一、最高院拆遷補(bǔ)償再審,最高院：對被征收人翻建房屋超出證載面積的部分是否補(bǔ)償如何補(bǔ)償

裁判觀點(diǎn)

      被征收人翻建房屋實(shí)際面積，超出其持有的土地權(quán)屬證書載明地上附屬物面積，且未取得有效權(quán)屬證明或建房批準(zhǔn)手續(xù)。對翻建房屋超出證載面積的部分是否補(bǔ)償以及如何補(bǔ)償，人民法院應(yīng)綜合考量補(bǔ)償安置方案規(guī)定、當(dāng)?shù)卣呶募?、其他被征收人的補(bǔ)償方式以及當(dāng)事人合法權(quán)益等因素作出判斷。

      裁判文書

      中華人民共和國最高人民法院

      行 政 裁 定 書

      (2020)最高法行賠申1385號

      再審申請人(一審原告、二審上訴人):薛玲，女，1963年8月2日出生，漢族，住安徽省宿州市蕭縣。

      再審申請人(一審原告、二審上訴人):吳強(qiáng)，男，1989年6月15日出生，漢族，住安徽省宿州市蕭縣。

      被申請人(一審被告、二審上訴人):安徽省蕭縣人民政府，住所地安徽省蕭縣龍城鎮(zhèn)大同街138號。

      法定代表人:武戈，該縣人民政府縣長。

      再審申請人薛玲、吳強(qiáng)因訴安徽省蕭縣人民政府(以下簡稱蕭縣政府)行政賠償一案，不服安徽省高級人民法院(2019)皖行賠終232號行政賠償判決，向本院申請?jiān)賹?。本院受理后依法組成合議庭進(jìn)行審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

      薛玲、吳強(qiáng)申請?jiān)賹彿Q，原審法院混淆行政賠償與行政補(bǔ)償，在行政賠償案件中參照拆遷安置補(bǔ)償方案確定申請人的損失錯(cuò)誤。拆遷安置補(bǔ)償方案違法且確定的標(biāo)準(zhǔn)過低。被拆房屋面積為229.47平方米，原審法院判決蕭縣政府賠償133.185平方米安置房，侵害了申請人的合法權(quán)益。貨幣賠償按照5431.32元/平方米計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)過低，應(yīng)采用被拆房屋同地段房屋的評估價(jià)。裝潢及屋內(nèi)物品損失酌定數(shù)額過低。院內(nèi)空地賠償標(biāo)準(zhǔn)也過低。租金損失應(yīng)按每月16元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。請求撤銷一、二審賠償判決，再審改判支持薛玲、吳強(qiáng)的賠償請求。

      本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案系蕭縣政府強(qiáng)拆房屋引發(fā)的行政賠償案件，行政賠償以填補(bǔ)直接損失為原則，一審法院結(jié)合案涉征收項(xiàng)目補(bǔ)償安置方案的有關(guān)規(guī)定認(rèn)定損失賠償數(shù)額，并無不當(dāng)。 根據(jù)一審法院查明和認(rèn)定的事實(shí)，薛玲、吳強(qiáng)持有的土地權(quán)屬證書載明地上附屬物面積為36.9平方米。被拆房屋實(shí)際面積為229.47平方米，系2011年翻建，并未取得有效權(quán)屬證明或建房批準(zhǔn)手續(xù)。根據(jù)案涉項(xiàng)目補(bǔ)償安置方案的規(guī)定，2008年6月航拍圖上未標(biāo)注且無有效權(quán)屬證明、無有效建房批準(zhǔn)手續(xù)的房屋不予補(bǔ)償。

      對于不予補(bǔ)償?shù)慕ㄖ?，若被征收人配合，則按蕭縣政府2013年發(fā)布的《關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)全面禁止個(gè)人建房的通告》中“公告發(fā)布之前建設(shè)且符合三等磚木以上結(jié)構(gòu)的房屋，第一時(shí)段簽約的給予面積50%的獎(jiǎng)勵(lì)”的規(guī)定給予獎(jiǎng)勵(lì)。一審法院從保護(hù)薛玲、吳強(qiáng)合法權(quán)益的角度出發(fā)，將不予補(bǔ)償?shù)姆课菝娣e按照50%折算成可予補(bǔ)償?shù)姆课菝娣e，確定房屋安置面積為133.185平方米，并無不當(dāng)。經(jīng)一審法院向蕭縣房地產(chǎn)管理局查詢，案涉項(xiàng)目同等地段瑞泰城市廣場2019年6-7月住宅交易均價(jià)為5431.32元/平方米。一審法院以該價(jià)格作為房屋損失賠償單價(jià)，亦無不當(dāng)。一、二審法院根據(jù)雙方舉證情況，并結(jié)合當(dāng)?shù)厣钏?、居住人口及物品折舊情況等，酌定房屋裝潢及屋內(nèi)物品損失18萬元、租金按800元/月計(jì)算，參照案涉項(xiàng)目補(bǔ)償安置方案中空地300元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)確定院內(nèi)空地?fù)p失，均無不當(dāng)。

      綜上，薛玲、吳強(qiáng)的再審申請不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條規(guī)定的情形。依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第一百一十六條第二款之規(guī)定，裁定如下:

      駁回薛玲、吳強(qiáng)的再審申請。

二、違法建筑或新建、改建、擴(kuò)建的房屋能獲得征地補(bǔ)償嗎?

一、違法建筑能獲得補(bǔ)償嗎？

違法建筑一般是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建造的建筑物和構(gòu)筑物。也就是指沒有依法建造，不經(jīng)允許擅自建造，或者超出了建設(shè)工程規(guī)劃許可證范圍的建筑。違法建筑大致有以下幾種，違反對話的，非法用地的，違法施工的。生活中常見的違法建筑有：占用已規(guī)劃為公共場所、公共設(shè)施用地或公共綠化用地的建筑；不按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙施工的建筑；擅自改建、加建的建筑；擅自改變工業(yè)廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；逾期未拆除的臨時(shí)建筑等。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條的規(guī)定，市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。由此可知，違法建筑是不能得到房屋征收補(bǔ)償?shù)摹?/p>

二、新建、改建、擴(kuò)建的房屋能否獲得補(bǔ)償？

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第16條的規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

三、房屋征收超出面積怎樣補(bǔ)償？

一、房屋征收超出面積怎樣補(bǔ)償?

1、房屋超出面積沒有補(bǔ)償。

城市國有土地上房屋拆遷，以房屋所有權(quán)證書載明的建筑面積、被拆遷地區(qū)房屋市場評估價(jià)值為基礎(chǔ)計(jì)算具體補(bǔ)償數(shù)額;農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋拆遷，以宅基地使用權(quán)證書或建設(shè)用地使用權(quán)證書、國土部門房屋測繪數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)計(jì)算具體的拆遷補(bǔ)償數(shù)額。征地補(bǔ)償款分配規(guī)則：民主議定原則和合法性原則、平等原則、權(quán)利、義務(wù)相一致原則。

2、房屋面積計(jì)算系指外圍水平面積及水平投影面積計(jì)算。

其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。

(1)房屋建筑面積計(jì)算按房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。

(2)房屋共有建筑面積系各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。

(3)房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計(jì)算。

二、被征收房屋的價(jià)值怎么確定?

1、被征收房屋的價(jià)值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

2、房產(chǎn)評估價(jià)值方法

(1)首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評估相關(guān)知識。

()然后委托方向房地產(chǎn)估價(jià)單位出具“房地產(chǎn)估價(jià)委托書”作為委托評估的依據(jù)，如果房地產(chǎn)估價(jià)單位沒有異議，就可視為接受委托。

(3)接下來，委托方要向估價(jià)單位提供估價(jià)房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

(4)資料準(zhǔn)備齊全并交給估價(jià)單位之后，委托方便可與估價(jià)單位約定實(shí)地勘察的時(shí)間，并明確勘察時(shí)的具體要求。

(5)估價(jià)單位在約定時(shí)間對委托方的房屋進(jìn)行實(shí)地勘察并評估，委托方支付評估服務(wù)費(fèi)，約一個(gè)月的時(shí)間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評估報(bào)告書了。

實(shí)際拆遷的房屋面積超出房產(chǎn)證面積，這種情況很多地方會進(jìn)行比較人性化的處理，如超出房產(chǎn)證上面積的，給予每平米建造成本價(jià)賠償，當(dāng)然超過部分也有可能無法獲得補(bǔ)償，具體根據(jù)安置補(bǔ)償方案確定。對于需要補(bǔ)償?shù)?，拆遷方、被拆遷方可以協(xié)商確定具體的補(bǔ)償金額。

四、關(guān)于被征收房屋建筑面積的認(rèn)定

對于已經(jīng)登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn);房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的房屋，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積，或者雖無批準(zhǔn)文件但有相關(guān)材料證明在1981年以前已經(jīng)建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認(rèn)定的房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。

承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準(zhǔn)。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準(zhǔn);租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積：

房屋

類型公寓獨(dú)立住宅

(花園住宅)新里

住宅新工房

(有電梯、成套)新工房(無電梯、成套)新工房(無電梯、不成套)“兩萬戶”新工房舊里

住宅簡屋

換算系數(shù)2.061.831.822.001.981.941.651.541.25

2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計(jì)算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照實(shí)際居住面積的1/2及上款規(guī)定的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積;1.7米以上的部分，按照實(shí)際居住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積。其他情形的閣樓，不計(jì)算建筑面積。

一、拆遷時(shí)彩鋼棚補(bǔ)償嗎

目前我國的拆遷集體土地住宅房屋的拆遷補(bǔ)償方式分為貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和農(nóng)民自建3種方式。

（一）實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償金額包括被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價(jià)和宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。計(jì)算公式分別為：

1、被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價(jià)被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償單價(jià)×被拆遷居住房屋建筑面積。

被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的，應(yīng)區(qū)分房屋結(jié)構(gòu)、等級分別計(jì)算合并補(bǔ)償。

2、宅基地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)宅基地綜合補(bǔ)償單價(jià)×核定的宅基地土地補(bǔ)償面積。

附：未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建設(shè)房屋，按照重置成新價(jià)和剩余使用期限予以補(bǔ)償，不給予宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。集體土地住宅房屋補(bǔ)償單價(jià)、宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)由市國土房管局根據(jù)從化市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、從化市國有土地所有權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)、房地產(chǎn)市場變化情況予以適當(dāng)調(diào)整，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后定期公布。

（二）實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人的安置面積按照以下標(biāo)準(zhǔn)核定：被拆除房屋的批準(zhǔn)建筑面積低于（25－30）平方米人的，按人均（25－30）平方米核定；在（25～60）平方米人之間的，按批準(zhǔn)的建筑面積核定；超過60平方米人的，按人均60平方米核定。2人以下（含2人）的戶，按2人核定；已婚并達(dá)到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的，應(yīng)合并計(jì)算房屋建筑面積。

五、居民房屋征收范圍被確定后，其新建、改建的房屋是否可以獲得補(bǔ)償

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文章來源參考：【頭條】最高院拆遷補(bǔ)償再審，最高法拆遷

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投稿：沈清汐

內(nèi)容審核：楊建峰律師