定。土地登記資料可以公開(kāi)查詢?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第二百零九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

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投稿：褚慧清

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