一、央視新聞拆遷補償,最高法回應(yīng):拆小區(qū)圍墻、道路公共化違背物權(quán)法嗎

最高法今日上午10時舉行新聞發(fā)布會，發(fā)布《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國〉若干問題的解釋(一)》并回答記者提問。最高人民法院民一庭庭長程新文、最高人民法院新聞發(fā)言人孫軍工出席。最高法回應(yīng):拆小區(qū)圍墻、道路公共化違背物權(quán)法嗎中國日報社記者：我有兩個小問題，也是我們老百姓非常關(guān)心的。最近幾年關(guān)于房屋買賣的糾紛日益增多，但是有一方可能認為登記錯誤就狀告刑事案件，但是有一方認為是買賣合同無效的話就是民事案件。我注意到怎們這個司法解釋剛才也提到了這一點，想我們的領(lǐng)導(dǎo)回答一下到底老百姓應(yīng)該怎么訴訟? 我們也關(guān)注到網(wǎng)上最近熱議的話題，關(guān)于近期城市規(guī)劃管理意見里面提到今后可能不再封閉建小區(qū)，道路將公共化，大家關(guān)心這到底跟《物權(quán)法》是什么樣的關(guān)系?如果真是道路公共化之后，會不會與我們現(xiàn)行的《物權(quán)法》相關(guān)解釋是相違背的?謝謝。程新文：先回答第一個問題。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，我國不動產(chǎn)登記涉及的不動產(chǎn)物權(quán)主要有九大類權(quán)利，包括集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)，這些權(quán)利可以說涉及到了日常生活、正常生產(chǎn)經(jīng)營的許多方面，非常重要。造成你提到的實踐中比較混亂的原因很多，但究其根本而言，是由于對不動產(chǎn)登記的性質(zhì)及其在不動產(chǎn)物權(quán)變動中的作用認識不清所致。一方面，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式，是當事人不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動的意思表示推動的結(jié)果，不能把不動產(chǎn)物權(quán)登記理解為國家對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系進行的干預(yù)，解釋為行政權(quán)力對不動產(chǎn)物權(quán)的授權(quán)或確認。另一方面，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，我國承擔(dān)不動產(chǎn)登記的機構(gòu)在性質(zhì)上是國家行政機關(guān)，就其履行不動產(chǎn)登記的法定職責(zé)及所遵循的程序而言，不動產(chǎn)登記又具有行政行為的特點。不動產(chǎn)登記的復(fù)合性導(dǎo)致由此引發(fā)的訴訟就應(yīng)當根據(jù)訴訟標的而區(qū)分民事或行政訴訟程序。涉不動產(chǎn)登記民事訴訟的訴訟標的應(yīng)當是針對不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬或原因行為(買賣、贈與、抵押等基礎(chǔ)法律關(guān)系);涉不動產(chǎn)登記行政訴訟的訴訟標的針對的是登記行為本身，即在行政訴訟中人民法院審查的是登記行為的合法性。當然，根據(jù)《》第61條的規(guī)定，在涉及登記的行政訴訟中，當事人申請一并解決相關(guān)民事爭議的，人民法院可以一并審理。這一規(guī)定的目的是為了完善民事爭議和行政爭議交叉時的處理機制，便于糾紛的一次性解決，方便當事人訴訟，并未改變相關(guān)爭議的民事糾紛性質(zhì)，對此應(yīng)當有正確的認識。這位記者朋友提到的第二個問題，我們也注意到了?！吨泄仓醒?國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》中提到了新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū);已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。正像有關(guān)部門所介紹的那樣，封閉住宅小區(qū)是農(nóng)耕時代的產(chǎn)物，我們現(xiàn)在已經(jīng)處于21世紀工業(yè)化、信息化和新型城鎮(zhèn)化的新時代，推進現(xiàn)代化城市建設(shè)需要我們有新的理念和探索。我們認為，上述舉措的目的是為了實現(xiàn)物和有關(guān)資源效益的最大化，這是一個非常具有前瞻性的、與時俱進的城市發(fā)展理念，是貫徹落實十八屆五中全會提出的五大發(fā)展理念中的共享發(fā)展理念的體現(xiàn)，也是落實中央城市工作會議的重要舉措，符合當今世界的潮流和發(fā)展趨勢，對于推進城市現(xiàn)代化具有重要指導(dǎo)意義。目前，黨中央、國務(wù)院提出的這一意見屬于黨和國家政策的層面，涉及包括業(yè)主在內(nèi)的有關(guān)主體的權(quán)益保障問題，還有一個通過立法實現(xiàn)法治化的過程。作為人民法院，我們將密切關(guān)注，并積極應(yīng)對。東方衛(wèi)視記者：剛才程庭長談到關(guān)于新的城市規(guī)劃的意見，請教一下您，現(xiàn)在的《物權(quán)法》上有明確的規(guī)定，像小區(qū)內(nèi)的公共綠地和道路都屬于業(yè)主共有，如果涉及到您所說的這種權(quán)益的調(diào)整，還有多長的路要走?有哪些城市要辦?程新文：回答上一個問題時我提到，這是屬于具有時代特征的一個重大戰(zhàn)略舉措，中央前不久還專門召開了第一次中央城市工作會議。目前，這個意見尚處于黨和國家的政策層面，國家政策上升為法律，我想這是立法機關(guān)要做的事情。當然，我們作為司法機關(guān)，對此會密切的關(guān)注，對由此可能涉及到的相關(guān)主體的權(quán)益的影響、協(xié)調(diào)和保護，加強調(diào)研，及時研判，并進一步加強對下指導(dǎo)力度，積極協(xié)調(diào)有關(guān)方面妥善的處理好相關(guān)的糾紛。南方都市報記者：還是問一下剛才街區(qū)制的問題。剛才您在回應(yīng)中也說到，黨的政策和國家政策上升到法律的時候需要一個過程。我想問，一般來說比如說法律有修正案或者草案的時候有前期的征求民意，黨的政策或者國家政策所謂的開放街區(qū)制，中共中央出臺的這個意見，前期有沒有經(jīng)過民意調(diào)查或者是民族的調(diào)研?這也是一個程序性的問題，因為法律有這樣的規(guī)定，不知道黨的政策和國家的政策應(yīng)不應(yīng)該有這樣的問題。程新文：你提的問題我個人認為是怎么實施立法法，跟我們今天的主題不是很近，也不是今天發(fā)布的解釋涉及的內(nèi)容。但我也愿意回答這個問題。我們知道中國特色的社會主義法律體系在形成過程當中，它是我們黨領(lǐng)導(dǎo)人民來制定法律，黨也領(lǐng)導(dǎo)人民遵守法律，同時也領(lǐng)導(dǎo)司法機關(guān)來執(zhí)行法律。所以，黨的政策和國家政策怎么樣制定出來，有規(guī)定的程序。包括向社會各界征求意見，包括向有關(guān)部門，也包括人民法院，我們也是作為社會的一分子，作為司法機關(guān)來說更多的是接觸這種最后一道防線，很多社會矛盾，現(xiàn)在有多元化糾紛解決機制，有不同的解決糾紛的渠道，人民司法是糾紛解決的方式之一，是最后一道防線，我們也會根據(jù)人民司法工作實際通過適當方式向有關(guān)部門反映司法實踐中發(fā)現(xiàn)的情況和問題。我們會嚴格的按照自己的工作職責(zé)做好相關(guān)工作。謝謝。

二、以影響通行為由拆除鄰居圍墻是否構(gòu)成損壞公私財物違法行為

以影響交通行為由拆除鄰居圍墻，如果鄰居圍墻是違建則不構(gòu)成損壞公私財物違法行為。依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，違法建筑是可以依法拆除的，如果違法拆除違法建筑的，不是故意對違法建筑進行毀壞，一般是不會構(gòu)成故意毀壞財物罪的，但被強拆的一方可以請求賠償。

三、業(yè)主侵占小區(qū)內(nèi)公共道路如何辦

業(yè)主侵占小區(qū)內(nèi)公共道路其他業(yè)主可以向物業(yè)舉報，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)制止、發(fā)出整改通知；或者向有關(guān)行政管理部門報告，同時可以向城鄉(xiāng)規(guī)劃部門舉報，由城鄉(xiāng)規(guī)劃部門責(zé)令整改。

一、小區(qū)電梯的廣告收入歸哪一方所有

歸業(yè)主共同所有。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，以及建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。因此，小區(qū)內(nèi)占用小區(qū)公共區(qū)域所得收入，在扣除合理成本后，可以歸業(yè)主共有。

二、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到人身傷害物業(yè)有賠償嗎

在小區(qū)內(nèi)受到人身傷害分為兩種情況，業(yè)主受到小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施造成人身損害或受到第三人的侵權(quán)導(dǎo)致的損害。

若因住宅小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施等物件造成業(yè)主財產(chǎn)或者人身損害的，是因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯導(dǎo)致，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，因第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或者財產(chǎn)損害的，受害人請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的，可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否履行相應(yīng)職責(zé)或者履行職責(zé)是否存在過錯確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔(dān)的相應(yīng)賠償責(zé)任。

三、對違章建筑物業(yè)強拆犯法嗎

對違章建筑物業(yè)強拆犯法。物業(yè)屬于提供物業(yè)服務(wù)的營利性企業(yè)法人，不屬于具有民事強制執(zhí)行權(quán)的國家司法機關(guān)和行政機關(guān)。物業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主存在違規(guī)裝修或者建設(shè)時應(yīng)當履行制止和報告等職責(zé)警告、勸阻，由業(yè)主自行拆除、恢復(fù)原狀；業(yè)主不自行拆除、恢復(fù)原狀的應(yīng)向有關(guān)行政管理報告，由相關(guān)行政管理部門依法處理。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《物業(yè)管理條例》第五十條

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

四、小區(qū)拆圍墻涉及哪些法律問題

2月21日，中央公布了一份重磅文件：《關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，《意見》提出，要加強街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。

一、小區(qū)拆圍墻涉及哪些法律問題

1、打開小區(qū)是拍腦袋之舉?

對于中央的這份《意見》，有質(zhì)疑者認為在執(zhí)行的過程中會遇到很大阻力，這是不是拍腦袋之舉?為什么現(xiàn)在這個時候提出要拆除小區(qū)的圍墻?實際上，出臺這一文件的背景是經(jīng)過37年發(fā)展，中國城市日新月異，但問題也不少，尤其是各種“城市病”，必須得治，刻不容緩。

以北京為例，堵車已經(jīng)成為十分嚴重的問題。城市規(guī)劃專家說，其實北京的道路寬度并不比國際上其他大城市窄，甚至要更寬，但擁堵的很大一個原因，就是城市支路等毛細血管不通暢，道路微循環(huán)不好。

此前在網(wǎng)絡(luò)上流傳的一張照片也顯示，從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓、東京，能看到蛛網(wǎng)一般密布的干路支路，而北京地區(qū)只看得到成片的大院、小區(qū)和稀疏的城市道路。

國家發(fā)改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示，西方國家城市發(fā)展一直是小街區(qū)，路網(wǎng)密，不會像我們一些城市經(jīng)常出現(xiàn)交通毛細血管堵塞的情況，

而封閉式的大院或小區(qū)不僅割裂了路網(wǎng)交通，而且從多個方面影響了城市生活。專家說，大部分生活性的街道上，應(yīng)該有更良好的關(guān)系。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的環(huán)境、步行空間、綠帶、休憩場所等，會讓人很舒服。而如果走在一條街上，旁邊只是圍墻，你就會覺得這條路很長。

從這個角度講，打開小區(qū)的決定恰逢其時，并非拍腦袋之舉，因為在中央看來，封閉小區(qū)是造成當前城市病的一大病因。

2、打開小區(qū)違反《民法典》?

既然打開小區(qū)是為了解決城市病，讓城市更加宜居，那么問題來了，誰有權(quán)打開小區(qū)?畢竟，小區(qū)是否打開涉及到業(yè)主的利益，在《民法典》已經(jīng)出臺的背景下，業(yè)主的權(quán)益如何得到尊重?北京市房協(xié)秘書長陳志認為，對于已有小區(qū)是否開放，應(yīng)該充分尊重小區(qū)土地的使用權(quán)人——業(yè)主的權(quán)利。

陳志說，一個小區(qū)使用的土地，無論是小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路、綠地，還是建設(shè)住宅樓的土地，都先是開發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán)，建設(shè)完成后出售給業(yè)主，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個購房的業(yè)主“頭上”。同時，《民法典》中規(guī)定，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，對于已有的小區(qū)來說，是否開放，應(yīng)該由業(yè)主共同決定。

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，意見中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，用了“逐步”一詞。他認為可以選擇住宅小區(qū)土地使用權(quán)70年到期時再變更，或小區(qū)住宅樓已經(jīng)無法居住需重建時再變更。

中國政法大學(xué)教授王衛(wèi)國認為，政府的出發(fā)點是好的，但推行時應(yīng)尊重大家意愿和需求。王衛(wèi)國表示，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，從產(chǎn)權(quán)來講屬于小區(qū)業(yè)主，按照民法典的規(guī)定，住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有，這些道路不只有通行功能，還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能。此外，完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題，政府不能強行推行，要尊重《民法典》。

從專家的觀點來看，在依法治國的背景下，要打開已建成小區(qū)需要充分尊重業(yè)主的權(quán)利，在充分協(xié)商的背景之下，才能逐步打開，這應(yīng)該是大概率事件。

最高人民法院民一庭庭長程新文23日上午在回答“拆小區(qū)圍墻是否違背民法典”的提問時表示，目前，黨中央、國務(wù)院提出的這一《意見》屬于黨和國家政策層面的問題，涉及包括業(yè)主在內(nèi)有關(guān)主體的權(quán)益保障，還有一個通過立法實現(xiàn)法治化的過程。這也就是說，具體如何執(zhí)行還需要通過立法來落實。

3、開放使用小區(qū)道路如何補償?

如果業(yè)主同意打開小區(qū)，將小區(qū)道路變?yōu)楣驳缆?，會有補償嗎?中國政法大學(xué)教授王衛(wèi)國認為，從法律上講，政府要協(xié)商推進，比如與小區(qū)業(yè)主大會進行必要協(xié)商，還要進行補償。

同時，要區(qū)別對待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情況下，要與小區(qū)業(yè)主等各方進行協(xié)調(diào);對于有些小區(qū)根本不存在這方面的需求，圍墻打開對于緩解交通沒有實質(zhì)性的意義，反而增加了安全隱患，就應(yīng)保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能，以及業(yè)主寧靜和安全的需求”。

此外，對于單位大院，王衛(wèi)國表示，比住宅小區(qū)的問題要簡單一些，很多是國有單位，但也有一些企業(yè)單位，因此也不能一概而論。

這里面的關(guān)鍵問題是土地使用權(quán)，它包括兩類，劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)。國有企業(yè)通常屬于劃撥土地使用權(quán)，而企業(yè)單位還要看看是劃撥土地使用權(quán)還是出讓土地使用權(quán)。

王衛(wèi)國表示，劃撥土地使用權(quán)是無償取得的，這個使用權(quán)政府可隨時收回，只要適當補償即可;對于出讓土地使用權(quán)，政府強制收回時必須是出于公共利益的需要，收回中還需要論證，并進行補償。補償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來不便的補償、道路建設(shè)成本，以及由此給居民帶來不便進行的補救措施，包括如噪音、污染等一系列問題，都要統(tǒng)籌進行。

4、街區(qū)化后小區(qū)物業(yè)將被取消?

如果沒有了小區(qū)，沒有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地，那是否還需要物業(yè)?是否還要交物業(yè)費?

對此，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，所謂物業(yè)，是負責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護。一棟樓內(nèi)的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設(shè)施，也是需要維護的。所以將來也會劃定公共部位和共有設(shè)施，只是按照屆時的規(guī)劃來確定。

“物業(yè)的本質(zhì)不會變，只是管理服務(wù)的方式會有所變化?！睒墙úㄕf，因此物業(yè)公司不會消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化，如過去是一個小區(qū)封閉起來，門口有保安值守，將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守，而開放后的道路上則由警察來巡邏。

5、圍墻打開怎么保障小區(qū)安全?

推行街區(qū)制后，很多人擔(dān)心，以后小區(qū)的物業(yè)如何管理?小區(qū)的安全隱患是不是會增加?中國人民公安大學(xué)治安學(xué)院教授王太元認為，小區(qū)的治安并不僅僅是靠封閉來解決，封閉也不能解決安全問題，要靠管理和防范等多個方面，如加強巡邏、守護等多種措施加強治安。實行街區(qū)制，也不意味著治安就會有問題。比如南方一些城市的騎樓，就是典型的街區(qū)制，居民們往來密切，鄰里關(guān)系融洽，并沒有因此而出現(xiàn)治安惡化的問題。

小區(qū)打開后，通行車輛多了，噪音問題如何解決，是否會擾民?王太元認為，首先要看擾民到什么程度，通過調(diào)查研究，判斷通行之后是否安裝隔音墻，對于不同的問題。包括噪音，涉及的問題都要制定具體的、有針對性的措施進行解決，不能一刀切。(來源：央視新聞、新華社、人民日報)

五、以影響通行為由拆除鄰居圍墻是否構(gòu)成損壞公私財物違法行為？

以影響交通行為由拆除鄰居圍墻，如果鄰居圍墻是違建則不構(gòu)成損壞公私財物違法行為。,依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)章，違法建筑是可以依法拆除的，如果違法拆除違法建筑的，不是故意對違法建筑進行毀壞，一般是不會構(gòu)成故意毀壞財物罪的，但被強拆的一方可以請求賠償。在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)章進行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。,法律依據(jù),《中華人民共和國刑法》第二百七十五條 【故意毀壞財物罪】故意毀壞公私財物，數(shù)額較大或者有其他嚴重情節(jié)的，處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金;數(shù)額巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑。,《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》六十四條 未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)章進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正舉措消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正舉措消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。

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