一、十字街房屋拆遷怎么補償,征地評估機構該由誰挑選

一、征地評估機構該由誰挑選補償價位是拆遷中的核心問題，對于評估房屋價格機構的選擇，《實施辦法》明確了拆遷戶的決定權：評估機構由被征收人協(xié)商選定。如果協(xié)商不成的，可通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。辦法規(guī)定對評估確定的價值及復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定，但沒規(guī)定被征收人有權另行委托其他評估機構進行評估。南昌市十字街聽證代表袁＊貴認為，從目前現(xiàn)行的拆遷評估辦法來看，評估公司雖然是被拆遷人選定的，但對房屋的評估事項委托人和實際付款人都是拆遷人，因此評估公司按照拆遷人的意愿對房屋進行評估，評估價格遠遠低于被拆遷人的預期也就不足為奇。“被征收人如果對評估結(jié)果不滿意，對評估機構不信任了，為什么不能另行委托他人進行評估？”評估公司代表、？洪城房地產(chǎn)評估公司嚴興中建議，《實施辦法》中評估機構的選定和投標程序應進一步明確。

二、怎么選擇評估機構《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。評估機構原則上由被征收人選擇，這時給與被征收人一項重大的權利。但考慮到被征收人往往人數(shù)比較多，可能存在無法達成一致意見的情況，對于這種情況，可以通過其他具體程序性規(guī)定來選擇評估機構，但不管用什么方法決定評估機構，都應該體現(xiàn)被征收人的意愿。允許被征收人選擇評估機構是為了讓征收方與被征收方之間形成相互制衡的關系。

三、征地存在的一定風險在我國目前的法律制度框架下，征地制度將與城市化長期共存，征地制度完善關系到失地農(nóng)民可持續(xù)生計，城鎮(zhèn)化進程和社會穩(wěn)定、地區(qū)差距等社會經(jīng)濟發(fā)展等重大問題。本文針對現(xiàn)行征地風險評估制度中多以土地管理部門為責任主體，以群眾或?qū)＜乙庖娮鳛轱L險評估結(jié)果，在實踐中存在評價主體不明、功能定位不清、評價程序不科學等問題，建議從明確征地風險評估定位、完善征地風險評估體系和優(yōu)化征地評估程序三方面規(guī)范征地風險評估制度，建立健全征地沖突風險評估配套機制與監(jiān)管機制，提高其操作的科學性。

二、征地評估公司如何選定

法律分析：補償價位是拆遷中的核心問題，對于評估房屋價格機構的選擇，《實施辦法》明確了拆遷戶的決定權：評估機構由被征收人協(xié)商選定。如果協(xié)商不成的，可通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

第二十條 房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

三、征收評估機構由誰確定

法律分析：房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》

第二條 下列土地屬于全民所有即國家所有：

(一)城市市區(qū)的土地;

(二)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地;

(三)國家依法征收的土地;

(四)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;

(五)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地;

(六)因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

第四十八條 征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權利和合法的住房財產(chǎn)權益。

縣級以上地方人民政府應當將被征地農(nóng)民納入相應的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

四、征地風險評估由哪個部門評估

法律主觀：土地風險評估報告應當包括以下內(nèi)容： 1、征地的原因； 2、征地動員； 3、征地范圍； 4、征地補償方案。根據(jù)《 土地管理法 》第四十七條第一款、第二款的規(guī)定， 國家征收土地 的，應當依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施?？h級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村 集體經(jīng)濟組織 及其成員、 村民委員會 和其他 利害關系人 的意見。

法律客觀：估價風險主要是估價結(jié)果與房地產(chǎn)真實價值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。這種偏差，即是風險的發(fā)生源，主要包括下面幾個方面：1、技術風險。為估價行業(yè)廣為接受的基本估價方法是成本法、收益法和市場法。從估價理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎資料來支撐。因此，在利用具體的估價方法進行估價時，是否掌握豐富的基礎資料是估價結(jié)果能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)估價業(yè)起步較晚，許多技術資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。這樣使得估價機構和估價人員將在房地產(chǎn)價格預期的技術上面臨極大的不確定性。另外，估價人員的技術水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術運用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價師的主觀判斷能力。再者就是估價人員素質(zhì)水平不一，雖然通過估價師考試但缺乏實際估價經(jīng)驗，在參數(shù)選擇和方法運用上存在這樣或那樣的偏差，也會產(chǎn)生一定的估價風險。因此，估價技術也是一個風險源。2、政策風險。房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響;另一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般估價人員無法或者說是沒有能力預期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。同時，政策的變動往往還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發(fā)生了變化。3、估價對象手續(xù)不全產(chǎn)生的風險。房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權益的估價。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如，某企業(yè)通過政府對原農(nóng)民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權。企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。這種情況在估價實踐中經(jīng)常遇到，給估價的結(jié)果帶來一定的風險。4、不端正執(zhí)業(yè)態(tài)度引發(fā)的風險。這已成為房地產(chǎn)估價風險的重要來源，主要表現(xiàn)有估價人員工作態(tài)度不認真，估價報告質(zhì)量低劣，或受自身執(zhí)業(yè)能力限制，使估價結(jié)論發(fā)生較大偏差。在未能掌握房地產(chǎn)的有關情況下，就盲目估價導致估價不實不準。另外，在對國家政策理解不充分的情況下，輕率確定經(jīng)濟性貶值率或貶值額;以及估價人員與委托方有利害關系，使估價結(jié)論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風險。5、客觀因素引發(fā)的風險。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風險也比較多。通常情況下有，委托評估房地產(chǎn)的情況未能真實告知評估人員，或有意借口拖延提供有關證件而造成評估不準確，出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛。如產(chǎn)權不明晰，產(chǎn)權證明文件不完整等情況，致使估價值嚴重失實。同時，法律、經(jīng)濟政策等方面不可預料的變化也會導致某些風險。另外，由于我國統(tǒng)計資料的發(fā)布存在不系統(tǒng)、不完全、嚴重滯后的問題，給估價操作帶來難度，易造成估價值失實而引發(fā)爭議。還有，委托方對估價報告使用不當，也易造成經(jīng)濟糾紛。6、房地產(chǎn)估價自身特性而導致的風險。房地產(chǎn)評估是評估人員根據(jù)評估目的，遵循估價原則，按照估價程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定活動。評估價格是評估人員對房地產(chǎn)理論價格作出的一種估測、推斷。由于房地產(chǎn)市場波動很大，分析影響房地產(chǎn)價格的因素時，國家產(chǎn)業(yè)政策、金融貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響方向、影響幅度等預測，在實際把握中難以做到絲毫不差。

五、房屋征收評估機構選定辦法

房屋征收評估機構應當由國家統(tǒng)一招標選定，評估師必須具備相應資格和經(jīng)驗，并遵守評估標準和程序。根據(jù)《中華人民共和國物權法》等相關法律規(guī)定，國家在實施征收時應當對被征收房屋進行評估，并按照評估結(jié)果支付補償費用。房屋征收評估機構是實施評估工作的機構，其選定辦法需要符合國家統(tǒng)一的招標程序。評估機構應當由國家統(tǒng)一招標選定，評估師必須具備相應的資格和經(jīng)驗，并遵守評估標準和程序。評估標準包括：評估對象、評估方法、數(shù)據(jù)來源、評估結(jié)果表述等內(nèi)容，而評估程序則包括：評估前準備、現(xiàn)場勘驗、數(shù)據(jù)收集、評估計算、評估分析、報告編制、評價審核等環(huán)節(jié)。評估機構在評估過程中應當保持公正、客觀、科學、合法，不得接受與評估有利害關系的當事人或利益相關人的禮品、請托等。評估師應當保證所提供的評估報告真實、準確、完整，否則可能會承擔法律責任。評估機構評估的結(jié)果是否可以申訴？ 可以。如果被評估人對評估結(jié)果存在異議，可以向評估機構提出申訴，也可以向主管部門或上級評估機構投訴。如果通過申訴或投訴處理后，仍然不能解決爭議，可以向行政或司法機關維護自己的權益。房屋征收評估機構選定辦法需要符合國家統(tǒng)一招標的程序，評估師必須具備相應資格和經(jīng)驗，并遵守評估標準和程序。評估機構評估的結(jié)果應當真實、準確、完整，如果被評估人對評估結(jié)果存在異議，可以提出申訴?！痉梢罁?jù)】：《中華人民共和國物權法》第三十二條 政府或者其他依法享有征收權利的組織和個人在依法進行征收時，應當依據(jù)有關規(guī)定對涉及物權的房屋、構筑物等財產(chǎn)進行評估，并按照評估結(jié)果支付補償費用。

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文章來源參考：【頭條】十字街房屋拆遷怎么補償，十字街1號拆遷

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投稿：張澤

內(nèi)容審核：陳博揚律師