一、改制企業(yè)租賃土地拆遷補(bǔ)償,改制企業(yè)房屋拆遷糾紛的處理

對(duì)企業(yè)所有的房屋拆遷，正常情況下，法律關(guān)系是明確的，與一般房屋的拆遷并無不同之處。復(fù)雜的情況產(chǎn)生于企業(yè)改制，20世紀(jì)90年代，國家對(duì)國有經(jīng)濟(jì)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，國有資產(chǎn)有計(jì)劃地從一般工商企業(yè)中退出，使這些企業(yè)的資產(chǎn)多元化。而一些小型工商企業(yè)則被出售，國有商業(yè)企業(yè)為主的局面被私營商業(yè)企業(yè)為主所取代。由于國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性調(diào)整是一項(xiàng)十分巨大的工程，就可能對(duì)近些年的房屋拆遷產(chǎn)生影響，導(dǎo)致被拆遷房屋補(bǔ)償權(quán)利主體的多元化。這一影響反映在以下方面：

一所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，形成了特殊的補(bǔ)償權(quán)利主體

經(jīng)濟(jì)體制改革，使企業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，由此經(jīng)營權(quán)在所有權(quán)之外，成為新的拆遷補(bǔ)償對(duì)象，經(jīng)營權(quán)人成了特殊的補(bǔ)償權(quán)利主體，對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膮f(xié)商內(nèi)容發(fā)生了很大的變化。

修改前的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》將經(jīng)營權(quán)人是列入安置對(duì)象中考慮，規(guī)定拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)，引起經(jīng)濟(jì)損失的，可以由拆遷人付給適當(dāng)補(bǔ)助費(fèi)。新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十三條對(duì)此做了較大的修改，一是將補(bǔ)助費(fèi)更正為補(bǔ)償，這就將經(jīng)營者列入了補(bǔ)償權(quán)利主體的范圍。二是取消了停產(chǎn)、停業(yè)引起經(jīng)濟(jì)損失這個(gè)限制條件，規(guī)定只要引起停產(chǎn)、停業(yè)就應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。這一改變不僅是因?yàn)閺膶?shí)際情況來說，停產(chǎn)、停業(yè)一般都會(huì)造成經(jīng)濟(jì)損失，還在于對(duì)經(jīng)營權(quán)也屬補(bǔ)償對(duì)象的確認(rèn)。

近年來，我讀過許多城市的房屋拆遷管理實(shí)施辦法，大多數(shù)城市都是將經(jīng)營權(quán)人排除在補(bǔ)償權(quán)利主體之外，規(guī)定的是拆除房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)，給被拆遷人造成經(jīng)濟(jì)損失的，在過渡期內(nèi)由拆遷人按照市價(jià)部門公布的標(biāo)準(zhǔn)租金給予補(bǔ)助。某一城市的綜合市場(chǎng)拆遷，數(shù)百名承租柜臺(tái)和場(chǎng)地的經(jīng)營者、租賃者經(jīng)營期尚有兩年，卻只按從業(yè)人數(shù)每人200元的標(biāo)準(zhǔn)，向市場(chǎng)的所有人領(lǐng)取補(bǔ)助。而市場(chǎng)所有人更慘，因?yàn)樵撌形飪r(jià)部門還是五年前該市場(chǎng)開業(yè)時(shí)定了租金標(biāo)準(zhǔn)，每平方米月租6元人民幣的租金，而拆遷時(shí)租金實(shí)際已達(dá)到月租平方米60元。這種規(guī)定無疑是不公平，損害了非住宅房屋所有人和經(jīng)營者的合法權(quán)益，而制定辦法的思維還停留在國有工商企業(yè)所有人與經(jīng)營者相統(tǒng)一的水平上，因而落后于社會(huì)發(fā)展。

二拆遷可能成為困難企業(yè)改制的契機(jī)，必須靈活進(jìn)行

目前，國企改制的最大困難是改制成本資金的籌措，而拆遷補(bǔ)償則為困難企業(yè)改制提供了資金來源，但是拆遷補(bǔ)償資金的使用有先后的順序。根據(jù)生存權(quán)優(yōu)先于經(jīng)營權(quán)的原則，優(yōu)先支付的應(yīng)當(dāng)是拖欠職工的工資和養(yǎng)老金、醫(yī)療費(fèi)用等，其次才是其他開支。這是因?yàn)椴唤鉀Q職工的切身利益，企業(yè)改制就難以成功，對(duì)此，各地政府在處理改制企業(yè)的拆遷時(shí)都是較為慎重的。

企業(yè)改制的目的之一，是產(chǎn)權(quán)明晰，特別是實(shí)行了私有化的企業(yè)，產(chǎn)權(quán)從抽象的社會(huì)公有到股東按份共有，其利益關(guān)系更加明確。企業(yè)的決策者面對(duì)拆遷將從企業(yè)的利益出發(fā)，選擇對(duì)企業(yè)有利的補(bǔ)償方式，不同的企業(yè)，將可能有不同的選擇，即使同一家企業(yè)處于不同的階段也會(huì)有不同的選擇。例如，1998年沿海某市一企業(yè)尚在醞釀改制時(shí)，遇上拆遷，部分廠房需要拆除。當(dāng)時(shí)的決策者考慮到企業(yè)改制，需要一大筆資金了斷職工身份，購買養(yǎng)老保險(xiǎn)，準(zhǔn)備采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞健Ｈ欢谝粋€(gè)月后，該企業(yè)改制成功，新的董事會(huì)征求廣大職工的意見，考慮企業(yè)的發(fā)展需要場(chǎng)地，決定企業(yè)整體搬至地價(jià)較低的郊區(qū)重組生產(chǎn)，而原位于城市中心的剩余廠房與外商聯(lián)合興辦市場(chǎng)，被拆遷的廠房實(shí)現(xiàn)就地產(chǎn)權(quán)調(diào)換，使整個(gè)市場(chǎng)門點(diǎn)齊全，有較大升值幅度，并以此作為抵押貸款解決了買斷職工身份所需資金，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。

拆遷人實(shí)施拆遷與被拆遷人改制企業(yè)接觸，要注意其機(jī)制變化帶來的靈活性，要準(zhǔn)備多套方案。而企業(yè)面臨拆遷時(shí)，要靈活選擇對(duì)企業(yè)發(fā)展最有利的方式，將拆遷作為企業(yè)發(fā)展的重大戰(zhàn)略機(jī)遇來考慮，利用拆遷盡可能地對(duì)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營方式、品種、范圍和體制進(jìn)行適應(yīng)市場(chǎng)需求的調(diào)整。這樣，就可以減少或預(yù)防糾紛的發(fā)生，減輕房屋拆遷和企業(yè)改制帶來的對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的負(fù)面影響。

三注意把握企業(yè)改制引起的補(bǔ)償權(quán)利主體的變化

除去補(bǔ)償資金的使用順序和補(bǔ)償方式的選擇之外，及時(shí)地、準(zhǔn)確地把握企業(yè)改造帶來的補(bǔ)償權(quán)利主體的變化，采取正確的對(duì)策，對(duì)改制企業(yè)房屋拆遷糾紛的妥善處理具有十分重要的意義。

實(shí)踐中，對(duì)企業(yè)改制不僅是企業(yè)資本的改造，還有依據(jù)市場(chǎng)需求，對(duì)企業(yè)主體本身進(jìn)行改造，實(shí)行資產(chǎn)重組。做法上，有分立，也有合并的，由此無疑會(huì)引起拆遷關(guān)系當(dāng)事人，特別是補(bǔ)償權(quán)利主體的變化。

1.分立

分立，是企業(yè)改制的較多的方式，是根據(jù)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)競爭不同的功能或生產(chǎn)經(jīng)營范圍的不同，將一個(gè)分設(shè)為多個(gè)企業(yè)，或者將企業(yè)中的某一部分分離出來，單獨(dú)設(shè)立新的企業(yè)。分立過程中涉及生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)地的調(diào)整，如遇拆遷，其拆遷補(bǔ)償權(quán)利主體便產(chǎn)生變化。企業(yè)分立時(shí)對(duì)拆遷活動(dòng)的不利影響主要是兩個(gè)方面：一是有的企業(yè)分立后，相關(guān)財(cái)產(chǎn)分割未能辦理相應(yīng)的手續(xù)，結(jié)果遇上拆遷，往往是使用人沒有所有手續(xù)，所有人又不在使用，容易產(chǎn)生爭議，影響拆遷進(jìn)度。二是有的企業(yè)改制目的不正確，單為逃避債務(wù)，而沒有按照市場(chǎng)競爭的需求對(duì)企業(yè)人財(cái)物合理調(diào)整，結(jié)果遇上拆遷，引起利益上的沖突，引發(fā)不穩(wěn)定因素，也給拆遷活動(dòng)帶來干擾。

2.合并

合并，是企業(yè)改制的特殊方式，是為了增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競爭能力，將相配套或上下游相關(guān)的企業(yè)合并組建新的企業(yè)。合并的方式多種多樣，兼并是常見的方式。合并是資產(chǎn)質(zhì)量好、有廣闊市場(chǎng)前景的企業(yè)實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張，迅速擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的常用手段，國內(nèi)外成功的范例不少。企業(yè)合并，其拆遷中的權(quán)利義務(wù)均由合并后的企業(yè)承擔(dān)，從權(quán)利主體的角度容易落實(shí)。存在的問題主要是有的企業(yè)合并沒有按市場(chǎng)規(guī)律辦事，靠行政手段拉郎配，有的難免存在資債不符的情況，達(dá)不到預(yù)期的效果。個(gè)別企業(yè)合并后又分手，不僅沒有增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，反而受了一次重創(chuàng)。甚至有的合并期間發(fā)生資產(chǎn)流失，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)發(fā)生逆變的非正常情況，影響拆遷補(bǔ)償權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

3.轉(zhuǎn)讓

轉(zhuǎn)讓，是企業(yè)改制的常見方式。國退民進(jìn)，將原來屬于國有所有的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給民營企業(yè)或原企業(yè)職工，便引起了企業(yè)房屋所有權(quán)人的變化。這種轉(zhuǎn)讓的實(shí)現(xiàn)，轉(zhuǎn)讓關(guān)系中的出讓人一般不是原企業(yè)，而是通過國有資產(chǎn)的管理者——當(dāng)?shù)卣畞磉M(jìn)行的。轉(zhuǎn)讓合同的約定，將在較大程度上決定被拆遷人的地位。例如，原國有土地使用權(quán)問題，土地改變用途的出讓金問題，甚至遇有拆遷的補(bǔ)償金的歸屬都需要通過合同來約定。如果，我們?cè)谔幚砀闹破髽I(yè)的拆遷糾紛時(shí)，不把握其產(chǎn)權(quán)的變化，不了解其轉(zhuǎn)讓合同的約定，就有可能走彎路。

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屋拆遷糾紛處理中的律師實(shí)務(wù)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議糾紛案件處理意見特殊房屋拆遷糾紛案如何處理？抵押房屋拆遷糾紛的處理抵押房屋拆遷糾紛如何處理房屋拆遷補(bǔ)京上地建材抵制政府拆遷入獄8月索賠300萬鴻源星野蠻拆遷8住戶艱難索賠動(dòng)遷公司來了大學(xué)生讓居民監(jiān)督“陽光動(dòng)遷”節(jié)約集約用地的若干法律問題探析

一、上海廠房拆遷補(bǔ)償具體內(nèi)容是什么？

1、拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償

（1）土地補(bǔ)償

作為承租人的企業(yè)，其經(jīng)營場(chǎng)地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業(yè)拆遷必然會(huì)導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止，那么企業(yè)在租賃合同中的期待利益如何保障？根據(jù)拆遷法規(guī)，拆遷補(bǔ)償對(duì)象是國有土地上的建筑物及附屬物，對(duì)空地或凈地的補(bǔ)償，拆遷法規(guī)并沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定。

（2）房屋、建筑物補(bǔ)償

對(duì)于房屋、建筑物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闅v史原因無法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實(shí)際丈量確定。房屋、建筑物的價(jià)值一般應(yīng)由拆遷人、被拆遷人共同委托評(píng)估公司，評(píng)估公司根據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋、建筑物的實(shí)際價(jià)值。低于上海市城市房屋拆遷最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，以最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。并依照上海市有關(guān)補(bǔ)償口徑，計(jì)算房屋、建筑物實(shí)際應(yīng)得的補(bǔ)償費(fèi)用。

（3）設(shè)備重置成新價(jià)

設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算。對(duì)于不可搬遷設(shè)備，拆遷會(huì)導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄，故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價(jià)，計(jì)算設(shè)備重置成新價(jià)，對(duì)所有人進(jìn)行補(bǔ)償。

在拆遷的實(shí)際操作中，拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，按照被拆遷正式房屋建筑面積每平方米25元計(jì)算；無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。

2、拆遷費(fèi)用補(bǔ)償

（1）停產(chǎn)停業(yè)損失

因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，拆遷人可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)于“適當(dāng)”的標(biāo)準(zhǔn)，何為“適當(dāng)”、其計(jì)算依據(jù)、計(jì)算方法，何種情況下是“可以”補(bǔ)償，何種情況下是“不可以”補(bǔ)償，該條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒有進(jìn)行規(guī)定。在法律實(shí)踐中，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、依據(jù)常常由市一級(jí)地方政府以政策性文件規(guī)定，各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，計(jì)算方法也不同，這在立法上未免是一個(gè)遺憾。希望有關(guān)部門能夠引起重視，能夠?qū)ν．a(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行更為明晰、清楚的規(guī)定，以促動(dòng)拆遷過程中的公平公正。

（2）設(shè)備搬遷安裝費(fèi)

對(duì)于可搬遷的設(shè)備，應(yīng)當(dāng)本著繼續(xù)利用的原則，進(jìn)行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。

（3）解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用。

因拆遷而解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用，在法律法規(guī)政策性文件中并沒有詳細(xì)性規(guī)定，屬于拆遷當(dāng)事人相互協(xié)商爭取的項(xiàng)目。拆遷如果導(dǎo)致員工解聘，那么，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體跟員工的勞動(dòng)合同，結(jié)果勞動(dòng)法有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。

3、基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用

在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度，拆遷人往往會(huì)采取速遷獎(jiǎng)勵(lì)的辦法鼓勵(lì)被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出拆遷范圍。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用金額的大小，由拆遷人根據(jù)拆遷實(shí)際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實(shí)際承租人之間協(xié)商確定。應(yīng)當(dāng)注意的是，如果被廠房拆遷的所有人和使用人發(fā)生分離時(shí)，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)支付給實(shí)際使用被拆遷廠房的承租人，這已經(jīng)由政策性文件進(jìn)行規(guī)定，也是合情合理的做法。

二、改制企業(yè)拆遷后如何處理？

拆遷企業(yè)可辦理變更備案手續(xù)，不需注銷。變更記錄需提供相關(guān)材料，如申請(qǐng)書、委托書、決議等。在所在地工商行政管理局辦理，通常3-5個(gè)工作日可領(lǐng)取新營業(yè)執(zhí)照。

法律分析

已納入拆遷范圍的企業(yè)可以辦理變更記錄，因?yàn)椴疬w

不一定導(dǎo)致企業(yè)注銷。企業(yè)可以更改公司地址，選擇

正常運(yùn)行的站點(diǎn)。因此，納入拆遷范圍的企業(yè)可以辦

理變更備案手續(xù)。企業(yè)變更記錄采用材料:1、公司變更備案申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的委托書、公司股東大會(huì)決議4公司章程或新章程的修訂5受托人身份證原件及復(fù)印件。到企業(yè)所在地工商行政管理局辦理變更備案，文件準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)后，一般3-5個(gè)工作日即可領(lǐng)取新營業(yè)執(zhí)照。

拓展延伸

改制企業(yè)拆遷后的法律程序和權(quán)益保障

改制企業(yè)拆遷后的法律程序和權(quán)益保障是一個(gè)重要的問題。在改制企業(yè)拆遷過程中，需要遵循一系列法律程序，包括拆遷方案的制定、補(bǔ)償協(xié)商、合法權(quán)益的保護(hù)等。首先，拆遷方案應(yīng)符合相關(guān)法律法規(guī)，確保合法性和公正性。其次，補(bǔ)償協(xié)商是重要環(huán)節(jié)，雙方應(yīng)進(jìn)行公平、平等的協(xié)商，確保被拆遷企業(yè)得到合理的補(bǔ)償。同時(shí)，被拆遷企業(yè)的合法權(quán)益也需要得到保護(hù)，包括勞動(dòng)者的就業(yè)安置、社會(huì)保障等方面。政府和相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督和管理，確保拆遷過程合法、公正，保障改制企業(yè)拆遷后的權(quán)益。

結(jié)語

改制企業(yè)拆遷后的法律程序和權(quán)益保障是至關(guān)重要的。拆遷方案應(yīng)合法公正，補(bǔ)償協(xié)商應(yīng)公平平等，保護(hù)被拆遷企業(yè)的合法權(quán)益。政府和相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，確保拆遷過程合法公正，保障改制企業(yè)拆遷后的權(quán)益。

法律依據(jù)

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條被征收人既包括公民個(gè)人，也包括企業(yè)法人。在征收拆遷案件中，與公民個(gè)人相比，企業(yè)更容易受到拆遷部門的干擾，比如動(dòng)不動(dòng)就對(duì)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)、消防、衛(wèi)生等檢查，企業(yè)所受到的“特殊關(guān)照”不勝枚舉。更有甚者，有些地方的拆遷部門會(huì)直接注銷企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，以達(dá)到使其喪失訴訟資格的目的。

三、企業(yè)拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換行嗎

法律分析：企業(yè)拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換是可行的。企業(yè)拆遷的補(bǔ)方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，當(dāng)然也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)換，可以由被拆遷人自行選擇。其中房屋置換是有別于貨幣補(bǔ)償?shù)囊环N拆遷的補(bǔ)償方法。通俗來講，就是以房換房，互相找差價(jià)。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、改制職工原企業(yè)拆遷有補(bǔ)償嗎

法律分析：對(duì)按照正常程序進(jìn)行改制的國有企業(yè)，按照中金313號(hào)文件精神，縣級(jí)以上人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，企業(yè)支付的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，依照規(guī)定執(zhí)行。沒有標(biāo)準(zhǔn)的，以勞動(dòng)部481號(hào)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。勞動(dòng)部481號(hào)文件規(guī)定的具體標(biāo)準(zhǔn)是，根據(jù)單位勞動(dòng)者的工作壽命，每年支付相當(dāng)于一個(gè)月工資的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、拆遷和房產(chǎn)的糾紛怎么解決

可以協(xié)商解決，如果協(xié)商不成，達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的房屋拆遷糾紛的處理方式：

(一)行政裁決

對(duì)拆遷人與被拆遷或者拆遷人，被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以向有關(guān)部門申請(qǐng)裁決。拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。實(shí)施裁決的房屋拆遷管理部門是縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決的內(nèi)容包括補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。

(二)依法起訴

若拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服，可以在接到裁決書之日60日內(nèi)向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門的上一級(jí)主管部門申請(qǐng)行政復(fù)議。當(dāng)事人也可以在接到裁決書之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。

(三)強(qiáng)制拆遷

在城市房屋拆遷過程中，如被拆遷人或房屋承租人拒絕執(zhí)行房屋拆遷管理部門作出的裁決，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，可以依法實(shí)施強(qiáng)制拆遷。

一、拆遷協(xié)議簽訂后還會(huì)出現(xiàn)哪些房產(chǎn)糾紛

1、拆遷補(bǔ)償款問題。對(duì)于拆遷補(bǔ)償款，拆遷方往往不會(huì)不給。但是，被拆遷者們依然要注意拆遷方的動(dòng)向，防止拆遷方因?yàn)樾嫫飘a(chǎn)而拒絕打款，同時(shí)還要關(guān)注拆遷補(bǔ)償款的付款方到底是誰。

2、房屋的質(zhì)量問題。我國的房屋使用權(quán)一般是70年，但房屋的建筑壽命卻大多只有50年。一般的房屋往往會(huì)存在質(zhì)量問題。對(duì)于這個(gè)問題，拿到安置房的房主們可以在經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對(duì)較好的時(shí)候?qū)⒎孔淤u出，如果房子并沒有建好或者還沒有拿到房產(chǎn)證也可以先與購房者商定好后簽好合同就可以了。

3、逾期交房和房屋的面積問題。逾期交房可以通過對(duì)拆遷項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)評(píng)估等方式解決。而房屋的面積問題則需要被拆遷者自己注意。拆遷方往往會(huì)在合同簽訂時(shí)約定房屋面積一旦超過一定標(biāo)準(zhǔn)會(huì)要求被拆遷者補(bǔ)差價(jià)，最后常常要被拆遷者安市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)上多余的面積，一旦逾期付款，開發(fā)商就要求退款，造成被拆遷者無房可住的局面。而且，這種情況大多已經(jīng)錯(cuò)過了最佳的維權(quán)時(shí)間，被拆遷者想要維權(quán)往往為時(shí)過晚。

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投稿：馮盈

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