一、租戶拆遷補償契稅計算,拆遷安置款和拆遷補償款契稅

拆遷安置款和拆遷補償款契稅問題主要涉及兩個方面：拆遷安置房的契稅計算和拆遷補償費是否需要繳納契稅。以下是對這兩個問題的詳細解答：

一、拆遷安置房契稅的計算

拆遷安置房的契稅計算主要依據房屋面積和房屋套數。具體來說：

對于首套拆遷安置房，如果房屋面積小于或等于90平方米，契稅稅率為1%；如果房屋面積大于90平方米，契稅稅率則為1.5%。

對于二套拆遷安置房，當房屋面積小于或等于90平方米時，契稅稅率同樣為1%；然而，當房屋面積大于90平方米時，契稅稅率則提高至2%。

二、拆遷補償費是否需要繳納契稅

拆遷補償費不需要繳納契稅。這是因為被拆遷人獲得的拆遷補償費是房屋征收部門或其委托的實施單位給予的補償價款。在這種情況下，房屋和土地僅發(fā)生使用權的轉移，而并未改變其所有權。因此，這種轉移并不屬于契稅的征稅范圍。

綜上所述，拆遷安置房的契稅計算主要依據房屋面積和套數，而拆遷補償費則無需繳納契稅。在處理相關稅務問題時，請務必遵循相關法律法規(guī)，以確保合法合規(guī)。

二、拆遷補償款繳納契稅

征地補償款不繳納契稅，根據我國法律規(guī)定，有下列情形之一的(一)國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征;

(二)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征;

(三)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征;

(四)財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目。

一、房改房無需繳納契稅

房改房免交契稅房改房，是指于1994年國務院發(fā)文實行的城鎮(zhèn)住房制度改革的產物，是我國城鎮(zhèn)住房由從前的單位分配轉化為市場經濟的一項過渡政策，現(xiàn)如今又可以叫做已購公有住房。公有住房只能是單位職工購買，符合公有住房出售管理相關規(guī)定的，經縣級以上房改部門審核批準后才能辦理產權過戶手續(xù)，職工購買單位公有住房，根據契稅暫行條例的規(guī)定，可直接免征契稅。如果是繼承房產過戶，不管繼承的房產是商品房還是房改房，都不需繳納契稅。繼承人辦理了房產繼承公證手續(xù)后，需攜帶房產證到房產測繪部門，委托其進行房屋面積測繪

二、買契稅的處理方式

買契稅指房屋買賣行為發(fā)生后，由房屋產權承受人憑當事人雙方訂立的合同，辦理繳納契稅和房屋變更登記手續(xù)的行為。在實際執(zhí)行過程中，對不同情況作如下處理：

（1）先買房后拆料，屬于房屋買賣行為，應按成交價格繳納契稅。

（2）買房后未繳契稅即將房屋翻建的，應按購買房屋的成交價格繳納契稅。

（3）以房抵債或以實物交換房屋，實質上也是買賣關系，應由產權承受人按房屋現(xiàn)值繳納買契稅。

（4）預買房屋（其特點是賣主對一部分或全部房屋保留若干年使用權），一般低于市價，其付房價的方式，有的按契約價格一次付清，有的采取分次付款。不論采取何種方式，契稅均應于契約成立后10日內，按當地征收機關規(guī)定的納稅期限，一次繳清稅款。完稅憑證上應注明使用年限和付款方式及必要的事項，以免發(fā)生糾紛。

（5）經縣以上人民政府批準征用的房屋，房主在一年內用國家發(fā)給的補償費購買房屋的，可以免征契稅。購買房屋的價款超過補償費的，其超過部分，經縣級以上征收機關批準可酌情給予減征或者免征契稅。

（6）以房產作投資或作股轉讓，實屬房屋產權轉移，應按有關規(guī)定辦理房屋產權交易和產權變更登記手續(xù)，視同房屋買賣，由產權承受人按買契稅率繳納契稅。

（7）個人以自有房屋投資于本人獨資經營企業(yè)，作為資產，因其房屋的產權未發(fā)生變動，不征契稅，也不更換契證。

（8）凡房屋產權轉移變動，必須報經房產主管機關或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批；未經審批，私自買賣的房屋，一律不予辦理契稅，并交由房產主管機關或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府處理。

【本文關聯(lián)的相關法律依據】

《契稅暫行條例》第六條有下列情形之一的，減征或者免征契稅：

(一)國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征;

(二)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征;

(三)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征;

(四)財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目。

三、拆遷安置房契稅新政策

法律分析：照城市房屋拆遷管理規(guī)定實施的房屋拆遷，被拆遷的單位或個人與拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議之后重新承受房屋，適用以下優(yōu)惠政策。1．被拆遷房屋的個人依照拆遷補償安置協(xié)議取得貨幣補償，重新購置一處房屋的（即貨幣補償安置），購房成交價款中未超出拆遷補償款的部分免征契稅；超出拆遷補償款的部分，應按適用稅率征稅。其中，拆遷補償款包括：拆遷補償安置協(xié)議中約定的補償價款、搬遷補助、搬遷獎勵以及臨時安置補助等；適用稅率按照本次購房的類型或房屋面積確定。2．被拆遷房屋的單位和個人依照拆遷補償安置協(xié)議重新承受還建房屋（即房屋產權調換安置），不補繳產權調換差價款的，免征契稅；應補繳產權調換差價款的，對補繳款部分，按適用稅率征收稅。適用稅率按照本次換入房屋的類型或房屋面積確定。

法律依據：《財政部國家稅務總局關于土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》 第一條 出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。 以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。

四、拆遷戶契稅減免政策

一、拆遷戶契稅減免政策1、拆遷戶契稅減免政策如下：被拆遷房屋的個人依照拆遷補償安置協(xié)議取得貨幣補償，重新購置一處房屋或貨幣補償安置，購房銷售價款中未超出拆遷補償款的部分免征契稅；超出拆遷補償款的部分，應按適用稅率征稅；其中，拆遷補償款包括：拆遷補償安置協(xié)議中約定的補償價款、搬遷補助、搬遷獎勵以及臨時安置補助等；適用稅率按照本次購房的類型或房屋面積確定。2、法律依據：《中華人民共和國契稅法》 第七條 省、自治區(qū)、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：（一）因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權屬；（二）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬；規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。二、契稅減免有哪些規(guī)定1、契稅減免有哪些規(guī)定如下：（1）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征；（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；（3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征；（4）財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目；經批準減征、免征契稅的納稅人改變有關土地、房屋的用途，不再屬于本條例規(guī)定的減征、免征契稅范圍的，應當補繳已經減征、免征的稅款。

五、動遷補償款要交稅嗎

法律分析：拆遷款要交稅，被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應征收營業(yè)稅：1.被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業(yè)稅。2.被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產權調換，暫免征收營業(yè)稅。

法律依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條　有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；（二）因國家建設需要依法征收、收回的房地產。

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投稿：吳瑞

內容審核：陳博揚律師