一、商行拆遷怎么補償房子的,商住樓的鑒定標準是什么

本文介紹了營業(yè)用房的認定標準,包括房屋所有權(quán)證、非住宅用途、營業(yè)執(zhí)照、實際用于生產(chǎn)經(jīng)營活動、稅務登記等條件。同時,在實際操作中需要考慮商住樓營業(yè)執(zhí)照是否過期、稅務部門是否接受稅費等因素。如果企業(yè)主或承租人遇到這些問題,可以咨詢專業(yè)律師以明確其權(quán)益。

法律分析

一般來說,營業(yè)用房的認定標準包括以下幾個方面:

1. 房屋必須擁有房屋所有權(quán)證,以確保其所有權(quán)的合法性。

2. 房屋必須被認定為非住宅用房,以滿足商業(yè)用途的要求。

3. 必須擁有營業(yè)執(zhí)照,并在營業(yè)執(zhí)照上標明營業(yè)場所為房屋。

4. 房屋在拆遷前必須實際用于生產(chǎn)經(jīng)營活動,以證明其與拆遷行為有直接關聯(lián)。

5. 必須已辦理稅務登記并出具完稅證明,以證明其合法經(jīng)營。

特別說明：在實際操作中，經(jīng)常會有一些商行不完全同時滿足上述條件。如何認定不符合上述條件的房屋性質(zhì)，關系到被拆遷人或承租人的重大利益，因為對商住房屋的補償是不同的。前者的賠償金額高于后者。在實際操作中，有些房子其實比較靈活，房子的質(zhì)量是商務用的，但并不完全符合上述規(guī)定。這種房子能不按商業(yè)用途補償嗎？顯然不是。區(qū)別對待要看以下情況：（1）經(jīng)營項目是否依法需要申領營業(yè)執(zhí)照；有些經(jīng)營項目不需要申領營業(yè)執(zhí)照，這在農(nóng)村地區(qū)很常見；（2）經(jīng)營項目是否依法需要納稅，部分地區(qū)或商業(yè)項目可免稅；（3）房屋拆遷前是否實際用于商業(yè)。如第（1）（2）項為陰性，第（3）項為陽性，一般可視為手術(shù)室。

另外，在實踐中，在我們團隊處理的案件中，經(jīng)常會出現(xiàn)這樣的情況，即商住樓的營業(yè)執(zhí)照原本是簽發(fā)的，但營業(yè)期限即將到期。拆遷后，企業(yè)主到工商部門辦理續(xù)期和年檢，但工商部門拒絕辦理。稅務部門也拒絕接受稅費。如果超過營業(yè)期限，不依法繳納稅費，這套房子不是營業(yè)用房嗎？答案顯然是否定的，這種情況下的房子應該依法認定為營業(yè)用房。

房地產(chǎn)一直是我國的重要財產(chǎn)。我們在這方面應該明確分類，總有一定的好處。如果您的情況復雜，我們歡迎您進行法律咨詢。

結(jié)語

商住房屋的認定問題需要綜合考慮多個方面,包括房屋所有權(quán)證、非住宅用途、營業(yè)執(zhí)照、實際經(jīng)營活動以及稅務登記等。在拆遷補償中,有些商住房屋可能會被認定為營業(yè)用房,而有些則可能會被認定為居住房或辦公用房。因此,對于商住房屋的認定,需要根據(jù)具體情況來決定。如果您對商住房屋的認定存在疑問,可以進行法律咨詢,以保護自身權(quán)益。

法律依據(jù)

商品房銷售管理辦法：第六章 法律責任 第三十八條 違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

商品房銷售管理辦法：第七章 附則 第四十六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實施細則。

商品房銷售管理辦法：第五章 交付 第三十二條 銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

二、商住樓房產(chǎn)證

法律分析：所謂的商住樓其實就是為商，住兩用型，一般商住樓不能落戶，而且產(chǎn)權(quán)是40年，水電物業(yè)費也會比普通的住宅樓高一些，但是可以用于經(jīng)商。住宅樓一般是民用住宅，使用權(quán)限是70年，住宅樓只能用來居住，不可以作為商業(yè)用途。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第六十三條 經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

《中華人民共和國民法典》 第二百一十七條 不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

三、商住樓和住宅樓的區(qū)別有哪些

1、土地性質(zhì)及產(chǎn)權(quán)年限

(1)商住樓是指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層(或數(shù)層)為商場、商店、商務，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設主體，不僅開發(fā)商可以建，非開發(fā)企業(yè)、個人也可以建，沒有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地或商業(yè)用地，根據(jù)國家土地法規(guī)定，商業(yè)用地的使用年限為40年，綜合土地的使用權(quán)年限為50年。

(2)普通住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。土地的使用性質(zhì)為住宅性質(zhì)，根據(jù)國家土地法規(guī)定，住宅用地的使用權(quán)年限為70年。

2、用途及落戶問題

(1)用途商住樓：非住宅，一般指宅建筑面積較大或用作商業(yè)用途的房子(或商住)。住宅樓：普通住宅，高檔住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑標準建造的居住用房屋。

(2)落戶問題商業(yè)性質(zhì)不能落戶，住宅性質(zhì)可以落戶。

3、體現(xiàn)形式及優(yōu)缺點

(1)體現(xiàn)形式商住樓一般體現(xiàn)以，小戶型為主(3.3米，

4.5米，5米等)經(jīng)營或商住性質(zhì)的房產(chǎn);住宅一般為面積30-40平單身公寓，60-90平的的兩房三房，100平以上等等面積段，平層(2.8米-3米)及躍層，復式等，純住宅性質(zhì)的房產(chǎn)。

(2)商住樓的優(yōu)缺點優(yōu)點：小戶型，低總價，可做復式兩層，使用面積高，可以注冊公司，一般不在限購范圍內(nèi)缺點：不可以落戶，水電物業(yè)費(收費標準為商業(yè)水電物業(yè)，部分除外)，首付比例高一般為50%的首付。通透性稍差，不通煤氣，電梯配比等。有關高住樓和住宅樓的區(qū)別就是上述這些情況，當事人在購買房產(chǎn)時，可以根據(jù)自己的使用需要以及實際情況來確定房產(chǎn)的類型，具體情況下，應當在簽訂合同時對相關事項進行明確，避免在后期發(fā)生矛盾和糾紛，具體情況應當結(jié)合實際而定。

四、商住房與普通住宅樓什么區(qū)別

商住房與住宅房的區(qū)別：

1、商住房50年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)到期后，要給國家繳納土地出讓金，具體怎么續(xù)期，不得而知，因為公寓這種形式的房子目前還沒有到期的。純住宅70年產(chǎn)權(quán)，繳納一定費用，到期后自動續(xù)期。

2、商住房不能解決戶口，純住宅可以解決戶口

3、商住房說白了以前是用于開發(fā)寫字樓的地塊，但是現(xiàn)在商品房這么緊俏，所以很多開發(fā)商把以前商業(yè)用地開發(fā)成了商品房，所以誕生了N多的公寓。所以它是商業(yè)用水，商業(yè)用電，不通燃氣。但是不排除有的開發(fā)商動用關系，后把商業(yè)用電改為民用電，給通燃氣。但是水一般就是商業(yè)用水，改不了，目前民用水是3．9元一噸，商業(yè)用水7塊多一噸

4、商住房居住密度大，一般從7－20多戶都出現(xiàn)過，俗稱立體大雜院，居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過高，坐電梯等候時間過長，樓道有一戶在樓道里堆放垃圾，弄得一條樓道臭烘烘的概率要比純住宅高出很多倍。人多，背景復雜，所以環(huán)境很難保障。

5、商住房幾乎沒有南北通透戶型，東南西北都有戶型，俗稱墩子樓。純住宅一般板樓居多，南北通透，和雙陽戶型居多。所以純住宅要比商住房（公寓）單價貴，當然LOFT除外。

6、商住房超小戶型較多，以40－80為主，總房款要便宜很多，對于資金不太富裕的家庭值得考慮。純住宅一般小戶型也得70－90之間，沒有太小的戶型，單價又貴，所以總房款一般會高些。

7、商住房幾乎沒有綠化和孩子活動區(qū)域，一般會隔幾層弄一個共享露臺供大家活動，不過估計后期會成為堆放廢品和停自行車的區(qū)域。所謂的商住房，其實是將非住宅用地開發(fā)建設成可居住房屋的通俗叫法，本質(zhì)上屬于非住宅，而且其房產(chǎn)證上也注明了是商業(yè)類產(chǎn)權(quán)。購買商住房存在可能沒有配套服務設施、土地出讓年限長只有50年以及交易和持有成本高等諸多弊端和風險。以上內(nèi)容就是商品房與住宅房的區(qū)別，希望可以幫到需要幫助的朋友。

五、底商與商住樓定性標準

底商，是指住宅的第一層、第二層。一般住宅特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低，開發(fā)商通過轉(zhuǎn)向做底商，價格可以賣得更好，同時小區(qū)的商業(yè)配套也得以解決。市場上，大盤社區(qū)因為有多而穩(wěn)定的住戶，商鋪的經(jīng)營勝算相對較高，投資風險相對小一些，其底商率先得到投資者青睞。

商住樓是指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層（或數(shù)層）為商場、商店、商務，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設主體，不僅開發(fā)商可以建，非開發(fā)企業(yè)、個人也可以建，沒有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地，根據(jù)國家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權(quán)年限為50年。

一、商住樓能公積金貸款嗎

商住樓是不可以使用公積金貸款的，只可以辦理商業(yè)貸款，首付需要支付百分之五十，十年還清貸款。

買房申請商業(yè)貸款后是可以提取公積金的，但是如果貸款買商住房的話，商住房性質(zhì)是商業(yè)性的，可以提取公積金嗎？答案是不可以提取公積金。公積金可以用于償還住房貸款本息提取，但是要求是住房，商住房雖然可以居住，但是房屋性質(zhì)是商業(yè)性質(zhì)的，不屬于公積金提取的范圍，所以不能提取。

二、購買商住樓的注意事項

1、貸款和稅費：商住房雖然不限購，但貸款壓力也不輕。首付5成是硬性規(guī)定，且不能享受公積金貸款，商業(yè)貸款也只能貸10年。在貸款利率方面，銀行一般要求在基準利率的基礎上上浮10％。稅費方面，商住房統(tǒng)一按照3％的稅率征收契稅，無法享受“滿五唯一”的稅費優(yōu)惠政策。也就是說，買不限購的商住房，你付出的利息和稅費成本要比普通住宅高得多。

2、水電費：除了貸款和稅費外，居住成本也是要重點考慮的事。商住房目前有兩種情況，一種是開發(fā)商承諾民水民電，但仍存不確定性，一種就是商業(yè)標準。關注“民水民電”商住房的購房者最好應將這部分關鍵信息以合同的形式確立下來，畢竟商水商電價格基本上是民水民電的一倍了。

3、配套風險：對于純商業(yè)規(guī)劃的項目，配套設施可能是硬傷。因為是商業(yè)用地，政府規(guī)劃方案與住宅住宅用地不少區(qū)別，因為商業(yè)用地一般不會強制要求設計完善的配套服務，這給選擇商住房的購房者帶來較大的麻煩。

4、居住效果：商住房通常每層十幾戶，乃至幾十戶。這類住宅容積率非常高，房屋得房率也很低。很多房子都無法正常采光和通風。對于商住房來說，更麻煩的是商住混合，因為本質(zhì)上商住房是商業(yè)用地，辦公和餐飲都是被允許的，人流量多且人員混雜，對居住體驗的影響非常大。

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投稿：鄭晨慧

內(nèi)容審核：路洋律師