一、辛集市征地拆遷補償辦法,河北辛集公售小產(chǎn)權(quán)房

在商品房價持續(xù)走高、經(jīng)濟適用房欲購無望的情況下，目前一些打著小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)旗號的項目在一些大城市中熱銷起來。小產(chǎn)權(quán)房最吸引購房人的是銷售價格低、環(huán)境好，雖然距離城區(qū)遠(yuǎn)一點，但價格優(yōu)勢還是吸引不少人甘冒風(fēng)險購買。

近日，本報不斷接到群眾來電反映稱，在河北省辛集市小產(chǎn)權(quán)房問題嚴(yán)重，為此本報記者一行前往了解。

8月16日，記者在河北辛集市發(fā)現(xiàn)諸多的違建小產(chǎn)權(quán)房，存在問題較嚴(yán)重的有事炮營村的太陽島小區(qū)和六郎營村的府東小區(qū)最為突出。當(dāng)記者以購房者的身份來到府東小區(qū)，從售樓人員口中得知，該小區(qū)房價在每平方米3200元左右，買房者付清全款只有一個收據(jù)，其他購買房產(chǎn)的證明性文件要等到3期竣工以后才能在村里面集體辦理。來到太陽島小區(qū)，該小區(qū)售樓人員告訴記者，現(xiàn)在房子不是按面積來向外銷售，而是以每套37萬元的價格出售。

隨后記者來到該市國土資源局，亮明身份和來意后，該局辦公室主任找來相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，該局辦公室主任給記者的回答是，他們的手續(xù)都是按新民居給批的，沒有人舉報,我們局執(zhí)法隊也不知道。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。為何國土部堅決叫停的各類小產(chǎn)權(quán)房在辛集市大規(guī)模出現(xiàn)?

這些違建的小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)手續(xù)的辦理，職能部門是依據(jù)什么法律法規(guī)審批的?如果沒有辦理合法手續(xù)又為什么能正常銷售?政府主管部門是否知道這一情況?失職或瀆職只有進(jìn)一步調(diào)查才能了解!經(jīng)濟是衡量一個地方發(fā)展水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，某些地方在追求經(jīng)濟發(fā)展的同時，不應(yīng)忽視和諧社會的建設(shè)內(nèi)涵。只有主管部門能各盡其能，切實為百姓做些實事，才能做到真正意義上的為人民服務(wù)。我們呼吁有關(guān)部門進(jìn)一步了解情況，嚴(yán)厲查處，切實保證人民群眾的利益。本報將繼續(xù)關(guān)注此事并跟蹤報道。

編者提示

購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險

1、小產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以購房者的購房合同在法律看，屬于無效合同。

2、如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人實際只擁有房屋的永久使用權(quán)，所以其拆遷補償要比普通商品房低很多。

3、由于小產(chǎn)權(quán)房沒有在房管部門備案，不在政府機構(gòu)對商品房的統(tǒng)一管理范圍內(nèi)，這樣在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，無法有效維護(hù)權(quán)利。

4、開發(fā)資金和建筑質(zhì)量一般是需要銀行和政府進(jìn)行監(jiān)管的，而小產(chǎn)權(quán)房在這方面比較薄弱，幾乎沒有得力的監(jiān)管機構(gòu)，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

5、房地產(chǎn)市場整頓風(fēng)險。因為小產(chǎn)權(quán)房不屬于商品房，而農(nóng)村宅基地按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權(quán)，村民享有使用權(quán)、繼承權(quán)，但是不能轉(zhuǎn)賣。以新農(nóng)村名義建設(shè)的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前還沒有明確的處置和管理辦法。

二、杞縣小產(chǎn)權(quán)房怎么買

小產(chǎn)權(quán)房給很多無力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購買這類房屋得不到法律和政策上的保障，存在著較大的風(fēng)險。購買小產(chǎn)權(quán)房會面臨以下風(fēng)險：一、沒有房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證小產(chǎn)權(quán)房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同不能在房管局備案。因此，無法擁有房產(chǎn)證。辦理產(chǎn)權(quán)證，需要國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。而小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)者是不具備五證，因此小產(chǎn)權(quán)房購買者無法辦理產(chǎn)權(quán)證。二、無法進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款若需要購買小產(chǎn)權(quán)房，則是需要一次性交清放款的。不僅僅說是買房不能貸款，即便買完房，也不可拿房子做抵押到銀行進(jìn)行貸款。三、小產(chǎn)權(quán)房交易難小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶，小產(chǎn)權(quán)房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達(dá)到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。四、拆遷補償難，質(zhì)量沒保證。 小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 原國家土地管理局規(guī)劃司副司長鄭振源認(rèn)為，未來對小產(chǎn)權(quán)房的主要處理，無非就是轉(zhuǎn)正和拆除兩種措施。較為關(guān)鍵的是，需要盡快統(tǒng)一有關(guān)方面對十八屆三中全會后關(guān)于“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”的認(rèn)識，在此基礎(chǔ)上，再出臺更為具體的政策措施，這樣才能真正解決長期累積的小產(chǎn)權(quán)房問題。 未來可能采取的主要辦法，就是把部分符合一定條件的存量小產(chǎn)權(quán)房，通過補辦相關(guān)手續(xù)，繳納相應(yīng)的稅費之后，納入廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房等保障房系列內(nèi)；而對一些嚴(yán)重違反城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，非法占用耕地和基本農(nóng)田的，建筑設(shè)計施工質(zhì)量存在嚴(yán)重問題的“小產(chǎn)權(quán)房”，則采取改建或者拆除的強制辦法。

三、北京小產(chǎn)權(quán)房可以買嗎

一、北京小產(chǎn)權(quán)房最新政策

北京市民政局出臺了《北京市2017年街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）養(yǎng)老照料中心建設(shè)工作方案》（以下簡稱《方案》），細(xì)化分工和時間表，并對建設(shè)流程予以規(guī)范?！斗桨浮诽貏e強調(diào)各區(qū)在確定2017年中心建設(shè)項目時，應(yīng)嚴(yán)格審核和把關(guān)，特別是對無房產(chǎn)證和土地證的中心項目，應(yīng)征詢規(guī)劃、土地等相關(guān)部門意見，避免已納入國土部門重點督查范圍、近期規(guī)劃拆遷范圍的建設(shè)項目和小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為養(yǎng)老照料中心。

目前北京的養(yǎng)老照料中心主要是公建民營、民建民營兩種運營模式，基本都是50－100張床位左右的規(guī)模，使用面積基本都在幾萬平方米，包括助浴、助餐、助潔等多種功能，輻射范圍涉及周邊多個社區(qū)、街道。隨著北京的土地資源愈發(fā)稀缺，符合養(yǎng)老照料中心建設(shè)、運營需求的房屋、土地獲取難度越來越大，因此，目前北京已建成的養(yǎng)老照料中心用地、用房主要為企業(yè)自有用地改擴建或租賃，租賃前，養(yǎng)老照料中心的建設(shè)、運營單位應(yīng)該明晰土地產(chǎn)權(quán)歸屬，但有時這一環(huán)節(jié)容易被忽視，存在讓小產(chǎn)權(quán)房鉆空子的風(fēng)險。

二、北京小產(chǎn)權(quán)房可以買嗎

北京小產(chǎn)權(quán)房是可以買的，不建議購買小產(chǎn)權(quán)房子。

1、小產(chǎn)權(quán)房無法辦理房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證。沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，當(dāng)然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。這是小產(chǎn)權(quán)房最大最嚴(yán)重的問題。

2、小產(chǎn)權(quán)房無法進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款。購買小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，沒有經(jīng)過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款；同樣未來也不能拿這個房子去銀行做抵押。

3、拆遷補償難，質(zhì)量沒保證。因不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將得到補償，你的孩子就不能成為拆二代。且小產(chǎn)權(quán)房屋違反國家政策被強拆后，購房人很可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的艱難局面。

三、北京小產(chǎn)權(quán)房注意事項

針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)來說，發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)也可以叫做大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)也可以叫做小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。一般來說，還可以按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，也就是不需要繳納相關(guān)的土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。北京小產(chǎn)權(quán)房需要注意什么內(nèi)容呢？還可以按照產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分相關(guān)的問題，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

四、北京小產(chǎn)權(quán)房最新政策2023

暫未公布2023北京小產(chǎn)權(quán)房的最新政策，需要根據(jù)當(dāng)年政策發(fā)布后進(jìn)行查詢。北京市以往的小產(chǎn)權(quán)房的政策內(nèi)容主要包括以下幾個方面：1、土地性質(zhì)：小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地或農(nóng)村集體用地，不屬于國有土地，因此其產(chǎn)權(quán)只有70年；2、房屋性質(zhì)：小產(chǎn)權(quán)房的房屋性質(zhì)為商品房，與公共租賃住房、限價房等不同。小產(chǎn)權(quán)房的建筑面積、戶型、裝修等因開發(fā)商和地段而異；3、用途限制：小產(chǎn)權(quán)房的用途限制較大，只能用于自住或出租，不得用于辦公、商業(yè)等其他用途；4、產(chǎn)權(quán)期限：小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)期限為70年，購房者需要注意產(chǎn)權(quán)期限情況，并考慮未來可能出現(xiàn)的問題；5、限購限售：小產(chǎn)權(quán)房的限購限售政策與商品房相同，購房者需要符合相應(yīng)條件才能購買，如具備北京市戶籍、納稅等條件；6、立項條件：小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)需要符合相關(guān)的立項條件，開發(fā)商需要獲得相關(guān)部門的批準(zhǔn)和備案。對于購買小產(chǎn)權(quán)房的人來說，以下幾點是需要注意的：1、購房風(fēng)險：小產(chǎn)權(quán)房存在法律法規(guī)上的不確定性，購買前需要仔細(xì)了解相關(guān)政策和法規(guī)，避免出現(xiàn)風(fēng)險；2、權(quán)利保護(hù)：購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意產(chǎn)權(quán)保護(hù)，避免出現(xiàn)權(quán)益受損的情況；3、立項情況：小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)需要符合相關(guān)的立項條件，購房者需要了解相關(guān)情況，避免購買無法立項的房屋；4、產(chǎn)權(quán)期限：小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)期限一般較短，購房者需要了解產(chǎn)權(quán)期限情況，并考慮未來可能出現(xiàn)的問題；5、購房合同：購買小產(chǎn)權(quán)房需要簽訂購房合同，購房者需要認(rèn)真核對合同條款，避免因合同問題而引發(fā)糾紛。綜上所述，購買小產(chǎn)權(quán)房需要謹(jǐn)慎對待，并避免盲目跟風(fēng)。在購買前，需要充分了解相關(guān)政策、法規(guī)和注意事項，保護(hù)自身權(quán)益，避免出現(xiàn)不必要的風(fēng)險?！痉梢罁?jù)】：《中華人民共和國土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

五、集體產(chǎn)權(quán)房是小產(chǎn)權(quán)嗎

集體產(chǎn)權(quán)也是小產(chǎn)權(quán)，它和大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別如下：

1、大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)證。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級市場時，無需繳納土地出讓金和收益收成。

2、小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán)，只包括房屋的使用權(quán)，它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。通俗地解釋，買的房再轉(zhuǎn)讓時不用再繳土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。

一、如何放心買集體產(chǎn)權(quán)房

集體房屋產(chǎn)權(quán)一般來說不像房地產(chǎn)開發(fā)商銷售的房子那樣配有獨立的房產(chǎn)證，一般而言，集體房屋不能辦理房屋土地使用證，這類房屋的修剪不是由房產(chǎn)局登記的，而是由區(qū)政府直接批的。

同時，集體房屋是由集體組織享有產(chǎn)權(quán)的房屋，通常是不可以買賣的，只能在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

買集體房需要注意房屋是否存在質(zhì)量問題，是否是危樓。另外集體產(chǎn)權(quán)房也要寫清楚各方的權(quán)利義務(wù)，要分清各方承擔(dān)的責(zé)任，出現(xiàn)了問題的救濟途徑，這些都是在集體產(chǎn)權(quán)房中需要注意的問題，另外，也要看產(chǎn)權(quán)屬于誰所有。

二、集體產(chǎn)權(quán)房能抵押貸款嗎

集體產(chǎn)權(quán)的房子不可以辦理抵押貸款的。

集體產(chǎn)權(quán)房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易。這類房屋的修建是由區(qū)政府直接審批，不到房管局登記，居住者沒有對房屋的完全獨立產(chǎn)權(quán)，有的僅是農(nóng)村集體房產(chǎn)權(quán)，即業(yè)內(nèi)所稱的＂鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)＂，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并非字面意義上由某一級政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)，而是在某些鄉(xiāng)村里，當(dāng)?shù)卣唇?jīng)國家許可，便將村里的土地交給開發(fā)商，并由其建設(shè)并公開出售的商品房。

建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定：＂房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。＂也就是說只有擁有個人房產(chǎn)證，才能證明房子是你的，而不只是擁有使用權(quán)。

而按照法律規(guī)定，集體性質(zhì)的土地使用權(quán)是不能在土地性質(zhì)未變更性質(zhì)之前進(jìn)行買賣的，相應(yīng)的在該土地上建造的房屋也無法進(jìn)行買賣或轉(zhuǎn)讓，因此也就無法取得房屋所有權(quán)證。

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文章來源參考：【頭條】辛集市征地拆遷補償辦法，辛集拆遷規(guī)劃

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投稿：衛(wèi)熙華

內(nèi)容審核：羅思章律師