一、復(fù)式房屋拆遷補(bǔ)償案例,遭遇限購令能退還嗎，怎樣解決糾紛

一、遭遇限購令能退還定金嗎限購令出臺后，由于首付提高或貸款未能辦理，定金退還成為熱點(diǎn)話題。

1、新政出臺導(dǎo)致首付比例增加的。

（1）合同明確有約定解除條件的，可以要求解除合同并要求返還定金。有的買家在簽訂二手房買賣合同時(shí)，就簽得很專業(yè)，在合同中明確約定好，是以貸款形式買房，并且一定要獲得銀行七成的貸款，如果無法獲得銀行七成的貸款，那么買方有權(quán)要求解除合同，賣方不追究買方違約責(zé)任。這種情況下，一但買方無法獲得銀行貸款，或者獲得的貸款數(shù)額低于預(yù)期，買方是可以要求解除合同并要求賣方返還定金。

（2）合同明確約定有買方如無法獲得貸款，或者獲得貸款數(shù)目不足的，有補(bǔ)足首期款的義務(wù)，而且銀行也明確并非不放貸款，只是需要增加首付比例，那么我認(rèn)為買方有補(bǔ)足首付比例的義務(wù)，如無法補(bǔ)足那么，賣方可以追究買方的違約責(zé)任。那么買方的定金將被賣方?jīng)]收，并可能會(huì)被追究更高的違約金。

（3）合同約定是貸款形式購房，而現(xiàn)在就是增加首付比例，銀行也堅(jiān)決不放貸款，在這種情況下，我認(rèn)為，這是因?yàn)檎叩淖兓瘜?dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，要求買方一次性付款也明顯加重了買方義務(wù)，買方可以以情勢變更作為解除合同的理由。

2、完全吻合限購條件，買方繼續(xù)成交也將導(dǎo)致買方無法過戶，此種情形下，我認(rèn)為買方完全有理由以情勢變更作為解除合同的理由，并要求賣方退還已收定金。

二、怎樣解決購房定金糾紛出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。這是我國法律關(guān)于買房定金的總括條款。對于期房，開發(fā)商只有取得預(yù)售許可證，才能對外公開發(fā)售，才能收取買受人的定金。因此，作為消費(fèi)者在簽訂商品房買賣合同之前，應(yīng)當(dāng)查看開發(fā)商的《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，就是我們常說的“五證”?！拔遄C”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，而且消費(fèi)者還要注意看一下《商品房銷售（預(yù)售）許可證》的預(yù)售范圍是否是所要購買的樓盤。如果開發(fā)商沒有《商品房銷售（預(yù)售）許可證》而向社會(huì)發(fā)售房產(chǎn)，根據(jù)法律規(guī)定：“賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，因?yàn)檫`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)該認(rèn)定為無效?！碑?dāng)事人可以選擇以下方式維護(hù)權(quán)利：

1、直接請求開發(fā)商返還已繳納房款，退還定金；

2、向法院提起訴訟，請求法院認(rèn)定合同無效，并主張雙倍返還已繳納房款；

3、起訴申請認(rèn)定該合同無效或者撤銷合同，并可以請求雙倍返還已付購房款。限購令的出臺導(dǎo)致很多購房者退房、退購現(xiàn)象頻發(fā)，本來因限購令而退房并不屬于違約，可是開發(fā)商黑了購房者定金的情形時(shí)有發(fā)生。那么當(dāng)您因限購令而退房的時(shí)候最好咨詢專業(yè)房產(chǎn)律師，看看遭遇限購令情形下能否退還定金，如果發(fā)生定金糾紛該怎么解決，當(dāng)然如果開發(fā)商不返還定金也可以請律師幫忙解決此類糾紛。

二、對限購合同糾紛怎么解決

1、協(xié)商，當(dāng)事人在友好的基礎(chǔ)上，通過相互協(xié)商解決糾紛，這是最佳的方式。

2、調(diào)解，當(dāng)事人如果不能協(xié)商一致，可以要求有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)解。

3、仲裁，當(dāng)事人如果協(xié)商不成，不愿調(diào)解的，可根據(jù)合同中規(guī)定的仲裁條款或雙方在糾紛發(fā)生后達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。

4、訴訟，如果合同中沒有訂立仲裁條款，事后也沒有達(dá)成仲裁協(xié)議，合同當(dāng)事人可以將合同糾紛起訴到法院，尋求司法解決。

一、發(fā)生合同糾紛后訴訟時(shí)效中止的情形有哪些？

在訴訟時(shí)效期間的最后六個(gè)月內(nèi)，因下列障礙，不能行使請求權(quán)的，訴訟時(shí)效中止：

(一)不可抗力；

(二)無民事行為能力人或者限制民事行為能力人沒有法定代理人，或者法定代理人死亡、喪失民事行為能力、喪失代理權(quán)；

(三)繼承開始后未確定繼承人或者遺產(chǎn)管理人；

(四)權(quán)利人被義務(wù)人或者其他人控制；

(五)其他導(dǎo)致權(quán)利人不能行使請求權(quán)的障礙。

二、合同糾紛向法院舉證要注意哪些問題？

1、舉證方在向法庭提出證據(jù)材料時(shí)，應(yīng)向法庭說明該證據(jù)材料的來源、種類及欲證明之事實(shí)。

2、證據(jù)材料為物證的，一般應(yīng)提供原物。

對于不宜直接提取的物證，或者易損壞、消失、變質(zhì)、易燃、易爆物品等，可以提供該物證的照片、錄像，或?qū)υ撐镒C的檢查筆錄等。

3、證據(jù)材料為書證的，應(yīng)當(dāng)提供原件。提供原件確有困難的，可以提交復(fù)制件、影印件、副本、節(jié)錄本等。

4、證據(jù)材料為檢查筆錄及鑒定結(jié)論的，應(yīng)當(dāng)提供原件。

5、證據(jù)材料為視聽資料的，應(yīng)當(dāng)提交未被剪輯、加工過的原始資料。

6、證據(jù)材料為證人證言的，若該證言對案件事實(shí)的認(rèn)定起關(guān)鍵作用，則作出該證言的證人為關(guān)鍵證人。關(guān)鍵證人應(yīng)當(dāng)?shù)酵プ髯C。

關(guān)鍵證人出庭確有困難且經(jīng)人民法院許可的，可以直接提交書面證言。

7、證據(jù)材料有使用外國語言文字的，應(yīng)由提供該證據(jù)材料的一方翻譯成我國通用的語言文字。證據(jù)材料的翻譯，應(yīng)由專門的翻譯機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

8、舉證應(yīng)當(dāng)及時(shí)。

民事訴訟的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在人民法院指定的舉證期限內(nèi)提交證據(jù)材料。當(dāng)事人在舉證期限內(nèi)舉證確有困難的，應(yīng)在舉證期限屆滿前二日以書面形式向人民法院申請延期。是否準(zhǔn)許，由合議庭決定。

行政訴訟的被告應(yīng)當(dāng)在收到起訴狀副本之日起十日內(nèi)向本院提供作出具體行政行為時(shí)的證據(jù)材料。

三、限購合同糾紛如何解決

解決合同糾紛的方法：協(xié)商和解、調(diào)解、仲裁和訴訟。最佳方式是通過友好協(xié)商解決糾紛，如果不能協(xié)商可以要求調(diào)解，如果仍不能解決可以申請仲裁，如果合同中沒有仲裁條款可以起訴到法院。

法律分析

通過以下方式解決：

1、協(xié)商和解。當(dāng)事人在友好的基礎(chǔ)上，通過相互協(xié)商解決糾紛，這是最佳的方式。

2、調(diào)解。當(dāng)事人如果不能協(xié)商一致，可以要求有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)解。

3、仲裁。當(dāng)事人如果協(xié)商不成，不愿調(diào)解，則可根據(jù)合同中規(guī)定的仲裁條款或雙方在糾紛發(fā)生后達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。

4、訴訟。如果合同中沒有訂立仲裁條款，事后也沒有達(dá)成仲裁協(xié)議，合同當(dāng)事人可以將合同糾紛起訴到法院，尋求司法解決。

法律依據(jù)

《民法典》第一百八十八條

向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。

法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。

法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

但是，自權(quán)利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護(hù)，有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請決定延長。

四、因限購令違約怎么辦

因?yàn)橄拶徚畈荒苜I房中介打包票后失約

來自浙江溫州的潘小姐本來無法在上海買房，但是“四季雅苑”的售樓人員卻說：“只要你沒在上海買過房子，其他證明我們都可以想辦法搞定，讓你能順利買房?！泵鎸Τ兄Z，潘小姐繳付了約500萬元的首付款以及其他手續(xù)費(fèi)。孰料，最終房子無法辦理過戶手續(xù)。

讓潘小姐氣憤的是，當(dāng)她要求開發(fā)商退房時(shí)，“他們不但不退回首付款，居然還要求我支付總價(jià)1620萬元的10%作為違約金。賠償他們162萬元?！苯眨浾甙翟L發(fā)現(xiàn)，有“四季雅苑”的售樓人員仍聲稱可以幫外地人員繞過限購令買到房子。

“確定沒問題”，匆匆交付約500萬首付款

去年7月初，來自浙江溫州的潘小姐經(jīng)朋友推薦看中了一套“四季雅苑”的復(fù)合式公寓。該樓盤位于浦東新區(qū)花木路，多以別墅為主。潘小姐說：“對小區(qū)的地段以及周邊的配套設(shè)施都較滿意，考慮到復(fù)式房相對別墅會(huì)便宜些，便有了購買的打算?！?/p>

當(dāng)時(shí)接待潘小姐的是售樓處的一名王姓銷售人員，在她所推薦的幾套公寓中，潘小姐看中了其中一套房型朝向都較好的房子?？墒牵瑢τ谧约旱谋幌拶徤矸?，潘小姐有些猶豫。當(dāng)時(shí)她向王姓銷售人員介紹說：“我沒在上海買過房子，但是在其他地方有多套房。我也沒在上海工作過，沒有收入，沒有納稅?！迸诵〗慊貞浾f，當(dāng)時(shí)王某聲稱，只要肯定在上海沒房，那么限購政策規(guī)定的其他問題都可以由她解決，但涉及的費(fèi)用則需潘小姐承擔(dān)?！按_定沒問題，會(huì)不會(huì)違法?”出于好奇，潘小姐追問道。王某安撫說，就是幫你找人補(bǔ)稅，不算違法的。潘小姐對此將信將疑，表示回去再考慮考慮。

之后的一個(gè)星期，王某隔三岔五地給潘小姐打電話，聲稱潘小姐若在一周內(nèi)繳付押金，原本總價(jià)1700萬元的房子能以1620萬元成交。至于其他問題他們都可以搞定，肯定不會(huì)出狀況。潘小姐稱，經(jīng)過王某的承諾，她在一個(gè)星期內(nèi)便交付了50萬元定金，隨即付清首款486萬元。剩余金額，王某為其聯(lián)系了一家銀行辦理按揭貸款。

聽說無法過戶，申請退房被索賠162萬

王某還將辦理納稅事宜的聯(lián)系人以及銀行卡號以短信發(fā)送給了潘小姐，提醒她及時(shí)將4800元的補(bǔ)辦個(gè)稅及手續(xù)費(fèi)打到卡中。“4800元包括我所要交的稅金以及中介費(fèi)，但是具體的明細(xì)，王某沒有細(xì)說，我也沒多問?！迸诵〗阏f，整套流程很奇怪，既沒有要她簽署任何名字，也沒有提交任何材料?！拔抑灰彦X付清，其他事情就等他們幫我搞定。”

然而就在潘小姐以為萬事俱備，坐等新房過戶之時(shí)，卻從朋友那里打聽到就算她交付了全部款項(xiàng)，依舊無法辦理過戶手續(xù)。購房希望落空的潘小姐立即申請退房。

可讓潘小姐始料不及的是，開發(fā)商不但不肯退還首付款，還以違約為由，要求潘小姐支付162萬元的賠償?！白畛踅哟业耐跣珍N售人員生孩子去了，我的事情由一個(gè)姓華的經(jīng)理接手?！迸诵〗慊貞浀?，華經(jīng)理說倘若潘小姐要求退房，則需交付房屋總價(jià)10%的違約金。潘小姐對此表示不滿，“所有的餿主意都是對方工作人員提出的，如今白白損失了4800元不算，對方竟還說我違約。”

昨日，潘小姐提到的華姓經(jīng)理解釋稱，之前并不知道潘小姐是被限購人員，由于這個(gè)案例并非他所接，具體細(xì)節(jié)他不清楚。目前潘小姐的事情已經(jīng)由公司法律部門出面，他不方便多說。

記者暗訪發(fā)現(xiàn)仍有人承諾可應(yīng)對限購

1月12日，記者來到位于浦東新區(qū)花木路的“四季雅苑”售樓處?？赡苡捎谂R近春節(jié)，現(xiàn)場十分冷清，大門緊閉，無人進(jìn)出。推門而入后，大廳內(nèi)無接待人員?！坝腥藛?”一名保安聞聲跑出，得知記者看房，便跑到辦公室去叫人。不多時(shí)，一名高挑的工作人員走了出來。遞上的名片顯示，她姓蕭，是**雅匯房產(chǎn)開發(fā)有限公司的高級銷售代表。記者以買家身份詢問了她幾套房型及房價(jià)后，提出有關(guān)外地人買房的問題?！疤热魬艨谠谕獾?，在上海沒有交過稅要緊嗎?”蕭小姐答道：“外來人員只要沒有在上海買過房，其他的我們都可以想辦法解決?！薄澳銈冊趺唇鉀Q?需要提供什么?”對于記者的追問，她只回答：“反正我們有很多辦法解決。”

記者于1月31日再次來到“四季雅苑”售樓處，當(dāng)?shù)弥浾呱矸莺螅哟藛T以負(fù)責(zé)人回家過年無法聯(lián)系，而自己并不清楚情況為由拒絕采訪。同時(shí)，她強(qiáng)調(diào)說：“我們這里從來沒講過這類話(幫消費(fèi)者解決納稅等證明問題)，至少我沒講過，至于是誰說的，我也不知道?！?/p>

律師提醒被限購者不應(yīng)心存僥幸

上海市律協(xié)房地產(chǎn)委員會(huì)委員、上海大邦律師事務(wù)所張XX認(rèn)為，開發(fā)商的工作人員提出可以幫助解決證明等問題，本身就存在誤導(dǎo)與欺騙，且足以讓消費(fèi)者產(chǎn)生誤解。他表示，如果能證明開發(fā)商出現(xiàn)過錯(cuò)在先，就不能算消費(fèi)者違約。

張XX在樓市調(diào)控限購的大背景下，不少人從中嗅到了商機(jī)，打起“擦邊球”。許多“辦證”機(jī)構(gòu)針對條件不符的外地購房者“購房難”的問題，衍生出了各種“辦證”業(yè)務(wù)，不單中介可以為想買二手房的外地客人代辦納稅證明，開發(fā)商也會(huì)在此為買家指路，雙方得以互利。本來納稅證明等是為了限制外地人炒房入市的門檻，可在現(xiàn)實(shí)中卻被一些人當(dāng)成了獲利手段。張*林律師提醒：這種做法，購房者將承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，限購者最好不要抱著僥幸心理嘗試。

同時(shí)，在2011年2月中旬上海房管部門發(fā)布的《關(guān)于本市貫徹執(zhí)行住房限售等政策有關(guān)問題的通知》查到，該《通知》明確規(guī)定，對違反限售規(guī)定購房的，已辦理合同備案、尚未辦理預(yù)告登記或轉(zhuǎn)移登記的，不再受理預(yù)告登記或轉(zhuǎn)移登記;已辦理預(yù)告登記、尚未辦理轉(zhuǎn)移登記的，不再受理轉(zhuǎn)移登記。交易中心將出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過戶通知》。對已簽售房合同(包括預(yù)訂合同)但由于被限購而收到交易中心《不予辦理房地產(chǎn)交易、過戶通知》的購房者或預(yù)定人，房地產(chǎn)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)應(yīng)配合其辦理解除合同等手續(xù)，不得以違約為由要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

一、女子查亡夫賬戶被告知結(jié)婚證無效

5月11日，吉林白山的潘女士帶著結(jié)婚證、戶口本、身份證，到撫松縣泉陽鎮(zhèn)某銀行查詢丈夫的賬戶余額，卻被工作人員告知，結(jié)婚證不能證明二人是夫妻關(guān)系。

據(jù)潘女士介紹，此前丈夫因病去世，她想查詢一下其名下是否還有其他財(cái)產(chǎn)。她先出具了戶口本，但因血型曾被涂改，銀行工作人員不認(rèn)可。隨后她又拿出結(jié)婚證，對方仍表示，該證件無法證明二人系夫妻關(guān)系，需要街道開具證明才可以。最終潘女士重新辦了戶口本，才將業(yè)務(wù)完成。

五、限購合同糾紛怎么解決

合同糾紛可通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟解決，最佳方式是友好協(xié)商，若無法一致可請求調(diào)解，或依據(jù)合同或協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，無仲裁條款或協(xié)議可起訴法院。

法律分析

通過以下方式解決糾紛：

1、協(xié)商和解：當(dāng)事人在友好的基礎(chǔ)上，通過相互協(xié)商解決糾紛，這是最佳的方式。

2、調(diào)解：當(dāng)事人如果不能協(xié)商一致，可以要求有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)解。

3、仲裁：當(dāng)事人如果協(xié)商不成，不愿調(diào)解的，可根據(jù)合同中規(guī)定的仲裁條款或雙方在糾紛發(fā)生后達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。

4、訴訟：如果合同中沒有訂立仲裁條款，事后也沒有達(dá)成仲裁協(xié)議，合同當(dāng)事人可以將合同糾紛起訴到法院，尋求司法解決。

法律依據(jù)

《民法典》第一百八十八條

向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。

法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。

法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

但是，自權(quán)利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護(hù)，有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請決定延長。

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文章來源參考：【頭條】復(fù)式房屋拆遷補(bǔ)償案例，復(fù)式樓拆遷補(bǔ)償比例

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投稿：蕭熙光

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